Kleinreparaturenklausel in Mietvertrag ohne Obergrenze zulässig?

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Kleinreparaturenklausel in Mietvertrag ohne Obergrenze zulässig?
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LG Darmstadt, Az.: 6 S 373/16, Urteil vom 27.07.2017

In dem Rechtsstreit hat die 6. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 10.07.2017 für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Seligenstadt vom 25.10.2016 (Az.: 1 C 200/16 (3)) abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 721,44 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.01.2016 sowie EUR 124,– vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 09.04.2016 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gegenstandswert des Berufungsverfahrens: EUR 721,44

Gründe:

I.

Kleinreparaturenklausel in Mietvertrag ohne Obergrenze zulässig?

Foto: kadmy/Bigstock

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen, § 540 ZPO.

Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Tragung von Reparaturkosten betreffend eine Heizungsanlage.

Mit dem Pachtvertrag vom Februar 2013 verpachtete die Klägerin der Beklagten die Gaststätte „Zum wilden Mann“ in Seligenstadt ab dem 01.04.2013.

§ 5 des Pachtvertrages lautet auszugsweise;

„§ 5 Unterhaltungs- und Instandsetzungspflichten, bauliche Veränderungen

1. Der Verpächter unterhält die innere und äußere Bausubstanz des Pachtgegenstandes, die Ver- und Entsorgungsleistungen für Gas, Wasser und Strom sowie die Heizungsanlage

(…)

3. Der Pächter trägt die Kosten für Kleinreparaturen an Installationen für Elektrik, Wasser und Gas, der Heizungsanlage, den Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, jedoch in einem Jahr nicht mehr als eine Monatspacht (ohne Betriebskostenvorauszahlungen).

(…)“

Als Nettopacht für die Gaststätte wurden monatlich EUR 1.500,– zuzüglich EUR 500,– für die Wirtewohnung vereinbart.

Mit Schreiben vom 14.12.2015, auf das wegen seines genauen Inhalts Bezug genommen wird (Bl. 13 f. d. A.) rechnete die Klägerin verschiedene Reparaturen an der Heizungsanlage unter Beifügung der entsprechenden Handwerkerrechnungen mit einem Gesamtbetrag in Höhe von EUR 721,44 ab.

Der Betrag in Höhe von EUR 721,44 wurde von der Beklagten nicht beglichen und wird daher im Rahmen der vorliegenden Klage geltend gemacht.

Die Klägerin hat erstinstanzlich die Auffassung vertreten, dass die Beklagte zur Zahlung der Rechnungen verpflichtet sei, da es sich bei der Heizungsanlage um eine Einrichtung handele, auf die allein die Pächterin zugreifen könne, weil diese das gesamte Objekt gepachtet habe.

Es handele sich um Reparaturarbeiten an der Heizungsanlage, nicht um Instandhaltungsmaßnahmen.

Zwischen § 5 Ziffer 1. des Pachtvertrages und § 5 Ziffer 3 des Pachtvertrages bestehe kein Widerspruch.

Die Kleinreparaturklausel in § 5 Ziffer 3 greife gerade für diejenigen Reparaturen ein, welche von der Materie her dem Verpächter obliegen würden, aufgrund ihrer Geringfügigkeit jedoch dem Pächter zugeordnet würden.

Überdies sei es in Gewerberaummietverträgen zulässig, Kleinreparaturen für den Pächter abzuwälzen, sofern hierfür der Höhe nach Deckelung vorgesehen sei.

Dies sei hier mit einer Netto-Monatspacht im Kalenderjahr geschehen. Die Festsetzung einer angemessenen Jahresobergrenze sei ausreichend.

Es gebe keine anderen Nutzer des Gebäudes oder der Heizung. Da sich die Heizungsanlage in der Risikosphäre der Mieterin befinde und kein anderer Nutzer auf sie einwirken könne, bedürfe es keiner Differenzierung danach, ob es sich um eine Einrichtung handele, die sich innerhalb der Mietsache befinde.

Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin EUR 721,44 nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit de, 01.01.2016 sowie EUR 124,– vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte hat erstinstanzlich Klageabweisung beantragt.

Sie sei zum Ausgleich der Reparaturrechnungen nicht verpflichtet.

Der zwischen den Parteien geschlossene Pachtvertrag stelle einen Formularpachtvertrag dar.

Die Regelungen unter § 5 Ziffer 1. und 3. des Vertrages seien widersprüchlich und nicht transparent.

Aus den benannten Regelungen sei für die Beklagte als Pächtern nicht zu ersehen, dass sie die Kosten für eine neue Zirkulationsleitung sowie eine neue Speicherladepumpe zu tragen habe.

Es handele sich um wesentliche Bestandteile der Heizungsanlage, die unverzichtbar seien, damit diese ordnungsgemäß funktioniere.

Die Unterhaltspflicht hinsichtlich Speicherladepumpe und Zirkulationsleitung obliege daher der Klägerin.

Weiterhin werde die Beklagte durch § 5 Ziffer 3. des Pachtvertrages unangemessen benachteiligt, da eine Obergrenze für die im konkreten Fall anfallende Reparatur fehle.

Auch handele es sich bei den beiden streitgegenständlichen Reparaturen nicht um Kleinreparaturen, weil diese der Höhe nach nicht unter den Begriff einer Kleinreparatur fielen. Von einer Kleinreparatur könne allenfalls dann gesprochen werden, wenn die Kosten in einer Größenordnung von EUR 100,– bis EUR 150,– inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer anfielen.

Ferner könne ein Pächter nur dann zur Tragung der Kosten für kleine Reparaturen verpflichtet werden, wenn es sich um Einrichtungen bzw. Vorrichtungen handele, die dem ständigen Mietgebrauch des Pächters aussetzt oder dessen Risikobereich zuzuordnen seien und die sich zudem auch innerhalb der Mietsache befänden. An beiden Voraussetzungen fehle es vorliegend.

Zudem seien Speicherladepumpe und Zirkulationsleitung offensichtlich bereits bei Pachtvertragsbeginn erneuerungsbedürftig gewesen.

Dies zeige sich daran, dass die Reparaturen an diesen Teilen bereits 1 ¼ bzw. 1 ¾ Jahr nach Beginn des Pachtverhältnisses hätten stattfinden müssen.

Das Amtsgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme zu den Umständen des Vertragsabschlusses abgewiesen.

Die Klage sei unbegründet.

Die Klausel in § 5 Nr. 3 des Pachtvertrages stelle eine allgemeine Geschäftsbedingung dar, welche die Beklagte unangemessen benachteilige und deshalb gem. § 307 Abs. 1, 2 BGB unwirksam sei.

Zudem könnten die streitgegenständlichen Reparaturen bereits nicht als Kleinreparaturen verstanden werden.

Der vorliegende Pachtvertrag sei ein Formularvertrag im Sinne der §§ 305 ff. BGB. So folge bereits aus dem zwischenzeitlich unstreitigen Sachverhalt, dass der Vertrag von der Glaabsbräu vorformuliert, von dieser für eine Vielzahl von Verwendungen bestimmt gewesen und von der Klägerin lediglich minimal abgeändert worden sei.

Nach dem Ergebnis der von dem Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme hätten die Parteien gerade nicht individuell über den Vertragsinhalt verhandelt.

Der Annahme von Allgemeinen Geschäftsbedingungen stehe nicht entgegen, wenn das Vertragsformular im vorliegenden Fall nur ein einziges Mal verwendet worden sei.

Entscheidend und ausreichend sei, dass ein Dritter die Bedingungen für eine mehrfache Verwendung formuliert habe.

Die streitgegenständliche Klausel benachteilige die Beklagte aus zwei Gesichtspunkten unangemessen.

Zunächst folge eine unangemessene Benachteiligung aus der fehlenden Kostenbeschränkung für die Einzelreparatur.

Die Klausel setze nur eine Jahreshöchstgrenze für mehrere Reparaturen in Höhe einer Netto-Monatspacht fest. Nach ständiger Rechtsprechung müsse eine wirksame Kleinreparaturklausel jedoch gerade die doppelte Höchstgrenze bestimmen. Für den Pachtvertrag könne insofern nichts anderes gelten.

Die Regelung in § 5 des Pachtvertrages sei zudem mindestens intransparent. Das Fehlen der Kostenbeschränkung für die Einzelreparatur wirke sich auch in der Systematik des Klauselwerks nachteilig für die Beklagte aus.

§ 5 Nr. 1 und Nr. 3 ließen nicht eindeutig erkennen, wann die Klägerin als Verpächterin und wann die Beklagte als Pächterin anfallende Reparaturen an der Heizungsanlage zu bezahlen habe.

Denn während nach § 5 Nr. 1 des Pachtvertrages der Verpächter die Heizungsanlage unterhalte, besage § 5 Nr. 3 des Pachtvertrages, dass der Pächter die Kosten für Kleinreparaturen an dieser zu tragen habe.

Selbst wenn davon auszugehen sei, dass Nr. 1 den Regel- und Nr. 3 hierzu den Ausnahmefall für ökonomisch geringere Belastungen formuliere, bleibe für die Beklagte eben wegen einer fehlenden Einzelmaßnahmenhöchstgrenze völlig unklar, wann welcher Tatbestand eingreife.

Des Weiteren unterfielen die streitgegenständlichen Reparaturen nicht dem Anwendungsbereich des § 5 Nr. 3 des Pachtvertrages.

Die Reparaturen an Zirkulationsleitung und Speicherladepumpe stellten keine von der Beklagten zu tragenden Kleinreparaturen dar, da sie nicht ihrem regelmäßigen Zugriff unterlägen.

Zwar sei es nach ständiger Rechtsprechung möglich, bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen auch durch formularvertragliche Regelungen auf den Pächter zu übertragen. Dies habe jedoch innerhalb klarer Grenze zu erfolgen. Kleinreparaturklausel dürften sich daher nur auf Teile der Pachtsache beziehen, die dem häufigen Zugriff des Pächters ausgesetzt seien.

Der Pächter solle durch sorgsamen Umgang mit der Sache deren Lebensdauer verlängern und so seine Kostentragung eigenständig gering halten können. Die Zirkulationsleitung und die Speicherladepumpe befänden sich hingegen im Inneren der Heizungsanlage. Selbst wenn der Pächter Einstellungen an der Heizungsanlage vornehme, komme er mit dem Innenleben der Heizung nicht in Berührung.

Dass die Beklagte Pächterin des ganzen Objektes und damit denknotwendig alleinige Nutzerin der Heizungsanlage sei, führe zu keinem anderen Ergebnis.

Gegen dieses Urteil, der Klägerin über ihre Prozessbevollmächtigten zugestellt am 28.10.2016, haben diese mit Schriftsatz vom 09.11.2016, eingegangen bei Gericht am 08.11.2016, Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 22.12.2016, eingegangen bei Gericht am 28.12.2016, begründet.

Die Wertung des Amtsgerichts, dass es sich bei dem zwischen den Parteien abgeschlossen Pachtvertrag um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele, werde nicht angegriffen, wohl aber die Bewertung, dass § 5 des Vertrages die Beklagte unangemessen benachteilige.

Das Amtsgericht habe verkannt, dass dem abgeschlossenen Pachtvertrag der Grundsatz der umfassenden Vertragsfreiheit bei der Geschäftsraummiete zugrunde liege.

Die Instandsetzungspflicht sei insbesondere unbedenklich, wenn die Übernahme der Erhaltungspflicht in die Mietzinskalkulation eingehe.

Kleinreparaturklauseln seien bei Geschäftsraummietverträgen für solche Teile der Mietsache vereinbar, die der unmittelbaren Einwirkung durch den Mieter ausgesetzt seien.

Die Übertragung sei wirksam, sofern sie der Behebung von Schäden durch den Mietgebrauch diene oder die Risikosphäre des alleinigen gewerblichen Mieters betroffen sei und bei Vertragsbeginn ein mangelfreier Zustand geherrscht habe. Dies sei vorliegend hinsichtlich der Heizung der Fall.

Da die Klausel in § 5 Ziffer 3 des Vertrages eine jährliche Beschränkung der vom Mieter zu tragenden Kosten der Kleinreparaturen von maximal einer Netto-Monatspacht vorsehe, sei die Beklagte über die Kostenhöhe hinreichend im Bilde gewesen.

Es sei jedenfalls im Pachtrecht ausreichend, dass nur eine Jahresobergrenze der Kosten definiert werde, eine Kostenobergrenze für die einzelne Reparatur müsse nicht bestimmt werden. Dabei könne die Obergrenze auf maximal drei Monatsmieten festgelegt werden.

Die Kleinreparaturklausel in § 5 Ziffer 3 des Pachtvertrages sei transparent.

Es bestehe eine klare Differenzierung zwischen der Instandhaltungspflicht des Verpächters unter § 5 Ziffer 1 und der Instandsetzungspflicht des Pächters durch Kostenübernahme in § 5 Ziffer 3.

Die gewählte Konstruktion sei allgemein üblich:

§ 5 Ziffer 1 enthalte eine allgemeine Regel, wonach dem Vermieter die Instandhaltung obliege, und § 5 Ziffer 3 eine Ausnahme für – näher definierte- Kleinreparaturen.

Die vorgenommenen Reparaturen seien auch Kleinreparaturen zwecks Instandsetzung im Sinn der Klausel § 5 Ziffer 3 des Pachtvertrages.

Unter Kleinreparaturen seien die in § 28 Abs. 3 der 2. Betriebsverordnung genannten Instandsetzungsarbeiten zu verstehen.

Bei der letzten Wartung der Heizungsanlage am 14.03.2013 seien Mängel nicht festgestellt worden. Im Jahr 2014 sei sodann wegen eines Defekts an der Zirkulationsleitung und der Speicherladepumpe der Heizungsanlage eine Reparatur erforderlich geworden.

Die Heizungsanlage befinde sich seit Pachtbeginn ausschließlich in der unmittelbaren Risikosphäre der Beklagten im Inneren des Pachtobjektes.

Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil und beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Es werde bestritten, dass eine behauptete Übernahme der Erhaltungspflicht in die Mietkalkulation eingeflossen sei.

Die Zirkulationsleitung der Heizungsanlage sowie Speicherladepumpe unterlägen nicht der unmittelbaren Einwirkung durch die Beklagte, da diese nicht auf das Innenleben der Heizung zugreifen könne.

Zudem sei die Heizungsanlage bereits bei Beginn des Pachtvertrages nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand gewesen.

Die Beklagte habe die Heizungsanlage gerade einmal über eine einzige Heizperiode genutzt, wobei die Heizung zu diesem Zeitpunkt bereits defekt gewesen sei.

Die Benennung lediglich einer Jahreshöchstgrenze sei nicht ausreichend.

Kleinreparaturen seien überdies nur dann gegeben, wenn der Rechnungsbetrag EUR 100,– bis EUR 150,–nicht übersteige, Eine Kleinreparaturklausel diene gerade dazu, Auseinandersetzungen der Parteien über die Ursache kleinerer Schäden zu vermeiden.

Demgegenüber bedürfe es bei größeren Schäden stets der Aufklärung, worauf der Schaden beruhe.

Überdies sei dem Amtsgericht darin zu erfolgen, dass nicht ersichtlich sei, wann Pächter bzw. Verpächter zahlungspflichtig seien.

Die Kostentragungspflicht der Klägerin ergebe sich auch daraus, dass diese für den Betrieb der Heizungsanlage zu sorgen und diese funktionstüchtig zu halten habe.

Die Behauptungen der Klägerin zu Zustand und Wartung der Heizung würden bestritten.

Die Kammer hat unter dem 08.03.2017 folgenden Hinweis gegeben:

„Die Kammer vertritt nach dem derzeitigen Sach-und Streitstand und vorbehaltlich neuer Erkenntnisse die Ansicht, dass der rechtlichen Würdigung des Amtsgerichts nicht zu folgen sein dürfte.

Nach Auffassung der Kammer ist die streitgegenständliche Klausel nicht wegen Widersprüchlichkeit bzw. fehlender Transparenz unwirksam.

In § 5 Ziff. 1 des Pachtvertrages ist die grundlegende Verpflichtung des Verpächters normiert, für die innere und äußere Bausubstanz des Pachtgegenstandes, die Ver- und Entsorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom sowie die Heizungsanlage zu sorgen.

Diese Verpflichtung des Verpächters wird in § 5 Ziff. 3 des Pachtvertrages dahingehend eingeschränkt, dass der Pächter die Kosten für Kleinreparaturen an Installationen für Elektrik, Wasser und Gas, der Heizungsanlage, den Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, jedoch in einem Jahr nicht mehr als eine Monatspacht (ohne Betriebskostenvorauszahlungen) zu tragen hat.

Damit ist die Instandhaltungspflicht des Verpächters und somit auch die Pflicht zur Kostentragung für die durchzuführenden Reparaturen in dem normierten Umfang wirksam auf die Beklagte als Pächterin übertragen worden.

Insofern hat die Klägerseite zu Recht ausgeführt, dass die Klausel § 5 Ziff. 3. des Pachtvertrages gerade für diejenigen Reparaturen greift, die von der Materie her dem Verpächter obliegen, aufgrund Geringfügigkeit jedoch dem Pächter zugeordnet werden.

Die Wirksamkeit der Klausel in § 5 Ziff. 3 des Pachtvertrages scheitert nicht daran, dass für die einzelne Reparatur keine Obergrenze genannt wird, bis zu der der Pächter die Reparaturkosten zu übernehmen hat.

Eine solche Obergrenze ist lediglich für Wohnraummietverhältnisse verbindlich (Schmidt/Futterer Langenberg, Mietrecht, 12 Aufl., § 538 Rn. 39).

Die für den Zeitraum von einem Jahr festgesetzte Monatsgrenze („nicht mehr als eine Monatspacht (ohne Betriebskostenvorauszahlungen)“) ist der Höhe nach nicht zu beanstanden (Schmidt/Futterer a. a. O.: 10 % der Jahresnettomiete bei Gewerberaum; Bub, NZM 1998, 798 f.: 10 % der Jahresmiete bei Gewerberaum sogar dann, wenn der Risikobereich des Mieters nicht betroffen ist).

Die Beklagte kann ferner nicht mit ihrem Argument gehört werden, dass die von ihr zu tragenden zwei Reparaturrechnungen nicht unter den Begriff der „Kleinreparatur“ zu subsumieren seien,

Die Regelung unter § 5 Ziff. 3 des Pachtvertrages ist nach Auffassung der Kammer so zu verstehen, dass als Kleinreparaturen grundsätzlich Reparaturen bis zur Höhe einer Monatspacht – ohne Betriebskostenvorauszahlungen – anzusehen sind.

Für diese ist die Beklagte einstandspflichtig, sofern nicht aufgrund anderer binnen eines Jahres angefallener Reparaturkosten die in § 5 Ziff. 3 des Pachtvertrages genannte Grenze überschritten wird-

Unabhängig davon müssen die in Rede stehenden Beträge von EUR 176,25 und EUR 430,–, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, zu dem von der Beklagten zu zahlenden Mietzins ins Verhältnis gesetzt werden. Dieser beträgt allein für die Gaststätte bereits EUR 1.500,– netto im Monat.

Im Übrigen ist es für die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel betreffend Gewerberaum ausreichend, wenn der Mieter bzw. Pächter sich wenigstens ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (Schmidt/Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 12 Aufl., § 535 Rn. 81 Gewerberaummietverhältnis). Diesen Anforderungen genügen die streitgegenständlichen Klauseln bereits durch die Angabe der jährlichen finanziellen Obergrenze.

Weiterhin vermag die Beklagte ebenso wenig mit ihrem Argument durchzudringen, dass sie für die streitgegenständlichen Reparaturen nicht einzustehen habe, da sie auf Speicherpumpe und Zirkulationsleitung keinen Zugriff habe. Eine Übertragung der Kostentragungspflicht für Kleinreparaturen setzt – zumindest bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum – nicht zwangsläufig voraus, dass für den Mieter die direkte Zugriffmöglichkeit auf die Gegenstände gegeben ist, für deren Reparaturen er nach den vertraglichen Vereinbarung einzustehen hat. Ausreichend ist vielmehr, dass diese Gegenstände seinem Risikobereich zuzurechnen sind (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az.: XII ZR 158/01; OLG Rostock, Urteil vom 10.09.2009 Az.: 3 U 287/08). Diese Grundsätze gelten für das hier vorliegende Pachtverhältnis über Gewerberaum entsprechend.

Vorliegend hat die Beklagte unstreitig das gesamte Gebäude gepachtet. Andere Nutzer im Gebäude gibt es nicht. Die Heizung ist dem alleinigen Zugriff der Beklagten ausgesetzt und wird von dieser nach Bedarf genutzt, auch wenn sie auf das Innere der Heizung nicht zugreifen kann.

Soweit die Beklagtenseite schließlich bestritten hat, dass die Heizung zu Beginn des Mietverhältnisses in einem ordnungsgemäßen Zustand gewesen sei, steht dies ihrer Kostentragungspflicht ebenso wenig entgegen. Unstreitig funktionierte die Heizung von Beginn des Pachtverhältnisses am 01.04.2003 zunächst bis zum Austausch des Heizkessels, wobei die Beklagten diesbezüglich verschiedene Zeitpunkte (Mai/Juni 2013 bzw. ein Jahr nach Beginn des Pachtverhältnisses) benannt hat. Auch die Kosten für die Reparatur des Heizkessels sind von ihr übernommen worden. Soweit die Beklagte sich darüber hinaus darauf berufen hat, eine fachgerechte Reparatur habe neben dem Austausch des Heizkessels auch die Erneuerung von Pumpe und Zirkulationsleitung umfassen müssen, vermag sie damit gleichfalls nicht durchzudringen.

Nach dem Austausch des Heizkessels funktionierte die Heizungsanlage offensichtlich wieder. Damit kam der Verpächter seiner Verpflichtung zur Beheizbarkeit der gepachteten Räumlichkeiten gegenüber der Beklagten nach. Dagegen kann die Beklagte von dem Verpächter nicht verlangen, dass eine Reparatur in einer bestimmten Form vorgenommen wird, soweit dementsprechende vertragliche Vereinbarungen zwischen den Parteien nicht bestehen. Die Frage inwieweit die Reparatur fachgerecht vorgenommen worden ist, betrifft lediglich das Verhältnis zwischen der Klägerin und dem von ihr mit der Reparatur beauftragten Handwerksbetrieb. (…)“

Daraufhin hat die Beklagte erwidert, dass die Abwälzung der Instandsetzung auf den Pächter eine deutliche Änderung der Zuständigkeiten gegenüber dem gesetzlichen Leitbild darstelle und daher Instandsetzungsklauseln bestimmte Grenzen einhalten müssten, um der Kontrolle nach § 307 BGB standzuhalten.

Sie dürften sich nur auf die Verpflichtung zur Reparatur solcher Schäden beziehen, die auf dem Mietgebrauch beruhten oder aus dem Risikobereich des Mieters stammten. Diese Vorgabe impliziere, dass die Klausel nicht zu einer Haftung des Mieters für anfängliche Mängel und nicht zu einer Haftung für solche Schäden, die Dritte verursacht haben, führen dürften.

Die streitgegenständlichen Reparaturkosten seien nicht dem Risikobereich der Beklagten zuzuordnen. Diese Kosten könnten nur dann zu ihren Lasten gehen, wenn ihr die jeweils betroffenen Teile der Heizung zu Mietbeginn in neuem Zustand übergeben worden wären, was nicht der Fall sei.

Es verbiete sich, der Beklagten die Kosten für die seit mehr als 30 Jahre vorhandenen Abnutzungen aufzubürden.

So habe auch der BGH in seiner Entscheidung vom 10.09.2014 (Az.: XII ZR 56/11) ausgeführt, dass keine Kosten auf den Mieter übertragen werden dürfen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst seien und die nicht in seinen Risikobereich fielen, indem ihm dadurch, dass er die gemeinschaftlich benutzte Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden in der Regel gerbrauchten Zustand vorfinde, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet würden, deren Höhe für ihn nicht überschaubar sei und indem ihm darüber hinaus Kosten für Schäden auferlegt würden, die von Dritten verursacht worden seien, für deren Handel er keine Verantwortung trage, so dass auch insoweit nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorsehbare Kosten auf ihn übertragen würden.

Im Übrigen werde beantragt, die Revision zum BGH zuzulassen, da durch diesen noch nicht entschieden worden sei, ob im Rahmen eines Gewerbemietverhältnisses eine Obergrenze für die einzelne Reparatur festzulegen sei.

Insoweit sei zu berücksichtigen, dass der für Geschäftsraummiete zuständige 12. Senat sich auch etwa bei der Frage der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln der Rechtsprechung des für Wohnraummietverhältnisse zuständigen 8 Senat angeschlossen habe.

Überdies könne die Höhe der zwei Reparaturrechnungen nicht unter den Begriff der „Kleinreparatur“ subsumiert werden.

Ziehe man auch insoweit die Parallele zur Rechtsprechung des BGH für Wohnraummietsachen, könne von einer Kleinreparatur nur dann gesprochen werden, wenn die Reparaturkosten einen Betrag von EUR 150,– nicht überstiegen.

Zudem bestimme § 5 Ziffer 3 des Pachtvertrages unmissverständlich, dass mehrere kleine Reparaturen, die in einem Jahr anfielen, in ihre Gesamtsumme den Betrag von einer Monatspacht nicht überschreiten dürften.

Dagegen sei eine Reparatur in Höhe einer Monatspacht, die sich auf EUR 1.500,– netto belaufe, nicht als Kleinreparatur anzusehen.

Es sei nach Auffassung der Beklagten zwingend erforderlich, die Voraussetzungen für das Vorliegen einer Kleinreparatur auch im Gewerberaummietrecht zu bestimmen.

Die Angabe einer jährlichen finanziellen Obergrenze ersetze nicht, rechtlich zu bestimmen Kosten einer Kleinreparatur im Einzelfall bei einem Gewerbemietvertrag bzw. Pachtvertrag sein dürften, damit die Klausel wirksam sei.

Auch insofern werde die Zulassung der Revision beantragt.

Schließlich könne die Beklagte von der Klägerin selbstverständlich verlangen, dass diese eine Reparatur an der Heizungsanlage in der Art und Weise vornehme, dass damit dauerhaft die Beheizung des Objektes gewährleistet sei.

Die Klägerin könne sich dieser Kostentragungspflicht nicht dadurch entziehen, dass sie nur den Heizkessel erneuere, obwohl auch weitere Teile im Rahmen der Erneuerung der Heizungsanlage hätten erneuert werden müssen.

Die Klägerin hat demgegenüber darauf verwiesen, dass die rechtliche und tatsächliche Ausgangsanlage im Wohnraum- und Gewerberaummietecht unterschiedlich sei.

Allein schon die Tatsache, dass der Gesetzgeber im Gewerberaummietrecht dem Mieter keinen Schutz vor der Beendigung des Mietverhältnisses einräume, zeihe dass das Schutzniveau des Mieters im Gewerberaummietrecht von Gesetzes wegen niedriger anzusetzen sei als im Wohnraummietrecht.

Es sei daher sehr wohl sachgerecht, einem Pächter von Gewerberäumen die Kosten der Instandhaltung aller derjenigen Teile des vermieteten Gebäudes innerhalb finanzieller Obergrenzen aufzuerlegen, welche allein dem Mieter dienten und allein von ihm genutzt würden und sich in den von ihm allein benutzten Räumen befänden.

II.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig.

Bedenken gegen die Zulässigkeit der Berufung bestehen auch nicht deswegen, weil ausdrückloche Berufungsanträge seitens der Klägerin nicht gestellt worden sind.

Etwas anderes folgt nicht aus § 520 Abs. 3 Ziffer 1 ZPO.

Nach der genannten Vorschrift ist die Stellung ausdrücklicher Anträge im Rahmen der Berufungsbegründung nicht erforderlich.

Es muss sich lediglich aus der Berufungsschrift oder Berufungsbegründung ergeben, in welchem Umfang das erstinstanzliche Urteil angegriffen wird und welche Abänderungen erstrebt werden (OLG Köln, Urteil vom 16.03.2016, Az.: 16 U 63/15).

Das ist vorliegend der Fall.

Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung ersichtlich ihr erstinstanzliches Klagebegehren weiter, das durch das Amtsgericht voll umfänglich abgewiesen worden ist.

Die Argumentation der Klägerin in der Berufungsinstanz verdeutlicht, dass die von dem Amtsgericht vorgenommene rechtliche Würdigung nicht die Zustimmung der Klägerseite findet und diese daher weiterhin ausgeht, dass eine Zahlungsverpflichtung auf Seiten der Beklagten besteht, was die in erster Instanz gestellten Klageanträge rechtfertigt.

Die Berufung der Klägerin ist zudem begründet.

Es besteht ein Zahlungsanspruch in Höhe von EUR 721,44 der Klägerin der Beklagten gegenüber aus dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Pachtvertrag.

Insoweit nimmt die Kammer zunächst auf ihren Hinweis vom 08.03.2017 Bezug.

An der rechtlichen Einschätzung der Kammer vermögen die nachfolgenden Einwendungen der Beklagten nichts zu ändern.

Die Kammer vermag sich zunächst der Argumentation der Beklagten, dass die Heizungsanlage nicht ihrem Risikobereich zuzurechnen sei, nicht anzuschließen.

Die Berufung der Beklagten auf das Versäumnisurteil des BGH vom 10.09.2014 ändert an der rechtlichen Einschätzung der Kammer nichts.

Die Besonderheit des dort zu beurteilenden Sachverhalts lag darin begründet, dass dem dortigen Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt worden war.

Der BGH hat in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass dem Mieter dadurch, dass er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfinde, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet würden, deren Höhe für ihn nicht überschaubar sei.

Darüber hinaus würden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden seien, für deren Handeln er keine Verantwortung trage, so dass auch insoweit im nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorsehbare Kosten auf ihn übertragen würden.

Damit ist der vorliegende Sachverhalt jedoch nicht vergleichbar.

Denn zum einen können keine dritten Personen auf die streitgegenständliche Heizungsanlage zugreifen, sondern lediglich die Beklagte,

Zum anderen war für die Beklagte von vornherein absehbar, dass sie mit Reparaturkosten von maximal einer Netto-Monatspacht pro Jahr belastet werden konnte.

Die – möglicher Weise – auf sie zukommenden Reparaturkosten waren somit der Höhe nach überschaubar.

Die Kammer verbleibt aus den im Hinweis vom 08.03.2017 angeführten Gründen ferner dabei, dass die Angabe einer jährlichen finanziellen Obergrenze bei Gewerberaummietverhältnissen bzw. Pachtverhältnissen über Gewerberaum im Rahmen einer Kleinreparaturklausel als ausreichend anzusehen ist.

Entscheidungserheblicher, neuer Vortrag zu diesem Punkt ist seitens der Beklagten nicht mehr gehalten worden.

Die Kammer vertritt darüber hinaus, weiterhin die Auffassung, dass – mangels Angabe einer Wertobergrenze für die einzelne Reparatur – Einzelreparaturen bis zu dem genannten Höchstbetrag der Beklagten in Rechnung gestellt werden können.

Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass bei einem Pachtvertrag über gewerblich genutzte Räume nicht die vom sozialen Mieterschutz geprägten Maßstäbe des Wohnraummietrechts übernommen werden können.

Vielmehr stehen sich im Gewerberaummietverhältnis und dementsprechend bei Pachtverhältnissen über Gewerberaum die Vertragspartner im Regelfall auf Augenhöhe gegenüber (Thüringer Oberlandesgericht, Urteil vom04.07.2012, Az.: 7 U 48/12) für die Vertragsgestaltung bei einem Gewerberaummietverhältnis), was es insoweit rechtfertigt, einen großzügigeren Maßstab zugunsten des Verpächters anzulegen.

Die bisher lediglich für Wohnraummietverhältnisse herangezogene Wertobergrenze von ca. EUR 100,– je Einzelreparatur kommt daher vorliegend nicht zum Tragen.

Schließlich ist nicht ersichtlich, dass die Vermieterseite ihre Verpflichtung, eine dauerhafte Beheizung des Pachtobjektes zu gewährleisten, durch den Austausch des Heizkessels nicht hinreichend nachgekommen wäre.

Insoweit verweist die Kammer nochmals darauf, dass die Heizungsanlage nach dem Austausch des Heizkessels offensichtlich zumindest noch für einige Monate funktionstüchtig war, bevor zunächst die Reparatur an der Zirkulationsleitung erforderlich wurde.

Dementsprechend durfte auch die Klägerin davon ausgehen, ihre Verpflichtung gegenüber der Beklagten erfüllt zu haben.

Würde die Beklagte demgegenüber mit ihrer Argumentation durchdringen, führte dies zur teilweisen Entwertung der Kleinreparaturklausel, da sich der Pächter dann regelmäßig darauf berufen könnte, nur weil der Verpächter seinen Reparaturverpflichtungen nicht im erforderlichen Umfang nachgekommen sei, müsse nun der Pächter für die entsprechenden Kosten einstehen.

Auch ein solcher Streit soll aber durch eine Kleinreparaturklausel vermieden werden.

Der Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten folgt aus § 286 Abs. 1 BGB.

Selbst wenn die Klägerin diese Kosten noch nicht beglichen haben sollte und deshalb grundsätzlich nur eine Freistellung von ihrer Zahlungspflicht verlangen könnte, hat sich hier der Freistellungsanspruch in einen Zahlungsanspruch umgewandelt, weil die Beklagtenseite die Freistellung ernsthaft und endgültig verweigert hat (OLG Hamm, Urteil vom 16.05.2017, Az.: I-28 U 101/16).

Der Zinsanspruch rechtfertigt sich nach §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

Die Zinsanträge der Klägerin waren jeweils dahingehend auszulegen, dass die gesetzliche Zinshöhe begehrt wird,

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO, die Entscheidung zum Gegenstandswert auf § 47 Abs. 1 GKG iVm § 3 ZPO.

Die Revision war zuzulassen.

Die Frage, ob eine Kleinreparaturklausel im Pachtvertrag über Gewerberaum eine Wertobergrenze – neben der jährlichen Wertobergrenze – auch für die einzelnen Reparaturen zu enthalten hat und falls ja, welche Wertobergrenze insoweit angemessen ist, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden worden.

Zu dieser Problematik werden, wie der vorliegende Rechtsstreit zeigt, unterschiedliche Absichten ib der Rechtsprechung und Literatur vertreten.