Übersicht
- 1 Das Wichtigste in Kürze
- 2 Der Fall vor Gericht
- 2.1 AG Fürstenfeldbruck: Fristlose Kündigung wegen wiederholter Zutrittsverweigerung zur Mietwohnung für Instandhaltung wirksam – Kein Härtefall trotz Alter und Krankheit des Mieters (Az.: 2 C 842/24)
- 2.2 Langjähriges Mietverhältnis in Puchheim und der Streit um den Wohnungszutritt
- 2.3 Notwendiger Fensteraustausch und Wasserschadensprüfung: Der Vermieter fordert Zutritt zur Mietwohnung
- 2.4 Wiederholte Zutrittsverweigerung durch den Mieter führt zu Abmahnungen und fristloser Kündigung
- 2.5 Verteidigung des Mieters: Angeblich gewährter Zutritt und Berufung auf unzumutbare Härte wegen Alter und Krankheit
- 2.6 Das Urteil des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck: Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt
- 2.7 Die detaillierte Begründung des Gerichts: Warum die Klage des Vermieters Erfolg hatte
- 2.8 Bestätigte Eigentümerstellung des Vermieters als Grundlage
- 2.9 Berechtigtes Zutrittsrecht des Vermieters für Fenstertausch und Schadensprüfung
- 2.10 Verletzung der Duldungspflicht: Mieter konnte Zutrittsgewährung nicht nachweisen
- 2.11 Beharrliche Zutrittsverweigerung rechtfertigt fristlose Kündigung des Mietvertrags
- 2.12 Kein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses: Härtefalleinwand des Mieters erfolglos (§ 574 BGB)
- 2.13 Angemessene Räumungsfrist von drei Monaten: Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter (§ 721 ZPO)
- 2.14 Übernahme der Prozesskosten durch den Mieter und Regelungen zur Vollstreckbarkeit
- 3 Die Schlüsselerkenntnisse
- 4 Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- 4.1 Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter bezüglich des Zugangs zur Mietwohnung für Instandhaltungsmaßnahmen?
- 4.2 Unter welchen Umständen kann die Zutrittsverweigerung des Mieters zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen?
- 4.3 Was bedeutet der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB) und wie wirkt er sich auf die Rechte und Pflichten von Mieter und neuem Vermieter aus?
- 4.4 Was ist eine Abmahnung im Mietrecht und welche Rolle spielt sie bei einer Kündigung wegen Vertragsverletzung?
- 4.5 Wann liegt ein Härtefall im Mietrecht vor und welche Auswirkungen hat er auf eine Kündigung?
- 5 Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- 6 Wichtige Rechtsgrundlagen
- 7 Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 C 842/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: AG Fürstenfeldbruck
- Datum: 14.03.2025
- Aktenzeichen: 2 C 842/24
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eigentümer und Vermieter der Wohnung, der Zutritt für notwendige Instandhaltungsarbeiten und Fenster austausch begehrte.
- Beklagte: Mieter der Wohnung, der den Zutritt verweigerte und sich auf sein Alter sowie seinen Gesundheitszustand berief.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Der Eigentümer der Wohnung wollte diese betreten, um Fenster auszutauschen und Wasserschäden zu überprüfen/reparieren. Der Mieter verweigerte wiederholt den Zutritt. Daraufhin kündigte der Eigentümer das Mietverhältnis.
- Kern des Rechtsstreits: War die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen verweigerter Zutrittsgewährung für Reparaturen rechtmäßig? Und konnte der Mieter trotz Kündigung in der Wohnung bleiben, weil ihm ein Umzug wegen seines Alters und Gesundheitszustands unzumutbar war?
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht gab dem Vermieter Recht und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung. Dem Mieter wurde jedoch eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Er muss auch die Prozesskosten und vorgerichtliche Anwaltskosten tragen.
- Begründung: Das Gericht sah das Recht des Vermieters auf Zutritt für notwendige Reparaturen als gegeben an. Der Mieter hat diesen Zutritt beharrlich verweigert und die erforderlichen Maßnahmen nicht ermöglicht, was die Fristlose Kündigung rechtfertigte. Das Gericht erkannte die geltend gemachte persönliche Härte des Mieters (Alter, Gesundheit) nicht an, da diese nicht ausreichend belegt wurde.
- Folgen: Der Mieter muss die Wohnung räumen und die Kosten des Verfahrens tragen. Ihm wird eine Frist von drei Monaten für den Auszug gewährt.
Der Fall vor Gericht
AG Fürstenfeldbruck: Fristlose Kündigung wegen wiederholter Zutrittsverweigerung zur Mietwohnung für Instandhaltung wirksam – Kein Härtefall trotz Alter und Krankheit des Mieters (Az.: 2 C 842/24)
Das Amtsgericht Fürstenfeldbruck hat in einem Urteil vom 14. März 2025 entschieden, dass die fristlose Kündigung eines langjährigen Mietverhältnisses durch den Vermieter rechtmäßig war.
Grund hierfür war die beharrliche Weigerung des Mieters, dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung für dringend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen zu gewähren. Ein vom Mieter geltend gemachter Härtefall aufgrund seines hohen Alters und gesundheitlicher Probleme wurde vom Gericht nicht anerkannt, da die entsprechenden Nachweise fehlten.
Langjähriges Mietverhältnis in Puchheim und der Streit um den Wohnungszutritt
Der Fall vor dem Amtsgericht Fürstenfeldbruck betraf einen Eigentümer einer Wohnung in Puchheim und dessen Mieter, der die Wohnung bereits seit dem 1. Mai 1974 bewohnte. Der heutige Eigentümer war nicht der ursprüngliche Vertragspartner des Mieters, sondern trat erst später durch den Erwerb der Immobilie gemäß § 566 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) – dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ – in das bestehende Mietverhältnis ein. Kern des Streits war die Frage, ob das langjährige Wohnungsmietverhältnis wirksam beendet worden war und der Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet ist.
Notwendiger Fensteraustausch und Wasserschadensprüfung: Der Vermieter fordert Zutritt zur Mietwohnung
Der Vermieter verlangte wiederholt Zutritt zur Wohnung des Mieters aus zwei triftigen Gründen. Zum einen stand ein Austausch der Fenster an. Dieser war bereits am 28. Juni 2022 von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschlossen worden, und der Vermieter war als einzelner Eigentümer zur Umsetzung dieser Maßnahme verpflichtet.
Zum anderen musste der Zustand der Wohnung dringend überprüft und gegebenenfalls Trocknungs- und Reparaturarbeiten durchgeführt werden. Anlass hierfür war ein Wasserschaden, der zuletzt im April 2024 in der Wohnung direkt unter der des Mieters festgestellt worden war. Ein von der Firma APT am 16. April 2024 erstelltes Gutachten, untermauert durch Lichtbilder, dokumentierte Feuchtigkeitsschäden wie Verfärbungen und Farbablösungen an der Decke des Badezimmers der unteren Wohnung. Das Schadenszentrum wurde dabei eindeutig im Badezimmer des Mieters lokalisiert. Das Gutachten empfahl unter anderem den Austausch von Armaturen und eine professionelle Austrocknung. Der Mieter wurde bereits am 17. April 2024 über die Notwendigkeit dieser unverzüglichen Reparaturen informiert.
Wiederholte Zutrittsverweigerung durch den Mieter führt zu Abmahnungen und fristloser Kündigung
Seit Februar 2023 versuchte der Vermieter vergeblich, Zugang zur Wohnung zu erhalten, um sowohl den Fensteraustausch als auch die notwendigen Arbeiten wegen des Wasserschadens durchführen zu lassen. Aufgrund der mangelnden Kooperation des Mieters sah sich der Vermieter gezwungen, diesen mit Schreiben vom 28. Februar 2023 und 29. März 2023 abzumahnen. Nachdem auch eine weitere Zutrittsaufforderung unter Androhung einer Kündigung vom 22. Juli 2024 erfolglos blieb, sprach der Vermieter mit Schreiben vom 6. August 2024 eine weitere fristlose Kündigung aus. Hilfsweise kündigte er auch ordentlich. Diese Kündigung erfolgte unter Aufrechterhaltung einer bereits am 28. Juni 2023 ausgesprochenen fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung, die ebenfalls auf der wiederholten Zutrittsverweigerung basierte.
Verteidigung des Mieters: Angeblich gewährter Zutritt und Berufung auf unzumutbare Härte wegen Alter und Krankheit
Der Mieter beantragte vor Gericht, die Klage des Vermieters abzuweisen. Für den Fall einer Verurteilung zur Räumung bat er hilfsweise um die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist. Er behauptete, Fachhandwerkern und einem Vertreter der Hausverwaltung Zutritt gewährt zu haben. Dabei habe sich angeblich herausgestellt, dass keine Trocknungsarbeiten erforderlich seien und auch kein Wasserschaden vorliege.
Als weiteren Verteidigungspunkt machte der Mieter geltend, dass eine Räumung für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde und er nicht räumungsfähig sei. Er führte an, 82 Jahre alt und gesundheitlich erheblich beeinträchtigt zu sein. Seit einem Schlaganfall im Februar 2015 sei seine Beweglichkeit reduziert, zudem leide er an einer Herzinsuffizienz. Ein Umzug sei ihm unter diesen Umständen nicht zuzumuten.
Eingeständnisse des Mieters vor Gericht: Zugestellte Wohnung und Feuchtigkeitsprobleme
Im Rahmen seiner persönlichen Anhörung vor Gericht bestritt der Mieter die Eigentümerstellung des Vermieters nicht. Er räumte jedoch ein, dass der Fensteraustausch in seiner Wohnung derzeit nicht möglich sei. Der Grund hierfür sei, dass die Wohnung so zugestellt sei, dass kein Zugang zu den Fenstern bestehe. Aus diesem Grund habe er auch keine Termine für den Austausch vereinbart. Weiterhin gab er zu, dass eine Erneuerung der Badezimmerarmatur notwendig sei und es dort tropfe. Einen möglichen Schimmelbefall in der Wohnung konnte er nicht ausschließen und bestätigte Feuchtigkeit sowie länger zurückliegenden Schimmel in Küche und Arbeitszimmer. Er ging jedoch davon aus, dass dieser getrocknet sei und keine weiteren Maßnahmen erfordere.
Das Urteil des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck: Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt
Das Amtsgericht Fürstenfeldbruck gab der Klage des Vermieters statt und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung Nr. PK4A5 in der K… Straße in Puchheim nebst dem dazugehörigen Kellerraum Nr. 18 und zur geräumten Herausgabe an den Vermieter.
Dem Mieter wurde eine Räumungsfrist von drei Monaten ab Zustellung des Urteils gewährt. Des Weiteren muss der Mieter die dem Vermieter entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 819,91 Euro nebst Zinsen seit dem 21. August 2024 bezahlen und die gesamten Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Urteil wurde hinsichtlich der Räumung gegen eine Sicherheitsleistung von 4.000 Euro und bezüglich der Kosten und Anwaltskosten gegen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags für vorläufig vollstreckbar erklärt. Der Streitwert wurde auf 7.667,76 Euro festgesetzt.
Die detaillierte Begründung des Gerichts: Warum die Klage des Vermieters Erfolg hatte
Das Gericht erachtete die Klage des Vermieters als zulässig und in vollem Umfang begründet.
Bestätigte Eigentümerstellung des Vermieters als Grundlage
Die Tatsache, dass der Kläger der Eigentümer der Wohnung ist und somit als Vermieter auftritt, wurde vom Mieter im Rahmen seiner Anhörung ausdrücklich bestätigt. Damit war sein Eintritt in das bestehende Mietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB unstrittig.
Berechtigtes Zutrittsrecht des Vermieters für Fenstertausch und Schadensprüfung
Nach Überzeugung des Gerichts stand dem Vermieter ein berechtigtes Zutritts- bzw. Besichtigungsrecht zur Wohnung des Mieters zu. Dieses Recht ergab sich aus zwei wesentlichen Umständen: Erstens aus der Verpflichtung des Vermieters zum Austausch der Fenster, wie er von der WEG am 28.06.2022 beschlossen worden war. Zweitens aus der unabweisbaren Notwendigkeit, vorhandene ältere oder neuere Wasserschäden und Feuchtigkeitsprobleme in der Wohnung zu überprüfen und gegebenenfalls zu beseitigen. Diese Notwendigkeit wurde durch das Gutachten der Firma APT vom 16.04.2024 eindrücklich belegt, das Feuchtigkeitsschäden unterhalb der Wohnung des Mieters feststellte und das Schadenszentrum im Badezimmer des Mieters lokalisierte. Auch die eigenen Einlassungen des Mieters, dass die Badezimmerarmatur tropfe und erneuert werden müsse und er Schimmelbefall nicht ausschließen könne, stützten das Zutrittsrecht des Vermieters.
Verletzung der Duldungspflicht: Mieter konnte Zutrittsgewährung nicht nachweisen
Das Gericht stellte fest, dass der Mieter seiner Duldungspflicht, dem Vermieter den Zutritt zu ermöglichen, nicht nachgekommen ist. Er blieb den substantiierten Vortrag und den Beweis schuldig, wem, wann und zu welchem konkreten Zweck er Zutritt gewährt haben will oder wann er Termine für die Maßnahmen mitgeteilt hätte. Im Gegenteil: Der Mieter gab in seiner Anhörung selbst zu, dass der notwendige Fensteraustausch aufgrund des zugestellten Zustands seiner Wohnung nicht möglich sei und er deshalb keine Termine vereinbart habe. Seine pauschale Behauptung, es liege kein Wasserschaden vor und es bedürfe keiner Maßnahmen, stand im klaren Widerspruch zu den Feststellungen des APT-Gutachtens. Das Gericht betonte, dass die Überprüfung und Bewertung des Bedarfs an Instandsetzungsmaßnahmen dem Eigentümer und den von ihm beauftragten Fachpersonen obliegt und nicht der subjektiven Einschätzung des Mieters.
Beharrliche Zutrittsverweigerung rechtfertigt fristlose Kündigung des Mietvertrags
Die wiederholte und beharrliche Zutrittsverweigerung bzw. die fehlende Mitwirkung des Mieters trotz mehrfacher Abmahnungen und Aufforderungen stellt nach Ansicht des Gerichts eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass sie die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigt. Die berechtigten Interessen des Vermieters an der Durchführung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen und der Vermeidung von weiteren Gebäudeschäden überwogen hier deutlich. Das Mietverhältnis wurde somit durch die Kündigung wirksam beendet.
Kein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses: Härtefalleinwand des Mieters erfolglos (§ 574 BGB)
Einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund einer unbilligen Härte gemäß § 574 BGB konnte der Mieter nicht nachweisen. Bis zuletzt legte er keine ärztlichen Atteste oder sonstige aussagekräftige Belege vor. Seine pauschalen Angaben zu seinem Alter von 82 Jahren und seinen Gesundheitsproblemen – einem Schlaganfall im Jahr 2015 mit reduzierter Beweglichkeit und einer Herzinsuffizienz – wertete das Gericht als unsubstantiiert und nicht ausreichend, um eine Räumungsunfähigkeit oder eine unzumutbare Härte zu begründen. Es wurde nicht konkret dargelegt, welche spezifischen Auswirkungen die gesundheitlichen Beeinträchtigungen auf seine Fähigkeit haben, einen Umzug zu bewältigen. Eine Beweiserhebung durch ein Sachverständigengutachten oder die Vernehmung eines vom Mieter benannten Arztes zu nicht näher konkretisierten „medizinischen Tatsachen“ wäre ein unzulässiger Ausforschungsbeweis gewesen. Es obliegt dem Mieter, konkrete medizinische Gründe und deren Auswirkungen auf die Umzugsfähigkeit substantiiert vorzutragen. Allein das hohe Alter des Mieters rechtfertigt für sich genommen keinen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Angemessene Räumungsfrist von drei Monaten: Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter (§ 721 ZPO)
Die Gewährung und Dauer einer Räumungsfrist nach § 721 der Zivilprozessordnung (ZPO) liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts. Dabei sind die widerstreitenden Interessen des Mieters (Interesse am Erhalt der Wohnung, Zeit für die Suche nach Ersatzwohnraum) und des Vermieters (Interesse an der baldigen Wiedererlangung der Wohnung zur Schadensbeseitigung und Instandsetzung) gegeneinander abzuwägen.
Das Gericht hielt eine Räumungsfrist von drei Monaten für angemessen. Die Interessen des Mieters überwogen die des Vermieters lediglich für diesen Zeitraum. Eine längere Frist wurde nicht gewährt, da der Mieter seit der ersten Kündigung Mitte 2023 ausreichend Zeit hatte, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen. Entsprechende Bemühungen, wie etwa Anträge beim Wohnungsamt, wurden jedoch nicht vorgetragen. Zudem besteht aufgrund der möglicherweise drohenden oder bereits vorhandenen Substanzschäden am Gebäude ein dringliches Interesse des Vermieters an der baldigen Wiedererlangung der Wohnung. Die gewährte Frist trägt dem langjährigen Mietverhältnis (seit 1974) und dem Ziel, eine Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden, Rechnung.
Übernahme der Prozesskosten durch den Mieter und Regelungen zur Vollstreckbarkeit
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits basiert auf § 91 ZPO, wonach die unterlegene Partei die Kosten zu tragen hat – in diesem Fall der Mieter. Die Regelungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils stützen sich auf § 709 ZPO. Die Höhe der Sicherheitsleistung wurde dabei entsprechend den gesetzlichen Vorgaben festgesetzt. Der Streitwert wurde gemäß den mietrechtlichen Vorschriften bestimmt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass Mieter dem Vermieter Zutritt zur Wohnung für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen gewähren müssen, anderenfalls riskieren sie eine fristlose Kündigung. Auch ein langjähriges Mietverhältnis schützt nicht vor den Konsequenzen einer beharrlichen Zutrittsverweigerung, selbst wenn dringende Reparaturen wie Wasserschäden oder von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Maßnahmen anstehen. Der Verweis auf Alter und Krankheit als Härtefall wird ohne konkrete ärztliche Nachweise nicht anerkannt, bloße Behauptungen reichen vor Gericht nicht aus.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter bezüglich des Zugangs zur Mietwohnung für Instandhaltungsmaßnahmen?
Für Sie als Mieter ist Ihre Wohnung Ihr persönlicher Rückzugsort. Das deutsche Mietrecht schützt Ihr Recht auf ungestörten Besitz und Nutzung der Wohnung. Der Vermieter darf Ihre Wohnung also nicht einfach nach Belieben betreten.
Allerdings hat der Vermieter im Gegenzug das Recht und auch die Pflicht, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass er Reparaturen und Instandhaltungen durchführen muss. Für solche Maßnahmen hat der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht, die Wohnung zu betreten.
Wann darf der Vermieter für Reparaturen in die Wohnung?
Der Vermieter darf Ihre Wohnung für notwendige Reparaturen oder zur Prüfung des Wohnungszustands betreten, wenn es dafür einen berechtigten Grund gibt. Solche Gründe können sein:
- Geplante Reparaturen an der Wohnung oder am Gebäude (z.B. Heizung, Fenster, Dach).
- Die Prüfung, ob eine gemeldete Beschädigung tatsächlich vorliegt.
- Die Vorbereitung von Modernisierungsmaßnahmen.
Ohne einen solchen konkreten Grund, zum Beispiel nur zur allgemeinen Kontrolle oder Besichtigung ohne konkreten Anlass, darf der Vermieter Ihre Wohnung in der Regel nicht betreten.
Wichtige Pflicht des Vermieters: Die Ankündigung
Bevor der Vermieter die Wohnung für Instandhaltungsmaßnahmen betreten darf, muss er dies rechtzeitig und in angemessener Form ankündigen. Dies gibt Ihnen die Möglichkeit, sich darauf einzustellen.
- Was heißt „rechtzeitig“? Die Ankündigungsfrist sollte in der Regel mehrere Tage oder sogar Wochen betragen, je nach Grund des Besuchs. Bei kleineren Reparaturen können einige Tage ausreichen, bei größeren Maßnahmen oder Besichtigungen oft 1-2 Wochen. In Notfällen, wie zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch oder Brand, kann der Vermieter die Wohnung auch sofort oder mit sehr kurzer Frist betreten, um größeren Schaden abzuwenden.
- Wie muss angekündigt werden? Die Ankündigung sollte idealerweise schriftlich erfolgen (per Brief oder E-Mail), damit Sie einen Nachweis haben. Sie muss den Grund des Besuchs genau benennen und einen konkreten Termin mit Datum und Uhrzeit vorschlagen.
Ihre Rechte als Mieter
Sie haben das Recht, bei dem Termin anwesend zu sein. Der Vermieter muss die Terminvorschläge des Mieters berücksichtigen, solange diese zumutbar sind und die Instandhaltungsmaßnahme nicht unnötig verzögern. Wenn der vorgeschlagene Termin für Sie unmöglich ist, sollten Sie umgehend alternative Vorschläge machen, die für Sie passen.
Wenn Sie dem Vermieter den Zugang trotz berechtigtem Grund und angemessener Ankündigung verweigern, kann dies Konsequenzen haben, bis hin zu Schadenersatzansprüchen oder im äußersten Fall sogar einer Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Zugang unbedingt notwendig ist und dauerhaft verweigert wird.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Der Vermieter hat für notwendige Instandhaltungen ein Zutrittsrecht, muss dieses aber stets vorher ankündigen, den Grund nennen und Ihre Interessen berücksichtigen.
Unter welchen Umständen kann die Zutrittsverweigerung des Mieters zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen?
Ein Mieter hat das Recht auf die ungestörte Nutzung seiner Mietwohnung. Dieses Recht bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung nicht einfach jederzeit betreten darf. Allerdings gibt es Situationen, in denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse am Betreten der Wohnung hat. Wenn der Mieter den Zutritt in diesen Fällen verweigert, kann dies schwerwiegende Folgen haben.
Grundsätzlich muss der Mieter dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen gestatten. Solche Gründe können beispielsweise sein:
- Notwendige Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten: Wenn etwas in der Wohnung repariert werden muss, das zur Erhaltung des Zustands gehört (z.B. Heizung defekt, Wasserleitung leckt).
- Überprüfung des Wohnungszustands: In angemessenen Zeitabständen kann der Vermieter prüfen, ob die Wohnung ordnungsgemäß genutzt wird oder ob Mängel vorliegen, die behoben werden müssen.
- Vorbereitung von Modernisierungen: Wenn der Vermieter Modernisierungen plant, muss er die Gegebenheiten in der Wohnung prüfen können.
- Besichtigung mit potenziellen Nachmietern oder Käufern: Wenn das Mietverhältnis endet oder die Wohnung verkauft werden soll, muss der Vermieter Besichtigungstermine ermöglichen.
Wenn der Mieter den Zutritt ohne triftigen Grund verweigert, obwohl der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat und den Termin rechtzeitig angekündigt hat (in der Regel 24 Stunden bis einige Tage vorher, je nach Grund und Dringlichkeit), stellt dies eine Pflichtverletzung des Mietvertrags dar.
Wann wird die Zutrittsverweigerung so schwerwiegend, dass sie eine fristlose Kündigung rechtfertigt?
Eine einmalige oder nur kurzzeitige Verweigerung führt in der Regel noch nicht sofort zu einer fristlosen Kündigung. Eine fristlose Kündigung ist nur bei einer schwerwiegenden Pflichtverletzung möglich, die das Vertrauensverhältnis so nachhaltig stört, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der regulären Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann.
Dafür müssen meist folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Es muss ein berechtigter Grund für den Zutritt des Vermieters vorliegen (wie oben genannt).
- Der Vermieter hat den Zutritt ordnungsgemäß und rechtzeitig angekündigt (außer in Notfällen, z.B. bei Wasserrohrbruch).
- Der Mieter hat den Zutritt wiederholt ohne ausreichenden Grund verweigert.
- Der Vermieter hat den Mieter vorher abgemahnt. Eine Abmahnung ist eine schriftliche Aufforderung, das vertragswidrige Verhalten (hier: die Verweigerung des Zutritts) zu unterlassen. In der Abmahnung muss klar benannt werden, welches Verhalten als Pflichtverletzung angesehen wird und welche Konsequenzen, insbesondere die drohende Kündigung, eine weitere Pflichtverletzung haben kann.
Stellen Sie sich vor, Ihre Heizung fällt im Winter aus, und der Vermieter möchte zur Reparatur in die Wohnung. Wenn Sie dies mehrfach ablehnen, obwohl der Vermieter dies dringend beheben muss, und Sie trotz einer klaren schriftlichen Abmahnung, die auf die mögliche Kündigung hinweist, den Zutritt weiterhin verweigern, kann dies unter Umständen eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Entscheidend ist immer der Einzelfall und die Verhältnismäßigkeit. Eine fristlose Kündigung wegen Zutrittsverweigerung ist nur das letzte Mittel, wenn der Mieter trotz Abmahnung und berechtigtem Anliegen des Vermieters jegliche Kooperation verweigert.
Was bedeutet der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB) und wie wirkt er sich auf die Rechte und Pflichten von Mieter und neuem Vermieter aus?
Stellen Sie sich vor, die Wohnung oder das Haus, das Sie mieten, wird verkauft. Viele Mieter fragen sich dann, ob ihr Mietvertrag noch gültig ist. Genau hier greift ein wichtiger Grundsatz im Mietrecht: „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass der Verkauf einer vermieteten Immobilie grundsätzlich keine Auswirkungen auf den bestehenden Mietvertrag hat.
Dieser Grundsatz ist im deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 566 BGB geregelt. Er schützt Sie als Mieter. Wenn der ursprüngliche Vermieter die Immobilie an einen neuen Eigentümer verkauft, tritt dieser neue Eigentümer automatisch in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag ein.
Was bedeutet das für Sie als Mieter?
Für Sie als Mieter ändert sich durch den Eigentümerwechsel im Grunde nichts an den Vereinbarungen Ihres Mietvertrags.
- Ihr Mietvertrag bleibt gültig: Alle Klauseln, die Sie ursprünglich mit dem alten Vermieter vereinbart haben, gelten weiterhin. Das betrifft zum Beispiel die Höhe der Miete, die Nebenkosten, die Regeln zur Nutzung der Wohnung, die Laufzeit des Vertrags (wenn vereinbart) und Kündigungsfristen.
- Ihre Rechte bleiben bestehen: Sie behalten alle Rechte aus dem Mietvertrag, wie zum Beispiel das Recht auf die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung.
- Ihre Pflichten gehen auf den neuen Vermieter über: Alle Pflichten des alten Vermieters, wie die Instandhaltung der Mietsache, die Abrechnung der Nebenkosten oder die Rückzahlung der Kaution am Ende des Mietverhältnisses, gehen auf den neuen Eigentümer über.
Was bedeutet das für den neuen Vermieter?
Der neue Eigentümer übernimmt mit dem Kauf der Immobilie alle Pflichten und Rechte des bisherigen Vermieters aus dem Mietvertrag.
- Eintritt in den Vertrag: Der neue Eigentümer wird mit dem Tag der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Ihr neuer Vertragspartner als Vermieter.
- Übernahme der Pflichten: Er muss alle Pflichten erfüllen, die zuvor der alte Vermieter hatte, zum Beispiel Reparaturen durchführen oder die Heizung in Ordnung halten.
- Übernahme der Rechte: Er hat auch alle Rechte des alten Vermieters, insbesondere das Recht, die Miete zu erhalten. Sie zahlen die Miete ab dem Zeitpunkt, ab dem der neue Eigentümer im Grundbuch steht, an ihn. Wer der neue Eigentümer ist und wohin die Miete überwiesen werden soll, teilt Ihnen der neue Vermieter in der Regel mit.
- Mietkaution: Der neue Vermieter tritt auch bezüglich der Mietkaution in die Pflichten des alten Vermieters ein. Er ist für die Rückzahlung der Kaution am Ende des Mietverhältnisses zuständig, auch wenn Sie die Kaution an den alten Vermieter gezahlt haben. Der alte Vermieter muss die Kaution oder ihren Gegenwert an den neuen Vermieter übergeben.
Kurz gesagt: Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ bedeutet, dass der bestehende Mietvertrag beim Verkauf einer Immobilie bestehen bleibt und der neue Eigentümer anstelle des alten Vermieters in diesen Vertrag eintritt.
Was ist eine Abmahnung im Mietrecht und welche Rolle spielt sie bei einer Kündigung wegen Vertragsverletzung?
Im Mietrecht ist eine Abmahnung eine formelle Rüge des Vermieters an den Mieter. Stellen Sie sich die Abmahnung wie eine gelbe Karte im Sport vor: Sie ist eine deutliche Verwarnung, dass ein bestimmtes Verhalten des Mieters vom Vermieter als Verstoß gegen den Mietvertrag angesehen wird und künftig unterlassen werden muss.
Warum ist die Abmahnung so wichtig?
Die Abmahnung hat eine wichtige Funktion: Sie soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sein Verhalten zu ändern und dadurch eine schwerwiegendere Konsequenz wie eine Kündigung zu vermeiden. Der Vermieter zeigt damit, dass er bereit ist, das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn der Mieter die Vertragsverletzung einstellt. Sie dient also der Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustands.
Was gehört in eine wirksame Abmahnung?
Damit eine Abmahnung ihre Funktion erfüllen kann, muss sie bestimmte Informationen enthalten:
- Eine genaue Beschreibung des Verhaltens, das der Vermieter beanstandet. Es reicht nicht, allgemein von „Störungen“ zu sprechen. Es muss klar und nachvollziehbar dargelegt werden, was passiert ist, wann es passiert ist (Datum, Uhrzeit) und wo es passiert ist. Beispiel: „Laute Musik am Samstag, den 20. Oktober um 2:00 Uhr nachts.“
- Die klare Aussage, dass der Vermieter dieses Verhalten als Verstoß gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag betrachtet.
- Die unmissverständliche Aufforderung an den Mieter, das beanstandete Verhalten zukünftig zu unterlassen.
- Der deutliche Hinweis, dass im Falle der Wiederholung oder Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens die Kündigung des Mietverhältnisses droht.
Es gibt keine strenge Formvorschrift (schriftlich, mündlich), aber aus Beweisgründen ist eine schriftliche Abmahnung üblich und dringend zu empfehlen.
Die Rolle der Abmahnung bei der Kündigung
Eine Kündigung wegen einer Vertragsverletzung des Mieters (man spricht von einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund oder einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzung) ist in der Regel nur dann zulässig, wenn dem eine wirksame Abmahnung vorausgegangen ist. Das bedeutet:
- Wenn der Mieter gegen eine Pflicht aus dem Mietvertrag verstößt (z.B. durch Lärm, Beschädigung der Mietsache, unberechtigte Verweigerung des Zutritts für Reparaturen), muss der Vermieter ihn grundsätzlich zuerst abmahnen.
- Erst wenn der Mieter trotz dieser Abmahnung das beanstandete Verhalten nicht ändert oder wiederholt, kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Vertragsverletzung kündigen.
Die Abmahnung ist also oft eine Art „letzte Chance“ für den Mieter, bevor der Vermieter zu dem einschneidenden Schritt der Kündigung greifen darf. Bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen kann eine Abmahnung in Ausnahmefällen entbehrlich sein, der Regelfall bei verhaltensbedingten Kündigungen ist jedoch die Notwendigkeit einer vorherigen Abmahnung.
Wann liegt ein Härtefall im Mietrecht vor und welche Auswirkungen hat er auf eine Kündigung?
Im Mietrecht spricht man von einem Härtefall, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Angehörigen eine besondere Belastung darstellt, die über das normale Maß hinausgeht. Es geht darum, dass es dem Mieter aus bestimmten, schwerwiegenden Gründen nicht zugemutet werden kann, zum Zeitpunkt der Beendigung die Wohnung zu verlassen.
Was bedeutet ein Härtefall genau?
Ein Härtefall liegt nicht einfach vor, weil der Umzug unbequem ist oder hohe Kosten verursacht. Es müssen konkrete, schwerwiegende Gründe beim Mieter vorliegen, die das Festhalten an der Kündigung als unmenschlich oder grob unbillig erscheinen lassen. Diese Gründe müssen so gravierend sein, dass sie gegenüber dem berechtigten Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ein besonderes Gewicht haben.
Welche Umstände können einen Härtefall begründen?
Es gibt keine feste Liste, aber typische Situationen, die als Härtefall anerkannt werden können, sind:
- Hohes Alter: Besonders bei langjährigen Mietverhältnissen, wenn der Mieter verwurzelt ist und ein Umzug eine starke Beeinträchtigung bedeuten würde.
- Schwere Krankheit oder Behinderung: Wenn ein Umzug den Gesundheitszustand erheblich verschlechtern würde oder die Wohnung speziell auf die Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten ist.
- Schwangerschaft: Insbesondere im fortgeschrittenen Stadium oder kurz nach der Geburt.
- Fehlender adäquater Ersatzwohnraum: Wenn trotz intensiver Bemühungen keine vergleichbare und zumutbare Wohnung gefunden werden kann, vor allem in angespannten Wohnungsmärkten.
- Wichtige schulische oder berufliche Gründe: In Ausnahmefällen, wenn ein Umzug den erfolgreichen Abschluss einer Ausbildung oder die Ausübung eines Berufs erheblich gefährden würde und keine andere Lösung möglich ist.
Wichtig ist: Diese Beispiele führen nicht automatisch zu einem Härtefall. Es kommt immer auf die Gesamtheit der Umstände im Einzelfall an.
Welche Auswirkungen hat ein anerkannter Härtefall auf eine Kündigung?
Wenn ein Mieter einen Härtefall geltend macht (rechtlich spricht man von einem Widerspruch gegen die Kündigung), muss das zuständige Gericht eine umfassende Abwägung der Interessen vornehmen.
- Dabei werden die Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses (basierend auf dem geltend gemachten Härtegrund)
- gegen die berechtigten Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (basierend auf seinem Kündigungsgrund, z.B. Eigenbedarf oder Verwertung)
gegeneinander abgewogen.
Überwiegen nach dieser Abwägung die Interessen des Mieters, kann dies dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist und das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Manchmal wird das Mietverhältnis auch nur für eine begrenzte Zeit verlängert, um dem Mieter die Suche nach einer Ersatzwohnung zu erleichtern, oder es werden bestimmte Bedingungen für die Fortsetzung festgelegt. Die Entscheidung liegt letztlich im Ermessen des Gerichts, basierend auf der Würdigung aller relevanten Tatsachen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung ist eine außerordentliche Kündigung, durch die das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist sofort beendet wird. Sie kommt nur in Betracht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar macht (§ 543 BGB). Im vorliegenden Fall war die wiederholte und beharrliche Zutrittsverweigerung des Mieters ein solcher wichtiger Grund, weil dadurch die unverzüglichen Instandhaltungsmaßnahmen verhindert wurden. Eine fristlose Kündigung setzt in der Regel auch eine vorherige Abmahnung voraus, die den Mieter zur Beseitigung seines Fehlverhaltens auffordert.
Beispiel: Wenn jemand trotz mehrfacher Warnungen und notwendiger Reparaturen den Vermieter dauerhaft vom Betreten der Wohnung abhält, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Duldungspflicht
Die Duldungspflicht ist die vertragliche Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter den Zutritt zur Mietwohnung zu gewähren, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an Inspektion oder Reparaturen hat. Dies umfasst insbesondere notwendige Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Der Mieter muss die Zutrittsgewährung dulden, auch wenn ihm dies unangenehm ist, solange die Zugangsbitte rechtzeitig und mit korrektem Ankündigungszeitraum erfolgt. Weigert sich der Mieter ohne triftigen Grund dauerhaft, verletzt er seine Vertragspflicht und kann dadurch eine Kündigung rechtfertigen.
Beispiel: Wenn der Vermieter Fenster austauschen oder einen Wasserschaden prüfen muss und dies angekündigt hat, ist der Mieter verpflichtet, Reparaturfirmen den Zugang zur Wohnung zu ermöglichen.
Härtefall (§ 574 BGB)
Ein Härtefall liegt vor, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine besondere, schwerwiegende Belastung darstellt, die über das normale Maß eines Umzugs hinausgeht. Typische Gründe dafür sind hohes Alter, schwere Krankheit oder fehlende Ersatzwohnung. § 574 BGB ermöglicht es dem Mieter, der Kündigung zu widersprechen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheinen würde. Allerdings muss der Mieter diesen Härtefall nachweisen und konkret begründen. Fehlen entsprechende Nachweise oder ist die Härte nicht erheblich, wird das Gericht den Härtefalleinwand zurückweisen.
Beispiel: Ein Mieter mit schwerer Krankheit kann sich auf einen Härtefall berufen, wenn der Umzug seine Gesundheit erheblich gefährden würde; ohne ärztliche Atteste bleibt dieser Einwand aber meist wirkungslos.
Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB)
Dieser Grundsatz besagt, dass bei einem Eigentümerwechsel einer vermieteten Immobilie der neue Eigentümer automatisch in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt. Das bedeutet, dass der Mieter seine Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gegenüber dem neuen Vermieter unverändert fortführt. Insbesondere kann der neue Eigentümer die Wohnung kündigen, aber der Mietvertrag bleibt wirksam bestehen und vor dem Wechsel vereinbarte Bestimmungen gelten weiter. So wird die Vertragssicherheit für den Mieter gewährleistet.
Beispiel: Verkauft der alte Vermieter die Wohnung, bleibt der Mieter im Mietvertrag – mit dem neuen Vermieter als Vertragspartner – ohne Unterbrechung oder Änderung seiner Mietkonditionen.
Abmahnung im Mietrecht
Eine Abmahnung ist eine formelle schriftliche Rüge des Vermieters an den Mieter wegen einer Vertragsverletzung. Sie beschreibt konkret das beanstandete Verhalten, fordert zur Unterlassung auf und warnt vor möglichen Kündigungsfolgen bei Wiederholung. Die Abmahnung dient dazu, dem Mieter die Chance zur Verhaltensänderung zu geben, bevor rechtliche Schritte wie eine Kündigung folgen. Im Fall von Zutrittsverweigerung ist sie Voraussetzung für eine spätere fristlose Kündigung, um die Ernsthaftigkeit der Pflichtverletzung zu dokumentieren.
Beispiel: Wenn der Mieter dem Vermieter mehrfach den Zugang zur Reparatur verweigert, erhält er eine Abmahnung, die ihn auffordert, kooperativ zu sein, andernfalls droht Kündigung.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 543 Abs. 1 BGB (Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund): Diese Vorschrift erlaubt dem Vermieter, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, wenn dem Vertragspartner eine Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, etwa bei schweren Vertragsverletzungen. Der Gesetzgeber schützt damit das Interesse des Vermieters, wenn der Mieter seine Pflichten erheblich verletzt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die wiederholte und beharrliche Zutrittsverweigerung des Mieters für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar und rechtfertigt die fristlose Kündigung.
- § 566 Abs. 1 BGB (Kauf bricht nicht Miete): Bei Eigentümerwechsel tritt der Erwerber grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein und übernimmt alle Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter. Dies sichert Kontinuität des Mietverhältnisses trotz Immobilienverkaufs. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der heutige Vermieter wurde als neuer Eigentümer rechtlich wirksam in das lange bestehende Mietverhältnis eingetreten, wodurch seine Kündigungserklärungen gültig sind.
- § 574 BGB (Widerspruch gegen die Kündigung aus Urlaubsschutzhärte oder Härtefall): Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn ihm durch den Auszug eine unzumutbare Härte entsteht, die nicht vom Vermieter zu vertreten ist. Hierfür muss die Härte substantiell und konkret nachgewiesen werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Mieter konnte keine hinreichenden ärztlichen Nachweise vorlegen, sodass das Gericht den Härtefalleinwand als unbegründet ablehnte.
- § 541 BGB (Duldungspflicht des Mieters für Maßnahmen des Vermieters): Der Mieter ist verpflichtet, Eingriffe des Vermieters, die zur Erhaltung oder Verbesserung der Mietsache notwendig sind, zu dulden, sofern sie zumutbar sind. Die Verweigerung kann eine Vertragsverletzung darstellen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Mieter war verpflichtet, den Zutritt für Fenstererneuerung und Wasserschadensbeseitigung zu gewähren, was er beharrlich verweigerte.
- § 721 ZPO (Räumungsfrist bei Zwangsräumung): Das Gericht kann dem Mieter eine angemessene Räumungsfrist gewähren, wobei es die Interessen beider Parteien abwägt und den Schutz des Mieters vor Obdachlosigkeit berücksichtigt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Dem Mieter wurde eine Frist von drei Monaten eingeräumt, da trotz langer Mietdauer und gesundheitlichen Einschränkungen kein Härtefall überzeugend dargelegt wurde, gleichzeitig aber Schutz vor sofortiger Obdachlosigkeit bestehen sollte.
- § 91 ZPO (Kostenentscheidung im Prozess): Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, was insbesondere die Gerichtskosten und Anwaltshonorare umfasst. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Mieter wurde als unterlegene Partei zur Kostentragung einschließlich der Rechtsanwaltskosten verurteilt.
Das vorliegende Urteil
AG Fürstenfeldbruck – Az.: 2 C 842/24 – Urteil vom 14.03.2025
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
