Immobilienmaklervertrag – Sittenwidrigkeit bei überhöhter Provision

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Immobilienmaklervertrag – Sittenwidrigkeit bei überhöhter Provision

Foto: Elysium Multimedia/Bigstock

Immobilienmaklervertrag – Sittenwidrigkeit bei überhöhter Provision

LG Berlin, Az.: 9 O 540/11, Urteil vom 30.05.2013

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 100 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist ein in Berlin ansässiges Maklerunternehmen. Der Beklagte erwarb das Grundstück … in Berlin. Dieses Grundstück ist mit einem Mietshaus bebaut. Es erfolgte eine Aufteilung in Wohnungseigentum. Zunächst hatte das Grundstück der Zeuge … erworben, um es aufzuteilen und die Eigentumswohnungen dann zu veräußern insoweit arbeitete dieser mit der Firma … des Zeugen … zusammen. Die Klägerin war bereits für die Vermittlung der Eigentumswohnungen über die Firma … eingeschaltet worden und hatte bereits Kunden gefunden, die für verschiedene Wohnungen Reservierungen vorgenommen hatten und bereits Kaufpreise hinterlegt hatten. Notarielle Verträge waren noch nicht über einzelne Wohnungen geschlossen worden. Der Zeuge … konnte das Projekt nicht durchführen und suchte jemanden, der für ihn eintreten konnte. Insoweit kam es zu einem Kontakt mit dem Bruder des Beklagten, dem Zeugen … und Herrn … . Es kam dann zu verschiedenen Gesprächen über das Objekt mit unterschiedlicher Beteiligung von den als Zeugen gehörten Herren … , … , … sowie dem Geschäftsführer der Klägerin und dem Beklagten. Die Zeugin … hat einen Teil der Gespräche wahrgenommen.

Immobilienmaklervertrag – Sittenwidrigkeit bei überhöhter Provision

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Der Beklagte unterschrieb am 27. September 2010 dann die von der Klägerin vorgegeben Vertragsformulare Anlagen 1 und 2 zur Klageschrift, es handelt sich um Makleraufträge betreffend die Wohnungen in dem Objekt … . In diesen Verträgen ist ein fixer Betrag je Quadratmeter vorgesehen, den der Beklagte als Kaufpreis für die einzelnen Wohnungen erhalten sollte, und zwar für in den Anlagen aufgezählte Wohnungen 850,00 EUR für 23 Wohnungen, 890,00 EUR für 16 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten und 1.340, 00 EUR für 8 Remisen und 2 Dachgeschosswohnungen. Soweit Kaufpreise dies Quadratmeterpreise überschritten, sollte der Mehrerlös der Klägerin als Provision zustehen. In der Folge vermittelte die Klägerin eine Vielzahl von Interessenten und es kam zum Abschluss entsprechender notarieller Kaufverträge.

Hinsichtlich der bereits bei Vertragsschluss zwischen den Parteien von der Klägerin geworbenen Interessenten, vereinbarten die Parteien, dass die entsprechenden Provisionen für einzelne Wohnungen immer dann zu zahlen sind, wenn bestimmte weitere Wohnungen vermittelt werden, und zwar aus dem dann erzielten Erlösen. Insoweit wurden auch für einige Wohnungen die Provisionen gezahlt. Bei der erforderlichen Sanierung des Gebäudes und der Abwicklung der Teilungserklärungen kam es zu Schwierigkeiten und zu erheblichen Verzögerungen. Die letztlich dazu führten, dass keine weiteren notariellen Kaufverträge mehr abgeschlossen wurden, obwohl die Klägerin weiterhin kaufwillige Interessenten hatte. Der Beklagte zahlte dann auch nicht mehr die Provisionen. Mit der Klage macht die Klägerin Zahlung von Provisionen für bereits vermittelte Vertragsschlüsse hinsichtlich der Wohnungen Nr. 4, 7, 8, 9, 10, 12, 13 14, 17, 18, 20, 21, 24, 25, 27, 29, 31, 32, 33, 36, 37, 39, 41, 43, 46, 46a, 49, und 42. Für die Wohnungen mit den Nummern 50, 42a, 45a, 2, 48 hatte die Klägerin Interessenten die bestimmte Kaufpreise zugesagt hatten, insoweit kam es nicht zu einem Vertragsschluss. Für diese Wohnungen fordert die Klägerin Provision in Höhe von insgesamt 162.713,30 EUR von dem Beklagten. Wegen der Einzelheiten zu den Wohnungen wird auf die Klageschrift Blatt 6 – 11, Band 1 der Akten verwiesen.

Die Klägerin erzielte erheblich über dem mit dem Beklagten vereinbarten Quadratmeterpreis liegende Kaufpreise je Quadratmeter. Aus den als Anlage B 21 und B 22 eingereichten Aufstellungen ergibt sich dass der Klägerin auf den dem Beklagten zugesagten Preis Aufschläge zwischen 19,72 % und 71,24 % erzielte beziehungsweise bezogen auf den Kaufpreis die Provision zwischen 16,47 % und 34,61 % des Kaufpreises betrug.

Die Klägerin behauptet, dem Beklagten beziehungsweise seinem Bruder dem Zeugen … seien vor bzw. bei Vertragsschluss die Kaufpreise bekannt gewesen, die mit den Kaufinteressenten bereits vereinbart und teilweise hinterlegt waren. Der beklagte müsse sich das Wissen des Zeugen … jedenfalls zurechnen lassen, denn er sei auf Seiten des beklagten im Rahmen der Verhandlungen aufgetreten.

Die Parteien haben den Rechtsstreit mit widerstreitenden Kostenanträgen wegen eines Betrages in Höhe von 35.375,60 EUR in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 586.303,40 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8% über dem Basiszinssatz aus 11.605,50 EUR (WE 10) seit dem 30.09.2010, aus weiteren 21.757,00 EUR (WE 8) seit dem 6.10.2010, aus weiteren 18.493,50 EUR (WE 25) seit dem 6.10.2010, aus weiteren 13.519,50 EUR (WE 27) seit dem 6.10.2010, aus weiteren 18.971,50 EUR (WE 32) seit dem 6.10.2010,aus weiteren 13.904,00 EUR (WE 33) seit dem 6.10.2010, aus weiteren 20.457,00 EUR (WE 41) seit dem 6.10.2010, aus weiteren 28.912,50 EUR (WE 14 + 22) seit dem 12.10.2010, aus weiteren 16.337,50 EUR (WE 12) seit dem 14.10.2010, aus weiteren 16.167,00 EUR (WE 36) seit dem 14.10.2010, aus weiteren 21.021,00 EUR (WE 4) seit dem 19.10.2010, aus weiteren 18.133,00 EUR (WE 37) seit dem 21.10.2010, aus weiteren 18.214,50 EUR (WE 39) seit dem 21.10.2010,aus weiteren 10.515,,00 EUR (WE 13) seit dem 21.10.2010, aus weiteren 16.244,60 EUR (WE 43) seit dem 10.01.2011, aus weiteren 11.151,50 EUR (WE 24) seit dem 20.01.2011, aus weiteren 9.012,40 EUR (WE 42) seit dem 27.01.2011,aus weiteren 25.762,50 EUR (WE 9) seit dem 27.01.2011, aus weiteren 15.222,80 EUR (WE 49) seit dem 28.02.2011, aus weiteren 24.776,60 EUR (WE 46a) seit dem 6.04.2011, aus weiteren 20.593,60 EUR (WE 29) seit dem 14.04.2011, aus weiteren 18.116,20 EUR (WE 46) seit dem 10.05.2011, aus weiteren 12.073,00 EUR (WE 7) seit dem 16.06.2011, aus weiteren 14.591,50 EUR (WE 20) seit dem 16.06.2011, aus weiteren 8.137,00 EUR (WE 21) seit dem 16.06.2011, aus weiteren 33.963,10 EUR (WE 50) seit dem 15.07.2011, aus weiteren 38.686,80 EUR (WE 48) seit dem 1.10.2011, aus weiteren 21.067,00 EUR (WE 42 a) seit dem 1.10.2011, aus weiteren 23.625,80 EUR (WE 45a) seit dem 1.10.2011 und aus weiteren 44.449,50 EUR (WE 2) seit dem 1.10.2011 zu zahlen; den Beklagten ferner zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 4.499,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 % über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, dass die Provisionen nur fließen sollten, wenn sämtliche Wohnungen / Gewerbeeinheiten durch die Klägerin vermittelt werden. Hieran fehle es. Im übrigen seien die von der Klägerin erzielten Provisionen sittenwidrig überhöht. Der Beklagte sei Angestellter und habe vor dem Erwerb des Hauses keinerlei Erfahrungen im Immobilienmarkt gehabt.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen … , … … , … und … . Wegen des Beweisthemas wird auf den Beschluss vom 25. Oktober 2012, Blatt 13, 14 Band 2 der Akten, wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17. Januar 2013, Blatt 26 – 34, Band 2 der Akten und der mündlichen Verhandlung vom 25. April 2013, Blatt 52 – 55 Band 2 der Akten verwiesen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze und die beigefügten Anlagen ergänzend verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage war insgesamt abzuweisen, der Klägerin steht ein Anspruch auf Provisionszahlung wegen der vermittelten Wohnungen nicht gemäß § 652 BGB zu, auch steht der Klägerin kein Anspruch auf Zahlung von Provisionen für gefundene Käufer zu, mit denen der Beklagte dann keinen Vertrag mehr schloss.

In Höhe von 162.713,30 EUR kann die Klägerin schon deshalb keine Provisionen geltend machen, weil es nicht mehr zum Abschluss notarieller Kaufverträge gekommen ist. Unabhängig von der Wirksamkeit der zwischen den Parteien geschlossenen Verträge steht der Klägerin nämlich nach diesen Verträgen nur dann eine Provision zu, wenn es tatsächlich zum Abschluss notarieller Kaufverträge kommt. Gibt der Beklagte seine Verkaufsabsicht auf oder verhandelt nicht mit von der Klägerin beigebrachten Interessenten, so steht ihr lediglich ein Aufwendungsersatzanspruch hinsichtlich der erfolgten Aufwendungen zu. Diese hat die Klägerin jedoch nicht hinreichend substantiiert, da sie gerade nicht konkret berechnete Aufwendungen ersetzt verlangt sondern die Provision, die sie nach den zwischen den Parteien geschlossenen Verträgen verdient hätte. Ein Anspruch besteht schon deshalb nicht.

Der Kläger steht aber darüber hinaus aufgrund dieser beiden Verträge vom 27. September 2010 jedoch insgesamt kein Anspruch auf Zahlung gegen den Beklagten zu, da diese Verträge wegen Sittenwidrigkeit im Sinne des § 138 BGB nichtig sind. Insoweit ist für die frage, ob ein sittenwidrig überhöhtes Entgelt für die Vermittlung eines Käufers gefordert wird maßgeblich, um ein wie viel Faches des üblichen das vereinbarte Honorar den Marktüblichen Preis überschreitet. So hat der BGH bei einer Provision in Höhe von 27,7 % (BGH IV ZR 35/93 = NJW 1994, 1457) oder bei 24 % (BGH IX ZR 121/99 = NJW 2000, 2669) eine Sittenwidrigkeit bejaht. Der BGH hat es insoweit offen gelassen, ob die Überschreitung des üblichen Honorars um etwa 100 % bei einem Maklervertrag ausreichend ist eine Sittenwidrigkeit bei dem erforderlichen Hinzutreten weiterer umstände zu bejahen, jedenfalls seien Überschreitungen um etwa das 4 fache des üblichen sittenwidrig. Sämtliche von der Klägerin vermittelte Verträge haben eine Provisionsforderung von jedenfalls deutlich über 100 % der üblichen Maklerprovision ergeben. In Berlin kann zu Gunsten der Klägerin eine Bruttoprovision von 7,14 % des Kaufpreises angenommen werden, also bei einer 100 %igen Überschreitung eine solche in Höhe von 14,28 %. Die niedrigste Provision betrug jedoch bereits 16,47 %. Darüber hinaus hat der BGH jedenfalls dann eine Sittenwidrigkeit angenommen, wenn der Provisionsbetrag 20 % des vermittelten ausmacht (bei einem vermittelten Darlehen von 5 Mio. eine Provision in Höhe von 1 Mio). Insgesamt liegen bei einer Gesamtbetrachtung der vorliegend aus den Tabellen Anlage B 21, B 22 ersichtlichen Provisionen diese im Schnitt deutlich über 20 % womit jedenfalls eine Sittenwidrigkeit gegeben sein kann.

Vorliegend steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch zur Überzeugung des Gerichts fest, das die Klägerin bewusst ein Informationsdefizit auf Seiten des Beklagten ausgenutzt hat, so dass sich für diesen nicht ergab, dass die Klägerin Provisionen in Höhe von bis zu 34,61 % des erzielten Kaufpreises vereinnahmen wollte. Denn aus den nachgewiesener Maßen dem Beklagten bekannt gegebenen Zahlenmaterial ergab sich erst bei einer konkreten Berechnung hinsichtlich der erzielten Kaufpreise zu den abzuführenden Kaufpreisen die enorme Höhe der Provisionen. Bei Mehrerlösabführklauseln ergibt sich letztlich für den Verkäufer erst dann die Höhe der Maklerprovision, wenn ihm bekannt ist, d zu welchen Preisen der Makler die Objekte am Markt anbietet und letztlich auch veräußert. Dass dem Beklagten diese Informationen bekannt gegeben wurden hat die Beweisaufnahme nicht ergeben. Der Zeuge … konnte nicht bestätigen, dass es Listen gab, aus denen sich ergab, welche Preise die Interessenten bereit waren zu zahlen, als die Vertragsverhandlungen zwischen den verschiedenen Parteien geführt wurden. Insbesondere ergibt sich hieraus, dass eben in Anwesenheit des Zeugen … derartige Listen nicht vorgelegt wurden. Der Zeuge konnte insbesondere nicht bestätigen, dass die Anlage B 3 bereits bei den Verhandlungen vorgelegen hat. Insbesondere hat der Zeuge nicht bestätigt, dass Preise genannt wurden, die von den Käufern gefordert werden sollte. Aber auch der Zeuge … konnte eine entsprechende Bekanntgabe hat nicht bestätigt, dass ihm gegenüber Preise für die Erwerber in Höhe von 1.050,00 EUR – 1.200,00 EUR bzw. 1.600,00 EUR genannt worden seien. Insoweit hat er vielmehr ausgesagt, dass er von einem Aufschlag durch die Klägerin von etwa 10 % ausging, also ein Bereich der über dem üblichen Maklerlohn liegt aber nicht ein Vielfaches dieses Lohnes darstellt.

Die Zeugin … hat zwar in ihrer Aussage Angaben dahingehend gemacht, dass sie von Endpreisen von 1.200,oo EUR bzw. 1.600,00 / 1.700,00 EUR gesprochen haben will, ihre Aussage ist jedoch insoweit nicht sehr konkret. Denn diese Preise sollen geraden beim Vertragsschluss am 27. September 2010 nicht mehr genannt worden sein, sie trägt im wesentlichen vor, dass sie zwar zu Gesprächen hinzugezogen wurde, letztlich jedoch war ihre Aufgabe die Aktualisierung von Listen und ihr Ausdruck, wann und in welchem Zusammenhang sie selber derartige preise genannt hat, sagt sie nicht aus. Letztlich hat auch der Zeuge … nicht bestätigt, dass ihm entsprechende Endpreise genannt wurden, insoweit hat der Zeuge gerade ausgeführt, dass über Preise mit ihm nicht gesprochen wurde.

Insgesamt ist damit nicht erkennbar, dass von den Listen, die den beiden Verträgen vom 27. September 2010 beigefügt waren abgesehen Endpreise dem Beklagten vor Vertragsschluss mitgeteilt wurden. Aus diesen Listen lässt sich jedoch nicht ohne weiteres ermitteln, welche Provision der Klägerin jeweils zufließen sollte.

Vorliegend kann es dahinstehen, ob der Beklagte bis zum Erwerb des Objektes nur Verbraucher war oder bereits Unternehmer. Denn auch im Geschäftsverkehr kann es zu sittenwidrigen Geschäftsabschlüssen kommen. Maßgeblich ist allein, dass eine Unerfahrenheit oder ein Mangel an Urteilsvermögen ausgenutzt wird. Hiervon ist vorliegend insgesamt auszugehen. Denn aus den Unterlagen, die dem Beklagten unstreitig bei den Vertragsschlüssen vorlagen ergab sich gerade nicht deutlich in welcher Höhe die Klägerin weinen Mehrerlös zu erzielen beabsichtigte, um diesen als Provision zu vereinnahmen. Damit hat sie ersichtlich einen Wissensvorsprung gegenüber dem beklagten ausgenutzt, so dass auch von einer sittenwidrigen Gesinnung auszugehen ist. Ein Anspruch der Klägerin besteht damit ersichtlich nicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Absatz 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf § 709 ZPO.