Pflicht zur Rückführung baulicher Veränderungen an einer Eigentumswohnung

Parken auf einem Privatparkplatz – Unterlassungsanspruch
Parken auf einem Privatparkplatz – Unterlassungsanspruch
24. Oktober 2017
FAQ Erbrecht: Die größten Irrtümer zur Erbschaft
Die größten Irrtümer im Erbrechts
28. Oktober 2017
Pflicht zur Rückführung baulicher Veränderungen an einer Eigentumswohnung

Symbolfoto: lisafx/Bigstock

AG Hamburg-St. Georg, Az.: 980 II 57/06, Beschluss vom 12.06.2007

1. Die Anträge der Antragsteller, zu Ziffer 2., die drei neu eingebrachten Dachflächenfenster unterhalb der Galerie (von der Straße Schöne Aussicht aus betrachtet die Dachfläche zum linken Nachbarn) zu entfernen und die Dachöffnungen fachgerecht zu verschließen, sowie zu Ziffer 4 . , den Glasaufbau oberhalb der Galerie (so genanntes Cabrio-Dach) zu entfernen oder so zu verändern, dass der Glasaufbau die Abmessungen des vom Antragsgegner entfernten und zuvor vorhandenen Glasaufbaus nicht überschreitet, werden zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten tragen die Antragsteller als Gesamtschuldner. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

3. Der Geschäftswert wird auf 100.000 EURO festgesetzt.

Gründe

I.

Pflicht zur Rückführung baulicher Veränderungen an einer Eigentumswohnung

Symbolfoto: lisafx/Bigstock

Die Antragsteller begehren vom Antragsgegner im Wesentlichen die Wiederherstellung des ursprünglichen baulichen Zustandes im Bereich der Ober- und Dachgeschosswohnung des Antragsgegners, nachdem dieser im Wege von Baumaßnahmen eine Änderung der Außenansicht des Gebäudes hat herbeigeführen lassen. Mit Beschluss vom 23.1.2007 (Teilbeschluss) hat das Gericht in diesem Verfahren bereits über zwei der gestellten Anträge entschieden. Auf die Gründe jener Entscheidung wird verwiesen.

Die Teilungserklärung vom 11.9.1986 (vgl. Anläge AST 2, Bl. 10 ff d.A.) enthält Regelungen hinsichtlich der baulichen Gestaltung an den beiden zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Gebäuden im Anschluss an deren erstmalige Fertigstellung.

§ 7 Ziffer 1 der Teilungserklärung lautet:

„Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks obliegt der Gemeinschaft der Eigentümer/ sie ist vom Verwalter durchzuführen. Dies gilt auch für die Instandhaltung von Teilen des Sondereigentums, die die einheitliche Gestaltung des Gebäudes berühren, wie die äußere Gestaltung der Wohnungsabschlusstüren, der Fenster, Klappläden und Rollläden. “

§ 7 Ziffer 5 und 6 lauten:

„Maßnahmen, auch im Bereich des Sondereigentums, die das Erscheinungsbild des Gebäudes verändern, bedürfen der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt insbesondere für die Anbringung und Veränderung von Werbevorrichtungen, Außenantennen, Wohnungsabschlusstüren, Baikonen, Fenstern, Roll- und Klappläden.

§ 6 Absatz 3 gilt entsprechend. “

Im Übrigen gilt § 22 Wohnungseigentumsgesetz.

In § 5 Ziffer 5 und 6 sind vor diesem‘ Hintergrund Berechtigungen der Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 11, betreffend das zweite Gebäude, das so genannte Kutscherhaus am Feenteich, sowie der Eigentümer der Wohnungseigentumsrechte Nr. 9 und 10 formuliert, wobei das Wohnungseigentumsrecht Nr. 10 dem Antragsgegner gehört.

§ 5 Ziffer 5 lautet:

„Der jeweilige Eigentümer des Wohnungseigentumsrechts laufende Nummer 11 § 2 dieser Teilungserklärung (Kutscherhaus am Feenteich) ist berechtigt, – vorbehaltlich erforderlicher behördlicher Genehmigungen – den Innenausbau dieses Kutscherhauses nach eigenen , Plänen durchzuführen. Bei der äußeren Gestaltung sind die Vorstellungen des bauplanenden Architekten zu berücksichtigen. “

Ziffer 6:

„Die jeweiligen Eigentümer der Wohnungseigentumsrechte laufende Nummern. 9 und 10 (Wohnungen 10 und 11) sind berechtigt, – vorbehaltlich erforderlicher behördlicher Genehmigungen – die Gestaltung der Dachhaut über ihren jeweiligen Galerien nach eigenen Vorstellungen und auf eigene Kosten baulich zu verändern.“

Nach Erwerb seines Wohnungseigentums stellte der Antragsgegner zusammen mit seiner Ehefrau bei der zuständigen Behörde einen Antrag auf Umbau der Dachgeschosswohnung. Dabei ging es unter anderem um die Absicht des Antragsgegners, das vorhandene, im Spitzbodenbereich seiner Wohnung befindende Glasdach zu beseitigen und durch ein neues Glasdach zu ersetzen. Der ursprüngliche bauliche Zustand ist dokumentiert durch eine zur Akte gereichte Fotografie, Anlage AST 1, Bl. 9 d.A. . In Anbetracht der von der zuständigen Behörde geäußerten Bedenken wurde die Planung verändert. Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftstücke, Anlage AST 16, 17, 24 und 25-28, Bl. 148, 149, 156-162 d.A., verwiesen.

Neben der vorstehend erwähnten baulichen Maßnahme im Bereich des Dachbodens (Einbau eines so genannten Cabrio-Daches) ging es um den Einbau von Dachflächenfenstern.

Mit Bescheid vom 27.9.2006, Anlage AST 29, wurde im Baugenehmigungsverfahren nach § 1 HmbWoBauErlG die Genehmigung nach § 173 Abs. 1 des Baugesetzbuches zur Durchführung der aufgeführten Maßnahmen erteilt. Dagegen wandten sich einzelne Wohnungseigentümer im Wege des Widerspruchs. Dieser wurde mit Widerspruchsbescheid vom 13.2.2007, Anlage AST 33, Bl. 240 ff. d.A., zurückgewiesen.

Die veränderte Situation im Spitzbodenbereich nach Erstellung des neuen Glasdaches (Cabrio-Daches)auf Veranlassung des Antragsgegners ist dokumentiert auf einer Fotografie, Anlage AG 10, Bl. 177 d.A. . Zwei neu geschaffene Dachflächenfenster sind zu sehen auf Fotografien Anlagen AST 3, AST 7, AST 8, Höhe Bl. 27 d.A.. Dabei handelt es sich um die beiden unteren im Dachbereich vorhandenen Dachflächenfenster rechts neben einer von insgesamt drei Dachgauben. Die beiden anderen Dachflächenfenster sind auf dem Foto nicht sichtbar. Sie befinden sich links von den besagten Gauben, wobei eines dieser Fenster ursprünglich bereits vorhanden war und vom Antragsgegner im Verlaufe der Bauarbeiten ausgewechselt worden ist.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.6.2006 wurden zum Zwecke der Einleitung gerichtlicher Maßnahmen gegen den Antragsgegner zu den TOP 2 und 3 Beschlüsse gefasst. Ein Antrag des Antragsgegners, die drei weiteren Dachflächenfenster nachträglich zu genehmigen, wurde zurückgewiesen. Wegen der Beschlussinhalte wird auf das Protokoll, Anlage AST 13, Bl. 118 d.A. verwiesen.

Die Antragsteller sind der Auffassung, die beanstandeten baulichen Maßnahmen im Dachbereich widersprächen den Festlegungen in der Teilungserklärung. Es lägen bauliche Veränderungen vor, die die Wohnungseigentümer benachteiligen, so dass der Antragsgegner nicht befugt gewesen sei, diese Maßnahmen ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer ins Werk zu setzen.

Die Antragsteller beantragen nunmehr noch,

2. die drei neu eingebrachten Dachflächenfenster unterhalb der Galerie (von der Straße Schöne Aussicht aus betrachtet die Dachfläche zum linken Nachbarn) zu entfernen und die Dachöffnungen fachgerecht zu verschließen;

4. den Glasaufbau oberhalb der Galerie (so genanntes Cabrio-Dach) zu entfernen oder so zu verändern, dass der Glasaufbau die Abmessungen des vom Antragsgegner entfernten und zuvor vorhandenen Glasaufbaus nicht überschreitet.

Der Antragsgegner beantragt, die Anträge zurückzuweisen.

Er meint, angesichts der Festlegungen in der Teilungserklärung und der erteilten öffentlich rechtlichen Baugenehmigung seien die baulichen Maßnahmen nicht zu beanstanden und müssten von den Antragstellern hingenommen werden.

II.

Die Anträge zu Ziffer 2. und Ziffer 4. haben keinen Erfolg, weil durch die dort genannten baulichen Maßnahmen nicht in Rechte einzelner Wohnungseigentümer im Sinne von § 14 WEG eingegriffen wird bzw. die Baumaßnahmen durch die Festlegungen der Teilungserklärung gedeckt sind.

Hinsichtlich der eingebauten Dachflächenfenster ist zwar einzuräumen, dass der Antragsgegner entgegen § 7 Ziffer 5. der Teilungserklärung die erforderliche Zustimmung des Verwalters vor Durchführung dieser Baumaßnahmen nicht eingeholt hat. Diese wäre erforderlich gewesen, weil durch Einbau von drei weiteren Dachflächenfenstern das Erscheinungsbild des Gebäudes verändert wurde, wobei es nach der Festlegung in § 7 Ziffer 5. der Teilungserklärung nicht darauf ankommt, ob die Veränderung als nachteilig im Sinne von § 14 WEG zu klassifizieren ist oder nicht. Jedoch kann die Nichteinholung der Verwalterzustimmung allein nicht ausreichen, darauf die Beurteilung zu stützen, die Maßnahmen seien rechtswidrig. Vielmehr ist allein entscheidend, ob der Einbau der Dachflächenfenster unter Berücksichtigung der weiteren Festlegungen in der Teilungserklärung entsprechend dem Maßstab gem. § 22 Abs. 1 in Verbindung mit § 14 WEG als Eingriff in die Rechte der antragstellenden Wohnungseigentümer zu bewerten ist oder nicht. Dabei streitet die Regelung in § 5 Ziffer 6 der Teilungserklärung nicht für die Position des Antragsgegners, denn die ihm eingeräumte Berechtigung, die Gestaltung der Dachhaut nach eigenen Vorstellungen baulich zu verändern, bezieht sich ausschließlich auf den‘ Bereich über der im Inneren seiner Wohnung vorhandenen Galerie. Dazu gehört nicht die Stelle, an der die neuen Dachfenster eingebaut und ein weiteres, vorhanden gewesenes Dachfenster ausgewechselt worden ist. Gemäß § 7 Ziffer 6 der Teilungserklärung ist mit dem dort enthaltenen Hinweis auf § 22 WEG festgelegt, dass es bei dem Einbau der Dachflächenfenster einzig und allein darum geht, ob diese Veränderung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Das Gericht folgt insoweit in Ergänzung zu den Ausführungen im Beschluss vom 23.1.2007, S. 4unter II, 3. Absatz den Aussagen der Entscheidung des OLG Schleswig vom 18.9.2002, 2 W 66/02, abgedruckt in WuM 2002, 686 f.. Danach braucht kein Wohnungseigentümer eine deutliche Umgestaltung des Hauses hinzunehmen. Optische und architektonische Veränderungen des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigen jedoch die anderen Wohnungseigentümer nur, fordern also nur dann seine Zustimmung, wenn damit eine Verschlechterung des Gesamteindrucks des Gebäudes vorhanden ist. Aufgrund der vorliegenden Fotografien und der vom Gericht durchgeführten Ortsbesichtigungen spricht für eine derartige nachteilige Veränderung nichts. Es verhält sich schlicht und einfach so, dass von der Außengestaltung des Daches her in dem Bereich von drei Dachgauben nunmehr rechts und links von diesen zwei Dachflächenfenster vorhanden sind. Diese wirken vom bauästhetischen Gesichtspunkt her durchaus nicht deplaziert. Zu berücksichtigen ist, dass über diesen Gauben und den Dachflächenfenstern im oberen Bereich des Daches zwei weitere Dachflächenfenster vorhanden sind, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beanstandet werden. Die Veränderung des ästhetischen Gesamteindruckes ist somit für die anderen Wohnungseigentümer nicht als nachteilig im Sinne von §§ 22 Abs.1 Satz 2 i.V.m. § 14 WEG zu bewerten. Sie müssen die Neugestaltung hinnehmen. Der Antragsgegner hätte gegenüber der Verwaltung den erforderlichen Anspruch auf Zustimmung gehabt. Es wirkt sich somit auf die Entscheidung nicht aus, dass er es unterlassen hat, diese Zustimmung einzuholen. Gleichfalls ist das Unterlassen, die Durchführung von baulichen Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum zur Beschlussfassung einer Wohnungseigentümerversammlung zu stellen, nicht von Bedeutung, denn die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer war nicht erforderlich.

Auch der weitere Antrag, das Cabrio-Dach zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, ist nicht begründet.

Bei dieser baulichen Maßnahme handelt es sich zwar sehr wohl um eine bauliche Veränderung, die den Gesamteindruck des Gebäudes nachhaltig verändert. Dahin stehen kann, ob insoweit von einer Beeinträchtigung der einzelnen Wohnungseigentümer .im Sinne von § 14 WEG auszugehen ist. Nach Auffassung des Gerichts steht die Regelung in § 5 Ziffer 6. der Teilungserklärung einem Beseitigungsanspruch entgegen. Auf die Frage der Bestandskraft der erteilen öffentlich rechtlichen Baugenehmigung kommt es indes nicht an. Insoweit hält das Gericht an seiner in der mündlichen Verhandlung vom 6.12.2006 geäußerten Rechtauffassung nicht fest.

Die Regelung in § 5 Ziffer 6 der Teilungserklärung privilegiert die Wohnungseigentumsrechte Nummern 9 und 10, also auch den Antragsgegner, gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern. Während im Allgemeinen die Festlegungen in § 22 WEG maßgeblich dafür sind, ob bauliche Veränderungen der Zustimmung sämtlicher oder einzelner Wohnungseigentümer bedürfen, wird dem Antragsgegner in § 5 Ziffer 6. der Teilungserklärung das Recht eingeräumt, die Gestaltung der Dachhaut der Galerie nach eigenen Vorstellungen und auf eigene Kosten baulich zu verändern. Auf die Vorstellungen der anderen Wohnungseigentümer soll es somit nicht ankommen. Mit dem Hinweis „vorbehaltlich erforderliche behördlicher Genehmigungen“ ist nach dem objektiven Erklärungswert der Bestimmung festgelegt, dass dem bauwilligen Wohnungseigentümer hinsichtlich der Gestaltungsfreiheit Grenzen allein durch das öffentlich rechtliche Baurecht gezogen werden sollen. Zwar hat das Baugenehmigungsverfahren einschließlich des Widerspruchsverfahrens gezeigt, dass es sich dabei aus Sicht der anderen Wohnungseigentümer um ein „stumpfes Schwert“ handelt, weil den anderen Wohnungseigentümern im Rahmen des öffentlich rechtlichen Baugenehmigungsverfahrens offensichtlich die Antragsbefugnis im Sinne von § 42 II VwGO fehlt. Sie müssen sich somit darauf verlassen können, dass die notwendigen bauplanungs- und ordnungsrechtlichen Vorschriften von der zuständigen Behörde „von Amts wegen“ eingehalten werden. Selbst wenn die Wohnungseigentümer bei Abfassung der Teilungserklärung der Meinung gewesen sein sollten, mit dem Hinweis auf die erforderlichen behördlichen Genehmigungen sich selbst eine Einflussmöglichkeit auf die bauliche Gestaltung, und sei es im Rahmen eines Widerspruchs- oder Klagverfahrens vorzubehalten, müssen sie sich doch an dem Grundsatz festhalten lassen, dass Festlegungen in Teilungserklärungen nicht nach den subjektiven Vorstellungen, sondern streng ausgerichtet am objektiven Erklärungsinhalt ausgelegt werden müssen. Dann bleibt es aber dabei, dass die übrigen Wohnungseigentümer sich im räumlichen Bereich des Cabrio-Daches von vornherein ihnen gesetzlich zustehender Mitwirkungsrechte begeben haben. Das Gericht ist in diesem Zusammenhang nicht der Auffassung, dass die Formulierung, es besteht die Berechtigung „die Gestaltung der Dachhaut … baulich zu verändern“ einen „Dachaufbau“ zum Beispiel in Form des so genannten Cabrio-Daches ausschließe. Vielmehr sind mit der gewählten Formulierung sämtliche Änderungen in dem besagten Bereich abgedeckt, und zwar „nach eigenen Vorstellungen“. Die dem Antragsgegner zuzubilligende Veränderungsmöglichkeit war von vornherein weit gefasst. Dieses Auslegungsergebnis wird bei Vergleich mit der Regelung in § 5 Ziffer 5 der Teilungserklärung bestätigt. Während dem Sondereigentümer des so genannten Kutscherhauses am Feenteich bei der äußeren Gestaltung auferlegt wird, die Vorstellungen des bauplanenden Architekten zu berücksichtigen, ist für das Wohnungseigentums des Antragsgegners keinerlei „Begrenzung“ formuliert. Der Blick auf die Regelung des § 5 Ziff. 5 zeigt, dass die Wohnungseigentümer bei Abfassung der Teilungserklärung an Begrenzungen hinsichtlich der Gestaltungsfreiheit durchaus gedacht, sie in Bezug auf die Wohnung des Antragsgegners aber nicht für erforderlich bzw. sinnvoll gehalten haben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Das Gericht sieht davon ab, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen. Die Thematik dieses Verfahrens befasst sich mit typisch Wohnungseigentums-rechtlichen Fragestellungen. Derartige Verfahren gehören typischerweise dem „Risikobereich“ an, mit dem Wohnungseigentümer von vornherein zu rechnen haben. Nicht erkennbar ist, dass der von den Antragstellern eingenommene Standpunkt als unvertretbar oder als grob rechtsirrig anzusehen wäre.

Die Entscheidung über den Geschäftswert folgt § 48 III S. 1 WEG und orientiert sich an den geschätzten Kosten für die Beseitigung der Baumaßnahmen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Insoweit wirkt sich insbesondere der zu erwartende Kostenrahmen hinsichtlich des Cabrio-Daches aus. Das Gericht hat sich im Verlaufe der Ortsbesichtigung einen Eindruck verschafft, dass insoweit mit Kosten in Höhe von mehreren 10.000 EURO zu rechnen ist. Die weiteren Beanstandungen stehen kostenmäßig im Hintergrund. Insgesamt dürfte aber der Betrag von 100.000 EURO der Bedeutung der Angelegenheit gerecht werden.