Im vorliegenden Fall ging es um die Untervermietung trotz des Widerrufs der Erlaubnis durch die Kläger. Die Kläger hatten die Beklagte verklagt, um die Räumung der von ihr innegehaltenen Gewerberäume zu erreichen.
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Übersicht
Urteil des Landgerichts Berlin
Das Landgericht Berlin änderte das vorherige Urteil des Amtsgerichts Neukölln und fällte eine neue Entscheidung über den Fall. Dabei entschied es zugunsten der Kläger und verurteilte die Beklagte zur Räumung der Räume.
Pflichtverletzung durch fortgesetzte Untervermietung
Das Gericht stellte fest, dass die Beklagte die Grenzen der erteilten Untervermieterlaubnis überschritten hatte, indem sie die Räume gewerblich untervermietete. Nachdem die Kläger die Erlaubnis widerrufen hatten, setzte die Beklagte die Untervermietung fort, was zu einer erheblichen Pflichtverletzung führte.
Widerruf der Erlaubnis aus wichtigem Grund
Das Gericht entschied, dass die Kläger berechtigt waren, die Erlaubnis zur Untervermietung aus wichtigem Grund zu widerrufen. Die Beklagte hatte in einem Umfang von der Erlaubnis Gebrauch gemacht, der nicht durch diese gedeckt war, und dadurch Einnahmen generiert, die den Klägern nicht zustanden.
Keine Zulassung der Revision
Das Gericht lehnte die Zulassung der Revision ab, da die Entscheidung auf der Anwendung bereits entwickelter Rechtsmaßstäbe basierte und keine grundsätzliche Bedeutung hatte.
Fazit
Das Urteil des Landgerichts Berlin bestätigte den Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung und führte zur Kündigung des Mietverhältnisses. Die Beklagte hatte die Untervermieterlaubnis überschritten und gewerblich vermietet, was zu einer erheblichen Pflichtverletzung führte. Die Entscheidung des Gerichts hatte keine grundsätzliche Bedeutung und bedurfte keiner Revision.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 65 S 271/20 – Urteil vom 20.04.2021
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 27. August 2020 – 8 C 400/19 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr inne gehaltenen Räume im Hause (…)straße 9, (…) Berlin, 1. OG, Nordseite des Fabrikgebäudes, ca. 100 m² als Gewerbe und ca. 200 m² als Wohnraum, mithin eine Gesamtfläche von ca. 300 m², nebst Nebengelass zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung hinsichtlich der Räumung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 30.000 Euro abwenden, wenn die Kläger nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten; hinsichtlich der Kosten durch Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe:
I.
Wegen des Vorbringens der Parteien in erster Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 27.08.2020, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, abgewiesen.
Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Die Kläger haben gegen das ihnen am 27.08.2020 zugestellte Urteil am 17.09.2020 Berufung eingelegt und diese am 27.10.2020 begründet.
Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, die von ihr inne gehaltenen Räume im Hause (…)straße 9, (…) Berlin, 1. OG, Nordseite des Fabrikgebäudes, ca. 100 m² als Gewerbe und ca. 200 m² als Wohnraum, mithin eine Gesamtfläche von c. 300 m², nebst Nebengelass zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.
Die Beklagte beantragt, die Berufung der Kläger zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze und der ihnen beigefügten Anlagen Bezug genommen.
II.
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der hier gegenständlichen Räumlichkeiten mit einer Größe von ca. 300 m² aus § 546 Abs. 1 BGB, denn die mit Schreiben vom 20. September 2019 ausgesprochene Kündigung (Bl. 22 d.A.) hat das Mietverhältnis der Parteien beendet.
a) Die fristlose Kündigung ist nicht wirksam, denn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB liegen nicht vor.
Nach der Vorschrift kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach Absatz 2 Ziff. 2 der Regelung liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.
Anhaltspunkte für eine erhebliche Verletzung der Rechte des Vermieters, die den Ausspruch einer fristlosen Kündigung nach Fortsetzung der Untervermietung trotz Widerrufs der Erlaubnis rechtfertigen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Zu berücksichtigen ist insoweit im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung, dass die Beklagte mindestens seit 1995 Untervermietungen in einem Umfang vornimmt, der dem vergleichbar ist, der die Kläger zum Widerruf der Untervermieterlaubnis mit Schreiben vom 16. Mai 2019 veranlasst hat.
b) Die mit Schreiben vom 20. September 2019 zugleich fristgemäß ausgesprochene Kündigung ist wirksam. Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB liegen mit der Folge vor, dass das Mietverhältnis nach § 573c Abs. 1 BGB zum 30. Juni 2020 beendet wurde.
Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten unter anderem dann, wenn er ohne die Erlaubnis des Vermieters nach § 553 Abs. 1 BGB eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vornimmt. Das gilt auch dann, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10, NJW 2011, 169; BayObLG, Rechtsentscheid v. 26.04.1995 – RE-Miet 3/94, NJW-RR 1991, 461, 462 sowie NJW-RR 1995, 969, 970; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 1370; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 56; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 74, § 573 Rn. 40b).
Hier hatte einer der Rechtsvorgänger der Kläger der Beklagten mit Nachtrag zum Mietvertrag vom 21. September 1995 eine Erlaubnis zur Untervermietung einzelner Zimmer, der inzwischen aus 8 Zimmern bestehenden Wohnräumlichkeiten erteilt.
Eine gewerbliche Zimmervermietung oder die Untervermietung der gesamten Einheit insbesondere bei Auszug der Mieterin wurde ausdrücklich nicht gestattet.
Die Untervermieterlaubnis haben die Kläger mit Schreiben vom 16. Mai 2019 (Bl. 20 d.A.) widerrufen. In dem Schreiben haben sie eine Beendigung der Untervermietungen wegen Widerrufs der Erlaubnis bis zum 30. Juni 2019 verlangt.
Aus dem erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten auf Auflage des Amtsgerichts folgt, dass die Beklagte bis einschließlich Juli 2019 sieben Räume untervermietet hat, danach bis mindestens einschließlich März 2020 nicht weniger als vier Räume.
aa) Eine Pflichtverletzung der Beklagten liegt vor, denn die Beklagte hat die Untervermietung unstreitig fortgesetzt, nachdem die Untervermieterlaubnis von den Klägern wirksam widerrufen worden ist.
Ein Widerruf der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte i.S.v. § 540 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich möglich.
Durch die Erteilung der Erlaubnis wird der Mietvertrag hinsichtlich des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs erweitert. Diese Erweiterung kann einvernehmlich wieder rückgängig gemacht werden, § 311 Abs. 1 BGB. Auch ein einseitiger Widerruf durch den Vermieter kommt in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis besteht (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2020, § 540 Rn. 52).
Maßgeblich für die Möglichkeit eines Widerrufs aus wichtigem Grund spricht die Überlegung, dass der Vermieter das Mietverhältnis als solches nach § 543 BGB aus wichtigem Grund kündigen und dem Mieter dadurch den Gebrauch der Mietsache in vollem Umfang entziehen kann; es muss ihm daher bei Vorliegen eines wichtigen Grundes erst recht möglich sein, den Gebrauch der Mietsache durch den Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung nur teilweise zu entziehen (vgl. BGH, Urteil vom 11.01.1984 – VIII ZR 237/82; LG München, Urteil vom 27.01.2016 – 14 S 11701/15, beck-online), ohne dass § 573b BGB berührt ist.
Das Vorliegen eines wichtigen Grundes zum Widerruf ist durch Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien festzustellen. Hierbei müssen zwar die Wertungen der § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, 569 BGB Berücksichtigung finden, ein völliger Gleichlauf der Anforderungen ist nicht sachgerecht. Denn der zum Widerruf berechtigende wichtige Grund muss nicht so schwer wiegen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses als solches unzumutbar wird. Vielmehr ist lediglich die erweiterte Nutzungsmöglichkeit Anknüpfungspunkt der Zumutbarkeitsprüfung (ebenso LG München, Urt. 27.01.2016 – 14 S 11701/15). Daher ist für die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, vor allem auf den Umfang der Erlaubnis abzustellen und zu fragen, ob das Nutzungsverhalten des Mieters von der Erlaubnis noch gedeckt ist (vgl. BGH, Urteil vom 11.01.1984, aaO, Rn 10).
Die vertraglich gesetzten Grenzen hat die Beklagte hier überschritten.
Nach der Regelung im Nachtrag ist die Untervermietung „einzelner Zimmer“ gestattet. Die Beklagte hatte im maßgeblichen Zeitpunkt des Widerrufs der Erlaubnis nach ihrem eigenen Vorbringen sieben von acht Zimmern untervermietet.
Offen bleiben kann, ob die Beklagte die Wohnung selbst -zeitweise oder überwiegend – nicht mehr bewohnt hat, sondern in der – unstreitig ebenfalls von ihr angemieteten – Wohnung in der Grüntaler Straße wohnt.
Die Beklagte behauptet dazu, dass sie seit 1992/1993 „ständig“ von Räumungsauseinandersetzungen bedroht war, deshalb habe sie 1992 – als sich die Gelegenheit ergab – die Wohnung in der Grüntaler Straße gemietet.
Die Erlaubnisüberschreitung ergibt sich daraus, dass die Beklagte die Zimmervermietung gewerblich betrieben hat.
Die Beklagte stellt das zwar in Abrede, vermag aber die objektiven Tatsachen, die eben dies belegen, nicht schlüssig auszuräumen.
Die Beklagte hat unstreitig seit 2007 die Zimmervermietung als Gewerbe angemeldet. Sie gibt an, dass dies nur zur Abwendung eines (weiteren?) Bußgeldes geschehen sei; ein Bußgeld in Höhe von 35,00 Euro habe sie beglichen. Sie macht geltend, dass sie bei der Gewerbeanmeldung angegeben habe, dass sie als Privatperson Zimmer in ihrer Privatwohnung untervermiete.
Im Zeitraum Mai bis Juli 2019 hat die Beklagte monatlich Einnahmen in Höhe von 2.950 Euro aus der Untervermietung von sieben Zimmern erzielt; die Einnahmen sanken in den Folgemonaten auf im April 2020 – so die Beklagte – 0 Euro.
Die monatliche Bruttomiete betrug 2.258,47 Euro (1.583,47 Euro netto kalt, 675,00 Euro Betriebskostenvorauszahlungen).
Der Einwand der Kläger gegen die Auffassung des Amtsgerichts, dass aus einem Gewinn von monatlich 700,00 Euro aus der Untervermietung von sieben Zimmern nicht der gewerbliche Charakter der Untervermietung abgeleitet werden könne, ist zutreffend. Das Amtsgericht hat beim Ansatz eines Gewinns von 700,00 Euro monatlich unberücksichtigt gelassen, dass die Beklagte – ihr Vorbringen unterstellt – selbst gar keine Mietbelastung trägt, dies, obwohl sie (mindestens) ein Zimmer selbst bewohnen will.
Wann jemand gewerblich – iSd § 14 BGB, in Abgrenzung zu § 13 BGB – handelt, ist in den Einzelheiten umstritten. Aus dem Unionsrecht (Art. 2 lit c RL 93/13/EWG) wird eine Bestimmung des Begriffs nach objektiven Kriterien befürwortet, wobei die Entgeltlichkeit den zutreffenden Anknüpfungspunkt bilden soll (vgl. MüKoBGB/Micklitz, 8. Aufl. 2018, BGB § 14 Rn. 23 f., beck-online).
Hier hat die Beklagte in nicht unbeträchtlichem Umfang aus der (Unter-)Vermietung Einnahmen erzielt, das heißt nicht einmal aus der Vermietung eigenen privaten Vermögens (vgl. MüKoBGB/Basedow, 8. Aufl. 2019, BGB § 310 Rn. 69) und sie hat auch ein Gewerbe dafür angemeldet.
Einnahmen aus der Vermietung dürften erstrangig dem Haupt-Vermieter/Eigentümer zustehen, nicht dem Hauptmieter und Unter-Vermieter; die Wohnung ist kein Gegenstand, der seinem Vermögen zugeordnet ist.
Die Behauptung, die Gewerbeanmeldung sei zur Abwendung eines (weiteren) Bußgeldbescheides vorgenommen worden, überzeugt nicht einmal im Ansatz. Gegen Bußgeldbescheide kann sich der Betroffene zur Wehr setzen, wenn sie denn unberechtigt ergangen sind. Im Übrigen erschließt sich nicht, was die Beklagte hinderte, das Gewerbe abzumelden, wenn denn die Voraussetzungen für eine Anzeigepflicht, § 14 GewO nicht oder nicht mehr vorlagen.
Vor diesem Hintergrund waren die Kläger zum Widerruf der Erlaubnis der Untervermietung aus wichtigem Grund berechtigt, denn die Beklagte hat von dieser in einem Umfang Gebrauch gemacht, der von der Erlaubnis nicht gedeckt war.
bb) Da die Erlaubnis wirksam widerrufen wurde, war die Beklagte gehalten, für die Beendigung der bestehenden (Unter-)Untermietverhältnisse und den umgehenden Auszug der (Unter-)Untermieter zu sorgen (vgl. dazu auch BGH, Urteil v. 04.12.2013 – VIII ZR 5/13, NJW-RR 2014, 265, beck-online).
Eine zeitnahe Beendigung der Untermietverhältnisse hat die Beklagte nicht herbeigeführt.
Zwar rechtfertigt die Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis des Vermieters allein als Pflichtverletzung nicht den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Es ist vielmehr – wie auch sonst im Rahmen des Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB anhand einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu prüfen, ob der Pflichtverletzung ein den Ausspruch einer Kündigung tragendes Gewicht zukommt.
Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen; bei einer unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis kann der Mieter dem Vermieter (jedenfalls) den Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens nach § 242 BGB entgegenhalten (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011, a.a.O.; BayObLG, Rechtsentscheid v. 26.04.1995, a.a.O.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 BGB Rn. 40b), wenn dieses Verhalten nicht sogar schon der Annahme eines hinreichenden Gewichtes der Vertragsverletzung des Mieters entgegensteht bzw. aufgrund der vorzunehmenden wertenden Betrachtung der Annahme eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Wertungen: BGH, Urt. v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJW-Spezial 2014, 579).
Dies zugrunde gelegt führen die hier gegebenen besonderen Umstände des Einzelfalls dazu, dass sich die Pflichtverletzung der Beklagten als erheblich darstellt.
Der Beklagten waren die Beschränkungen der Untervermieterlaubnis bekannt. Sie hat sich darüber hinweggesetzt und auch nach Widerruf der Erlaubnis aus der Vermietung der im Eigentum der Kläger stehenden Räumlichkeiten Einnahmen generiert, die diese – auch infolge des mieterschützenden sozialen Wohnraummietrechts – nicht erzielen und nicht erzielen können.
2. Das Vorbringen der Beklagten nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 8. April 2021 war nicht zu berücksichtigen, §§ 136 Abs. 4, 296a ZPO. Es handelt sich nicht um bloße Rechtsausführungen, sondern neuen Tatsachenvortrag. Die Kammer hat den Anforderungen des § 136 ZPO entsprechend im Rahmen der Einführung in den Sach- und Streitstand die im Rahmen der Vorberatung zur Vorbereitung des Termins gewonnene vorläufige Rechtsauffassung der Kammer pflichtgemäß mitgeteilt, den Parteien sodann Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben und die Sache erschöpfend erörtert. Gemäß § 278 Abs. 1 ZPO hat die Kammer auf eine gütliche Einigung hingewirkt, wobei der von der Beklagten widerrufene Vergleich die Erfolgsaussichten der Parteien in diesem Rechtsstreit berücksichtigt hat.
Da die Sache vollständig erörtert war, hat die Kammer am Schluss der Sitzung unter Berücksichtigung der der Beklagten eingeräumten Frist zum Widerruf des Vergleichs einen Verkündungstermin bestimmt, § 310 Abs. 1 ZPO.
Ein Grund zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung besteht nicht; die Voraussetzungen des § 156 ZPO liegen nicht vor.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
4. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.
5. Eine Räumungsfrist ist der Beklagten nicht zu gewähren. Sie ist Mieterin einer weiteren Wohnung in Berlin; die Voraussetzungen des § 721 ZPO liegen daher nicht vor. Ein schützenswertes Interesse der Beklagten ist nicht ersichtlich; Untermieter soll es – sagt sie – nicht mehr geben. Diese fallen ohnehin nicht unter den Schutz des § 721 ZPO.
