Verkauf einer Mietwohnung: Schadenersatzansprüche des Mieters

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Verkauf einer Mietwohnung: Schadenersatzansprüche des Mieters

Symbolfoto: ilixe48/bigstock

LG Hamburg, Az.: 334 S 37/13

Urteil vom 16.01.2014

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St.-Georg vom 31.05.2013 (AZ. 920 C 16/13) wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten der Berufung zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Verkauf einer Mietwohnung: Schadenersatzansprüche des Mieters

Symbolfoto: ilixe48/bigstock

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Mit zutreffenden Gründen hat das Amtsgericht die Schadenersatzklage der Klägerin wegen der Verletzung der Mitteilungspflicht aus § 577 BGB abgewiesen.

Das Berufungsvorbringen führt zu keiner abweichenden Beurteilung.

Die Beklagte war Vermieterin der Klägerin und als solche gem. §§ 469, 577 Abs. 2 BGB verpflichtet, die Veräußerung der Wohnung mitzuteilen und die Klägerin auf ihr Vorkaufsrecht hinzuweisen. Dieses hat sie in schuldhafter Weise unterlassen und deshalb kommt grundsätzlich ein Schadenersatzanspruch in Betracht. Allerdings kann die Klägerin den vorliegend geltend gemachten Schaden, die Differenz zwischen dem anteiligen Kaufpreis der Wohnung und deren Verkehrswert, nicht als Schadenersatz beanspruchen.

Die Klägerin macht vorliegend einen Nichterfüllungsschaden gem. §§ 280 Abs.3, 281 BGB geltend. Ein solcher kann dann bestehen, wenn trotz wirksamer Ausübung des Vorkaufsrecht durch den Mieter die Wohnung von dem Vermieter an den Erwerber übereignet wird. In diesem Fall richtet sich die Höhe des Schadens nach einem Gesamtvermögensausgleich, bei der die tatsächliche Vermögensentwicklung der Vermögenssituation bei ordnungsgemäßer Erfüllung gegenüber zu stellen ist und der Vermögensschaden deshalb regelmäßig in der Differenz zwischen dem anteiligen Kaufpreis der Wohnung und dem Verkehrswert besteht (BGH NJW-RR 2005, 1534; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 Rn. 56). Die Klägerin hat das ihr zustehende Vorkaufsrecht vorliegend jedoch nicht ausgeübt. Sie kann deshalb Schadenersatz statt der Leistung (§§ 280 Abs. 3, 281 BGB) nicht verlangen. Ein vertraglicher Leistungsanspruch, der im Falle der Nichterfüllung auszugleichen wäre, ist mangels Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entstanden.

Vorliegend ergibt sich ein etwaiger Schadenersatzanspruch der Klägerin als sog. Einfacher Schadensersatzanspruch allein aus der Anwendung des § 280 Abs. 1 BGB; er umfasst nicht den von der Klägerin geltend gemachten Schaden. Gemäß § 280 Abs. 1 BGB begründet die vom Schuldner zu vertretende Pflichtverletzung für den anderen Teil einen Schadenersatzanspruch, der sich auf die unmittelbaren und mittelbaren Folgen des schädigenden Verhaltens erstreckt, ausgenommen sind jedoch Schäden, die außerhalb des Schutzzwecks der verletzten Pflicht liegen (Palandt-Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 280 Rn. 32; BeckOK BGB § 280 Rn 41). Ein Schaden wäre etwa dann zu bejahen, wenn der Vermieter den Kaufvertrag gegenüber dem Käufer erfüllt und dieser das Mietverhältnis dann kündigt. Wird dagegen die Wohnung an einen Kapitalanleger ohne Eigennutzungs- oder Verwertungsabsicht veräußert, so entsteht dem Mieter im Allgemeinen kein Vermögensnachteil. Ein ausgleichspflichtiger Vermögensschaden folgt insbesondere nicht daraus, dass zwischen den Parteien des Kaufvertrages ein besonders niedriger Kaufpreis vereinbart worden ist, der Mieter kann in diesem Fall nicht etwa geltend machen, dass er die Wohnung zu einem höheren Preis hätte weiter verkaufen können, weil der Verlust eines Veräußerungsgewinns vom Schutzzweck des § 577 BGB nicht gedeckt wird (Schmidt-Futterer, a. a. O., § 577 Rn. 45). Der Mieter kann bei Nichtausübung der Vorkaufsrechts auch nicht geltend machen, er hätte die Wohnung zu dem günstigeren Preis erworben, den hieraus allein folgt kein Vermögensschaden.

Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 543 ZPO sind vorliegend nicht gegeben. Der Rechtsstreit enthält keine grundsätzlich bedeutsamen klärungsbedürftigen Rechtsfragen. Zu der Frage der Reichweite des Schadensersatzes und zum Schutzzweck des § 577 BGB werden in Rechtsprechung und Schrifttum keine unterschiedliche Auffassungen vertreten, auf die die Klägerin sich stützen könnte. Auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat in § 708 Nr. 10 ZPO ihren Rechtsgrund.