Dramatische Konsequenzen: Einziehung von Wohnungseigentum bei Hausgeld-Nichtzahlung
In der Eigentümergemeinschaft spielt die rechtzeitige und vollständige Zahlung von Hausgeldern eine zentrale Rolle für das harmonische Zusammenleben und die finanzielle Stabilität der Gemeinschaft. Doch was geschieht, wenn ein Wohnungseigentümer über einen längeren Zeitraum seine finanziellen Verpflichtungen nicht erfüllt? Das Thema „Einziehung von Wohnungseigentum bei Nichtzahlung von Hausgeldzahlung“ beleuchtet die rechtlichen Konsequenzen und Verpflichtungen, die sich aus anhaltenden Zahlungsverzögerungen ergeben. Dabei stehen insbesondere die Mechanismen der Zwangsvollstreckung und die rechtlichen Rahmenbedingungen der Abmeierungsklage im Fokus. Diese juristische Thematik wirft Fragen zur Balance zwischen den Rechten des einzelnen Wohnungseigentümers und den Interessen der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft auf, insbesondere wenn wiederholte Pflichtverletzungenvorliegen. Das AG Kassel hat sich mit dieser komplexen Fragestellung auseinandergesetzt und bietet wertvolle Einblicke in die rechtliche Handhabung solcher Fälle.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Bei konstanter Nichtzahlung von Hausgeldern kann ein Wohnungseigentümer dazu verpflichtet werden, sein Wohnungseigentum zu veräußern.
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Einziehung von Wohnungseigentum kann bei beständigem Verzug von Hausgeldzahlungen erfolgen.
- Der Beklagte war über einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren mit seinen Hausgeldzahlungen in Verzug.
- Trotz Titulierung und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen blieben Zahlungen des Beklagten aus.
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat mehrere Rechtsstreitigkeiten gegen den Beklagten wegen Nichtzahlung geführt.
- Die Klägerin behauptet Rückstände in Höhe von insgesamt 12.425,75 Euro.
- Das AG Kassel entschied, dass der Beklagte sein Wohnungseigentum veräußern muss.
- Der Beklagte wurde zusätzlich verurteilt, der Klägerin 2.348,94 € nebst Zinsen zu zahlen.
- Die konstante Nichtzahlung von Hausgeldern stellt eine gravierende Pflichtverletzung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft dar.
Übersicht
Der Fall vor dem Amtsgericht Kassel
Im Zentrum des vorliegenden Falles steht die Einziehung von Wohnungseigentum aufgrund der Nichtzahlung von Hausgeldzahlungen. Der Beklagte, ein Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentumsanlage A, war seit mehreren Jahren mit seinen Hausgeldzahlungen in Verzug. Dies führte zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten zwischen ihm und der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Trotz mehrfacher Abmahnungen und Titulierungen blieben die Zahlungen des Beklagten aus. Stattdessen gab es Verrechnungen aufgrund von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die Ansprüche des Beklagten auf Mietzahlungen.
Rechtliche Herausforderungen und finanzielle Belastungen
Das rechtliche Problem und die Herausforderung in diesem Fall liegen in der konstanten Nichtzahlung von Hausgeldern oder sonstigen Beiträgen durch den Beklagten. Diese Nichtzahlungen belasteten die finanzielle Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft erheblich. Die Klägerin behauptete zuletzt Rückstände in Höhe von insgesamt 12.425,75 Euro. Diese Rückstände bestanden aus offenen Forderungen aus verschiedenen Verfahren sowie aus Hausgeldvorauszahlungen für das Jahr 2020.
Konsequenzen der Nichtzahlung für die Gemeinschaft
Die Zusammenhänge sind klar: Die regelmäßige Nichtzahlung von Hausgeldern durch den Beklagten führte zu finanziellen Belastungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Trotz wiederholter rechtlicher Schritte, einschließlich Abmahnungen und Zwangsvollstreckungen, blieben die Zahlungen aus. Dies führte zu einer weiteren Belastung der Gemeinschaft, da sie ihre Ansprüche gegen den Beklagten immer wieder im Wege eines Rechtsstreits geltend machen musste.
Urteil des AG Kassel und seine Auswirkungen
Das AG Kassel entschied, dass der Beklagte sein Wohnungseigentum veräußern muss. Dies basiert auf der Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, sein Eigentum zu verkaufen, wenn er über einen längeren Zeitraum mit den Hausgeldzahlungen in Verzug ist. Das Gericht stützte seine Entscheidung auf die Tatsache, dass der Beklagte eine schwerwiegende Pflichtverletzung seiner Pflichten gegenüber den anderen Wohnungseigentümern und der Wohnungseigentümergemeinschaft begangen hat. Die konstante Nichtzahlung von Hausgeldern und die daraus resultierenden Rechtsstreitigkeiten waren für die Gemeinschaft unzumutbar.
Die Entscheidung des Gerichts basiert auf einer gründlichen Prüfung der vorgelegten Beweise und der rechtlichen Rahmenbedingungen. Es wurde festgestellt, dass der Beklagte trotz wiederholter Aufforderungen und rechtlicher Schritte seine finanziellen Verpflichtungen nicht erfüllt hat. Dies führte zu erheblichen finanziellen Belastungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Zusätzlich zu der Entscheidung über die Veräußerung des Wohnungseigentums wurde der Beklagte verurteilt, an die Klägerin 2.348,94 € nebst Zinsen zu zahlen. Dieser Betrag repräsentiert die vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren, die der Klägerin entstanden sind.
Schlussfolgerungen und Bedeutung für Wohnungseigentümer
Das Fazit dieses Urteils unterstreicht die Bedeutung der Einhaltung finanzieller Verpflichtungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die konstante Nichtzahlung von Hausgeldern kann schwerwiegende rechtliche Konsequenzen haben, einschließlich der Veräußerung des Wohnungseigentums. Es ist für alle Wohnungseigentümer von entscheidender Bedeutung, ihre finanziellen Verpflichtungen ernst zu nehmen und sicherzustellen, dass sie ihren Beitrag zur finanziellen Gesundheit der Gemeinschaft leisten.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was ist Hausgeld im Wohneigentum?
Das Hausgeld, auch als Wohngeld bezeichnet, ist eine regelmäßige Zahlung, die Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leisten müssen. Es dient der Deckung der gemeinsamen Kosten wie Instandhaltung, Versicherung und Verwaltung des gemeinsamen Eigentums. Das Hausgeld wird monatlich im Voraus an die WEG überwiesen, unabhängig davon, ob Sie in der Wohnung leben, diese vermieten oder ob sie leerstehend ist. Es ist eine Art Nebenkostenabrechnung für den Wohnungseigentümer und dient der Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.
Die Höhe des Hausgelds wird auf der Grundlage eines Wirtschaftsplans festgelegt, der jährlich von der Hausverwaltung erstellt wird. Dieser Plan enthält die erwarteten Einnahmen und Ausgaben und bildet die Grundlage für die Berechnung des Hausgelds. Die Höhe des Hausgelds kann von verschiedenen Faktoren abhängen, wie zum Beispiel der Größe der Wohnung, der Ausstattung und dem Zustand der Wohnanlage.
Das Hausgeld setzt sich aus verschiedenen Kostenpositionen zusammen. Dazu gehören Betriebskosten wie Wasser, Abfallentsorgung, Treppenhaus- und Gartenpflege, Heizkosten und Stromkosten für gemeinschaftlich genutzte Räume, Kosten für den Hausmeister und die Wohngebäudeversicherung. Darüber hinaus beinhaltet es auch die Instandhaltungsrücklage, die für Reparaturen und andere werterhaltende Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum verwendet wird. Am Ende des Jahres erhalten die Wohnungseigentümer eine Jahresabrechnung von der WEG, in der das Hausgeld mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet wird. Daraus kann entweder eine Rückerstattung oder eine Nachzahlung des Hausgelds resultieren. Es ist wichtig zu beachten, dass das Hausgeld eine rechtliche Verpflichtung ist und nicht als freiwillige Leistung angesehen werden sollte. Wohnungseigentümer, die das Hausgeld nicht zahlen, können zu einem erheblichen finanziellen Schaden innerhalb der WEG beitragen.
Was versteht man unter einer Abmeierungsklage?
Eine Abmeierungsklage ist eine rechtliche Maßnahme, die von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eingeleitet werden kann, wenn ein Wohnungseigentümer seine Hausgeldzahlungen nicht leistet. Das Hausgeld ist eine monatliche Zahlung, die alle Eigentümer leisten müssen, um die gemeinschaftlichen Kosten zu decken, wie z.B. Hausmeister, Treppenhaus- und Gartenpflege, Hausstrom, Telekommunikationseinrichtungen, Heizung, Abfallentsorgung, Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Wohngebäudeversicherung, Bankkontoführung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.
Wenn ein Eigentümer mit der Zahlung des Hausgelds in Verzug gerät, kann dies ernste Folgen haben. Es kann zur Abschaltung von Strom, Wasser und Heizung führen und sogar zum Verlust seiner Wohnung. In solchen Fällen kann die WEG eine Abmeierungsklage einreichen, um die Entziehung des Wohnungseigentums zu erreichen.
Die Abmeierungsklage ist der radikalste Eingriff in die Rechtsposition eines Wohnungseigentümers. Ist das Entziehungsurteil rechtskräftig und veräußert der Verurteilte sein Wohnungseigentum nicht selbst, muss es zwangsweise nach ZVG veräußert werden Bei einer Entziehung des Wohneigentums wird der säumige Eigentümer rechtlich dazu verpflichtet, seine Wohnung zu verkaufen, da eine weitere Mitgliedschaft in der WEG unzumutbar geworden ist.
In Ihrem Fall hat die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft eine Abmeierungsklage gegen den Beklagten eingereicht, da dieser seit Jahren seine Hausgeldzahlungen nicht geleistet hat. Dies ist ein gängiges Vorgehen, wenn ein Wohnungseigentümer dauerhaft zahlungsunfähig ist oder sich permanent weigert, das Hausgeld oder Sonderumlagen zu zahlen.
§ Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil:
- Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht): Dieser Rechtsbereich regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Im vorliegenden Urteil geht es um die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, sein Wohnungseigentum zu veräußern, wenn er seit mindestens fünf Jahren mit den Hausgeldzahlungen beständig in Verzug gerät. Dies wird durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die entsprechenden Paragraphen, insbesondere § 18 WEG, geregelt.
- Zwangsvollstreckungsrecht: Dieser Rechtsbereich betrifft die Zwangsvollstreckung von Forderungen, bei der Gläubiger gerichtlich erzwungene Maßnahmen zur Durchsetzung ihrer Ansprüche gegenüber Schuldnern ergreifen können. Im vorliegenden Fall wurde die Zwangsvollstreckung als Maßnahme zur Beitreibung der Hausgeldzahlungen erwähnt.
- Prozessrecht: Das Prozessrecht regelt die Regeln und Verfahren für die Durchführung von Gerichtsverfahren. Im vorliegenden Urteil wird auf das Prozessrecht Bezug genommen, um die rechtlichen Schritte und Verfahren im Zusammenhang mit der Klage und der Titulierung der Forderungen zu erläutern.
- Verzugsschadensersatzrecht: Dieser Rechtsbereich betrifft die Möglichkeit, Schadensersatzansprüche aufgrund von Verzögerungen oder Verzugs in der Zahlung von Schulden geltend zu machen. Im vorliegenden Urteil wird auf Verzugsschadensersatzansprüche Bezug genommen, insbesondere in Bezug auf die Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren.
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Das vorliegende Urteil
AG Kassel – Az.: 800 C 1406/20 – Urteil vom 22.12.2020
Orientierungssatz
Zur Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, sein Wohnungseigentum zu veräußern, wenn er seit mindestens fünf Jahren mit den Hausgeldzahlungen beständig in Verzug gerät, diese tituliert werden müssen und regelmäßig nur im Wege der Zwangsvollstreckung beigetrieben werden.
Der Beklagte wird verurteilt, sein in der Wohnungseigentumsanlage A gelegenes Wohnungseigentum, Wohnung Nr. 3, bestehend aus 55,329 Miteigentumsanteilen, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3, Eingang C, EG links, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Kassel von B, Bl. 4199, zu veräußern.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.348,94 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 20.05.2020 zu zahlen.
Der Beklagter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i. H. v. 115.000 € vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft geht im Wege der so genannten Abmeierungsklage vor.
Der Beklagte ist Eigentümer der im Tenor genannten Wohnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft A. Diese ist mit einem Einheitswert i. H. v. 3.476 € gekennzeichnet. Seit mehreren Jahren führt die Klägerin gegen den Beklagten Rechtsstreitigkeiten wegen der Nichtzahlung von Hausgeldvorauszahlungen, Abrechnungsspitzen und Sonderumlagen, die weit überwiegend mit Versäumnisurteilen abgeschlossen wurden. Mit Anwaltsschreiben u.a. vom 05.02.2020 sowie im laufenden Rechtsstreit ließ die Klägerin deswegen den Beklagten abmahnen. Auch nach Titulierung erfolgten regelmäßig keine Zahlungen durch den Beklagten, sondern beispielsweise Verrechnungen aufgrund von Vollstreckungsmaßnahmen in die Ansprüche des Beklagten auf Mietzahlungen. In ihrer Versammlung vom 12.03.2020 beschlossen die Mitglieder der klagenden Eigentümergemeinschaft, die Einziehung des Wohnungseigentums des Beklagten durchzuführen.
Die Klägerin behauptet zuletzt Rückstände in Höhe von insgesamt 12.425,75 Euro, bestehend aus offenen Forderungen aus den Verfahren AG Kassel 800 C 3888/18 und 800 C 431/20 sowie wegen Hausgeldvorauszahlungen 2020 (Stand 24.11.2020). Weiter begehrt sie die Erstattung der ihr für die vorgerichtliche Geltendmachung des Klageanspruchs entstandenen Rechtsanwaltsgebühren i. H. v. 2.348,94 €.
Die Klägerin beantragt, wie erkannt.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er rügt einen Einladungsmangel betreffend die Versammlung vom 12.03.2020 und bestreitet die Rückstände. Insbesondere seien Zahlungen durch die Mieter D zwischen Januar 2018 und August 2019 i. H. v. 414,84 € monatlich nicht berücksichtigt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat Erfolg.
Es kann dahingestellt bleiben, ob auf das vorliegenden Verfahren das WEG in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung oder in der ab dem 01.12.2020 geltenden Fassung auf den vorliegenden Rechtsstreit Anwendung findet. Denn in der Person des Beklagten sind sowohl die Voraussetzungen des § 18 Abs. 1, 2 WEG a.F. als auch des § 17 Abs. 1, 2 WEG n.F. erfüllt. Dem Beklagten ist nämlich eine schwerwiegende Verletzung seiner Pflichten gegenüber den anderen Wohnungseigentümern bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last zu legen.
Die gravierende Pflichtverletzung des Beklagten liegt in der konstanten Nichtzahlung von Hausgeldern oder sonstigen Beiträgen zum finanziellen Bedarf der klagenden Eigentümergemeinschaft. Gerichtsbekannt hat der Beklagte bereits seit mehreren Jahren diese Beiträge nicht mehr freiwillig gezahlt, es bedurfte vielmehr konstant der Titulierung im Rechtsstreit. Auch in Ansehung des Vorbringens des Beklagten führte auch die Zwangsvollstreckung aus diesen Titeln nicht zur hinreichenden Befriedigung der Klägerin.
Das Gericht kann dabei ohne weiteres das von der Klägerin vorgetragene Zahlenwerk zugrunde legen, weil sich der Beklagte lediglich in nicht hinreichend substantiierter Weise dagegen gewehrt hat. Die einzelnen Forderungen, Zahlungen und Gutschriften hat er nicht näher an- bzw. aufgegriffen. Er hat sich vielmehr darauf beschränkt, die Berücksichtigung von Zahlungen seiner Mieter anzuführen. Das Gericht kann es jedoch dahingestellt sein lassen, ob die Klägerin diese Zahlungen tatsächlich berücksichtigt hat oder nicht. Denn der überwiegende Anteil der in diesem Verfahren zugrunde gelegten Rückstände beruht auf Titeln oder Ansprüchen, die erst nach den behaupteten Zahlungen der Mieter überhaupt entstanden sind, nämlich diejenigen aus dem Verfahren 800 C 431/20 (und damit erst aus im Jahr 2020 stammenden) in Höhe von insgesamt 7.478,82 und die (unstreitig nicht erfolgten) Hausgeldvorauszahlungen für 2020 i. H. v. 2.789,00 €. Da die behaupteten Zahlungen der Mieter, sofern sie überhaupt hier maßgeblich sind, davor erfolgten, können sie denklogisch nicht auf die erst später entstandenen Forderungen angerechnet worden sein. Soweit der Beklagte noch Gutschriften aus Jahresabrechnungen angeführt hat, sind diese nach dem im Detail unbestritten gebliebenen Vorbringen der Klägerin bereits berücksichtigt.
Diese jedenfalls seit gerichtsbekannt (s. Hinweis im Termin vom 05.11.2020) mindestens fünf Jahren bestehenden andauernden Pflichtverletzungen muss die Klägerin nicht hinnehmen. Sie ist nicht darauf zu verweisen, ihre Ansprüche gegenüber dem Beklagten immer erst im Wege eines Rechtsstreits zur Titulierung bringen und anschließend im Wege der Zwangsvollstreckung gegebenenfalls nur teilweise realisieren zu müssen. Darüber hinaus ist auch das Regelbeispiel des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F. erfüllt, da mit den Rückständen des Beklagten sogar der Einheitswert der Wohnung des Beklagten i. H. v. 3.476,00 € eindeutig überstiegen ist und nicht nur ein Anteil i. H. v. 3 % hiervon.
Vor diesem Hintergrund kommt es auf den höheren Rückstandsbetrag, den die Klägerin im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 16.12.2020 genannt hat, nicht mehr an.
Vor diesem Hintergrund ist eine Fortsetzung der Eigentümergemeinschaft mit dem Beklagten schlechterdings unzumutbar.
Schließlich kann sie der Beklagten nicht darauf berufen, dass die Beschlussfassung am 12.03.2020 (nach § 18 Abs. 3 WEG a.F. notwendige Voraussetzung einer so genannten Abmeierungsklage, in § 17 WEG n.F. nicht mehr ausdrücklich erwähnt) fehlerhaft wäre. Der Beklagte bringt nämlich nichts vor, was zur Nichtigkeit dieses Beschlusses führen würde. Der von ihm behauptete Einladungsmangel würde allenfalls zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führen (vergleiche Niedenführ/Vandenhouten, § 24 WEG Rn. 36). Eine Anfechtung im Wege der Klageerhebung ist jedoch nicht erfolgt.
Unter Verzugsschadensersatzgesichtspunkten kann die Klägerin auch die Erstattung der ihr vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren in geltend gemachter Höhe (1,3–fache Gebühr gemäß Nr. 2300 VV RVG zuzüglich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer aus dem Gegenstandswert i.H.v. 100.000 €) verlangen, zu verzinsen gemäß §§ 291, 288 BGB.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 100.000 € festgesetzt.
