Maklerhonorar – nachträgliche Aufhebung des Grundstückskaufvertrags

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Maklerhonorar - nachträgliche Aufhebung des Grundstückskaufvertrags

(Symbolfoto: Von wutzkohphoto/Shutterstock.com)

OLG Koblenz – Az.: 2 U 335/10 – Beschluss vom 04.03.2011

Der Senat erwägt, die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bad Kreuznach – Einzelrichtern – vom 19. Februar 2010 durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Gründe

Der Senat hat die Sache beraten. Er erwägt die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht. Die Berufung hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Gründe werden nachfolgend dargestellt. Dem Beklagten wird eine Frist zur Stellungnahme gesetzt bis zum 31.03. 2011. Es wird zur Vermeidung weiterer Kosten angeregt, die Berufung zurückzunehmen. Im Einzelnen:

I.

Der Kläger nimmt den  Beklagten auf Zahlung von Maklerlohn in Anspruch.

Maklerhonorar - nachträgliche Aufhebung des Grundstückskaufvertrags

(Symbolfoto: Von wutzkohphoto/Shutterstock.com)

Der Beklagte betreibt den Freizeitpark „…[A]“ in …[X]. Seine Ehefrau ist Eigentümerin des Betriebsgrundstücks. Der Beklagte beabsichtigte im Jahre 2006 den Freizeitpark zu verkaufen. Anfang Januar 2006 führten die Parteien einen Besichtigungstermin des Freizeitparks durch. Der Beklagte beauftragte den Kläger mit dem Verkauf des Objekts.  Der Kläger ist danach sofort tätig geworden, um einen Kaufinteressenten zu ermitteln. Die Parteien verfassten später einen schriftlichen „Verkaufsvertrag“ hinsichtlich des Objekts, den der Beklagte am 01.02.2006 unterzeichnete (Anlage 1, GA 5). Dort wurde dem Kläger für die Dauer von 6 Monaten das alleinige Verkaufsrecht eingeräumt. Der Kläger stellte dem Beklagten zunächst den Kaufinteressenten …[B] vor, der Kaufabsicht zeigte. Der Kläger ließ in der Folge von Notar …[C] einen Kaufvertrag entwerfen, der jedoch nicht unterzeichnet wurde. Der Beklagte und seine Ehefrau schlossen schließlich mit dem Interessenten …[B] im August 2006 vor Notar …[D] einen notariellen Kaufvertrag. Der Kaufpreis für den Freizeitpark betrug 975.000,–€. Der Käufer, der nicht über die finanziellen Mittel zum Kauf des Anwesens verfügte,  zahlte den Kaufpreis in Folge  nicht. Der Kläger und der Käufer …[B] präsentierten dem Beklagten Ende Juli/Anfang August 2006 einen vermeintlichen Großinvestor aus Belgien und im März/April 2007 einen weiteren Investor. Mit beiden Interessenten kam ein notarieller Kaufvertrag bzw. ein Eintritt in die Zahlungspflicht des Käufers …[B] nicht zustande. Im Juli 2006 leistete der Beklagte auf die Provisionsforderung des Klägers eine Anzahlung von 15.000,– €. Mit Datum vom 30.08.2006 stellte der Kläger seine Provisionsforderung von 33.930,– € brutto unter Abzug der geleisteten Anzahlung in Höhe eines Restbetrages von 18.930,– € in Rechnung.

Die Parteien streiten im Wesentlichen darüber, ob die Zahlung der Maklercourtage von der Zahlung des Kaufpreises abhängig, der Maklervertrag zeitlich befristet war und ob der Maklerhonoraranspruch ggf. fällig ist. Des Weiteren besteht Streit darüber, ob der Maklervertrag sich nur auf die Betriebsausstattung des Freizeitparks oder auch auf die der Ehefrau des Beklagten gehörenden  Grundstücke bezog.

Das Landgericht hat den Beklagten verurteilt, an den Kläger 18.930,00 € nebst Zinsen in Höhe von 6 Prozent seit dem 16.05.2008 zu zahlen. Der Beklagte ist ferner verurteilt worden, an den Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten zu zahlen.

Mit seiner Berufung erstrebt der Beklagte unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Abweisung der Klage.

II.

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg.

1) Das Landgericht hat zu Recht den Beklagten auf Zahlung von Maklerlohn gemäß § 652 BGB verurteilt. Das Landgericht ist nach Anhörung der Parteien und Vernehmung der Tochter der Beklagten, der Zeugin …[E], davon ausgegangen, dass der Beklagte Anfang Januar 2006 dem Kläger den Maklerauftrag erteilt habe. Unerheblich sei, dass zu diesem Zeitpunkt noch kein schriftlicher Maklervertrag vorgelegen habe. Der Maklervertrag sei nicht formbedürftig. Bei dem „Verkaufsvertrag“ vom 01.02.2006 handele es sich lediglich um eine Bestätigung des mündlich geschlossenen Maklervertrages, der dem Kläger für 6 Monate ein Alleinvertriebsrecht einräume. Der Anspruch sei auch fällig, weil der Kaufvertrag ursächlich auf die Nachweis- und Vermittlungstätigkeit des Maklers zurückzuführen sei. Unerheblich sei, vor welchem Notar der Vertrag beurkundet worden sei und ob der Käufer den Kaufpreis entrichtet habe. Das Landgericht vermochte aufgrund der Beweisaufnahme nicht festzustellen, dass die Fälligkeit des Maklerlohnes von Zahlung des Kaufpreises abhängen sollte. Einen derartigen Vorbehalt habe der Beklagte bei seiner mündlichen Beauftragung des Klägers und auch bei dem Vertrag vom 01.02.2006 nicht gemacht. Unerheblich sei, dass der Beklagte nicht Eigentümer der neben dem Betriebsgebäude im Eigentum seiner Ehefrau stehenden Grundstücke gewesen sei. Tatsächlich seien neben dem Betriebsgebäude auch die anliegenden Grundstücke verkauft worden.

Diese Ausführungen des Landgerichts werden von der Berufung des Beklagten ohne Erfolg angegriffen.

Das Landgericht ist nach Anhörung der Parteien zutreffend zu der Überzeugung gelangt, dass der Maklervertrag bereits mündlich Anfang Januar 2006 zustande gekommen ist. Der Beklagte hat im Rahmen seiner Anhörung erklärt, dass er den Kläger bereits Anfang Januar 2006 mit dem Verkauf des Objekts beauftragt habe. Die Höhe der Provision sei ebenfalls „klar“ gewesen. Die wesentlichen Vertragsbestandteile des Maklervertrages waren mündlich besprochen worden. Der Annahme des Maklervertrages steht nicht entgegen, dass zu diesem Zeitpunkt noch keine schriftliche Vereinbarung vorgelegen hat. Der Kläger hat seine Maklertätigkeit unverzüglich aufgenommen.  Soweit die Berufung beanstandet, dass bei dem ersten Gespräch im Januar 2006 noch keine verbindliche Vereinbarung hinsichtlich der Maklercourtage erfolgt sei (BB 3, GA 97), wird dies nicht näher begründet. Die Aussage steht in Widerspruch zu den Angaben des Beklagten in seiner Anhörung vor dem Landgericht. Dort hat er erklärt, es sei schon „klar“ gewesen, in welcher Höhe der Kläger eine Provision verlangen würde (GA 31).

Der Maklervertrag war auch nicht zeitlich befristet. Zutreffend führt das Landgericht aus, dass die im schriftlichen Vertrag vom 01.02.2006 erwähnte 6-Monatsfrist sich nur auf das Alleinvertriebsrecht des Klägers bezieht. Dies bedeutet aber nicht, dass bei erfolgreicher Vermittlungs- oder Nachweismaklertätigkeit nach Ablauf der 6-Monatsfrist der Anspruch auf Zahlung einer Maklercourtage entfiele.

Die Berufung macht schließlich ohne Erfolg geltend, dass die Vereinbarung zur Zahlung der Maklercourtage unter der Bedingung gestanden habe, dass der Kaufpreis auch tatsächlich gezahlt und erst mit Zahlung des Kaufpreises fällig werde. Die Angriffe gegen  die Beweiswürdigung des Landgerichts verfangen nicht.

Das Landgericht hat zutreffend gewürdigt, dass der Beklagte bei seiner mündlichen Auftragserteilung einen derartigen Vorbehalt nicht gemacht hat und sich auch in der schriftlichen Vereinbarung vom 01.02.2006 ein solcher nicht befindet. Auch die Zeugin …[E], die von Bedenken ihrer Mutter hinsichtlich der Unterzeichnung des „Verkaufsvertrages“ berichtete, hat nicht bekundet, dass der Maklervertrag nur eine vorläufige Regelung beinhalten sollte. Es ist nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die Bekundungen der Zeugin …[E], der Kläger habe erklärt, die Maklercourtage müsse nur bezahlt werden, wenn auch der Kaufpreis gezahlt werde (GA 34), als nicht glaubhaft angesehen hat. Denn diese Äußerung hat der Beklagte weder schriftsätzlich  noch bei seiner mündlichen Anhörung bestätigt. Es wäre aber zu erwarten gewesen, dass dieser Vorbehalt in der schriftlichen Vereinbarung vom 01.02.2006 Niederschlag gefunden hätte.  Soweit der Beklagte den behaupteten Zahlungsvorbehalt nunmehr unter Beweis durch  Vernehmung der Zeugen …[B] und …[F] stellt (BB 3, GA 87), ist dieser Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO verspätet. Diese Zeugen waren erstinstanzlich nur dazu benannt, dass man sich Anfang Februar 2006 über den Erwerbsvorgang einig gewesen sei.

Unerheblich ist, dass der Beklagte nur Eigentümer des Betriebsgebäudes, nicht aber der sonstigen Grundstücke war. Der Maklervertrag bezog sich auf den gesamten Freizeitpark. Der notarielle Kaufvertrag wurde auch über die Grundstücke der Ehefrau des Beklagten geschlossen. Soweit der Beklagte im Berufungsverfahren Beweis durch Vernehmung der Zeugen …[B] und …[F] anbietet, dass sich die schriftliche Vereinbarung nur auf den Anteil des Beklagten am Freizeitparks bezogen habe, ist dieses Beweisanbieten ebenfalls nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO verspätet, da dieses bereits in erster Instanz hätte vorgebracht werden können.

Der Abschluss des notariellen Kaufvertrages beruhte ursächlich auf der Vermittlungs- bzw.  Nachweistätigkeit des Klägers. Die Entstehung des Maklerhonoraranspruchs ist nicht davon abhängig, dass der Grundstückkaufvertrag auch vollständig vollzogen, insbesondere der Kaufpreis gezahlt wird. Der Makler nimmt nicht teil an denjenigen Risiken, die aus der Durchführung oder Erfüllung des Vertrages folgen BGHZ 66, 270; BGH WM 1974, 257, 259; Bamberger/Roth/Kotzian-Marggraf, BeckOK, 18. Edition, Stand 01.05.2009, § 652 Rn. 33).  Ohne Belang ist, dass die Beklagten und der Käufer am 12.05.2010 den Kaufvertrag einvernehmlich aufgehoben haben. Dies führt zwar zum nachträglichen Wegfall des Kaufvertrages, lässt aber die Ansprüche aus dem Maklervertrag unberührt, sofern im Maklervertrag nicht anderes vereinbart wurde (BGH, Urteil vom 11.11.1992 – IV ZR 218/91 –  NJW-RR 1993, 248 Juris LS Rn. 11; Urteil vom 27.09.2001 – III ZR 318/00 – NJW-RR 2002, 50 Juris Rn. 9;  Palandt/Sprau, BGB, 70. Aufl., § 652 Rn. 39; Bamberger/Roth/Kotzian-Marggraf, ebd.).

Der Senat beabsichtigt, den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 18.930,00 € festzusetzen.