Mietvertragskündigung bei Nichtzahlung der Mietkaution

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Mietvertragskündigung bei Nichtzahlung der Mietkaution

Symbolfoto: Von thodonal88 / Shutterstock.com

AG Neukölln, Az.: 2 C 131/14, Urteil vom 19.06.2015

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im …, … Berlin, … …, mit einer Größe von ca. 81,5 qm, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche und Flur, sowie einer Toilette mit Bad zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3 Die Kosten des Rechtsstreit hat die Beklagte zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin der Wohnung im Hause … in …, …, … gelegenen Dreizimmerwohnung mit einer Größe von ca 81,5 m², deren Mieterin die Beklagte aufgrund Mietvertrages vom 15.07.2013 ist.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten bewohnten Wohnung.

Sie trägt vor, die Beklagte habe sich im Mietvertrag vom 15.07.2013 verpflichtet, eine monatliche Nettomiete in Höhe von 444,17 € sowie eine Mietkaution in Höhe von 1332,51 € zu entrichten.

Mietvertragskündigung bei Nichtzahlung der Mietkaution

Symbolfoto: Von thodonal88 / Shutterstock.com

Trotz entsprechender Mahnung habe die Beklagte die Mietkaution nicht entrichtet, so dass mit Schreiben vom 20.03.2014 die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.06.2014 ausgesprochen worden sei. Die Beklagte habe dieser Kündigung widersprochen.

Die Beklagte habe weder ein Zurückbehaltungsrecht wegen der restlichen Kaution, noch einen Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete noch einen Schadensersatzanspruch wegen des Küchenbrandes, da sie diesen grob fahrlässig verursacht habe. In der Küche gäbe es eine Wand-Steckdose zum Anschluss eines Durchlauferhitzers. Die Beklagte habe eine Geschirrspülmaschine gekauft und diese über eine Mehrfachsteckdosenleiste gemeinsam mit dem Durchlauferhitzer angeschlossen. Wegen Überlastung der Steckdosenleiste sei es zu einem Kurzschluss gekommen. Die Steckdosenleiste habe sich erhitzt, es sei zur Explosion des Durchlauferhitzers gekommen, infolgedessen sei die Küche in Brand geraten. Die Steckdosenleiste sei nicht mitvermietet worden, sondern von der Beklagten erworben worden. Die Beklagte habe grob fahrlässig gehandelt, es sei nur glücklichen Umständen zu verdanken, dass der Brand sich nicht ausgeweitet habe.

Die vorhandene Schmelzsicherung sei bereits einmal durch Überlast zerstört worden, dann aber durch Überbrückung mit einem Metallstück wieder gangbar gemacht worden. Bei Übergabe der Wohnung an die Beklagte sei diese Sicherung noch intakt gewesen.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung im Hause … in … Berlin, … mit einer Größe von ca. 81,5 m², bestehend aus 3 Zimmern, Küche , Flur und einer Toilette mit Bad zu räumen und geräumt an sie herauszugeben und die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage zu verurteilen, an sie 1472,98 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.05.2014 zu zahlen.

Sie wendet ein, sie sei nicht verpflichtet gewesen, die laufende Miete und die Kaution zu zahlen, da die Wohnung wegen eines Brandes in der Küche unbenutzbar gewesen sei. sie habe bereits zwei Raten in Höhe von je 300,00 € auf die Kaution geleistet, zur Zahlung des restlichen Betrages sei sie nicht verpflichtet.

Sie habe einen Erstattungsanspruch in Höhe von insgesamt 1636,49 € für die Monate November 2013 bis Februar 2014 und einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 569,00 € wegen der Zerstörung ihrer Geschirrspülmaschine.

Bei Übernahme der Wohnung seien Anschlüsse für Frisch- und Abwasser einer Geschirrspülmaschine vorhanden gewesen ebenso wie eine Mehrfachsteckdose für den Stromanschluss.

Das Gericht hat aufgrund Beschlusses vom 25.11.2014 Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen … Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachtens des Sachverständigen … vom 10.03.2015 Bezug genommen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die in der Akte befindlichen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und auch begründet.

Die Klägerin hat gemäß § 546 Absatz 1 BGB Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten bewohnten Wohnung. Denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 20.03.2014 zum 30.06.2014 beendet worden.

Denn die Klägerin war gemäß § 573 Absatz 2 Ziffer 1 BGB berechtigt, die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Zwar war die Beklagte zum Zeitpunkt der Kündigung am 20.03.2014 nur mit einem Betrag in Höhe von 732,51 € hinsichtlich der geschuldeten Mietkaution in Rückstand, so dass allein dieser Rückstand noch nicht zur Kündigung berechtigt hätte, da er den Betrag von zwei Monatsmieten noch nicht überschritten hatte ( § 569 Absatz 2 Satz 1 BGB). Unter Betrachtung der Gesamtumstände des hier vorliegenden Falles hat die Beklagte aber die ihr obliegenden Pflichten aus dem Mietverhältnis so erheblich verletzt, dass der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Denn der unstreitige Rückstand hinsichtlich der Mietkaution von 732,51 € erreicht zwar die Höhe von zwei Monatsmieten in Höhe von 888,34 € nicht, ist aber auch betragsmäßig nicht als unerheblich anzusehen. Darüber hinaus hat die Beklagte aber ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis insofern verletzt, als sie grob fahrlässig den Brand in ihrer Küche verursacht hat. Dementsprechend steht ihr wegen dieses Brandes auch kein Zurückbehaltungsrecht und keine aufrechenbarer Schadensersatzanspruch zu.

Denn die Beklagte hat den Brand in ihrer Küche grob fahrlässig verursacht. Dies ergibt sich aus dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen … vom 10.03.2015 Der Sachverständige hat überzeugend dargelegt, wie es zu dem Brand in der Küche kommen konnte. Entgegen den Einlassungen der Beklagten befindet sich innerhalb des Spülschrankes in der Küche der streitbefangenen Wohnung gerade keine Mehrfachsteckdose, sondern eine einzelne Schutzkontaktsteckdose. Diese Steckdose ist als einzelner Stromkreis für den .Anschluss des Warmwasser-Speichers konzipiert und mit einer 16 A Sicherung abgesichert. Dementsprechend ist die betreffende Sicherung im Sicherungskasten auch mit “Speicher” gekennzeichnet. Da die Beklagte unstreitig einen Geschirrspüler erworben und auch betrieben hat, kann dies nur erfolgt sein, indem sie eine Mehrfachsteckdosenleiste an die vorhandene Einzelsteckdose angeschlossen hat und an diese Steckdosenleiste wiederum sowohl den Durchlauferhitzer als auch die Geschirrspülmaschine angeschlossen hat. Auch einem technischen Laien muss bewusst sein, dass mehrere große Haushaltsgeräte wie Waschmaschinen , Geschirrspüler, Trockner usw. nicht über eine einzige Steckdose durch Verwendung einer Mehrfachsteckdosenleiste angeschlossen werden dürfen. Zumindest wäre es zumutbar, sich über die Gebrauchsanweisungen der betreffenden Geräte vor deren Anschluss über die entsprechenden Anschlussmöglichkeiten zu informieren. Allein aus der Tatsache, dass die vorhandene Schmelzsicherung bereits einmal durch Überlast ausgelöst worden ist, hätte die Beklagte bei pflichtgemäßem Verhalten schließen müssen, dass die von ihr gewählte Lösung zwei große Haushaltsgeräte über eine Mehrfachsteckdosenleiste und eine einzige Schutzkontaktsteckdose zu betreiben, nicht den Regeln der Technik entspricht. Das Flicken der geschmolzenen Sicherung mit einem Metallstück stellt ein in hohen Maße grobfahrlässiges Verhalten dar, mit dem ein Inbrandsetzen des gesamten Wohnhauses in Kauf genommen wird. Ein derartiges pflichtwidriges Verhalten muss die Klägerin nicht hinnehmen.

Der Zahlungsantrag der Klägerin ist nur höchst hilfsweise gestellt worden, so dass eine Entscheidung über diesen Antrag nicht ergehen musste.

Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet.

Denn die Beklagte hat weder einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 BGB wegen überzahlter Mieten noch einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 BGB wegen der Zerstörung ihres Geschirrspülers gegen die Klägerin.

Die Beklagte war weder berechtigt die Miete zu mindern, noch Schadensersatz wegen der Zerstörung ihres Geschirrspülers zu fordern. Denn nicht die Klägerin hat den in der Küche der Beklagten ausgebrochenen Brand zu vertreten, sondern die Beklagte.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Absatz 1 ZPO, 708 Ziffer 6, 711 ZPO.