WEG: Berechtigt Sondernutzungsrecht zur Vornahme baulicher Veränderungen?

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WEG: Berechtigt Sondernutzungsrecht zur Vornahme baulicher Veränderungen?

Foto: Yellowj/Bigstock

WEG: Berechtigt Sondernutzungsrecht zur Vornahme baulicher Veränderungen?

LG Nürnberg-Fürth, Az.: 14 S 6168/17 WEG, Urteil vom 28.03.2018

In dem Rechtsstreit erlässt das Landgericht Nürnberg-Fürth – 14. Zivilkammer – am 28.03.2018 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 31.01.2018 folgendes Endurteil:

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 25.08.2017, Az. 29 C 9240/15 WEG, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits 1. und 2. Instanz zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Beschluss:

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Klägerin ist als Eigentümerin der Wohnung Nr. 1.05 Mitglied der streitgegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft.

In der Teilungserklärung vom 18.03.2004 hatte sich der aufteilende Eigentümer vorbehalten, dem jeweiligen Eigentümer einer bestimmten Sondereigentumseinheit das Recht zur alleinigen, ausschließlichen und unentgeltlichen Nutzung eines oder mehrerer Stellplätze in einer dem Erfordernis des § 29 GBO entsprechenden Urkunde zuzuordnen. Unter der aufschiebenden Bedingung dieser Zuordnung waren die übrigen Sondereigentümer vom Mitgebrauch des jeweiligen Stellplatzes ausgeschlossen (Bl. 47). In Ausnutzung dieses Rechts wies der teilende Eigentümer durch den „Kaufvertrag eines Sondernutzungsrechts“ vom 17.01.2011 der Klägerin als Eigentümerin der Wohnung 1.05 das Sondernutzungsrecht an dem im Plan (Anlage 5 der Teilungserklärung) mit der Nummer A 7 gekennzeichneten Kfz.-Stellplatz zu.

Durch Endurteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 25.08.2017, auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird, wurden die Beklagten verpflichtet, der Klägerin auf deren Stellplatz Nr. A 7 die standsichere und fachgerechte Errichtung eines Carports gemäß der Bildvorlage (Ausführung in Holz gemäß Anlage K 3, Bl. 16) unter dem Kastanienbaum zu gestatten, mit der Maßgabe, dass die Holzpfosten des Carports nur auf dem Stellplatz der Klägerin stehen dürfen, die Durchfahrtshöhe des Carports maximal 2,40 m betragen dürfe und die Farbe des Holzes mit der Farbe des Gartenhäuschens auf dem angrenzenden Grundstück abgestimmt werden müsse. Weitere Maßgabe sei, dass die Klägerin die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der Errichtung gewährleisten müsse. Der Klägerin wurden die für den Carport anfallenden Kosten und Folgekosten auferlegt.

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Zur Begründung führte das Erstgericht aus, die zulässige Klage sei begründet, da die Klägerin einen Anspruch darauf habe, dass das Gericht nach § 21 Abs. 8 WEG die nach dem Gesetz erforderlichen Maßnahme treffe und die Gestattung der Errichtung eines Carports anordne. Die in dieser Angelegenheit vorbefassten Wohnungseigentümer hätten in zwei Eigentümerversammlungen keine geeigneten Maßnahmen beschlossen, um die Gefahren von der Kastanie, die die Nutzung des Stellplatzes erheblich beeinträchtige, auszuschließen. Die vorgeschlagenen Alternativmaßnahmen zu einem Carport seien nicht gleich geeignet wie die Errichtung eines Carports, weshalb das Ermessen der Wohnungseigentümer dahin reduziert sei, die Errichtung eines Carports zu genehmigen. Von der Kastanie gingen nicht nur allgemeine Baumgefahren wie Astbruch aus, sondern insbesondere Gefährdungen wegen der Art des Baumes, nämlich durch das Herabfallen von Kastanien und Baumharz. Da die Teilungserklärung die Nutzung der Fläche Nr. A 7 unter der Kastanie als Stellplatz vorsehe, müsse die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellen, dass eine dauerhafte und gefahrlose Nutzung dieses Stellplatzes im Rahmen des Sondernutzungsrechts möglich sei. Der Anspruch gegenüber den Beklagten ergebe sich aus § 1004 BGB sowie aus § 15 Abs. 3 WEG.

Gegen das am 31.08.2017 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Nürnberg legten die Beklagten durch Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 29.09.2017, per Telefax eingegangen bei Gericht am selben Tag, Berufung ein.

Mit der am 27.10.2017 eingegangenen Berufungsbegründung machen die Beklagten geltend, die angefochtene Entscheidung finde in § 21 Abs. 8 WEG keine Rechtsgrundlage.

Die vorliegenden Beeinträchtigungen seien bereits beim Erwerb des Sondernutzungsrechts bekannt gewesen, weil der Baum als Kastanie erkennbar und auch in der Teilungserklärung als solcher bezeichnet sei. Der Baum sei mehr als 60 Jahre alt und habe auch bei der Aufteilung in Sondereigentum bereits eine gewisse Größe und Dimension gehabt.

Die bauliche Veränderung sei auch nicht von dem Sondernutzungsrecht der Klägerin gedeckt.

Die generierte Duldungsverpflichtung widerspreche dem Normzweck des § 21 Abs. 8 WEG. Es liege ein erheblicher Eingriff in die Entscheidungsautonomie der Gemeinschaft vor, wenn durch die bauliche Maßnahme eine Ästhetik geschaffen werde, deren Inhalt dem Beschlussgremium der Eigentümerversammlung entzogen werde. Soweit ein entsprechender Anspruch bestünde, wäre es richtig gewesen, die Gemeinschaft zur Errichtung eines Carports auf dem Stellplatz zu verpflichten.

Die Errichtung eines Carports sei nicht erforderlich, um Schaden vom Fahrzeug abzuwenden. Hierfür gebe es andere Möglichkeiten.

Es gebe auch keine besonderen Baumgefahren. Astbruch und Harz seien ein natürliches Risiko, für das eine Eigentümergemeinschaft nicht hafte. Es handele sich ausschließlich um natürliche Vorgänge. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Zustand vom Gericht als rechtswidrige Beeinträchtigung gesehen werde.

Deshalb sei auch nicht davon auszugehen, dass aufgrund der Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums als Sondernutzungsrecht an Stellplätzen für die Gemeinschaft eine Verpflichtung zur Gefahrenabwehr bestünde.

Außerdem liege auch ein Verstoß gegen die Vorgaben des § 22 Abs. 1 WEG vor.

Die Beklagten beantragen: Das Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom 25.08.2017 – Az. 29 C 9240/15 WEG wird aufgehoben.

Die Klägerin beantragt: Die Berufung ist zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung. Sie habe einen Anspruch auf Errichtung eines Carports, weil die Beklagten in Kenntnis der wiederkehrenden vom Baum ausgehenden Gefahren und im Wissen um die Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft nichts zur Gefahrenbeherrschung unternommen hätten. Sie müsse es nicht hinnehmen, dass ein auf ihrem Sondernutzungsrecht abgestelltes Fahrzeug durch die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Kastanie immer wieder beschädigt werde. Sie habe nicht damit rechnen müssen, dass die Eigentümergemeinschaft per Vereinbarung einen Stellplatz ausweise und daran ein Sondernutzungsrecht bestelle, das wegen der Schadensträchtigkeit durch herabfallende Äste, Harz und Kastanienfrüchte mehrere Monate im Jahr nicht genutzt werden könne. Wenn die Beklagten erwarten würden, dass sie, die Klägerin, vorausschauend Gefahren erkenne, könne sie die gleiche Voraussicht von dem aufteilenden Bauträger erwarten, der das Sondernutzungsrecht ausgewiesen und veräußert habe und dessen Handeln der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzurechnen sei. Die Gemeinschaft trage die Verkehrssicherungspflicht auch für diesen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums.

Ihr sei ein nicht eingeschränktes Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz zugewiesen worden, der nach Plan nicht von einem Baum überdeckt sei.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist begründet.

1. Der Antrag auf Aufhebung der erstinstanzlichen Entscheidung ist im Hinblick auf das Berufungsvorbringen dahin auszulegen, dass die Beklagten – wie auch schort in 1. Instanz – mit ihrer Berufung die Abweisung der Klage begehren.

2. Zutreffend ist das Erstgericht davon ausgegangen, dass der auf Beschlussersetzung gemäß § 21 Abs. 8 WEG gerichtete Klageantrag nur Erfolg haben kann, wenn der Klägerin ein Anspruch auf Gestattung der Errichtung des Carports gegen die übrigen Eigentümer zusteht.

Indes ist dies nicht der Fall.

2.1 Es kann dahinstehen, ob sich aus § 15 Abs. 3 WEG oder § 1004 BGB für den Sondernutzungsberechtigten eines Kfz.-Stellplatzes aus besonderen Gründen ein Anspruch auf Zustimmung zur Errichtung eines Carports auf seinem Stellplatz gegen die übrigen Eigentümern ergibt. Denn jedenfalls der Klägerin steht ein solcher Anspruch nicht zu.

2.1.1 Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Daraus ableiten zu wollen, dass ein Anspruch auf Zustimmung zu der Errichtung des Carports deshalb besteht, weil in der Teilungserklärung die Nutzung der Fläche Nr. A 7 unter der Kastanie als Kfz.-Stellplatz vorgesehen sei, weshalb die Wohnungseigentümergemeinschaft durch geeignete Maßnahmen sicherstellen müsse, dass eine dauerhafte und gefahrlose Nutzung dieses Stellplatzes im Rahmen des Sondernutzungsrechts möglich sei, ist jedoch, soweit es nur um den Schutz gegen herabfallende Kastanien und Baumharze geht, verfehlt. Denn unstreitig war der Kastanienbaum bereits zum Zeitpunkt der Aufteilung des Bestandsgebäudes in Wohnungseigentum im Jahre 2004 vorhanden und ist sogar in der Anlage 5 zur Teilungserklärung ausdrücklich ausgewiesen: Erst recht gilt dies für den Zeitpunkt der erstmaligen Entstehung des Sondernutzungsrechts durch einseitige Zuweisung durch den Bauträger in der Kaufvertragsurkunde vom 17.01.2011. Das von der Klägerin im Jahre 2011 erstandene Sondernutzungsrecht war daher von Anfang an durch einen existierenden Kastanienbaum eingeschränkt. Die von diesem Baum ausgehenden Beeinträchtigungen, die allein auf den Gegebenheiten der Natur beruhen (herabfallende Früchte, Baumharz), hat die Klägerin deshalb hinzunehmen.

Dem kann auch nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, aus dem Plan zur Teilungserklärung (Anlage 5) von 2004 ergebe sich nicht die wahre Größe des Kastanienbaums in Relation zu dem Stellplatz. Denn Bäume unterliegen einem Wachstum. Eine entsprechende Darstellung der Lage von Bäumen im Rahmen eines Planes als Bestandteil einer Teilungserklärung stellt daher – für jedermann ersichtlich – nur eine schematische Darstellung der tatsächlichen Gegebenheiten dar, die naturgemäß nicht auf Dauer mit der wahren Größe des Baumbestandes übereinstimmt, und dient nicht der Festlegung der Nutzungsmöglichkeiten des Gemeinschaftseigentums durch einen Sondernutzungsberechtigten (abgesehen davon, dass das Sondernutzungsrecht zum damaligen Zeitpunkt noch gar nicht entstanden war). Auf die Darstellung der Kastanie in dem Plan Anlage 5 kann sich die Klägerin daher nicht berufen.

2.1.2 Ebenso wenig stehen der Klägerin Ansprüche aus § 1004 BGB wegen der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu.

Gemäß § 1004 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen, wenn sein Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt wird. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. Störer ist auch, wer die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht verletzt (vgl. z. B. LG Hamburg, ZMR 2016, 501; BGH, 21.03.2003, V ZR 319102, ZMR 2004, 18).

Davon ist hier aber nicht auszugehen.

Unabhängig davon, dass die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht nicht dem einzelnen Eigentümer obliegt, sondern dem Verband (BGH, 09.03.2012, V ZR 161/11, NJW 2012, 1724), besteht vorliegend auch keine Verkehrssicherungspflicht, gerichtet auf die Abwendung von Beeinträchtigungen durch Baumharz und herabfallende Kastanien. Von einem Baum herabtropfendes Baumharz und herabfallende Früchte, hier Kastanien, sind natürliche Erscheinungen, die lediglich eine Folge der Gegebenheiten der Natur darstellen und die von einem Sondernutzungsberechtigten, dessen Sondernutzungsrecht bereits vom Zeitpunkt seiner Entstehung durch einseitige Zuweisung durch den Bauträger durch die Existenz eines entsprechenden Baumes gekennzeichnet ist, hinzunehmen sind.

Soweit in der Berufungserwiderung von einer „Schadensträchtigkeit durch herabfallende Äste“ die Rede ist, ist dieses Vorbringen ersichtlich ohne Substanz. Es wird nicht schlüssig vorgetragen, dass die Beklagten oder die Wohnungseigentümergemeinschaft etwa die Baumpflege vernachlässigt hätten und deshalb zusätzliche von dem Baum ausgehende Gefahren bestünden.

2.2 Auch aus dem grundsätzlich jedem Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG lässt sich vorliegend kein Anspruch auf Gestattung der Errichtung eines Carports zugunsten der Klägerin herleiten.

2.2.1 Rechtlich ist die von der Klägerin beabsichtigte Maßnahme der Errichtung eines Carports keine Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG.

Zur Instandhaltung gehören alle Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, den bestehenden Zustand der im Gemeinschaftseigentum stehenden Einrichtungen und Anlagen zu erhalten, zur Instandsetzung zählen alle Maßnahmen zur Wiederherstellung eines früheren Zustandes und zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes entsprechend den Bauplänen und nach der Baubeschreibung (Bärmann-Merle, WEG, 13. Aufl., Rn. 111 zu § 21 WEG m. w. N.; zur erstmaligen plangerechten Herstellung des Gemeinschaftseigentums siehe BGH, 23.06.2017, V ZR 102/16, ZMR 2017, 818).

Die Errichtung eines Carports über einem Kfz-Stellplatz zur Vermeidung von Beschädigungen an dort abgestellten Pkw durch Baumharz und herabfallende Baumfrüchte dient indes weder der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums noch dessen Instandsetzung und kann insbesondere vorliegend auch-nicht als erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands angesehen werden. Auch hier ist von ausschlaggebender Bedeutung, dass der Kastanienbaum bereits zum Zeitpunkt der Teilung durch den Eigentümer im Jahre 2004 vorhanden war. Denn die Erwerber der Wohhungs- oder Teileigentumseinheiten übernehmen bei einer nachträglichen Teilung gemäß § 8 WEG das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum in dem Zustand, den dieses bereits vorher hatte (OLG Zweibrücken, NZM 2002, 253 = ZMR 2002, 469 = ZWE 2002, 378). Zudem kann in dem Wuchs eines sogar in dem Plan zu der Teilungserklärung ausgewiesenen Baums kein Mangel des Gemeinschaftseigentums gesehen werden. Soweit in diesem Plan der eingezeichnete Kastanienbaum nicht über den Grünstreifen auf den Stellplatz der Klägerin hinausragt, bleibt es dabei, dass es sich hierbei lediglich um eine schematische Darstellung handelt, die aufgrund des Baumwuchses regelmäßig nicht mit den tatsächlichen Gegebenheiten übereinstimmt und schon deshalb keine Ansprüche auf erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands durch Genehmigung der Aufstellung eines Carports rechtfertigen kann.

2.2.2 Bei der Errichtung des Carports handelt es sich – da keine Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums vorliegt, s. o. – somit um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG.

Diese bauliche Veränderung ist nicht etwa schon deshalb ohne weiteres zulässig, weil es sich bei der Sondernutzungsfläche um einen Kfz.-Stellplatz handelt. Denn auch ein Sondernutzungsrecht berechtigt nicht zur Vornahme baulicher Veränderungen. Dies gilt auch für die Errichtung eines Carports auf einem Kfz.-Stellplatz (siehe BayObLG, ZMR 2003, 363).

Ein Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung stünde der Klägerin daher nur zu, wenn durch die Maßnahme den übrigen Wohnungseigentümern kein Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.“

Nachteilig im Sinne von § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG ist nach Auffassung von Rechtsprechung und Literatur, die auch von der Kammer geteilt wird, jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Diese muss zwar konkret und objektiv sein. Eine erhebliche Beeinträchtigung ist aber nicht erforderlich, nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (siehe z. B. BGH, 24.01.2014, V ZR 48/13, ZMR 2014, 464).

Davon ist vorliegend auszugehen. Der zu errichtende Carport stellt ausweislich der in der mündlichen Verhandlung vom 31.01.2018 in Augenschein genommenen Lichtbilder auf dem Parkplatz einen Fremdkörper dar, es gibt sonst keinen einzigen Carport in dieser oder. anderer Ausgestaltung, von der Errichtung des Carports ginge daher – wie die Beklagten bereits in 1. Instanz zu Recht geltend gemacht haben – eine optische Beeinträchtigung aus, die die übrigen Wohnungseigentümer mehr als nur unerheblich beeinträchtigt.

Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, dass ohne die Errichtung des Carports keine Nutzung des Stellplatzes mehr möglich wäre. Denn zum einen kann dies nur für bestimmte Zeiten im Sommer/Herbst gelten, nur dann ist mit entsprechenden Ausscheidungen und Fruchtfall zu rechnen. Zum anderen ist auch hier wiederum zu berücksichtigen, dass der Kastanienbaum zum Zeitpunkt der Entstehung des Sondernutzungsrechts und des Erwerbs durch die Klägerin bereits vorhanden war. Zumal andere Möglichkeiten bestehen, einen abgestellten Pkw zu schützen, auch wenn diese Maßnahmen lästig erscheinen, vermögen von dem Baum tropfendes Baumharz und herabfallende Kastanien nicht einen Anspruch auf Zustimmung zur Erstellung eines Carports zu rechtfertigen. Die Kammer hält es bei dem vorliegenden Sachverhalt auch nicht für unzumutbar, in zeitlich begrenztem Umfang eine Abdeckung zu verwenden, um Schäden an dem Pkw zu vermeiden, wenn dieser dort abgestellt werden soll.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Einer Rechtssache kommt dann grundsätzliche Bedeutung zu, wenn eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt. Klärungsbedürftig ist eine Rechtsfrage dabei dann, wenn zu ihr unterschiedliche Auffassungen vertreten werden und noch keine höchstrichterliche Entscheidung vorliegt (Zöller-Heßler, ZPO, 32. Aufl., § 543 ZPO Rn. 11). Diese Voraussetzungen sind vorliegend ersichtlich nicht gegeben. Es handelt es sich um eine reine Einzelfallentscheidung aufgrund der Besonderheiten der vorliegenden Fallkonstellation.