Anbringen von Kameras bzw. Kameraattrappen an Gemeinschaftseigentum

Ein scheinbar idyllischer Garten wurde zum Schauplatz eines erbitterten Rechtsstreits. Ein Wohnungseigentümer, der ein Sondernutzungsrecht für einen Gartenteil besaß, riss bestehende Bauten ab, um ein massives Steinhaus zu errichten und neue Leitungen zu verlegen. Doch die Miteigentümer wehrten sich gegen die eigenmächtigen Änderungen auf dem Gemeinschaftseigentum. Nun musste ein Gericht klären, wie weit die individuellen Bau-Träume eines Einzelnen reichen dürfen.

Übersicht

1 Das Wichtigste in Kürze
2 Der Fall vor Gericht
3 Die Schlüsselerkenntnisse
4 Häufig gestellte Fragen (FAQ)
5 Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
6 Wichtige Rechtsgrundlagen
7 Das vorliegende Urteil
- 7.1 AG Oberhausen – Az.: 334 C 69/23 – Urteil vom 19.02.2025

Zum vorliegenden Urteil Az.: 334 C 69/23 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt

Das Wichtigste in Kürze

Gericht: AG Oberhausen
Datum: 19.02.2025
Aktenzeichen: 334 C 69/23
Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht (WEG), Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Beteiligte Parteien:

Kläger: Eine Eigentümergemeinschaft, bestehend aus zwei Miteigentümern.
Beklagte: Ein Wohnungseigentümer, dem ein Sondernutzungsrecht an einem Gartenteil zustand.

Worum ging es in dem Fall?

Sachverhalt: Dem beklagten Wohnungseigentümer war ein Sondernutzungsrecht an einem Gartenteil zugewiesen. Ab 2021 errichtete er dort einen massiven Steinanbau mit neuen Versorgungsleitungen, installierte eine Kamera und stellte angeblich mehrfach die gemeinsame Wasserversorgung ab. Die klagende Eigentümergemeinschaft forderte die Beseitigung dieser Veränderungen und die Unterlassung der Störungen.
Kern des Rechtsstreits: Im Mittelpunkt stand die Frage, ob das Sondernutzungsrecht des Wohnungseigentümers massive bauliche Veränderungen, das Anbringen von Überwachungskameras oder das Abstellen der gemeinschaftlichen Wasserversorgung ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erlaubte. Es ging darum, ob der Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum eigenmächtig verändern und nutzen durfte. Die Eigentümergemeinschaft forderte die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und das Unterlassen der Störungen.

Was wurde entschieden?

Entscheidung: Das Gericht gab der Klage der Eigentümergemeinschaft weitgehend statt. Der beklagte Wohnungseigentümer wurde verurteilt, den Steinanbau und die zugehörigen Versorgungsleitungen zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Er muss es zukünftig unterlassen, Kameras anzubringen, bauliche Veränderungen ohne Zustimmung vorzunehmen und die Wasserversorgung abzuschalten.
Begründung: Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass das Sondernutzungsrecht keine grundlegenden baulichen Veränderungen wie den Abriss und Neubau eines massiven Gebäudes oder die Verlegung neuer Leitungen ohne Zustimmung der Gemeinschaft erlaubte. Das Anbringen von Kameras auf Gemeinschaftseigentum beeinträchtige die Rechte der anderen Eigentümer. Zudem hatte der beklagte Wohnungseigentümer die Wasserversorgung mehrfach unangekündigt abgestellt, was ebenfalls unzulässig war.
Folgen: Der beklagte Wohnungseigentümer muss die unerlaubt errichteten Bauten und Leitungen auf eigene Kosten beseitigen und die Gartenfläche in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen. Er ist auch dauerhaft daran gehindert, ähnliche bauliche Veränderungen oder Störungen der Wasserversorgung vorzunehmen. Die Kosten des gesamten Rechtsstreits trägt der beklagte Wohnungseigentümer.

Der Fall vor Gericht

Streit im Garten: Was darf ein einzelner Eigentümer auf gemeinschaftlichem Grund?

Viele kennen es: Man wohnt in einem Haus mit mehreren Parteien, und es gibt einen Garten, den vielleicht nicht alle, aber einige nutzen dürfen. Doch was passiert, wenn einer dieser Nutzer plötzlich anfängt, große Umbauten vorzunehmen, ohne die anderen zu fragen? Darf er einfach ein neues Gebäude errichten oder Leitungen verlegen, nur weil ihm ein Teil des Gartens zur alleinigen Nutzung zugewiesen wurde? Genau mit solchen Fragen musste sich das Amtsgericht Oberhausen beschäftigen.

Der Auslöser: Ein Gartenhaus wird zum Steinbau

Überwachungskamera im Garten — Symbolbild: KI generiertes Bild

In einem Haus, das ursprünglich für Arbeiter einer Zinkfabrik gebaut und später in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, gab es zwei Wohnungseigentümer. Einer dieser Eigentümer, nennen wir ihn den beklagten Miteigentümer, hatte ein sogenanntes Sondernutzungsrecht für einen bestimmten Teil des Gartens. Das bedeutet, er durfte diesen Gartenteil allein nutzen, obwohl der Grund und Boden eigentlich allen Eigentümern gemeinsam gehört (Gemeinschaftseigentum). In seiner Teilungserklärung – das ist sozusagen das Grundgesetz für die Eigentümergemeinschaft, das festlegt, wem was gehört und wer was darf – war festgelegt, dass er diesen Bereich pflegen und die darauf stehenden Nebengebäude instand halten muss.

Auf diesem Gartenteil standen schon vor seinem Einzug im Jahr 2003 ältere Bauten, wie Stallungen, die über die Jahre erweitert worden waren. Ab dem Jahr 2021 begann der beklagte Miteigentümer dann mit umfangreichen Bauarbeiten. Er riss bestehende Bauten ab und errichtete stattdessen ein neues, massives Steinhaus von etwa 6 mal 5 Metern Größe und über 2 Metern Höhe. Dazu wurde ein Fundament aus Stahlbeton gegossen. Vor diesem neuen Haus entstand eine Terrasse. Für dieses neue Gebäude verlegte er auch neue Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Abwasser. Dafür grub er einen Graben, bohrte die Hauswand durch und schloss die Leitungen an die gemeinschaftliche Wasserversorgung an.

Zusätzlich brachte der beklagte Miteigentümer eine Kamera oder eine Kamera-Attrappe (eine nicht funktionierende Nachbildung) an seinem neuen Gartenhaus an. Es kam auch mehrfach vor, dass er, so der Vorwurf, das Wasser für das gesamte Haus abstellte, ohne die anderen rechtzeitig darüber zu informieren.

Die Fronten: Gemeinschaft gegen Einzelinteresse

Die Eigentümergemeinschaft (alle Eigentümer des Hauses zusammen, hier also der andere Miteigentümer als Vertreter der Gemeinschaft) war mit diesen Maßnahmen überhaupt nicht einverstanden. Sie zog vor Gericht. Ihre Argumente: Der massive Neubau verändere das gesamte Aussehen der Wohnanlage negativ. Die neuen Versorgungsleitungen seien ohne Zustimmung auf Gemeinschaftseigentum (also Grund und Boden, der allen gehört) verlegt worden. Auch die Kamera, selbst wenn es nur eine Attrappe sei, erzeuge einen unzulässigen Überwachungsdruck. Das wiederholte Abstellen des Wassers sei eine unzumutbare Störung. Die Eigentümergemeinschaft forderte daher den Abriss des Neubaus, die Entfernung der Leitungen und der Kamera sowie ein Verbot für den beklagten Miteigentümer, solche Dinge in Zukunft ohne Zustimmung zu tun oder die Versorgung zu unterbrechen.

Der beklagte Miteigentümer sah das natürlich anders. Er meinte, er habe lediglich baufällige alte Bauten durch etwas Neues, Schöneres ersetzt, und das in etwa gleichem Umfang. Das neue Gebäude sei von außen kaum zu sehen. Die Kamera sei nur eine Attrappe zum Schutz vor Einbrechern gewesen. Die Leitungen lägen nur in seinem Gartenteil. Er habe zudem eine Baugenehmigung. Er warf auch die Frage auf, ob die Ansprüche nicht schon verjährt seien, also zu spät geltend gemacht wurden. Für das Abstellen des Wassers hatte er verschiedene Erklärungen, zum Beispiel einen Wasserschaden.

Die Entscheidung des Gerichts: Klare Grenzen für den Einzelnen

Das Amtsgericht Oberhausen gab der Eigentümergemeinschaft in den meisten Punkten Recht. Der beklagte Miteigentümer wurde verurteilt, das massive Gartenhaus und die neu verlegten Versorgungsleitungen zu entfernen und den Garten wieder in seinen ursprünglichen Zustand zu versetzen. Er muss es auch unterlassen, ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft Kameras anzubringen oder bauliche Veränderungen vorzunehmen, insbesondere massive Steinhäuser zu errichten oder neue Leitungen zu verlegen. Auch das Abstellen der Wasserversorgung ohne triftigen Grund und Ankündigung wurde ihm untersagt. Bei Zuwiderhandlung drohen ihm hohe Ordnungsgelder oder sogar Ordnungshaft.

Nur die Forderung, er möge es unterlassen, die Stromversorgung zu unterbrechen, wurde abgewiesen, weil die Eigentümergemeinschaft hierzu nicht genug handfeste Beweise oder Argumente vorgebracht hatte. Die Kosten des gesamten Rechtsstreits musste der beklagte Miteigentümer tragen.

Warum die Kamera wegmusste: Das Recht am eigenen Bild und das Gemeinschaftseigentum

Aber warum entschied das Gericht so streng bezüglich der Kamera? Das Gericht erklärte, dass schon das Anbringen einer Kamera oder einer Attrappe eine Bauliche Veränderung darstellt. Eine bauliche Veränderung ist nicht nur eine Reparatur, sondern jede auf Dauer angelegte Veränderung an Teilen des Gemeinschaftseigentums, die vom ursprünglichen Zustand abweicht. Wichtig ist: Auch das neu errichtete Gartenhaus selbst wurde vom Gericht als Gemeinschaftseigentum angesehen. Denn das Sondernutzungsrecht gab dem beklagten Miteigentümer zwar das Recht, den Garten und die vorher dort stehenden Bauten zu nutzen, aber es machte ihn nicht zum Eigentümer des Bodens und erlaubte ihm nicht, einfach neue, andersartige Gebäude zu errichten.

Durch die Kamera wurde also unberechtigt in dieses Gemeinschaftseigentum eingegriffen. Zudem konnte nicht ausgeschlossen werden, dass die Kamera auch Gemeinschaftsflächen außerhalb seines Gartens, wie den Weg zur Straße, erfasst. Dies stellt eine Beeinträchtigung dar, die die anderen Miteigentümer nicht dulden müssen. Hier geht es nicht nur um das Eigentumsrecht, sondern auch um das allgemeine Persönlichkeitsrecht, zu dem auch das Recht am eigenen Bild gehört. Stellen Sie sich vor, Sie fühlen sich ständig beobachtet, wenn Sie Ihr Haus verlassen oder betreten – das ist ein nachvollziehbarer Druck, der auch von einer Attrappe ausgehen kann. Das Interesse des beklagten Miteigentümers am Einbruchschutz wog nach Ansicht des Gerichts weniger schwer. Dass er die Kamera vor einem Gerichtstermin entfernte, änderte nichts daran, dass eine Wiederholungsgefahr (die Gefahr, dass er es wieder tut) bestand, da er nicht versichert hatte, dies nie wieder zu tun.

Der Neubau: Mehr als nur ein Austausch alter Schuppen

Und warum musste der große, massive Anbau wieder weg? Auch hier war der Begriff der baulichen Veränderung entscheidend. Das Gericht stellte klar: Das Sondernutzungsrecht erlaubt zwar die Nutzung des Gartens und der darauf bestehenden Nebengebäude, wie es in der Teilungserklärung stand. Es ist aber keine Erlaubnis für grundlegende Umgestaltungen, die der Anlage ein völlig neues Aussehen geben. Den alten Schuppen abzureißen und stattdessen ein massives Steinhaus mit neuem Fundament zu bauen, geht weit über das hinaus, was ein Sondernutzungsrecht typischerweise erlaubt. Es ist vergleichbar damit, wenn jemand das Recht hat, einen bestimmten Parkplatz in einer Tiefgarage zu nutzen, und dann beschließt, dort eine kleine Werkstatt mit Hebebühne zu errichten – das ist vom Nutzungsrecht „Parkplatz“ nicht gedeckt.

Auch die Verlegung der neuen Versorgungsleitungen, die ja teilweise auch unter dem Bürgersteig und am Haus entlangführten, war eine solche zustimmungspflichtige bauliche Veränderung. Es spielte für das Gericht keine Rolle, ob der Neubau von der Straße aus nicht zu sehen war oder ob der beklagte Miteigentümer eine Baugenehmigung von der Stadt hatte. Die entscheidende Frage im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ist: War es eine bauliche Veränderung, die die Rechte der anderen Miteigentümer beeinträchtigt und daher deren Zustimmung gebraucht hätte? Das Gericht sagte hier klar: Ja. Der Abriss der alten Bebauung und der Neubau eines massiven Steingebäudes war ein erheblicher Eingriff.

Die Argumentation des beklagten Miteigentümers, der Anspruch sei verjährt, also zu spät geltend gemacht, zog nicht. Solche Ansprüche auf Beseitigung verjähren in der Regel in drei Jahren, beginnend am Ende des Jahres, in dem die Handlung (hier der Bau) stattfand. Die Bauarbeiten waren 2021, die Klage wurde rechtzeitig vor Ende 2024 eingereicht. Auch sein Versuch, ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen (also die Beseitigung zu verweigern, bis die Gemeinschaft ihm Geld aus einem anderen Verfahren zahlt), scheiterte. Das Gericht erklärte, dass man sich gegen einen Beseitigungsanspruch wegen einer Störung des Eigentums in der Regel nicht mit Geldforderungen wehren kann, da dies einer unzulässigen Selbsthilfe gleichkäme.

Wasser marsch – aber nicht ohne Ankündigung!

Schließlich musste das Gericht noch über die Unterbrechungen der Wasserversorgung entscheiden. Hier war die Beweisaufnahme, also die Vernehmung von Zeugen, entscheidend. Das Gericht war nach Anhörung der Zeugin Z., deren Aussage als detailreich und glaubhaft bewertet wurde, und anderer Zeugen davon überzeugt, dass der beklagte Miteigentümer an mehreren Tagen das Wasser für mehrere Stunden abgestellt hatte, ohne dies – wie es die Pflicht eines jeden Miteigentümers wäre – rechtzeitig vorher anzukündigen. Eine Ausnahme bildete ein Vorfall, bei dem ein Wasserschaden eine sofortige Unterbrechung nötig machte; das war als Notmaßnahme gerechtfertigt.

Aber in den anderen Fällen? Selbst wenn, wie der beklagte Miteigentümer in einem Fall einwandte, der Sohn der Mieterin kurz vorher informiert wurde, reicht das nicht. Eine Ankündigung muss so rechtzeitig erfolgen (üblicherweise mindestens 24 Stunden vorher), dass sich die anderen Bewohner darauf einstellen können. Da es mehrfach zu unangekündigten Unterbrechungen kam, sah das Gericht auch hier eine Wiederholungsgefahr und verurteilte den beklagten Miteigentümer, dies zukünftig zu unterlassen.

Formale Einwände des Beklagten ohne Erfolg

Der beklagte Miteigentümer hatte auch einige formale Punkte angeführt, zum Beispiel, dass der Rechtsanwalt D. der Eigentümergemeinschaft nicht ordnungsgemäß beauftragt worden sei. Das Gericht prüfte dies und kam zu dem Schluss, dass die Beauftragung durch die damalige Hausverwaltung korrekt erfolgt war. Die Tatsache, dass die Eigentümergemeinschaft später möglicherweise ohne Verwalter war, änderte nichts an der ursprünglichen, gültigen Beauftragung.

Somit zeigte das Urteil deutlich die Grenzen auf, die einem einzelnen Wohnungseigentümer auch bei Bestehen eines Sondernutzungsrechts gesetzt sind, wenn es um Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum und die Rechte der anderen Miteigentümer geht.

Die Schlüsselerkenntnisse

Ein Sondernutzungsrecht für Gartenflächen berechtigt nicht dazu, ohne Zustimmung aller Miteigentümer massive bauliche Veränderungen vorzunehmen – selbst wenn man eine behördliche Baugenehmigung besitzt. Das Gericht machte deutlich, dass der Abriss alter Schuppen und die Errichtung eines neuen Steinhauses mit Fundament weit über das hinausgeht, was ein Sondernutzungsrecht erlaubt, und stellte klar, dass auch solche neu errichteten Gebäude Gemeinschaftseigentum bleiben.

Überwachungskameras oder deren Attrappen dürfen nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft angebracht werden, da sie sowohl eine bauliche Veränderung darstellen als auch das Persönlichkeitsrecht der anderen Bewohner verletzen können. Ebenso wenig darf die Versorgung mit Wasser oder Strom ohne triftigen Grund und rechtzeitige Ankündigung unterbrochen werden, da dies eine unzumutbare Störung für alle Bewohner bedeutet.

Das Urteil zeigt, dass Miteigentümer auch bei bestehenden Sondernutzungsrechten die Grenzen des Gemeinschaftseigentums respektieren müssen und verdeutlicht, wie wichtig es ist, vor größeren Veränderungen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einzuholen. Für Betroffene bedeutet dies: Sondernutzungsrechte sind kein Freibrief für beliebige Umgestaltungen, und die Rechte der Gemeinschaft haben Vorrang vor Einzelinteressen.

Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was bedeutet ein Sondernutzungsrecht für bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum?

Ein Sondernutzungsrecht ermöglicht es einem Wohnungseigentümer, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Sondernutzungsrecht an einer bestimmten Gartenfläche oder einem Stellplatz. Das bedeutet, nur Sie dürfen diesen Bereich nutzen, während er rechtlich weiterhin allen Eigentümern gehört.

Was ein Sondernutzungsrecht primär regelt: Die Nutzung

Das Sondernutzungsrecht ist in erster Linie ein Nutzungsrecht. Es erlaubt Ihnen, den zugewiesenen Bereich zu gebrauchen und zu gestalten, solange dies die grundlegende Beschaffenheit oder den Charakter des Gemeinschaftseigentums nicht verändert. Für einen Gartenanteil könnte das bedeuten, dass Sie Blumen pflanzen, Gartenmöbel aufstellen oder einen mobilen Grill verwenden dürfen. Diese Maßnahmen sind in der Regel leicht rückgängig zu machen und beeinflussen das Gebäude oder das Grundstück als Ganzes nicht wesentlich. Das Recht gibt Ihnen die Exklusivität der Nutzung, nicht aber umfassende Befugnisse zur baulichen Umgestaltung.

Grenzen bei baulichen Maßnahmen: Wenn das Nutzen zum Bauen wird

Ein Sondernutzungsrecht berechtigt nicht automatisch dazu, bauliche Maßnahmen vorzunehmen, die über die reine Nutzung und einfache Gestaltung hinausgehen. Sobald geplante Veränderungen die Substanz des Gemeinschaftseigentums betreffen, dessen Aussehen oder Statik beeinflussen oder feste, nicht ohne Weiteres zu entfernende Bauwerke darstellen, ist das Sondernutzungsrecht in der Regel überschritten.

Das bedeutet für Sie:

Errichtung neuer Gebäude oder Anbauten: Das Aufstellen eines Gartenhauses mit Fundament, der Bau eines Wintergartens, einer festen Terrassenüberdachung oder einer Garage ist in der Regel nicht durch ein Sondernutzungsrecht gedeckt. Solche Maßnahmen gelten als bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums.
Verlegung von Leitungen oder grundlegende Erdarbeiten: Auch das Verlegen neuer Wasser- oder Stromleitungen im Boden, das Ausheben von Baugruben oder die Errichtung fester Mauern und Fundamente, die in das Gemeinschaftseigentum eingreifen, geht über ein reines Nutzungsrecht hinaus.
Veränderung des Charakters der Anlage: Maßnahmen, die das Gesamtbild der Wohnanlage wesentlich verändern, sind ebenfalls nicht durch ein Sondernutzungsrecht abgedeckt.

Für solche baulichen Veränderungen ist in der Regel die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erforderlich. Die genauen Voraussetzungen für diese Zustimmung hängen von der Art und dem Umfang der geplanten Maßnahme ab und können von einer einfachen Mehrheit bis zur Einstimmigkeit reichen, insbesondere wenn die Maßnahme den Charakter der Anlage grundlegend verändert oder andere Eigentümer beeinträchtigt. Das Sondernutzungsrecht erlaubt also die individuelle Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums, schafft aber keine „Insel“ für uneingeschränkte Bauvorhaben.

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Wann ist das Anbringen einer Kamera oder Attrappe auf Gemeinschaftseigentum unzulässig?

Das Anbringen einer Kamera oder auch nur einer Kameraattrappe auf Gemeinschaftseigentum in einem Mehrfamilienhaus ist dann unzulässig, wenn es die Rechte anderer Eigentümer oder Dritter verletzt. Dies betrifft insbesondere zwei wesentliche Bereiche: die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und das Recht auf Privatsphäre.

Bauliche Veränderung und Zustimmung der Eigentümergemeinschaft

Das Anbringen einer Kamera oder Attrappe gilt in der Regel als eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Dies liegt daran, dass damit die äußere Erscheinung des Gebäudes verändert wird oder die Nutzung über das übliche Maß hinausgeht. Für solche Veränderungen ist grundsätzlich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Ohne diese Zustimmung ist die Installation der Kamera oder Attrappe nicht erlaubt. Es reicht nicht aus, wenn ein einzelner Eigentümer eine Kamera für sich selbst anbringt.

Verletzung des Persönlichkeitsrechts und Rechts am eigenen Bild

Ein entscheidender Punkt, der das Anbringen von Kameras auf Gemeinschaftseigentum oft unzulässig macht, ist die Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts anderer Personen. Dieses Recht schützt die Privatsphäre jedes Einzelnen und umfasst auch das Recht am eigenen Bild. Wenn eine Kamera oder Attrappe Bereiche erfasst, auf denen sich Personen gewöhnlich aufhalten, wie zum Beispiel:

Hausflure
Treppenhäuser
Zugänge zum Gebäude
Gemeinschaftsgärten
Nachbargrundstücke
Öffentliche Gehwege oder Straßen

dann kann dies eine unzulässige Überwachung darstellen. Für Sie bedeutet das: Die Kamera darf in der Regel keine Personen aufnehmen oder auch nur den Eindruck erwecken, sie würde Personen aufnehmen, die sich rechtmäßig in diesen Bereichen aufhalten. Selbst wenn die Kamera nicht ständig aufzeichnet oder nur eine Attrappe ist, kann allein die Möglichkeit der Überwachung oder der Überwachungsdruck, der von einer Attrappe ausgeht, als Eingriff in die Privatsphäre empfunden werden.

Selbst ein berechtigtes Sicherheitsinteresse des Kamera-Anbringers muss immer gegen das Persönlichkeitsrecht der Betroffenen abgewogen werden. In den meisten Fällen überwiegt das Recht auf Privatsphäre, insbesondere wenn mildere Mittel zur Sicherung ausreichen würden oder die Überwachung unverhältnismäßig ist. Eine Überwachung von Gemeinschaftsflächen ist nur in sehr eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig, beispielsweise wenn eine akute und erhebliche Gefahr besteht und mildere Mittel nicht ausreichen.

Generell lässt sich festhalten, dass das Anbringen einer Kamera oder Attrappe auf Gemeinschaftseigentum ohne die ausdrückliche und vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und ohne eine sorgfältige Abwägung mit den Persönlichkeitsrechten Dritter in den allermeisten Fällen unzulässig ist.

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Was genau versteht man unter einer baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum und welche Folgen hat sie?

Eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum ist jede auf Dauer angelegte Maßnahme, die das äußere Erscheinungsbild oder die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums verändert. Es geht dabei um mehr als nur übliche Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten. Solche Veränderungen sind nicht notwendig, um den ordnungsgemäßen Zustand der Immobilie zu erhalten.

Was zählt zu baulichen Veränderungen?

Stellen Sie sich vor, Sie leben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine bauliche Veränderung liegt vor, wenn etwas am Gebäude oder Grundstück geschieht, das über das normale Reparieren oder Pflegen hinausgeht und es dauerhaft anders aussehen lässt oder seine Beschaffenheit ändert.

Typische Beispiele für bauliche Veränderungen sind:

Der Anbau eines Balkons, auch wenn er nur zu einer bestimmten Wohnung gehört.
Das Einbauen neuer Fenster oder einer Haustür, wenn diese eine andere Farbe, Form oder Material als die ursprünglichen haben.
Die Errichtung einer Terrasse im Garten, der zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Das Anbringen von Markisen oder Klimaanlagen an der Fassade.
Die Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge an einer gemeinschaftlichen Wand oder auf einem gemeinschaftlichen Stellplatz.
Die Errichtung eines Aufzugs oder der Durchbruch einer Wand im Treppenhaus.

Es kommt darauf an, ob die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum nach außen hin sichtbar oder in seiner Bausubstanz dauerhaft verändert. Reine Schönheitsreparaturen im Inneren einer Wohnung, die zum Sondereigentum gehört, sind hingegen keine baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.

Welche Folgen hat eine bauliche Veränderung?

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen in der Regel der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt, unter welchen Bedingungen und mit welcher Mehrheit solche Beschlüsse gefasst werden können. Die genauen Anforderungen hängen davon ab, welche Auswirkungen die geplante Veränderung auf die anderen Eigentümer hat.

Wurde eine bauliche Veränderung ohne die erforderliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vorgenommen, hat dies weitreichende Folgen:

Jeder einzelne Eigentümer kann die Beseitigung der baulichen Veränderung verlangen, also deren Rückbau in den ursprünglichen Zustand. Dieses Recht besteht auch dann, wenn der Umbau schon länger zurückliegt oder die Veränderung für die Gemeinschaft eigentlich vorteilhaft ist.
Die Beseitigung kann auf Kosten des Eigentümers durchgesetzt werden, der die Veränderung ohne Zustimmung vorgenommen hat. Dies kann mit erheblichen finanziellen Belastungen verbunden sein.

Für Sie als Wohnungseigentümer bedeutet dies, dass Sie bei jeglichen geplanten Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die über einfache Reparaturen hinausgehen, immer vorab die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen sollten, um spätere Konflikte und kostspielige Rückbauforderungen zu vermeiden.

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Welche Zustimmungen sind für Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nötig?

Wenn es um Veränderungen am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft geht, ist die Zustimmung der Miteigentümer meist unerlässlich. Die Art und Weise der notwendigen Zustimmung hängt davon ab, um welche Art von Veränderung es sich handelt.

Bauliche Veränderungen: Die Regelung seit der WEG-Reform

Unter baulichen Veränderungen versteht man Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum dauerhaft umgestalten. Dazu gehören zum Beispiel der Anbau eines Balkons, die Installation einer Solaranlage auf dem Dach oder das Verlegen neuer Leitungen im Treppenhaus.

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 ist die Zustimmung zu baulichen Veränderungen deutlich einfacher geworden:

Einfache Mehrheit genügt: Für die meisten baulichen Veränderungen ist nun ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ausreichend. Das bedeutet, dass mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen notwendig sind, um die Maßnahme zu beschließen. Es ist also nicht mehr die Zustimmung aller Eigentümer nötig, wie es früher oft der Fall war.
Kostenverteilung ist entscheidend: Auch wenn eine Mehrheit für eine bauliche Veränderung stimmt, ist die Frage der Kosten wichtig. Wenn die bauliche Veränderung nur einem Teil der Eigentümer nützt oder von ihnen verursacht wird, müssen nicht zwingend alle Eigentümer die Kosten tragen. Die Kosten werden in der Regel von denen getragen, die der Maßnahme zugestimmt haben, daraus einen Vorteil ziehen oder die Maßnahme verlangt haben. Eine unangemessene Benachteiligung anderer Eigentümer darf durch die Kostenverteilung nicht entstehen.
Privilegierte Maßnahmen: Für bestimmte bauliche Veränderungen, wie den Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge, Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Einbruchschutz oder für den Glasfaseranschluss, ist die Hürde noch geringer. Diese Maßnahmen können von jedem Eigentümer verlangt werden und müssen von der Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, es sei denn, es gibt unzumutbare Gründe (z.B. statische Probleme oder unverhältnismäßig hohe Kosten für die gesamte Gemeinschaft).

Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung

Neben baulichen Veränderungen gibt es auch Maßnahmen, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gehören. Dazu zählen zum Beispiel:

Die regelmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes (Reparaturen an Dach, Fassade, Heizung).
Die Erstellung eines Wirtschaftsplans oder die Genehmigung der Jahresabrechnung.
Die Bestellung eines Verwalters oder die Kündigung des Verwaltervertrags.

Für all diese Maßnahmen ist ebenfalls ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ausreichend. Der Verwalter ist dann für die Umsetzung dieser Beschlüsse zuständig.

Seltene Ausnahmen: Wann die Zustimmung aller Eigentümer nötig sein kann

Obwohl für die meisten Veränderungen und Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine einfache Mehrheit ausreicht, gibt es sehr seltene Ausnahmen, in denen die Zustimmung aller Eigentümer oder zumindest der direkt Betroffenen erforderlich sein kann. Dies betrifft in der Regel:

Tiefgreifende Änderungen der Teilungserklärung: Wenn eine Veränderung nicht nur das Gebäude selbst betrifft, sondern die grundlegenden rechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft ändert, die in der sogenannten Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgehalten sind. Das kann zum Beispiel die Umwidmung von Gemeinschaftsflächen zu Sondereigentum sein oder die Änderung der Nutzung einzelner Bereiche. Solche fundamentalen Änderungen erfordern in der Regel die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer.
Unangemessene Beeinträchtigung individueller Rechte: Auch wenn eine bauliche Veränderung die Rechte einzelner Eigentümer unzumutbar beeinträchtigen würde, die über das gewöhnliche Maß hinausgeht, kann dies zu besonderen Zustimmungserfordernissen führen. Die Hürden hierfür sind jedoch sehr hoch.

Für Sie als Eigentümer bedeutet dies, dass die meisten gewünschten Veränderungen am Gemeinschaftseigentum heutzutage mit einer Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden können. Wichtig ist dabei immer die genaue Art der Veränderung und die damit verbundenen Kostenfolgen für die Gemeinschaft oder einzelne Eigentümer zu betrachten.

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Unter welchen Umständen darf die Wasser- oder Stromversorgung im Haus unterbrochen werden?

Die Versorgung mit Wasser und Strom ist für Bewohner eines Mehrparteienhauses von grundlegender Bedeutung. Sie zählt zu den sogenannten essentiellen Leistungen, die das tägliche Leben in der Wohnung ermöglichen. Daher sind unangekündigte oder willkürliche Unterbrechungen dieser Versorgung grundsätzlich unzulässig und stellen eine erhebliche Störung dar. Sie können sogar einen schwerwiegenden Eingriff in die Rechte der Bewohner darstellen.

Wann Unterbrechungen zulässig sind

Es gibt jedoch bestimmte, eng definierte Umstände, unter denen eine Unterbrechung der Wasser- oder Stromversorgung im Haus ausnahmsweise erlaubt sein kann:

Geplante Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten: Müssen beispielsweise Wasserleitungen erneuert, Stromzähler ausgetauscht oder Reparaturen am Hauptanschluss vorgenommen werden, ist eine kurzzeitige Unterbrechung der Versorgung oft unvermeidlich. In solchen Fällen ist es entscheidend, dass die Bewohner rechtzeitig und angemessen informiert werden. Das bedeutet:
- Eine Ankündigung muss frühzeitig erfolgen, damit sich die Bewohner darauf einstellen können.
- Die Ankündigung muss klar und verständlich sein und den genauen Zeitraum der Unterbrechung sowie den Grund dafür nennen.
- Die Dauer der Unterbrechung muss auf das nötigste Maß begrenzt bleiben.
- Für Sie als Bewohner bedeutet das, dass Sie in der Regel vorab wissen sollten, wann und wie lange die Versorgung ausfällt, um sich entsprechend vorzubereiten.
Notfälle und Gefahr im Verzug: In akuten Notsituationen, die eine sofortige Reaktion erfordern, kann eine Unterbrechung der Versorgung ohne vorherige Ankündigung zulässig sein. Beispiele hierfür sind:
- Ein Rohrbruch mit drohendem Wasserschaden, der sofortiges Abstellen des Wassers erfordert.
- Ein Kurzschluss oder ein Brand im Stromsystem, der eine umgehende Abschaltung des Stroms zur Gefahrenabwehr notwendig macht.
- In solchen Fällen steht die Abwendung größerer Schäden oder die Sicherheit der Bewohner im Vordergrund. Die Versorgung muss jedoch unverzüglich wiederhergestellt werden, sobald die Gefahr gebannt ist und die notwendigen Reparaturen erfolgt sind.

Wann Unterbrechungen unzulässig sind

Eine Unterbrechung der Wasser- oder Stromversorgung ist hingegen grundsätzlich unzulässig, wenn sie zum Beispiel als Druckmittel eingesetzt wird. Insbesondere darf ein Vermieter die Versorgung nicht einfach einstellen, weil Mietzahlungen oder Nebenkostenvorauszahlungen ausstehen. Solche Maßnahmen sind nicht erlaubt und stellen eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann. Auch eine willkürliche oder nicht nachvollziehbare Unterbrechung ohne triftigen Grund ist nicht zulässig.

Für Sie als Bewohner ist es wichtig zu wissen, dass die Wasser- und Stromversorgung ein integraler Bestandteil des Mietverhältnisses ist und nur unter sehr spezifischen, klar definierten Umständen unterbrochen werden darf.

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Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Sondernutzungsrecht

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem einzelnen Wohnungseigentümer, einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums allein zu nutzen, obwohl dieser Bereich rechtlich allen Eigentümern gemeinsam gehört. Dabei umfasst das Recht in der Regel nur die Nutzung und einfache Pflege, nicht jedoch umfassende bauliche Veränderungen. Das bedeutet, der Nutzer darf zum Beispiel den Bereich bepflanzen oder Gartenmöbel aufstellen, aber keine neuen festen Gebäude ohne Zustimmung der Gemeinschaft errichten. Solche Regelungen sind häufig in der Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) genau festgelegt.

Beispiel: Sie dürfen als Einzelner den zugewiesenen Gartenanteil nutzen, aber nicht ohne Absprache ein Gartenhaus mit Fundament bauen.

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Bauliche Veränderung

Eine bauliche Veränderung liegt vor, wenn Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum dauerhaft in seinem äußeren Erscheinungsbild oder seiner baulichen Substanz verändern. Dazu zählen nicht nur der Bau kompletter neuer Gebäude, sondern auch das Anbringen von festen Einrichtungen wie Terrassen, Fundamenten oder Leitungsanlagen im Boden. Bauliche Veränderungen gehen über die übliche Instandhaltung hinaus und bedürfen gemäß § 22 WEG grundsätzlich der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ohne diese Zustimmung kann der Rückbau verlangt werden.

Beispiel: Ein Eigentümer ersetzt einen alten Gartenschuppen durch ein massives Steinhaus mit Fundament – das ist eine bauliche Veränderung, die die Gemeinschaft vorher genehmigen muss.

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Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile einer Wohnanlage, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, wie das Grundstück, Tragwände, Treppenhaus, Gartenflächen und Leitungen. Obwohl einzelne Eigentümer Sondernutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums erhalten können, ändert das nichts an der gemeinschaftlichen Eigentümerschaft. Entscheidungen über bauliche Veränderungen oder wesentliche Nutzungsänderungen am Gemeinschaftseigentum müssen durch die Eigentümergemeinschaft getroffen werden, da sie alle betroffen sind.

Beispiel: Der Garten ist Gemeinschaftseigentum; auch wenn ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht daran hat, gehört der Boden allen gemeinsam.

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Verjährung

Verjährung bedeutet, dass ein rechtlicher Anspruch nach Ablauf einer bestimmten Frist nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden kann. Im Wohn-Eigentumsrecht verjähren Ansprüche auf Beseitigung von unzulässigen baulichen Veränderungen meist nach drei Jahren (§ 195 BGB i.V.m. § 199 BGB). Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Handlung (beispielsweise der Bau) abgeschlossen wurde. Ist die Verjährung eingetreten, kann der Eigentümer die Veränderung in der Regel nicht mehr entfernen lassen.

Beispiel: Wurde ein unerlaubtes Gartenhaus 2021 gebaut, muss die Gemeinschaft innerhalb von drei Jahren, also bis Ende 2024, klagen, sonst ist der Anspruch möglicherweise verjährt.

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Wiederholungsgefahr

Die Wiederholungsgefahr liegt vor, wenn zu erwarten ist, dass ein Eigentümer eine rechtswidrige Handlung erneut begeht, sobald er nicht daran gehindert wird. In solchen Fällen kann das Gericht vorbeugende Maßnahmen oder Unterlassungsklagen anordnen, um zukünftige rechtswidrige Eingriffe zu verhindern. Diese Gefahr ist relevant, wenn der Betroffene trotz Verbots bereits mehrfach gehandelt hat oder keine wirksame Versicherung gegeben hat, künftig von der beanstandeten Handlung abzusehen.

Beispiel: Ein Eigentümer montiert wiederholt unerlaubt Kameras am Gemeinschaftseigentum; das Gericht verbietet dies zukünftig, da eine Wiederholungsgefahr besteht.

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Zurückbehaltungsrecht

Das Zurückbehaltungsrecht erlaubt es einem Schuldner, eine Leistung zurückzuhalten, bis eine Gegenleistung oder Forderung erfüllt wird (§ 273 BGB). Im Wohnungseigentumsrecht kann ein Eigentümer versuchen, sich gegen einen Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung zu wehren, indem er die Rückbaupflicht verweigert, solange er von der Gemeinschaft etwas anderes erwartet. Das ist jedoch nur eingeschränkt zulässig, denn beim Schutz des Gemeinschaftseigentums gilt meist, dass ein Eigentümer nicht durch Zurückbehaltung eigener Leistungen unangemessen eingreifen darf.

Beispiel: Ein Eigentümer weigert sich den Rückbau eines unerlaubten Anbaus, bis die Gemeinschaft ihm angeblich ausstehende Kosten zahlt – das Gericht kann das Zurückbehaltungsrecht ablehnen.

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Wichtige Rechtsgrundlagen

Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere §§ 10, 15 WEG: Das WEG regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und definiert Gemeinschafts- sowie Sondereigentum. § 10 erklärt, was Gemeinschaftseigentum ist, § 15 setzt Maßstäbe für bauliche Veränderungen und deren Zustimmungspflicht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das massive Gartenhaus und die Leitungen wurden als bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bewertet, die der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen, da der beklagte Miteigentümer nur ein Sondernutzungsrecht, kein vollständiges Eigentum an dem Garten besitzt.
Teilungserklärung: Dieses Dokument legt fest, wie sich Eigentumsrechte und Nutzung am Gemeinschaftseigentum verteilen, insbesondere das Sondernutzungsrecht und dessen Grenzen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Sondernutzungsrecht gab dem beklagten Miteigentümer nur die Nutzung und Instandhaltung bereits bestehender Nebengebäude, nicht aber das Recht, neuartige massive Bauwerke oder Leitungen ohne Zustimmung zu errichten oder zu verlegen.
Allgemeines Persönlichkeitsrecht (Grundgesetz Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG): Schützt die individuelle Freiheit und das Recht am eigenen Bild vor unberechtigter Beobachtung oder Überwachung. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Anbringung der Kamera oder Attrappe auf Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmung verletzte das Persönlichkeitsrecht der anderen Eigentümer, da dadurch ein Überwachungsdruck entstand.
Nachbarrecht, insbesondere § 1004 BGB (Beseitigungsanspruch): Regelt Ansprüche bei Störungen des Eigentums, insbesondere das Recht auf Beseitigung von Eingriffen in das Eigentum. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht ordnete die Entfernung der baulichen Veränderungen und der Leitungen an, da diese Eingriffe unzulässig und störend für das Gemeinschaftseigentum waren.
Verjährungsfristen, § 195, § 199 BGB: Allgemeine Verjährungsregeln für Ansprüche, insbesondere die dreijährige Verjährungsfrist bei Ansprüchen aus unerlaubten Handlungen bzw. Eigentumsstörungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft wurden rechtzeitig geltend gemacht, da die Bauarbeiten 2021 begannen und die Klage vor Ende 2024 eingereicht wurde.
Haftungsrecht wegen unerlaubter Handlung, besonders § 823 BGB: Schutz vor nicht berechtigten Eingriffen in Rechte anderer, erfasst auch Eigentumsverletzungen und Störungen durch Unterbrechung der Versorgung. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das wiederholte unangekündigte Abstellen der Wasserversorgung stellt eine Eigentums- und Nutzungsstörung dar, die untersagt wurde, um weitere unzumutbare Beeinträchtigungen zu verhindern.

Das vorliegende Urteil

AG Oberhausen – Az.: 334 C 69/23 – Urteil vom 19.02.2025

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In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Oberhausen auf die mündliche Verhandlung vom 19.02.2025 für Recht erkannt:

Der Beklagte wird verurteilt, es bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR, ersatzweise Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten zu unterlassen, Überwachungskameras auf dem gemeinschaftlichen Grundstück der Klägerin anzubringen.

Der Beklagte wird verurteilt, den auf dem Grundstück der Klägerin von ihm in Massivbau errichteten Anbau/Gartenhaus im sondernutzungsberechtigten – gemäß anliegender Skizze grün (Anlage zum Urteil) eingezeichneten – Gartenteil Nr. 2 rechts zu entfernen und den ursprünglichen Zustand als Gartenfläche wiederherzustellen.

Der Beklagte wird verurteilt, die von ihn errichteten Versorgungsleitungen (Strom, Wasser, Abwasser) zu dem neu errichteten Anbau/Gartenhaus zu entfernen.

Der Beklagte wird verurteilt, es bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR, ersatzweise Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten zu unterlassen, bauliche Veränderungen auf dem Gemeinschaftsgrundstück ohne Zustimmung der Klägerin vorzunehmen, insbesondere Gartenhäuser aus massivem Stein zu errichten oder neue Versorgungsleitungen zu verlegen.

Der Beklagte wird verurteilt, es bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR, ersatzweise Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten zu unterlassen, die Wasserversorgung der übrigen Miteigentümer abzustellen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites trägt der Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung von 35.000,00 Euro vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Klägerin ist eine Eigentümergemeinschaft bestehend aus zwei Miteigentümern.

Bei der Immobilie handelt sich um einen Wiederaufbau aus dem Jahr 1951, wobei die Baulichkeit und der gesamte Siedlungsbereich im letzten Jahrzehnt des 19. Jahrhunderts errichtet worden ist als Wohnungsbestand für die Beschäftigten der angrenzenden Zinkfabrik Altenberg. Der damaligen Üblichkeit folgend, wurden den jeweiligen Wohnungen große Gartenbereiche mit Stallungen und sonstigen Aufbauten zugewiesen.

§ 17 der Teilungserklärung vom 17.04.1989 lautet:

„Sondernutzungsrechte

(1) Es werden folgende Sondernutzungsrechte an den zum Grundstück gehörenden Gartenflächen nebst den aufstehenden Nebengebäuden wie Garage, Gartenlaube, Geräteschuppen etc. eingeräumt:

a) Dem jeweiligen Wohnungseigentümer Nummer 1 des Aufteilungsplanes das Sondernutzungsrecht an der mit der Nummer 1 gekennzeichneten, rot umrandet kenntlich gemachten Fläche.

b) Dem jeweiligen Wohnungseigentümer Nummer 2 des Aufteilungsplanes das Sondernutzungsrecht an der mit der Nummer 2 gekennzeichneten, grün umrandet kenntlich gemachten Fläche. Die vorgenannten Gartenflächen ergeben sich aus dem als Anlage beigefügten Lageplan, der wesentlicher Bestandteil dieser Teilungserklärung ist.

(2) Der jeweilige Sondernutzungsberechtigte ist auf seine Kosten zur Unterhaltung und Pflege der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gartenfläche sowie der aufstehenden Nebengebäude verpflichtet.“

Bereits vor dem Jahre 2003, Erwerbszeitpunkt des Beklagten, befanden sich im Gartenland des Beklagten umfangreiche Aufbauten auf Betonfundamenten. Es handelte sich ursprünglich um eingeschossige Stallungen, welche allerdings durch die Voreigentümer oder Dritte/Mieter vor dem Jahr 1989 bereits erheblich erweitert worden waren. Hier waren Betonfundamente vorhanden und ein gemauerter großformatiger Aufbau: bestehend aus Ziegelmauerwerk, Kalksandstein und Holz, und zwar im hinteren Gartenbereich an der das Fabrikgelände umfassenden Ziegelmauer.

Die Bestandsbauten hatten eine Höhe von etwa 2,5 m und überragten die die Grundstücksrückseite bildende Mauer. Die Baulichkeit verfügte über eine Frischwasserzuleitung, Strom und Abwasser.

Es befand sich ein mit einer Grundfläche von 4 x 4 m auf Betonfundament ein aus weißen Hochlochsteinen und Holzaufbauten errichtetes Gartenhaus mit Spitzdach mit einer Höhe von etwa 2,5 m. Um das Betonfundament herum befand sich eine gepflasterte Fläche, welche als Terrasse genutzt wurde.

Links von diesem Gebäude befand sich ein kleineres Gebäude, baulich getrennt mit einer Grundfläche von etwa 2 x 2 m und ebenfalls einem Betonfundament. Dieses Gebäude, ebenfalls etwa 2,5 m hoch, wurde als Werkstatt und Toilettenhäuschen genutzt.

Die Aufbauten im Garten der anderen Wohnungseigentümerin in deren Sondernutzungsrecht sind ebenso ausgestattet. Im benachbarten Garten befinden sich ebenfalls über die ursprüngliche Stallung hinweg vorhandene bauliche Erweiterungen.

Der Beklagte nahm beginnend seit 2021 zahlreiche bauliche Veränderungen vor. Der Beklagte errichtet einen 6 m x 5 m großen und 2,33 m hohen massiven Anbau in seinem sondernutzungsberechtigten Gartenteil, einschließlich der Verlegung von neuen Versorgungsleitungen (Strom/Wasser/Abwasser). Hierzu wurde ein Fundament aus Stahlbeton gegossen und anschließend darauf ein Steinhaus errichtet. Vor dem Anbau befindet sich eine Terrasse in einer Größe von 6 m x 3 m.

Es wurden auch die Versorgungsleitungen neu einschließlich Strom, Frischwasser und Abwasser zu dem Anbau verlegt, und zwar über das gemeinschaftliche Grundstück bis zum Bürgersteig. Der Beklagte grub im Juni 2021 an seiner vorderen Hauswand unten neben dem Regenfallrohr eine circa 30 cm lange Vertiefung, in dieser Tiefe durchbohrte er vorher die Hauswand und verlegte von der gemeinschaftlichen Wasserleitung ein Wasserrohr unter dem Bürgersteig weiter unter dem Garagenvorplatz bis hin zu dem hier streitgegenständlichen Steinhaus.

Gleichzeitig verlegte der Beklagte in diesem Graben auch ein Stromkabel. In dem Graben war auch ein Abwasserrohr zu sehen, welches mitten im Garten endete, an der Stelle, an der das hier streitgegenständliche Haus errichtet wurde. Anschließend wurde alles zugeschüttet. Eine Fachfirma wurde nicht eingesetzt.

Der Beklagte brachte an der Fassade des neu errichten Gartenhauses eine Kamera bzw. Kameraattrappe an.

Die Klägerin behauptet, auch die Fassade bzw. das Dach des im Bereich des Sondernutzungsrechtes des Beklagten neu errichteten Anbaus sei Gemeinschaftseigentum. Es sei einem Wohnungseigentümer nicht gestattet, an der Außenfassade irgendwelche Veränderungen vorzunehmen. Es sei auch völlig unerheblich, ob die von Beklagtenseite angebrachte Kamera im Betrieb ist oder nicht oder es sich hierbei lediglich um eine Attrappe handelt. Alleine der psychische Überwachungsdruck, der von einer Kameraattrappe ausgeht, genüge.

Der Beklagte habe am 14.09.2023 von 19.00 Uhr bis 21:00 Uhr, 20.09.2023 von 10:00 Uhr bis 11:00 Uhr, am 09.02.2024 von 12:00 Uhr bis 12:30 Uhr und am 23.07.2024 um 09:20 Uhr und am 24.07.2024 um 11:00 Uhr ohne ordnungsgemäße Vorankündigung das Wasser abgestellt.

Die Errichtung des ca. 40 m² großen Anbaues auf dem Gartenteil des Beklagten beeinträchtige das Erscheinungsbild der Wohnanlage nachhaltig. Der Beklagte habe angekündigt, den Anbau zu Wohnzwecken zu nutzen. Hierfür sei der Garten nicht vorgesehen. Die zweckwidrige Nutzung würde zu einer Benachteiligung der übrigen Miteigentümer bei der Kostenberechnung führen, als die Teilungserklärung von einer geringeren Nutzfläche ausgehe, als diese nunmehr nachträglich geschaffen worden sei. Eine Gartenlaube von circa 30 Kubikmetern sei nicht vergleichbar mit dem hier errichteten Gebäude von 150 Kubikmetern. Im Übrigen habe auch ein Abriss der Gartenlaube nicht dazu geführt, dass ein Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ein neues Gebäude errichten darf.

Denn mit jedem Abriss eines in der Vergangenheit genehmigten Gebäudes sei die erteilte Genehmigung erloschen und es bedürfe einer neuen Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft. Diese Genehmigung liege nicht vor. Der Beklagte habe ein großes Stahlbetonfundament für den Anbau gegossen.

Auch das Verlegung von neuen Versorgungsleitung nur im Bereich des Sondernutzungsrechtes sei rechtswidrig. Denn auch bei diesen Teilen des Grundstückes handele es sich um Gemeinschaftseigentum. Es hätte der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümerin bedürft.

Ursprünglich beantragte die Klägerin die von dem Beklagten auf dem Dach des neu errichteten Gartenhauses angebrachten Überwachungskamera zu entfernen. Unstreitig hat der Beklagte diese demontiert. Die Parteien erklärten im Ortstermin vom 14.10.2024 die Klage insoweit unter wechselseitigen Kostenanträgen für übereinstimmend erledigt.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

1. den Beklagten zu verurteilen, es bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR, ersatzweise Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten zu unterlassen, Überwachungskameras auf gemeinschaftlichen Grundstück der Klägerin anzubringen,

2. den Beklagten zu verurteilen, den auf dem Grundstück der Klägerin von ihm in Massivbau errichteten Anbau/Gartenhaus im sondernutzungsberechtigten gemäß anliegender Skizze grün eingezeichneten – Gartenteil Nr. 2 rechts zu entfernen und den ursprünglichen Zustand als Gartenfläche wiederherzustellen,

3. den Beklagten zu verurteilen, die von ihn errichteten Versorgungsleitungen (Strom, Wasser, Abwasser) zu dem neu errichteten Anbau/Gartenhaus zu entfernen,

4. den Beklagten zu verurteilen, es bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR, ersatzweise Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten zu unterlassen, bauliche Veränderungen auf dem Gemeinschaftsgrundstück ohne Zustimmung der Klägerin vorzunehmen, insbesondere Gartenhäuser aus massivem Stein zu errichten oder neue Versorgungsleitungen zu verlegen,

5. den Beklagten zu verurteilten, es bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR, ersatzweise Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten zu unterlassen, die Strom- und Wasserversorgung der übrigen Miteigentümer abzustellen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, er habe nur eine Kameraattrappe an der Fassade rechts des errichteten Gartenhauses straßenseitig installiert. Hierzu sei er berechtigt gewesen. Die Kameraattrappe habe dem Einbruchsschutz im Hinblick auf den straßenseitigen Wohnungszugang gedient. Überwachung des Grundstücks sei, insbesondere nicht auf den gartenseitigen Zugang oder Terrasse und Garten der weiteren Wohnungen, sei nicht erfolgt. Optische Beeinträchtigungen für Ansicht von Fassade und Dach des Gebäudes hätten nicht vorgelegen, da die Kameraattrappe kleinformatig gewesen sei und bei unbefangenem Blick auf das Gebäude praktisch nicht aufgefallen sei. Es würden sich weitere mobile Einrichtungen auf dem Dach befinden, etwa seit Jahrzehnten große Satellitenanlagen.

Bei dem Neubau des Anbaus im Gartenteil des Beklagten habe dieser nur die in die Jahre gekommenen und nach seiner Auffassung auch baufälligen Baulichkeiten, welche teilweise ein Alter von mehr als 100 Jahren gehabt hätten, zurückgebaut und etwa im selben baulichen Umfang in ansprechender Optik wiedererrichtet.

Die von dem Beklagten errichtete Baulichkeit sei von der Straße aus oder von dem dahinterliegenden Fabrikgelände aufgrund der starken Begrünung nicht zu erkennen. Soweit der Beklagte Versorgungsleitungen geschaffen habe, würden sich diese ausschließlich im Erdreich in seinem Garten befinden. Eine Nutzung zu Wohnzwecken sei nicht geplant. Die Toilettenanlage sei beseitigt worden. Es liege eine Baugenehmigung vor.

Würde man die Ansicht vertreten, der Beklagte habe eine bauliche Veränderung im Gartenland durch Errichtung eines Gartenhauses vorgenommen, so würde die Miteigentümerin derselbe Vorwurf treffen und die Gemeinschaft könne nicht gleichartige Sachverhalte unterschiedlich handhaben. Bereits dieser Sachverhalt zeige, dass hier eine bestandskräftige Beschlussfassung erforderlich sei zur Frage der Regelung der Ausgestaltung von Gartenflächen im jeweiligen Sondernutzungsrecht.

Eine Beschlussfassung zur Beauftragung eines Rechtsanwaltes mit der Durchsetzungen der Beseitigungsansprüche gegen den Beklagte gebe es nicht.

Das Amtsgericht Oberhausen habe im Verfahren 334 C 49/23 alle im August 2023 gefassten Beschlüsse aufgehoben. Es fehle daher dem Beseitigungsverlangen der Klägerin die erforderliche Grundlage.

Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.

Am 14.09.2023 seien der Beklagte und seine Ehefrau nicht zu Hause gewesen. Am 20.09.2023 habe der Zeuge O## den Sohn der Mieterin und Zeugin Z## vor dem Abstellen des Wassers informiert. Im Februar 2024 habe es einen Leitungswasserschaden im Bad des Beklagten gegeben. Die Vorverwaltung habe die Firma R## GmbH beauftragt, welche zwischen dem 09.02.2024 und 13.02.2024 den Schaden beseitigt habe.

Im Rahmen dessen sei die Wasserversorgung unterbrochen worden, was der Zeugin Z## mitgeteilt worden sei.

Der Beklagte bestreitet die Prozessvollmacht des Rechtsanwalts Do. Die Vorverwalterin Frau D## habe im März 2024 mitgeteilt, dass sie die Verwaltung niederlege. Die Klägerin ist seit dem 01.04.2024 verwalterlos. Die Vollmachterteilung durch die Vorverwalterin sei daher unwirksam. Soweit auf eine E-Mail der Vorverwalterin vom 16.11.2023 Bezug genommen werde, so sei dieser E-Mail der Umfang der Mandatierung nicht zu entnehmen.

Der Beklagte macht ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Ihm stehe ein Zahlungsanspruch in Höhe von 1.222,22 Euro aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss aus dem Verfahren 334 C 49/23 zu.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

Es liegt eine ordnungsgemäße Beauftragung des Rechtsanwalts Do. durch die E-Mail der Vorverwaltung vom 16.11.2023 vor. Die Vorverwalterin hat dem Rechtsanwalt ausdrücklich im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Mandat erteilt und die Prozessvollmacht am 06.03.2024 unterschrieben (Bl. 84, 97 GA).

II.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Unterlassung gegen den Beklagten Kameras bzw. Kameraattrappen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück anzubringen gem. § 1004 1 2 BGB iVm § 20 WEG.

Bauliche Veränderung ist nicht nur eine Veränderung bereits vorhandener Gebäudeteile, sondern jede auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht, wenn sie über eine ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht. Allerdings werden auch die ohne Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommenen Maßnahmen, wie etwa die einer „erheblichen Veränderung des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes“, nach den gleichen Maßstäben betrachtet (Elzer, StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht, Unzulässige bauliche Veränderung im Gemeinschaftseigentum und Sanktionen Rn. 16, 17, beck-online).

Der Beklagte als Handlungsstörer hat unstreitig eine Kamera bzw. Kameraattrappe an der rechen Seiten des von ihm errichteten Anbaus angebracht. Bei dem Anbau handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Der Beklagte hat nur eine Sondernutzungsrecht an dem Gartenteil und den vor dem Abriss darauf stehenden Anbauten. Das bedeutet sowohl das Grundstück, wie auch die früheren Aufbauten, wie auch der neu errichtete Anbau stehen im Gemeinschaftseigentum. Durch das Anbringen der Kamera bzw. Kameraattrappe in das Gemeinschaftseigentum unberechtigt eingriffen und den optischen Gesamteindruck der Gesamtwohnanlag nachteilig verändert.

Des Weiteren kann aufgrund der Art der Kamera und der Ausrichtung der Kamera nicht ausgeschlossen werden, dass über die Fläche des Sondernutzungsrechts auch die Gemeinschaftsfläche des Gemeinschaftseigentums, die an die dem Beklagten als Sondernutzungsfläche zugewiesenen Gartenfläche angrenzt, überwacht wird. Denn bei der Anbringung der Kamera an der rechten Seite des Anbaus besteht die Möglichkeit auch den davorliegenden Weg bis zur Straße zu erfassen. Diese Beeinträchtigung muss die Klägerin nicht dulden.

Die weiteren Wohnungseigentümer sind nicht nur in ihrem Miteigentumsrecht, sondern zugleich in ihrem allgemeinen Persönlichkeitsrecht betroffen. Da das Recht am eigenen Bild eine besondere Erscheinungsform des allgemeinen Persönlichkeitsrechts darstellt (vgl. nur BVerfGE 35, 202), kann die Herstellung eines Bildes ohne Einwilligung des Abgebildeten einen unzulässigen Eingriff in dessen verfassungsrechtlich und zivilrechtlich geschütztes – allgemeines Persönlichkeitsrecht darstellen (vgl. BGH NJW 1995, 1955). Ob und in welchem Umfang dies rechtswidrig und unzulässig ist oder aber vom Betroffenen hingenommen werden muss, ist unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und durch Vornahme einer unter Berücksichtigung aller rechtlich, insbesondere auch verfassungsrechtlich geschützten Positionen der Beteiligten durchgeführten Güter- und Interessenabwägung zu ermitteln.

Das mögliche Interesse des Beklagten sein Eigentum vor unberechtigten Übergriffen Dritter zu schützen, überwiegt das Persönlichkeitsrecht der weiteren Wohnungseigentümer und deren Mieterin nicht.

Insoweit ist der empfundene Überwachungsdruck durchaus nachvollziehbar. Dieser entsteht auch, wenn es sich bei der von dem Beklagten angebrachten Kamera nur um eine Attrappe gehandelt hat. Im Gegensatz dazu fällt das Interesse des Beklagten, sein Sondernutzungsrecht mit einer Videokamera zu überwachen und um möglicherweise Einbrecher abzuschrecken, kaum ins Gewicht. Dieser Überwachungsdruck wäre auch gegeben, sollte sich herausstellen, dass die Kamera lediglich auf den Gartenteil und die Terrasse gerichtet ist, da sich die Kamera jederzeit hätte verstellen lassen. Von außen ist nicht erkennbar, in welche Richtung die Kamera ausgerichtet ist.

Auch konnte die Klägerin selbst nicht feststellen, wann die Kamera eingeschaltet war bzw. wird. Eine solche – objektiv bestehende – Möglichkeit sogar dauernder Beobachtung stellt eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung, einen nicht hinzunehmenden Nachteil dar, da die Überwachung sich nicht zuverlässig sicher auf den privaten, dem Sondernutzungsrecht des Beklagten unterliegenden Bereich beschränkt, sondern darüber hinaus einen Bereich des Gemeinschaftseigentums erfasst und der Maßnahme überwiegende schutzwürdige Interessen nicht gegenüberstehen.

Die Beseitigung der Kamera vor dem Ortstermin vom 14.10.2024 steht dem Merkmal der Wiederholungsgefahr nicht entgegen.

Hat bereits eine Eigentumsbeeinträchtigung stattgefunden, so soll die Wiederholungsgefahr zu vermuten sein. Es liegt dann am Anspruchsgegner, diese Vermutung zu widerlegen. Der Störer kann die Vermutung der Wiederholungsgefahr widerlegen, indem er Tatsachen darlegt und ggf. beweist, die ernsthaft nahelegen, dass es künftig nicht mehr zu einer weiteren Störung kommen wird. An die Entkräftung der Vermutung sind hohe Anforderungen zu (BeckOGK/Spohnheimer, 1.2.2025, BGB § 1004 Rn. 270, 270.3, beck-online).

Der Beklagte hat zu keinem Zeitpunkt verbindlich erklärt, nie wieder eine Kamera oder eine Kameraattrappe zu installieren.

III.

1. Der Klägerin steht auch ein Anspruch auf Beseitigungsanspruch gem. § 1004 I 2 BGB iVm § 20 WEG gegen den Beklagten auf Rückbau des von ihm auf seinem Sondernutzungsrecht errichteten Anbau sowie der errichteten Versorgungsleitung zusteht. Denn es fehlt an einem Beschluss gem. § 20 Abs. 1 WEG. Der Beklagte als Handlungsstörer ist zum Rückbau auf seine Kosten verpflichtet.

Eine bauliche Veränderung ist positiv jede Maßnahme eines Wohnungseigentümers, die über eine ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht, dieses durch Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums umgestaltet und auf Dauer angelegt ist (BeckOK WEG/Elzer, 55. Ed. 1.1 .2024, WEG § 20 Rn. 20).

Aus der bloßen Einräumung eines Sondernutzungsrechts folgt nicht ohne Weiteres die Berechtigung zu grundlegenden Umgestaltungen der jeweiligen Sondernutzungsfläche, die über die nach dem Inhalt des Sondernutzungsrechts übliche Nutzung hinausgehen und der Anlage ein anderes Gepräge geben. So hat der BGH etwa in der Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an einer Terrasse nicht auch die Ermächtigung gesehen, die Terrasse zu überdachen und die Überdachung an einer im Gemeinschaftseigentum stehenden angrenzenden Wand zu befestigen (BGH NJW 2014, 1090 BGH NJW 2017, 2184; BGH ZWE 2023,211). so verhält es sich auch hier.

Denn § 17 „Sondernutzungsrechte“ räumt dem jeweiligen Wohnungseigentümer nur das Sondernutzungsrecht an den bestehenden zum Grundstück gehörenden Gartenflächen nebst den aufstehenden Nebengebäuden wie Garage, Gartenlaube, Geräteschuppen etc. ein. Eine grundlegende Umgestaltung durch Abriss und Neubau mit dem Gießen neuer Fundamente ist von dem Sondernutzungsrecht nicht umfasst. Auch das Verlegung neuer Versorgungsleitung durch das Grundstück im Bereich des Sondernutzungsrecht und des Gemeinschaftseigentums stellt eine bauliche Veränderung dar, welche durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer genehmigt werden muss.

Dabei ist es unerheblich, dass der Anbau nicht zu sehen, denselben Umfang wie die abgerissen Anbauten hat oder eine Baugenehmigung vorliegt. Allein schon in dem Abriss der bestehenden Bebauung im Gartenteil des Beklagten liegt ein erheblicher, rechtswidriger Eingriff in das Gemeinschaftseigentum vor, der nicht von dem eingeräumten Sondernutzungsrecht umfasst ist.

Das Gericht konnte sich im Ortstermin selbst, sowie durch die zur Akte gereichten Fotos, einen Eindruck über die Erheblichkeit der baulichen Veränderungen machen, die durch die Errichtung des Anbaus durch den Beklagten entstanden sind.

Schon allein der Eingriff der Versorgungsleitungen, egal ob neue Leitungen geschaffen oder alte Leitungen beseitigt wurden, stellt einen massiven Eingriff in das Gemeinschaftseigentum an den Versorgungsleitungen. Es ist auf den Fotos (BI. 245 ff. GA) sehr gut zu erkennen, dass durch den Beklagten umfangreiche Arbeiten an den Versorgungsleitungen von dem Gartenteil bis zum Bürgersteig, teilweise sogar am Haus vorgenommen wurden.

Der neu errichtete Anbau selber stellt ebenfalls einen massiven Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums dar, der nicht von dem eingeräumten Sondernutzungsrecht erfasst wird.

Der Anbau, wie das Gericht selbst gesehen hat und mit Fotos dokumentiert hat, ist ein massives Gebäude mit großer Terrasse, welche vollständig aus Stein errichtet ist.

Es stellt sich vollständig anders dar, als die hölzernen Anbauten auf im Bereich des Sondernutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümerin. Insofern wird auf die zum Protokoll des Ortstermins gefertigten Fotos verwiesen (BI. 225 ff. der Akte).

Das sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG handelt, muss an dieser Stelle nicht weiter ausgeführt werden. Dies ist eindeutig.

Der Anspruch ist durchsetzbar. Der Anspruch gegen den Beklagten ist nicht verjährt, §§ 204 Nr. 1, 199 Abs. 5, 195 BGB.

Der Anspruch auf Unterlassung und Beseitigung verjährt gemäß §§ 195, 199 Abs. 5 BGB in drei Jahren nach der Zuwiderhandlung (BGH NJW 2007, 2183 Rn. 15; OLG Hamm ZMR 2009, 386; LG Hamburg ZMR 2012, 128). Unstreitig fanden die Bauarbeiten im Jahr 2021 statt. Die Verjährung begann somit am 31.12.2021 und endete erst am 31.12.2024. Die Klage wurde am 18.12.2023 anhängig und am 13.01.2024 dem Beklagten zugestellt. Auf den Zustand der Anbauten davor kommt es hier nicht an, sondern allein auf die seitens des Beklagten vorgenommen Abriss- und Neuerrichtungsarbeiten. Er ist der Handlungsstörer.

Der Anspruch ist auch ohne vorherigen Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs gegen den Beklagten einklagbar.

Für die Begründung des Anspruchs auf bauliche Beseitigung fehlt es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schon an der Beschlusskompetenz, da Leistungspflichten einzelner Wohnungseigentümer nicht durch Beschluss begründet werden können.

Auch für die Durchsetzung des Beseitigungsanspruches bedarf es keines Beschlusses. Zur Geltendmachung des Anspruchs bedarf der Verwalter im Außenverhältnis keiner besonderen Ermächtigung durch Eigentümerbeschluss (MüK0BGB/Rüscher, 9. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 61, beck-online).

Im Weiteren ist er auch wie im vorliegenden Fall einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft nicht realisierbar.

Dem Beklagten steht kein Zurückbehaltungsrecht aufgrund seines Zahlungsanspruches aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss gegen den Beseitigungsanspruch zu.

Zurückbehaltungsrechte können gegen den Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch nur in eng begrenzten Ausnahmefällen, vor allem wenn die Störung durch den Zustand einer Sache bedingt ist, gelten gemacht werden. Insbesondere, wenn die Störung auf einem gegenwärtigen Verhalten beruht, kann der Störer nicht so lange weiterhin störend auf fremdes Eigentum einwirken, bis der Beeinträchtigte eine andere, gegen ihn gerichtete Forderung erfüllt hat. Das käme im Ergebnis einer unzulässigen Selbsthilfe gleich. Dogmatisch lässt sich, dass mit der in § 273 BGB selbst vorgesehenen Ausnahme begründen, wonach ein Zurückbehaltungsrecht (nur) besteht, soweit sich aus der Natur des Schuldverhältnisses nichts anderes ergibt (BeckOGK/Spohnheimer, 1.2.2025, BGB § 1004 Rn. 53, beck-online).

2. Über den Beseitigungsanspruch hinaus steht der Kläger ein Unterlassungsanspruch zu.

Durch den rechtswidrigen Eingriff ist eine Wiederholungsgefahr begründet.

Die Klägerin hat den Beklagten einen Anspruch auf Unterlassen der Unterbrechung der Wasserversorgung in der Immobilie nach § 1004 BGB i.V.m. § 14 Abs. Nr. 1 WEG.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass der Beklagte am 13.09.2023, am 20.09.2023, am 23.07.2024 und am 24.07.2024 die Wasserversorgung in der gemeinsamen Wohnimmobilie stundenweise abgestellt hat, ohne dies vorher ordnungsgemäß anzukündigen.

Nach der Aussage der Zeugin Z## wurde in an den vorgenannten Tagen jeweils das Wasser für mehrere Stunden abgestellt. Dabei konnte sich die Zeugin Z## im Besonderen an das Abstellen am 13.09.2023 und 23.07.2024 erinnern. Da es einmal der Tag einer Gerichtsverhandlung vor dem Amtsgerichts Oberhausen war, an welchem sie den Zeugen G## das erste Mal seit sieben Monaten wieder traf. An die Unterbrechung der Wasserversorgung am 23.07.2024 konnte sich die Zeugin Z## ebenfalls besonders gut erinnern, da sie zu diesem Zeitpunkt unter der Dusche stand und sich die Reste der Seife mit Mineralwasser auswaschen müsste.

Die Aussage der Zeugin Z## war detailreich. Auch wenn gerichtsbekannt ist, dass das Verhältnis zwischen dem Beklagten und der Zeugin Z## angespannt ist, mindert dies nicht die Glaubwürdigkeit der Zeugin.

Denn ihre Aussage war durch lebensnahe Schilderungen geprägt.

Auch wird die Aussage der Zeugin Z## durch die Aussagen des Zeugen Z## und O## gestützt.

Beide bestätigen, dass es am 20.09.2023 das Wasser abgestellt wurde. Dass der Zeuge O## den Sohn der Zeugin Z##, den Zeugen Z## kurz vor der Unterbrechung der Wasserversorgung darüber informiert hat, ist insofern unerheblich. Denn der Beklagte wäre verpflichtet gewesen die Zeugin rechtzeitig, nach Ansicht des Gerichtes mindestens 24 Stunden zuvor, von der Unterbrechung zu informieren. Dabei ist bei der Anlieferung einer Küche davon auszugehen, dass diese nicht spontan geschieht, so dass dies auch möglich war.

Sofern es im Februar des Jahres 2024 zu einem Wasserschaden in der Einheit des Beklagten gekommen ist und das Abstellen des Wassers als Notmaßnahme erforderlich war, war dies gerechtfertigt. Ebenso konnte die Klägerin nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Gerichtes nachweisen, dass am 14.09.2023 das Wasser abgestellt wurde.

Da mehrfach ohne Vorankündigung das Wasser abgestellt wurde, besteht hier Wiederholungsgefahr.

Soweit die Klägerin auch das Unterlassen der Unterbrechung der Stromversorgung beantragt, war die Klage abzuweisen. Es ermangelt hierzu schon am substanziierten Vortrag.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Soweit die Klage teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, waren insoweit die Kosten des Rechtsstreits dem Beklagten aufzuerlegen, da die Klage insoweit begründet war. Es wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen zu Ziffer II.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 ZPO.

Streitwert: 30.000,00 Euro

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