Beweislast des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung

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Beweislast des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung

Symbolfoto: Von JETACOM AUTOFOCUS/Shutterstock.com

AG Hamburg – Az.: 40a C 426/11 – Urteil vom 05.04.2012

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger verlangt die geräumte Herausgabe einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs.

Die Beklagte ist seit dem 01.09.1986 Mieterin einer im Hause … belegenen 41 m² großen Dachgeschosswohnung. Der Kläger ist im Jahre 2000 als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 20.10.2010 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 31.07.2011 wegen Eigenbedarfes.

In dem Kündigungsschreiben in welchem die Anschrift des Klägers … geführt wird, heißt es zur Begründung: „Unser Mandant benötigt die Wohnung, um sei selbst zu bewohnen. Derzeit wohnt unser Mandant in einer im Hause seiner Mutter befindlichen Einliegerwohnung. Die Mutter unseres Mandanten will das Haus verkaufen, weshalb die Einliegerwohnung ebenfalls geräumt herauszugeben ist. Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ist nicht zu verkaufen, wenn die Einliegerwohnung von dem Sohn der ursprünglichen Eigentümerin bewohnt wird. Unser Mandant ist darüber hinaus auch nicht Eigentümer anderer Immobilien in Hamburg, so dass sein Wunsch in der in seinem Eigentum stehenden und von Ihnen gemieteten Wohnung zu wohnen, nachvollziehbar und insbesondere auch begründet ist. Hier ist auch zu berücksichtigen, dass die von Ihnen gemietete 2-Zimmer-mit einer Größe von ca. 48 m² auch dem Wohnbedarf unseres Mandanten, der einen 1-Personen-Haushalt führt, entspricht.“ (Anlage K 2).

Beweislast des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung

Symbolfoto: Von JETACOM AUTOFOCUS/Shutterstock.com

Die Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 30.05.2011 und 24.08.2011 (Anlagen K 3, K 4).

Der Kläger trägt vor, er wohne noch bei seiner Mutter in der Einliegerwohnung des Einfamilienhauses …. Ein Einfamilienhaus sei mit einer vermieteten Einliegerwohnung nicht wirtschaftlich verwertbar (Zeugnis: …, Sachverständigengutachten). Der Kläger legt eine handschriftliche Erklärung seiner Mutter vom 14.12.2012 vor. Hierin heißt es: „Ich beabsichtige mein Haus s. obige Adresse zu verkaufen.“ (Anlage K 5)

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die im Haus … im Dachgeschoss rechts vorne belegene 2-Zimmer-Wohnung nebst Bodenraum geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet, dass der Kläger in der Einliegerwohnung im Haus seiner Mutter wohne. Ferner bestreitet sie, dass die Mutter vor habe, das Haus zu verkaufen und der Kläger beabsichtigt, in die streitbefangene Wohnung einzuziehen.

Die Beklagte beruft sich auf eine unzumutbare Härte. Sie trägt vor, aufgrund einer psychischen Erkrankung drohe bei Verlust der Wohnung, die sie seit über 25 Jahren bewohne eine nachhaltige psychische Störung und eine schwerwiegende psychische Dekompensation (Beweis: Sachverständigengutachten).

Das Gericht hat den Kläger im Termin vom 09.02.2012 darauf hingewiesen, dass er für seinen Vortrag, er habe vor, aus der Einliegerwohnung im Haus seiner Mutter in der … auszuziehen und beabsichtige in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen, keinen Beweis angetreten hat.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die zur Akte gereichten Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf geräumte Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.

Das Mietverhältnis wurde nicht wirksam durch die mit Schreiben vom 20.10.2010 ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfes gemäß § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB beendet.

Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diesem einem Angehörigen zu überlassen und wenn diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruht (vgl. hierzu Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., Rn. 42 zu § 573 BGB). Der Kläger hat zwar vorgetragen, dass seine Mutter beabsichtige, das Haus, in dem er eine Einliegerwohnung bewohne, zu verkaufen, hierzu hat er jedoch keine näheren Angaben gemacht. So hat er nicht vorgetragen, ob ein Mietvertrag über die Einliegerwohnung existiert oder ob seine Mutter ihm die Einliegerwohnung unentgeltlich zum Gebrauch überlassen hat.

Ferner hat der Kläger nicht vorgetragen, wann das Haus, ob in naher Zukunft oder erst in einigen Jahren, verkauft werden soll. Er hat auch nicht vorgetragen, ob seine Mutter bereits konkrete Verkaufsbemühungen unternommen hat, so etwa, ob sie bereits einen Makler beauftragt hat oder das Haus auf dem Markt angeboten hat.

Schließlich hat der Kläger trotz des Hinweises des Gerichtes im Termin vom 09.02.2012 keinen Beweis dafür angeboten, dass er beabsichtigt, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen.

Nach allem hält das Gericht die Klage für unbegründet.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.