Hausfriedensstörung – fristlose Kündigung

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Hausfriedensstörung – fristlose Kündigung

Symbolfoto: YakobchukOlena/Bigstock

AG Wedding, Az.: 3 C 22/10, Urteil vom 29.09.2010

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 467,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus § 247 BGB aus 457,50 Euro ab dem 27.02.2010 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 88 % und die Beklagte 12 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung wegen der Kosten durch den Gegner jeweils durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, sofern nicht die die Vollstreckung betreibende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagte Mieterin der Wohnung im Dachgeschoss des Hauses straße … in … . Der Mietvertrag zwischen den Parteien datiert vom 01.12.2009 und der monatliche Nettokaltmietzins beträgt 270,00 Euro für die streitbefangene Wohnung zzgl. eines Betriebskostenvorschusses in Höhe von 125,00 Euro.

In § 19 Nr. 3 des Mietvertrages ist ferner geregelt, dass die Beklagte eine Mietsicherheit in Höhe von 810,00 Euro, fällig in monatlichen Teilbeträgen von je 135,00 Euro mit der jeweils fälligen Miete zu zahlen.

Hausfriedensstörung – fristlose Kündigung

Symbolfoto: YakobchukOlena/Bigstock

Ab Mitte November 2009 nutzte die Beklagte die streitbefangene Wohnung jedenfalls zur Unterstellung von Umzugsgut und Möbeln. Dies wurde ihr vom Betreuer der Klägerin gestattet. Am 09.11.2009 versuchte ein von der Klägerin beauftragter Handwerker Reparaturen in der Wohnung auszuführen, wobei ihm durch die Beklagte der Zutritt zur Wohnung verwehrt wurde. Am 03.12.2009 erfolgte die Wohnungsübergabe durch den Betreuer der Klägerin an die Mutter der Beklagten. Im Rahmen dieser Übergabe kam es zu Differenzen, die dazu führten, dass die Wohnungsübergabe abgebrochen wurde.

Am Abend des gleichen Tages erschien zweimal auf eine entsprechende Anzeige der Beklagten wegen ruhestörenden Lärms die Polizei im Haus der Klägerin. Unter dem 22.12.2009 wurde von der Beklagten der Tochter der Klägerin gegenüber der Ausfall der Heizung in der Wohnung der Beklagten mitgeteilt.

Aufgrund dieser Vorfälle ließ die Klägerin durch ihren jetzigen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 28.12.2009 der Beklagten gegenüber die fristlose Kündigung und hilfsweise die fristgemäße Kündigung zum 30.04.2010 erklärt. Wegen der Einzelheiten der Kündigung wird auf das Kündigungsschreiben vom 28.12.2009 (Blatt 14 der Akte) ausdrücklich ergänzend Bezug genommen.

Die Klägerin trägt vor, die Beklagte habe durch die vorbezeichneten Vorfälle das Mietverhältnis zwischen den Parteien derart unzumutbar belastet, dass ein Grund für eine fristlose Kündigung gegeben sei, zumindest jedoch ein Grund für eine fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses bestünde. Es läge eine derartige Störung des Hausfriedens vor, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin unzumutbar sei.

Eine Abmahnung des Verhaltens der Beklagten, die unstreitig nicht erfolgt ist, sei auf Grund der Einzigartigkeit des Verhaltens der Beklagten auch nicht erforderlich. Ferner sei nicht zu erwarten, dass eine Abmahnung das Verhalten der Beklagten abändern könnte. Auch schulde die Beklagte für die hier nicht kostenfrei und überhaupt genehmigte Nutzung der Wohnung vor dem 01.12.2009 zu Wohnzwecken die entsprechende Nutzungsentschädigung für den halben Monat November in Höhe von 197,50 Euro, was der Hälfte der vereinbarten Bruttowarmmiete für einen Monat von 395,00 Euro entspräche. Auch habe die Beklagte die vertraglich geschuldete Kaution für die Monate Dezember 2009 und Januar 2010 in Höhe von je 135,00 Euro nicht gezahlt, so dass insoweit 270,00 Euro als Kaution zu zahlen seien.

Ferner habe die Beklagte die Kosten für die Zustellung der Kündigung durch einen Gerichtsvollzieher in Höhe von 18,00 Euro sowie die dafür entstandenen Anwaltskosten in Höhe von 402,82 Euro zu tragen.

Die Klägerin beantragt, die Beklage zu verurteilen, an die Klägerin 888,32 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus § 247 BGB aus 457,50 Euro ab Rechtshängigkeit zu zahlen sowie die von ihr innegehaltene Wohnung auf dem Grundstück N straße …, Dachgeschoss, bestehend aus 2 1 / 2 Zimmer, 5 Kammern, 1 Küche, 1 Korridor sowie Bad und Toilette zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben, hilfsweise zum 30.04.2010 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie bestreitet zunächst, dass die von der Klägerin vorgetragenen Gründe in ihrer Kündigung so vorlägen bzw. für eine Kündigung ausreichend wären.

So sei ihr vom Betreuer der Klägerin eingeräumt worden, dass sie die gemietete Wohnung vor Dezember 2009 nutzen dürfe. Auch seien die Vorfälle hinsichtlich der ruhestörenden Lärmbelästigung zutreffend, ferner sei sie auch nicht in die ordnungsgemäße Benutzung der Heizungsanlage eingewiesen worden. Auch seien die weiteren genannten Auseinandersetzungen im Rahmen der Wohnungsübergabe zutreffend gewesen.

Auf Grund von Mängeln der Elektroanlage habe sie ein Recht zur Minderung der Miete in Höhe von 30 % für die fehlenden Beheizung sowie 20 % für die unzureichende Elektroinstallation.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren vorgetragenen Inhalt ausdrücklich ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist hinsichtlich des Zahlungsantrages in dem aus dem Tenor erkennbaren Umfang begründet im Übrigen wie die Räumungsklage, unbegründet.

Zunächst ist festzustellen, dass die Klägerin gegen die Beklagte gemäß § 535 BGB in Verbindung mit § 19 Nr. 3 des Mietvertrages (Blatt 11 R der Akte) Anspruch auf Zahlung einer Mietkaution in 6 monatlichen Raten zu zahlen zu je 135,00 Euro hat. Unstreitig hat die Beklagte die monatlichen Kautionsraten für Dezember 2009 und Januar 2010 in Höhe von je 135,00 Euro gleich 270,00 Euro nicht gezahlt. Die von der Beklagten vorgetragenen Minderung des Mietzinses hinsichtlich der von ihr behaupteten Mängel der Mietsache führt nicht dazu, dass die Verpflichtung zur Zahlung der Kaution davon beeinträchtigt worden sein könnte, so dass die Beklagte zur Zahlung insoweit verpflichtet bleibt.

Gleichfalls ist der Anspruch der Klägerin auf Zahlung von 197,50 Euro als Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 15. bis 31.11.2009 für die Nutzung der streitbefangenen Wohnung begründet. Nach dem Mietvertrag war zwischen den Parteien der Beginn des Mietverhältnisses unstreitig zum 01.12.2009 vereinbart. Nach dem insoweit noch übereinstimmenden Vorbringen der Parteien war es der Beklagten gestattet, vor diesem Zeitpunkt die Wohnung zum Unterstellen von Umzugsgegenständen zu nutzen. Unbestritten hat die Klägerin vorgetragen, dass jedenfalls seit 15.11.2009 eine entsprechende Nutzung erfolgte. Es kann dabei dahinstehe, ob neben dieser Nutzung zum Unterstellen von Möbelstücken auch schon die Beklagte in der Wohnung tatsächlich wohnte oder nicht, denn jedenfalls durfte die Beklagte nicht erwarten, dass ihr die Wohnung vor dem vertraglich vereinbarten Mietbeginn zum 01.12.2009 unentgeltlich überlassen werden würde. Der entsprechende Vortrag der Beklagten ist insoweit nicht ausreichend substantiiert, um die von ihr behauptete entsprechende Vereinbarung unter Beweis stellen zu können. So fehlt bereits jeglicher konkreter Inhalt über eine entsprechende Regelung wie auch ein entsprechender Vortrag wann und wo zwischen wem genau und wo eine solche Vereinbarung abgeschlossen worden sein soll.

Die Beklagte haftet daher gemäß § 812 BGB für die Nutzungsdauer jedenfalls ab Mitte November 2009 auf Zahlung der von ihr insoweit gezogenen Bereicherung, die sich, wie von der Klägerin zutreffend berechnet, auf die hälftige vereinbarte Bruttowarmmiete berechnet, mithin 197,50 Euro.

Unbegründet ist die Klage jedoch, soweit die Klägerin die Zahlung von 18,00 Euro Gerichtsvollzieherzustellkosten sowie 402,82 Euro Rechtsverfolgungskosten begehrt. Insoweit wird auf die nachfolgenden Ausführungen verwiesen.

Hinsichtlich des geltend gemachten Räumungsanspruchs ist die Klage unbegründet, denn die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung konnte das Mietverhältnis weder entsprechend der §§ 543 Abt. 1, 569 BGB fristlos, noch gemäß § 573 BGB fristgemäß beenden.

Für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien fehlt es an hinreichenden Tatbestandsvoraussetzungen. Selbst wenn sämtliche Vorfälle, die in dem Kündigungsschreiben vorgetragen werden als richtig unterstellt werden, so dass es insoweit einer Beweisaufnahme nicht bedarf, reichen diese Vorfälle nicht aus, um eine fristlose außerordentliche Kündigung aus wichtigen Grund gemäß § 569 Abs. 2 BGB begründen zu können. So ist für diesen Kündigungstatbestand als Tatbestandsvoraussetzung nicht nur die Störung des Hausfriedens durch einen der Vertragsteile erforderlich, sondern auch die Nachhaltigkeit der Störung und dass die Störung wegen ihrer Nachhaltigkeit zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führt (vgl. Blanck-Börstighaus, Kommentar zum Mietrecht, 2. Auflage, zu § 569, Randnummer 15 ff). Ferner ist auch eine Abmahnung des Verhaltens erforderlich. Eine solche Abmahnung ist hier unstreitig nicht erfolgt. Sie ist jedoch nicht entbehrlich, denn entgegen der Auffassung der Klägerin ist das von ihr vorgetragene Verhalten der Beklagten durchaus einer Abmahnung zugänglich. Auch mangelt es hinsichtlich der Begründetheit der Kündigung an der Nachhaltigkeit der behaupteten Störungen. So sind sämtliche von der Klägerin vorgetragenen Vorfälle ihrer Art nach einmalig und nicht wiederholt worden. Das gilt sowohl für die von der Klägerin vorgetragene vorzeitige Nutzung der Wohnung durch die Beklagte wie auch für die Vorkommnisse im Rahmen der Wohnungsübergabe – hier waren die Parteien selber nicht einmal anwesend – wie auch hinsichtlich der Vorfälle mit der Polizeialarmierung oder den behaupteten Angaben gegenüber einer Mieterinteressentin oder den behaupteten falschen Angaben hinsichtlich der Funktionsfähigkeit der Speicherheizung. Sämtliche diese behaupteten Vorfälle sind bereits nach der Art ihres Vorkommnisses als einmalige Vorfälle anzusehen und es nicht davon auszugehen, das jeweils als Dauerzustand auftreten können. Es liegt mithin nicht eine Nachhaltigkeit der von der Klägerin behaupteten Störung des Hausfriedens durch die Beklagte vor. Ebenso wenig ist erkennbar, dass es für die Klägerin unzumutbar ist, das Mietverhältnis mit der Beklagten fortzusetzen. Neben den von der Klägerin im Kündigungsschreiben aufgeführten Vorfällen ist jedenfalls nichts weiter vorgetragen worden, was für eine solche Unzumutbarkeit sprechen würde.

Die Kündigung als außerordentliche fristlose Kündigung im Sinne von §§ 543 Abs. 1, 569 BGB ist mithin unbegründet.

Gleiches gilt für die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 BGB. Auch hier ist aus den gleichen vorgenannten Gründen die Unzumutbarkeit der Fortdauer des Mietverhältnisses zwischen den Parteien für die Klägerin nicht hinreichend dargetan. Sämtliche im Kündigungsschreiben angeführten Vorfälle sind offenkundig einmaliger Natur. Auch hier ist das behauptete Verhalten der Beklagten vor Ausspruch der Kündigung nicht abgemahnt worden. Auch insoweit sind keine hinreichenden Gründe für eine fristgemäße Kündigung nachvollziehbar und die Kündigung ist auch als fristgemäße Kündigung unwirksam.

Nachdem die Kündigung nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses führte hat die Klägerin auch keinen Anspruch auf Ersatz der insoweit entstandenen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 18,00 Euro Gerichtsvollzieherzustellungskosten sowie der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 402,82 Euro.

Hinsichtlich der Zinsen für den zugesprochenen Teil der Zahlungsklage beruht die Entscheidung auf den § 291 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO.