Übersicht
- 1 Das Wichtigste in Kürze
- 2 Der Fall vor Gericht
- 2.1 AG Bernau: Mieterin bekommt Reparaturkosten für defekte Toilette trotz fehlender Mängelanzeige erstattet – § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB
- 2.2 Defekte Toilettenspülung: Mieterin beauftragt Handwerker in Selbstvornahme wegen Mangel in der Mietwohnung
- 2.3 Streit um Kostenerstattung: Vermieterin lehnt Zahlung wegen fehlender Mängelanzeige und Kleinreparaturklausel ab
- 2.4 Amtsgericht Bernau gibt Mieterin Recht: Volle Kostenerstattung für Toilettenreparatur zugesprochen
- 2.5 Begründung des Gerichts: Sofortige Reparatur der Toilette war nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB notwendig
- 2.6 Fehlende Mängelanzeige der Mieterin laut Gericht unerheblich bei unaufschiebbarem Mangel
- 2.7 Kleinreparaturklausel im Mietvertrag greift nicht: Reparaturkosten zu hoch
- 2.8 Vermieterin trägt Kosten: Zinsanspruch und vorläufige Vollstreckbarkeit bestätigt
- 3 Die Schlüsselerkenntnisse
- 4 Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- 4.1 Wann darf ich als Mieter eine Reparatur selbst in Auftrag geben und die Kosten vom Vermieter zurückfordern?
- 4.2 Welche Rolle spielt die Mängelanzeige an den Vermieter bei Mietmängeln?
- 4.3 Was bedeutet „Dringlichkeit“ im Zusammenhang mit Mietmängeln und Reparaturen?
- 4.4 Was ist eine Kleinreparaturklausel und wann muss ich als Mieter Reparaturkosten selbst tragen?
- 4.5 Welche Möglichkeiten habe ich, wenn der Vermieter trotz Mangelanzeige nicht reagiert?
- 5 Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- 6 Wichtige Rechtsgrundlagen
- 7 Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 10 C 513/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: AG Bernau
- Datum: 04.04.2025
- Aktenzeichen: 10 C 513/24
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Mieterin, die vom Vermieter die Erstattung der Kosten für eine selbst beauftragte Reparatur verlangte.
- Beklagte: Die Vermieterin, die die Erstattung der Reparaturkosten ablehnte, da sie nicht ordnungsgemäß informiert worden sei und eine Kleinreparaturklausel gelte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Mieterin einer Wohnung ließ eine defekte Toilettenspülung auf eigene Kosten reparieren. Sie versuchte, die Vermieterin schriftlich zu informieren, aber die Mängelrüge erreichte die Vermieterin wegen einer falschen Adresse nicht. Die Vermieterin weigerte sich, die Kosten zu übernehmen.
- Kern des Rechtsstreits: Es ging darum, ob ein Mieter die Kosten für die Reparatur eines dringenden Mangels vom Vermieter verlangen kann, auch wenn der Vermieter nicht wie üblich über den Mangel informiert wurde.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Amtsgericht Bernau verurteilte die Vermieterin, die Reparaturkosten von 394,19 Euro zuzüglich Zinsen an die Mieterin zu zahlen. Die Verfahrenskosten wurden der Vermieterin auferlegt.
- Begründung: Das Gericht begründete den Anspruch der Mieterin darauf, dass eine sofortige Reparatur der Toilettenspülung notwendig war. In solchen dringenden Fällen darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz verlangen, auch wenn der Vermieter nicht oder nicht ordnungsgemäß informiert wurde. Die Kosten lagen zudem über dem Betrag, der typischerweise unter eine Kleinreparaturklausel fallen würde.
Der Fall vor Gericht
AG Bernau: Mieterin bekommt Reparaturkosten für defekte Toilette trotz fehlender Mängelanzeige erstattet – § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB
In einem bemerkenswerten Urteil hat das Amtsgericht Bernau entschieden, dass eine Mieterin Anspruch auf Ersatz der Kosten für eine selbst beauftragte Reparatur hat, auch wenn sie ihre Vermieterin zuvor nicht korrekt über den Mangel informiert hatte. Ausschlaggebend war die Dringlichkeit der Reparatur einer defekten Toilettenspülung. Das Gericht stützte seine Entscheidung maßgeblich auf die Regelung zur sofortigen Mängelbeseitigung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Defekte Toilettenspülung: Mieterin beauftragt Handwerker in Selbstvornahme wegen Mangel in der Mietwohnung
Die Ausgangssituation des Falls vor dem Amtsgericht Bernau (Az.: 10 C 513/24) war alltäglich: In der von der Mieterin bewohnten Wohnung in Bernau trat ein Defekt an der Toilettenspülung auf – sie funktionierte nicht mehr. Angesichts dieses Mangels entschied sich die Mieterin, nicht auf eine Reaktion der Vermieterin zu warten, sondern handelte in Selbstvornahme. Sie beauftragte eigenständig einen Handwerksbetrieb mit der Reparatur der defekten Spülung. Für diese Leistung stellte der Handwerker der Mieterin einen Betrag von 394,19 Euro in Rechnung. Dieser Betrag wurde zum zentralen Streitpunkt zwischen den Mietvertragsparteien. Die Mieterin forderte die Erstattung dieser Kosten von ihrer Vermieterin, was diese jedoch ablehnte und zur Klageerhebung führte.
Streit um Kostenerstattung: Vermieterin lehnt Zahlung wegen fehlender Mängelanzeige und Kleinreparaturklausel ab
Der Kern des Streits lag in der Kommunikation – oder vielmehr deren Fehlen. Die Mieterin hatte zwar versucht, die Vermieterin über den Mangel zu informieren. Am 14. März 2024 verfasste sie eine schriftliche Mängelrüge. Dieses Schreiben erreichte die Vermieterin jedoch nie, da die verwendete Anschrift veraltet war. Brisant dabei: Der Mieterin war, wie im Verfahren deutlich wurde, nach Abschluss des Mietvertrages bekannt geworden, dass auch die ursprünglich im Vertrag genannte Adresse nicht mehr aktuell war. Sie nutzte dennoch eine falsche Adresse für ihr Informationsschreiben.
Die Vermieterin argumentierte daher, sie sei nicht ordnungsgemäß über den Mangel in Kenntnis gesetzt worden, wie es das Gesetz in § 536c BGB grundsätzlich vorsieht (Anzeigepflicht des Mieters). Sie führte weiter an, dass der Mieterin bzw. deren Betreuer durchaus Kontaktdaten bekannt waren, über die eine Information möglich gewesen wäre – nämlich eine Telefonnummer der Vermieterin selbst oder einer mit ihr verbundenen Person (im Urteil als Zeuge G## bezeichnet). Eine Benachrichtigung per Telefon oder auch via WhatsApp wäre somit eine Option gewesen, wurde aber von der Mieterin nicht genutzt.
Die Vermieterin betonte zudem, dass sie bei rechtzeitiger Information den Mangel möglicherweise selbst hätte beheben lassen können, und zwar potenziell kostengünstiger durch den erwähnten Zeugen G##. Die eigenmächtige Beauftragung eines externen Handwerkers durch die Mieterin habe ihr diese Möglichkeit genommen.
Als weiteren Punkt führte die Vermieterin eine Kleinreparaturklausel aus dem Mietvertrag (§ 10) ins Feld. Sie war der Auffassung, die Reparatur der Toilettenspülung falle unter diese Klausel, wonach die Mieterin die Kosten bis zu einer bestimmten Höhe selbst tragen müsse. Aus diesen Gründen lehnte die Vermieterin die Erstattung der 394,19 Euro ab. Die Mieterin verklagte daraufhin die Vermieterin auf Zahlung des Betrags nebst Zinsen.
Amtsgericht Bernau gibt Mieterin Recht: Volle Kostenerstattung für Toilettenreparatur zugesprochen
Das Amtsgericht Bernau fällte am 04. April 2025 sein Urteil und gab der Klage der Mieterin vollumfänglich statt. Die Vermieterin wurde verurteilt, an die Mieterin 394,19 Euro zu zahlen. Zusätzlich muss die Vermieterin Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17. Januar 2025 entrichten. Des Weiteren wurden der Vermieterin die gesamten Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Das Urteil wurde zudem für vorläufig vollstreckbar erklärt, was bedeutet, dass die Mieterin die Zahlung grundsätzlich auch dann schon durchsetzen könnte, wenn die Vermieterin noch Rechtsmittel einlegen sollte. Der Streitwert wurde entsprechend der Forderung auf 394,19 Euro festgesetzt.
Begründung des Gerichts: Sofortige Reparatur der Toilette war nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB notwendig
Das Gericht begründete seine Entscheidung maßgeblich mit der Vorschrift des § 536a Absatz 2 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese Regelung gibt dem Mieter ein Recht zur Selbstvornahme, also zur eigenständigen Beauftragung einer Reparatur auf Kosten des Vermieters, wenn eine sofortige Maßnahme zur Beseitigung des Mangels notwendig ist, um die Mietsache zu erhalten oder wiederherzustellen.
Genau diese Voraussetzung sah das Gericht im vorliegenden Fall als erfüllt an. Die Nichtfunktion der Toilettenspülung stellt nach Ansicht des Gerichts einen erheblichen Mangel dar. Eine funktionierende Toilette sei in Mitteleuropa eine „conditio sine qua non“ – eine unverzichtbare Grundvoraussetzung – für ein menschenwürdiges und angemessenes Leben in einer Wohnung. Die sofortige Beseitigung dieses Mangels war daher objektiv notwendig. Es sei der Mieterin nicht zumutbar gewesen, erst den formalen Eintritt des Verzugs der Vermieterin abzuwarten, bevor sie die Reparatur hätte durchführen lassen dürfen. Die Dringlichkeit rechtfertigte das sofortige Handeln.
Fehlende Mängelanzeige der Mieterin laut Gericht unerheblich bei unaufschiebbarem Mangel
Das Gericht ging auch explizit auf den Einwand der Vermieterin bezüglich der fehlenden Mängelanzeige ein. Es bestätigte, dass die Mieterin ihre Pflicht zur Mängelanzeige gemäß § 536c BGB tatsächlich nicht ordnungsgemäß erfüllt hatte. Die schriftliche Rüge ging ins Leere, und alternative Kontaktmöglichkeiten (Telefon, WhatsApp) wurden nicht genutzt, obwohl die Kontaktdaten bekannt waren.
Allerdings, und das ist der entscheidende Punkt der Urteilsbegründung, spielte diese Pflichtverletzung für den Anspruch auf Aufwendungsersatz nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB keine Rolle. Diese spezielle Vorschrift für dringende, unaufschiebbare Fälle setzt – im Gegensatz zur Nummer 1 desselben Absatzes – gerade nicht voraus, dass der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist. Wenn eine sofortige Maßnahme notwendig ist, darf der Mieter handeln und Ersatz verlangen, unabhängig davon, ob der Vermieter informiert wurde oder in Verzug geraten konnte.
Das Gericht ließ offen, ob das Scheitern der Informationsübermittlung letztlich der Mieterin oder anderen Umständen zuzurechnen war, da es für die Anwendung des § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB darauf nicht ankam. Das Gericht zeigte zwar Verständnis für die Position der Vermieterin, die angesichts der fehlenden Information und der potenziell günstigeren Reparaturmöglichkeit verärgert sei. Dies ändere jedoch nichts am grundsätzlichen Recht der Mieterin auf Kostenerstattung unter den gegebenen Umständen der Notwendigkeit einer sofortigen Reparatur.
Kleinreparaturklausel im Mietvertrag greift nicht: Reparaturkosten zu hoch
Auch das Argument der Vermieterin, die Kosten fielen unter die mietvertragliche Kleinreparaturklausel (§ 10 des Vertrages), wies das Gericht zurück. Solche Klauseln verpflichten Mieter in der Regel nur zur Übernahme von Kosten für die Beseitigung geringfügiger Schäden an Teilen der Wohnung, die ihrem häufigen Zugriff unterliegen, und dies auch nur bis zu einer bestimmten Betragsgrenze pro Einzelfall und oft auch pro Jahr.
Im konkreten Fall beliefen sich die Reparaturkosten auf 394,19 Euro. Dieser Betrag, so das Gericht, übersteigt die üblichen und zulässigen Höchstgrenzen für Kleinreparaturen bei weitem. Das Gericht nannte hier als Vergleichswert einen Betrag von typischerweise 80 Euro pro Einzelreparatur. Da die angefallenen Kosten deutlich darüber lagen, fand die Kleinreparaturklausel keine Anwendung. Die Mieterin musste die Kosten daher nicht selbst tragen.
Vermieterin trägt Kosten: Zinsanspruch und vorläufige Vollstreckbarkeit bestätigt
Zusammenfassend bestätigte das Amtsgericht Bernau den Anspruch der Mieterin auf vollständigen Ersatz der Reparaturkosten in Höhe von 394,19 Euro gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB, da die sofortige Reparatur der defekten Toilettenspülung notwendig war. Die fehlende ordnungsgemäße Mängelanzeige war in diesem speziellen Fall der Dringlichkeit unerheblich. Auch die Kleinreparaturklausel griff aufgrund der Höhe der Kosten nicht. Die Entscheidung über die Zinsen beruht auf § 291 BGB (Prozesszinsen), die Kostenentscheidung auf § 91 ZPO (Unterliegender trägt die Kosten) und die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass Mieter bei unaufschiebbaren Mängeln wie einer defekten Toilettenspülung Reparaturen selbst beauftragen und die Kosten vom Vermieter erstattet bekommen können, auch wenn sie den Vermieter vorher nicht ordnungsgemäß informiert haben. Entscheidend ist die Dringlichkeit des Mangels, der das sofortige Handeln rechtfertigt, wobei die gesetzliche Grundlage § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB eine Ausnahme vom normalen Verfahren darstellt. Die Entscheidung stärkt die Position von Mietern in Notfällen und verdeutlicht, dass eine funktionierende Sanitäranlage als unverzichtbar für menschenwürdiges Wohnen angesehen wird, weshalb Kleinreparaturklauseln bei entsprechend hohen Kosten nicht greifen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann darf ich als Mieter eine Reparatur selbst in Auftrag geben und die Kosten vom Vermieter zurückfordern?
Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig, die Mietwohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und notwendige Reparaturen bei Mängeln durchzuführen. Das bedeutet, wenn in Ihrer Wohnung etwas kaputtgeht, das nicht durch Ihr Verschulden entstanden ist, ist dies Sache des Vermieters.
Es gibt jedoch Ausnahmen, wann Sie als Mieter eine Reparatur selbst veranlassen und die Kosten vom Vermieter zurückverlangen können. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Vermieter trotz Kenntnis des Mangels nicht tätig wird.
Damit Sie die Kosten erfolgreich zurückfordern können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Zuerst müssen Sie den Mangel dem Vermieter mitteilen. Das kann eine defekte Heizung, ein tropfender Wasserhahn oder etwas anderes sein, das den Wohnwert beeinträchtigt.
Nachdem Sie den Mangel gemeldet haben, müssen Sie dem Vermieter in der Regel eine angemessene Frist setzen, innerhalb derer er die Reparatur durchführen soll. Was eine „angemessene“ Frist ist, hängt vom Einzelfall ab. Bei einer defekten Heizung im Winter ist die Frist kürzer als bei einem kleinen Kratzer im Fußboden.
Reparatur bei Verzug des Vermieters
Wenn der Vermieter den Mangel nicht innerhalb dieser gesetzten, angemessenen Frist behebt, gerät er in Verzug. Erst dann können Sie die Reparatur selbst in Auftrag geben und die erforderlichen Kosten vom Vermieter zurückfordern. Wichtig ist, dass die Kosten für die Reparatur angemessen und notwendig waren.
Reparatur bei besonders eiligen Mängeln
Eine Ausnahme von der Regel, zuerst eine Frist setzen zu müssen, besteht bei sehr eiligen Mängeln. Stellen Sie sich vor, es gibt einen Wasserrohrbruch und das Wasser läuft in die Wohnung oder die Heizung fällt bei Minusgraden komplett aus. In solchen Fällen, in denen eine sofortige Reparatur zur Abwendung einer Gefahr für die Wohnung oder Ihre Gesundheit unbedingt notwendig ist und Sie den Vermieter nicht rechtzeitig erreichen können oder er trotz Information nicht sofort handelt, dürfen Sie die Reparatur auch ohne vorherige Fristsetzung selbst beauftragen und die Kosten zurückverlangen. Hier spricht man von einer Notmaßnahme.
Es ist entscheidend, dass es sich wirklich um einen dringenden Notfall handelt. Eine kleine Unannehmlichkeit oder ein optischer Mangel reicht dafür nicht aus.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Eine eigenmächtige Reparatur auf Kosten des Vermieters ist nur unter strengen Voraussetzungen möglich – entweder nach erfolgloser Fristsetzung oder bei einem echten Notfall, der sofortiges Handeln erfordert.
Welche Rolle spielt die Mängelanzeige an den Vermieter bei Mietmängeln?
Wenn in Ihrer Wohnung oder im gemieteten Haus ein Mangel auftritt – zum Beispiel ein tropfender Wasserhahn, Schimmel an der Wand oder eine defekte Heizung –, dann sind Sie als Mieter verpflichtet, dies dem Vermieter mitzuteilen. Diese Mitteilung wird als Mängelanzeige bezeichnet.
Die Mängelanzeige spielt eine ganz zentrale Rolle im Mietrecht. Sie ist in den meisten Fällen die Voraussetzung dafür, dass Sie als Mieter bestimmte Rechte geltend machen können. Dazu gehören insbesondere das Recht auf Mietminderung (die Miete für die Zeit des Mangels zu kürzen) und das Recht auf Schadensersatz (Ersatz für Schäden, die durch den Mangel entstehen). Ohne die Mängelanzeige weiß der Vermieter oft nichts von dem Problem und kann es daher nicht beheben. Sie geben ihm durch die Anzeige die Möglichkeit, den Mangel zu beseitigen.
Was gehört in eine Mängelanzeige und wie sollte sie erfolgen?
Um Missverständnisse zu vermeiden und im Streitfall einen Nachweis zu haben, ist es ratsam, die Mängelanzeige schriftlich zu machen. Das kann per Brief, E-Mail oder auch Textnachricht geschehen, je nach Vereinbarung und Nachweisbarkeit.
Inhaltlich sollte die Anzeige so genau wie möglich sein:
- Beschreibung des Mangels: Was genau ist defekt oder funktioniert nicht richtig?
- Lage des Mangels: Wo in der Wohnung befindet sich der Mangel?
- Zeitpunkt der Feststellung: Wann haben Sie den Mangel bemerkt?
- Forderung nach Beseitigung: Fordern Sie den Vermieter auf, den Mangel zu reparieren.
- Frist zur Mängelbeseitigung: Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist für die Reparatur. Was angemessen ist, hängt von der Art des Mangels ab (z.B. bei einer kaputten Heizung im Winter ist eine sehr kurze Frist angemessen, bei einem kleinen Schönheitsfehler kann sie länger sein).
Eine gut dokumentierte Mängelanzeige hilft Ihnen dabei, später nachweisen zu können, dass der Vermieter über den Mangel informiert war und die Chance hatte, ihn zu beheben.
Wann ist eine Mängelanzeige eventuell nicht nötig?
Es gibt bestimmte Ausnahmen, in denen eine Mängelanzeige ausnahmsweise nicht erforderlich ist. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter den Mangel bereits sicher kennt – zum Beispiel, weil er ihn selbst verursacht hat oder bei einer Wohnungsbegehung offensichtlich war.
Eine weitere wichtige Ausnahme betrifft Notfälle, bei denen eine sofortige Reparatur nötig ist, um größeren Schaden von der Wohnung abzuwenden (z.B. ein Wasserrohrbruch). In solchen Eilfällen dürfen Sie unter Umständen selbst sofort handeln, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist oder nicht schnell reagiert. Auch hier ist es aber ratsam, den Vermieter so schnell wie möglich über den Notfall und die getroffenen Maßnahmen zu informieren.
Grundsätzlich gilt aber: Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob der Vermieter bereits Bescheid weiß oder ob ein Notfall vorliegt, ist eine Mängelanzeige immer der sicherere Weg.
Was bedeutet „Dringlichkeit“ im Zusammenhang mit Mietmängeln und Reparaturen?
Im Mietrecht ist die „Dringlichkeit“ eines Mangels ein wichtiges Kriterium, besonders wenn es darum geht, ob Sie als Mieter eine Reparatur selbst in Auftrag geben können, ohne vorher Ihren Vermieter um Erlaubnis fragen zu müssen. Man spricht dann oft von einer „Notmaßnahme“ oder „Selbstvornahme“.
Ein Mangel gilt als dringlich, wenn er nicht warten kann, weil eine schnelle Reparatur unverzichtbar ist, um größeren Schaden abzuwenden oder die unzumutbare Beeinträchtigung Ihrer Wohnsituation sofort zu beheben.
Typische Beispiele für dringende Mängel sind:
- Ein Wasserrohrbruch, bei dem Wasser in die Wohnung läuft.
- Eine komplett ausgefallene Heizung im Winter.
- Ein Stromausfall in der gesamten Wohnung.
- Ein schwerwiegender Defekt an der Haustür, der die Sicherheit gefährdet.
- Mängel, die eine direkte Gesundheitsgefahr darstellen, wie etwa giftige Ausdünstungen oder Schimmel in sehr großem Ausmaß, der sofort beseitigt werden muss (wobei hier oft erst eine Ursachenforschung nötig ist, was die Dringlichkeit beeinflussen kann).
Faktoren, die bei der Beurteilung der Dringlichkeit eine Rolle spielen:
- Das Ausmaß der Beeinträchtigung: Wie stark wirkt sich der Mangel auf das normale Wohnen aus?
- Die Jahreszeit: Eine ausgefallene Heizung ist im Winter dringlicher als im Sommer.
- Eine mögliche Gesundheitsgefahr: Geht vom Mangel eine Gefahr für Ihre Gesundheit aus?
- Die Gefahr weiterer Schäden: Droht der Mangel, größere Schäden an der Wohnung oder am Gebäude zu verursachen?
Es ist wichtig zu wissen, dass Sie als Mieter die Dringlichkeit des Mangels im Zweifel beweisen müssen. Das bedeutet, Sie müssen darlegen und gegebenenfalls belegen können, warum der Mangel so schwerwiegend und eilig war, dass eine sofortige Reparatur ohne vorherige Abstimmung mit dem Vermieter notwendig war. Eine reine Unannehmlichkeit oder ein Schönheitsfehler ist in der Regel nicht dringend.
Was ist eine Kleinreparaturklausel und wann muss ich als Mieter Reparaturkosten selbst tragen?
Als Mieter haben Sie grundsätzlich das Recht, dass Ihr Vermieter die Mietwohnung instand hält und notwendige Reparaturen bezahlt. Dies ist die gesetzliche Regelung. Allerdings enthalten viele Mietverträge eine sogenannte Kleinreparaturklausel.
Diese Klausel ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, die besagt, dass der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Kosten für kleinere Reparaturen selbst tragen muss. Sie dient dazu, dem Vermieter den Aufwand für sehr kleine, häufig anfallende Reparaturen abzunehmen, die durch den üblichen Gebrauch der Wohnung entstehen.
Welche Reparaturen fallen unter eine Kleinreparaturklausel?
Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie sich auf Reparaturen an solchen Teilen der Mieträume bezieht, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Das sind zum Beispiel:
- Türgriffe und Schlösser
- Fenstergriffe und -verschlüsse
- Wasserhähne und Duschköpfe
- Lichtschalter und Steckdosen
- Rolladengurte
Reparaturen an größeren Anlagen wie der Heizung, dem Warmwasserboiler, dem WC-Spülkasten (das Innenleben) oder an Leitungen in der Wand fallen grundsätzlich nicht unter diese Klausel, selbst wenn die Reparaturkosten gering wären.
Welche Kostenhöhen sind bei Kleinreparaturen zulässig?
Damit eine Kleinreparaturklausel gültig ist, muss sie zwei finanzielle Obergrenzen festlegen und einhalten:
- Einzelobergrenze: Die Kosten für die einzelne Reparatur dürfen einen bestimmten Betrag nicht überschreiten. Dieser Betrag liegt nach der Rechtsprechung meist bei etwa 75 bis 100 Euro. Ist die Reparatur teurer als dieser Einzelbetrag, muss der Mieter für diese eine Reparatur nichts bezahlen. Es gibt keine anteilige Zahlung durch den Mieter; es gilt „Alles oder Nichts“ für diese spezifische Reparatur.
- Jahresobergrenze: Die Gesamtkosten aller Kleinreparaturen, die dem Mieter innerhalb eines Jahres auferlegt werden, dürfen einen bestimmten Gesamtbetrag nicht überschreiten. Dieser liegt üblicherweise bei etwa 6 bis 8 Prozent der Jahreskaltmiete. Wird dieser Gesamtbetrag im Laufe eines Jahres überschritten, muss der Mieter weitere Kleinreparaturen in diesem Jahr nicht mehr bezahlen, selbst wenn die Einzelkosten darunter liegen.
Beide Grenzen – die für die einzelne Reparatur und die jährliche Gesamtsumme – müssen im Mietvertrag wirksam vereinbart sein.
Wann ist eine Kleinreparaturklausel unwirksam?
Eine Kleinreparaturklausel kann unwirksam sein, wenn:
- Sie Reparaturen betrifft, die nicht dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (z. B. Reparaturen an Heizkörpern, Rohren, dem Dach).
- Die vereinbarten Einzel- oder Jahresobergrenzen zu hoch angesetzt sind und den Mieter unangemessen benachteiligen.
- Die Klausel vorsieht, dass der Mieter einen Anteil an den Reparaturkosten tragen muss, selbst wenn die Kosten die Einzelobergrenze überschreiten.
- Die Formulierung im Mietvertrag zu unbestimmt ist.
Wenn eine Kleinreparaturklausel unwirksam ist, muss der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen nicht tragen. Die gesetzliche Regelung, wonach der Vermieter für die Instandhaltung zuständig ist, gilt dann uneingeschränkt.
Welche Möglichkeiten habe ich, wenn der Vermieter trotz Mangelanzeige nicht reagiert?
Wenn in Ihrer Wohnung ein Mangel auftritt, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, diesen Mangel zu beseitigen. Dies gehört zu den Hauptpflichten des Vermieters. Haben Sie dem Vermieter den Mangel gemeldet (Mangelanzeige) und er reagiert innerhalb einer angemessenen Frist nicht oder weigert sich, den Mangel zu beheben, stehen Ihnen als Mieter verschiedene rechtliche Möglichkeiten offen.
Ihre Handlungsoptionen im Überblick
Mietminderung: Eine der bekanntesten Möglichkeiten ist die Kürzung der Miete (Mietminderung). Wenn ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert – das heißt, Sie können die Wohnung wegen des Mangels nicht oder nur eingeschränkt wie vereinbart nutzen – mindert sich die Miete für die Dauer des Mangels kraft Gesetz automatisch. Sie müssen die Mietminderung dem Vermieter in der Regel anzeigen und mitteilen, um wie viel Sie die Miete kürzen. Die Höhe der Minderung hängt davon ab, wie stark der Mangel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. Ein kleiner, kaum störender Mangel führt zu einer geringen Minderung, ein schwerwiegender Mangel, der die Wohnung fast unbewohnbar macht (z.B. Heizungsausfall im Winter), kann eine erhebliche Minderung rechtfertigen.
Selbstvornahme: Unter bestimmten, eng begrenzten Voraussetzungen kann es auch möglich sein, den Mangel selbst zu beseitigen oder durch einen Handwerker beseitigen zu lassen und die dafür entstandenen Kosten vom Vermieter zurückzufordern. Dies wird als Selbstvornahme bezeichnet. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist in der Regel, dass Sie dem Vermieter den Mangel angezeigt und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt haben, und der Vermieter diese Frist hat verstreichen lassen. Die Selbstvornahme ist mit Risiken verbunden, insbesondere wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind oder die Kosten unverhältnismäßig hoch sind.
Klage auf Mängelbeseitigung: Sie haben auch die Möglichkeit, rechtliche Schritte einzuleiten und den Vermieter gerichtlich auf Mängelbeseitigung zu verklagen. Mit einer solchen Klage wird das Gericht aufgefordert, den Vermieter zur Reparatur zu verurteilen. Dieses Vorgehen ist formeller und erfordert in der Regel die Einhaltung bestimmter juristischer Abläufe.
Bedeutung der Beweissicherung
Unabhängig davon, welche Möglichkeit Sie in Betracht ziehen, ist es extrem wichtig, den Mangel und alle Ihre Schritte genau zu dokumentieren. Sammeln Sie Beweise für den Mangel selbst, zum Beispiel durch:
- Fotos oder Videos, die den Mangel deutlich zeigen
- Zeugenaussagen (z.B. von Nachbarn oder Besuchern)
- Dokumentation, wie der Mangel sich äußert (z.B. Schimmel breitet sich aus, Wasser tropft)
Ebenso wichtig ist die Dokumentation Ihrer Kommunikation mit dem Vermieter:
- Heben Sie Kopien Ihrer Mangelanzeigen auf (am besten schriftlich, z.B. als Einschreiben mit Rückschein, E-Mail mit Lesebestätigung oder per Fax mit Sendeprotokoll).
- Notieren Sie sich Datum und Inhalt von Telefonaten, falls keine schriftliche Kommunikation möglich ist.
- Dokumentieren Sie, wann und wie der Vermieter auf Ihre Mitteilungen reagiert hat – oder eben nicht reagiert hat.
Diese Beweise sind entscheidend, um Ihre Rechte geltend machen zu können. Wenn Sie den Mangel und die Untätigkeit des Vermieters nicht belegen können, wird es schwierig, Mietminderung durchzusetzen, Kosten für eine Selbstvornahme erstattet zu bekommen oder eine Klage auf Mängelbeseitigung zu gewinnen.
Bedenken Sie, dass jede dieser Möglichkeiten an bestimmte rechtliche Voraussetzungen geknüpft ist. Die korrekte Vorgehensweise und die Erfolgsaussichten können je nach Einzelfall und Art des Mangels sehr unterschiedlich sein.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Selbstvornahme
Selbstvornahme bezeichnet im Mietrecht das Recht des Mieters, bei einem dringenden Mangel die Reparatur eigenständig durchzuführen oder durchführen zu lassen, ohne zuerst auf die Zustimmung des Vermieters zu warten. Voraussetzung ist in der Regel, dass eine sofortige Reparatur notwendig ist, um größere Schäden oder erhebliche Beeinträchtigungen der Wohnqualität abzuwenden. Die Kosten der selbst veranlassten Reparatur kann der Mieter bei Erfüllung der Voraussetzungen vom Vermieter zurückfordern, auch wenn keine formelle Mängelanzeige oder Fristsetzung erfolgt ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Beispiel: Wenn die Toilette plötzlich nicht mehr funktioniert und eine Nutzung der Wohnung ohne Toilette unzumutbar wäre, darf der Mieter die Reparatur selber veranlassen und später Ersatz verlangen.
Mängelanzeige
Die Mängelanzeige ist die formelle Mitteilung des Mieters an den Vermieter über einen bestehenden Mangel an der Mietwohnung. Sie ist die Grundlage für das vom Vermieter zu ergreifende Instandhaltungsrecht und eine Voraussetzung für viele mietrechtliche Ansprüche wie Mietminderung oder Schadensersatz (§ 536c BGB). Die Anzeige sollte möglichst schriftlich erfolgen und den Mangel genau beschreiben, damit der Vermieter die Möglichkeit hat, ihn zu beheben. Ohne wirksame Mängelanzeige kann der Mieter bei Verzögerungen oder Kostenforderungen oft keinen Anspruch auf Ersatz geltend machen – außer in Fällen dringender Notmaßnahmen.
Beispiel: Erkennt ein Mieter, dass die Heizung im Winter nicht funktioniert, muss er dies dem Vermieter melden, damit dieser reparieren kann.
Kleinreparaturklausel
Eine Kleinreparaturklausel ist eine vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Kosten für kleine und häufige Reparaturen bis zu einer bestimmten Betragshöhe selbst zu tragen, meist für bewegliche Teile, auf die der Mieter regelmäßig Zugriff hat (§ 10 des Mietvertrags). Die Klausel gilt nur für geringfügige Schäden, üblicherweise bis etwa 75–100 Euro pro Reparatur, und oft auch nur bis zu einer jährlichen Höchstsumme. Reparaturen mit höheren Kosten oder an weniger zugänglichen Einrichtungen sind davon ausgenommen und trägt der Vermieter. Die Klausel entlastet den Vermieter von geringfügigen Aufwendungen, muss aber rechtlich klar und sachlich begrenzt sein.
Beispiel: Der Austausch eines kaputten Lichtschalters kann unter eine Kleinreparaturklausel fallen, eine Reparatur des WC-Spülkastens dagegen meist nicht.
§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB (Recht zur Selbstvornahme bei dringenden Reparaturen)
Diese Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch regelt das Recht des Mieters, bei dringenden, nicht aufschiebbaren Mängeln selbst notwendige Reparaturen durchführen zu lassen und die erforderlichen Kosten vom Vermieter erstattet zu verlangen, auch wenn der Vermieter noch nicht in Verzug ist oder keine Mängelanzeige erfolgt ist. Die Regelung schützt den Mieter vor unzumutbaren Zuständen und Schäden, wenn sofortiges Handeln notwendig ist. Voraussetzung ist, dass der Mangel erheblich ist und eine sofortige Beseitigung notwendig, z. B. um die Nutzung der Wohnung sicherzustellen.
Beispiel: Bei einem Wasserrohrbruch, der sofort repariert werden muss, kann der Mieter ohne vorherige Fristsetzung handeln und den Kostenersatz vom Vermieter verlangen.
Vorläufige Vollstreckbarkeit
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ist eine gerichtliche Anordnung, dass eine gerichtliche Entscheidung grundsätzlich sofort vollstreckt werden darf, auch wenn gegen das Urteil noch Rechtsmittel (wie Berufung oder Revision) eingelegt werden können (§§ 708 Nr. 11, 713 ZPO). Dies schützt den Kläger davor, lange auf die Durchsetzung seines Anspruchs warten zu müssen, insbesondere wenn der Gegner trotz Rechtsmittel verzögert. Die Vollstreckung erfolgt auf Risiko und Kosten des Schuldners, falls das Urteil später aufgehoben wird.
Beispiel: Hier kann die Mieterin sofort die Zahlung der Reparaturkosten von der Vermieterin verlangen, auch wenn diese noch Berufung einlegt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB: Diese Norm erlaubt dem Mieter, bei einem unaufschiebbaren Mangel die Reparatur selbst durchzuführen und Ersatz der Kosten zu verlangen, auch ohne dass der Vermieter bereits im Verzug sein muss. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die sofortige Reparatur der defekten Toilettenspülung war notwendig, weshalb die Mieterin trotz fehlender wirksamer Mängelanzeige Anspruch auf Kostenerstattung hat.
- § 536c BGB: Regelt die Anzeigepflicht des Mieters bei Mängeln und sieht vor, dass der Vermieter unverzüglich informiert werden muss, um ihm die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung zu geben. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mieterin erfüllte diese Pflicht nicht ordnungsgemäß, was aufgrund der Dringlichkeit des Mangels aber nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB irrelevant für den Kostenerstattungsanspruch war.
- Kleinreparaturklausel (§ 10 Mietvertrag): Diese Klausel verpflichtet Mieter zur Übernahme geringfügiger Reparaturkosten bis zu einer definierten Höchstsumme, typischerweise um 80 Euro pro Einzelfall. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Kosten der Reparatur überstiegen die üblichen Grenzen deutlich, weshalb die Klausel nicht greift und die Mieterin die Kosten nicht selbst tragen muss.
- § 291 BGB (Zinsen bei gerichtlichen Forderungen): Diese Vorschrift bestimmt den Anspruch auf Verzinsung von Geldforderungen nach Eintritt des Verzugs oder erfolgtem Urteil. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mieterin erhielt für die offene Kostenerstattung Zinsen ab einem bestimmten Datum zugesprochen.
- § 91 ZPO: Legt fest, dass die unterliegende Partei im Rechtsstreit die Kosten des Verfahrens zu tragen hat. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vermieterin muss aufgrund der Niederlage im Verfahren die gesamten Gerichtskosten tragen.
- §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO: Diese Vorschriften regeln die vorläufige Vollstreckbarkeit von gerichtlichen Entscheidungen, auch wenn eine Partei Rechtsmittel einlegt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, sodass die Mieterin die Zahlung auch während eines möglichen Rechtsmittelverfahrens durchsetzen kann.
Das vorliegende Urteil
AG Bernau – Az.: 10 C 513/24 – Urteil vom 04.04.2025
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