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Rücktritt vom Hauskaufvertrag bei Verschweigen von Marderbefall

OLG München – Az.: 20 U 3300/16 – Urteil vom 05.04.2017

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I vom 5. Juli 2016, Az. 23 O 5519/11, wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts München I ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 32.783,62 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um die Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz nach Rücktritt des Klägers von einem Kaufvertrag über ein damals im Eigentum des Beklagten stehendes Haus.

Der Kläger erwarb vom Beklagten mit notariellen Kaufvertrag vom 5. Juli 2010 (K 1) das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück Am U. 28, Flur 1, Flurstück …09, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Bergisch Gladbach …, Blatt …92 für € 300.000. In § 6 dieses Vertrages vereinbarten die Parteien – mit Ausnahme für arglistig verschwiegene Mängel – einen Gewährleistungsausschluss, wobei der Verkäufer versicherte, dass ihm versteckte Sachmängel nicht bekannt sind. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1967 und wurde vormals von der Mutter des Beklagten bewohnt. Der Beklagte übergab dem Kläger nach Vertragsschluss und vor Bezahlung des Kaufpreises einen Schlüssel für das Gebäude, worauf der Kläger mit Renovierungsarbeiten begann und dazu die Holzvertäfelung im Flur- und im Schwimmbadbereich sowie Trennwände entfernte.

Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 4. August 2010 (K 2) monierte der Kläger die Mangelhaftigkeit des Gebäudes wegen Marderbefalls und forderte den Beklagten unter Fristsetzung zum 17. August 2010 dazu auf, schriftlich die Bereitschaft zur Beseitigung dieses Mangels zu erklären sowie bis zum 1. September 2010 den Mangel zu beseitigen. Mit Schreiben vom 9. August 2010 (K 3) erklärte der Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag unter Hinweis darauf, dass der Beklagte telefonisch erklärt habe, den Mangel nicht beseitigen zu wollen. Mit Schreiben vom 20. August 2010 trat auch der Beklagte vom Kaufvertrag zurück und begründete dies mit der Nichtzahlung des Kaufpreises. Mit notariellem Kaufvertrag vom 13. Dezember 2010, dessen Seiten 1, 2 und 12 er als Anlage B 5 vorgelegt hat, verkaufte der Beklagte das fragliche Anwesen zum Preis von € 280.000,00 an einen Dritten.

Der Kläger hat vor dem Landgericht vorgetragen, dass er nach Abschluss des Kaufvertrages festgestellt habe, dass das Gebäude von einer Vielzahl von Mardern befallen sei und behauptet, dies habe ihm der Beklagte, dem der Marderbefall vor Vertragsabschluss bekannt gewesen sei, bewusst verschwiegen. Er habe im Vertrauen auf die Gültigkeit des Vertrags Auslagen für Notar, Makler und Grundbuch sowie für die wegen der Täuschung durch den Beklagten erforderlichen Einschaltung eines Rechtsanwalts für Fristsetzung und Rücktrittserklärung in Gesamthöhe von € 16.391,81 (K 4 bis K 7) gehabt. Diese Summe nebst Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten begehrt er im Wege des Schadensersatzes.

Der Beklagte hat vor dem Landgericht das Vorhandensein eines Marderbefalls und seine Kenntnis hiervon vor Vertragsschluss bestritten und Klageabweisung beantragt. Hilfsweise hat er die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von € 20.000,00 wegen der vom Kläger vorgenommenen Arbeiten im Anwesen erklärt und vorgetragen, wegen des Entfernens der Vertäfelung und der Trennwände sei bei dem Wiederverkauf im Dezember 2010 ein Mindererlös von € 20.000,00 zu verbuchen gewesen. Für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands wären ausweislich eingeholter Kostenvoranschläge mindestens € 15.825,87 aufzuwenden.

Auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils und die dort gestellten Anträge wird ergänzend Bezug genommen.

Rücktritt vom Hauskaufvertrag bei Verschweigen von Marderbefall
(Symbolfoto: Von Rudmer Zwerver/Shutterstock.com)

Mit Endurteil vom 5. Juli 2016 hat das Landgericht den begehrten Schadensersatzanspruch im Wesentlichen für begründet erachtet und die Klage nur hinsichtlich der für die Zeit vom 22. Oktober 2010 bis zum 28. Oktober 2010 begehrten Zinsen und € 51,89 zuviel beantragter außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass es aufgrund der Beweisaufnahme vom Vorliegen eines erheblichen Sachmangels in Gestalt eines starken Marderbefalls zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs überzeugt sei. Der Beklagte könne sich nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen, weil er den Mangel arglistig verschwiegen habe. Nach Durchführung der Beweisaufnahme sei das Gericht auch davon überzeugt, dass der Beklagte spätestens seit Frühjahr 2010 von dem Marderbefall wusste. Es erscheine schon nicht glaubwürdig, dass der Beklagte mit seiner Mutter, die der Zeugin F. gegenüber über Marder geklagt habe, nicht über die Marder im Haus gesprochen habe. Jedenfalls sei die Zeugin davon ausgegangen, dass sie dem Beklagten davon berichtet habe, dass der Kaminkehrer wegen der Marder das Dach nicht habe begehen wollen. Hinsichtlich des Umfangs der Schadensersatzverpflichtung schenke das Gericht den Angaben des Klägers Glauben. Die Hilfsaufrechnung greife nicht durch. Nach der Beweisaufnahme, insbesondere der glaubwürdigen Aussage der Zeugin A., sei das Gericht davon überzeugt, dass der Beklagte dem Kläger erlaubt habe, mit diesen Arbeiten zu beginnen. Damit könne sich aus deren Durchführung kein Schadensersatzanspruch ergeben. Dies wäre auch treuwidrig, da der Beklagte arglistig den Verkauf des Hausgrundstücks betrieben habe.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der die Aufhebung des landgerichtlichen Urteils im Umfang seiner Verurteilung und die vollständige Abweisung der Klage begehrt. Er macht insbesondere geltend, dass das Landgericht die Beweislast verkannt und fehlerhaft angenommen habe, dass er zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses von dem Marderbefall wusste. Auch habe das Landgericht nicht berücksichtigt, dass sich die Zeugin F. nicht sicher gewesen sei, ob sie dem Beklagten den Marderbefall mitgeteilt habe – möglicherweise habe sich diese Zeugin geirrt bzw. nach dem Vorfall mit dem Kaminkehrer überhaupt nicht mit ihm telefoniert. Das Landgericht habe sich zudem nicht damit auseinandergesetzt, dass der Beklagte dem Kläger den Schlüssel vor Kaufpreisfälligkeit überlassen habe, was deutlich darauf hinweise, dass der Beklagte nichts zu verbergen gehabt habe. Das Bestreiten des Beklagten zum Umfang der Schadensersatzforderung sei nicht berücksichtigt worden, die Verurteilung zur Zahlung von Rechtsanwaltskosten doppelt erfolgt. Zu Unrecht habe das Gericht auch die Hilfsaufrechnung für nicht durchgreifend erachtet und den vom Beklagten insoweit als Zeugen angebotenen Makler nicht vernommen.

Der Kläger verteidigt das angegriffene Urteil und beantragt die Zurückweisung der Berufung.

Der Senat hat unter dem 20. September 2016 (Bl. 167) gemäß § 139 ZPO darauf hingewiesen, dass er nach vorläufiger Bewertung einen kausalen Schaden durch die Renovierungsarbeiten des Klägers für nicht nachgewiesen halte und zur Frage der Kenntnis des Beklagten vom Marderbefall ergänzend Beweis erhoben durch Vernehmung des Klägervertreters als Zeuge und des Zeugen Heinrich M. Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren und des Beweisergebnisses wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze und auf die Niederschriften über die mündlichen Verhandlungen vom 14. Dezember 2016 und vom 15. März 2017 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat zutreffend eine Verpflichtung des Beklagten gemäß §§ 434, 437 Nr. 3, 444, 280 Abs. 1 BGB angenommen, an den Kläger Schadensersatz und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu zahlen.

1. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch des Klägers in Höhe von € 16.391,81 nebst gesetzlichen Zinsen hieraus ab 29. Oktober 2010 bejaht.

a) Die Berufung wendet sich ausdrücklich nicht – wie noch erstinstanzlich – gegen die Feststellung des Landgerichts, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein erheblicher Sachmangel des Kaufgegenstands in Gestalt eines Marderbefalls des verkauften Hauses vorlag. Hieran ist auch nichts zu erinnern.

b) Soweit der Beklagte die Überzeugung des Landgerichts angreift, er habe diesen Mangel arglistig verschwiegen, weshalb er sich nicht auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen könne, geht er fehl. Denn die vom Senat durchgeführte ergänzende Beweisaufnahme, insbesondere die Vernehmung des Zeugen Heinrich M., hat das Ergebnis des Landgerichts, dass dem Beklagten der Marderbefall bereits vor dem Vertragsschluss mit dem Kläger positiv bekannt war, bestätigt.

Der Zeuge M. hat sich sicher daran erinnert, dass er im Verlauf seiner von 2004 bis 2009 dauernden Mietzeit der Familie H. mehrmals den Marderbefall mitgeteilt hat, wobei vorrangiger Ansprechpartner der Beklagte gewesen sei. Auch habe er bei der Übergabe des Hauses nach Beendigung der Mietzeit noch einmal hierauf hingewiesen. Diesbezüglich hat der Beklagte unstreitig gestellt, dass er bei der Übergabe anwesend war. Der Zeuge M. war glaubwürdig, hat insbesondere Erinnerungslücken offen angesprochen und ohne Belastungseifer ausgesagt. Zweifel an der Glaubhaftigkeit seiner Aussage bestehen nicht.

In Zusammenschau mit der Aussage der Zeugin F., die angegeben hat, soweit sie sich erinnere dem Beklagten davon berichtet zu haben, dass der Schornsteinfeger sich wegen des Marderbefalls geweigert habe, das Dach des Hauses zu betreten (Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 2. Februar 2016, Bl. 110 ff., 112) und der Einschätzung des als Zeugen vernommenen – glaubwürdigen und glaubhaft aussagenden – Klägervertreters aus dem Telefonat mit dem Beklagten vom 9. August 2010, dass diesem der Befall seit langem bekannt war sowie den übereinstimmenden Angaben der Zeugen F. und M., dass die gesamte Nachbarschaft von dem Befall wusste und der unstreitigen Tatsache, dass die Mutter des Beklagten bereits im Jahr 2003 technische Maßnahmen gegen die Marder ergriffen hat, ist der Senat davon überzeugt, dass dem Beklagten deutlich vor dem Kaufvertragsschluss bekannt war, dass sich Marder in dem Kaufobjekt eingenistet haben. Darauf, ob der Beklagte – wie er vorträgt – zu dem Zeitpunkt, als der Zeuge M. den Marderbefall bei der Übergabe ansprach, eventuell zeitweilig nicht anwesend war, kommt es nach allem nicht an. Dass sich zwei Zeugen, die unabhängig voneinander von einer Information des Beklagten über den Marderbefall berichten, insoweit unzutreffend erinnern und überdies der Beklagte, wiewohl seit dem Jahr 2004 Ansprechpartner für den über Marderbefall klagenden Mieter des Anwesens, als einziger in seiner Familie und der ganzen Nachbarschaft nicht hierüber Bescheid weiß, widerspricht jeglicher Lebenserfahrung.

Auch die verfrühte Schlüsselübergabe rechtfertigt entgegen der Meinung des Beklagten keine andere Beurteilung. Insbesondere hätte eine Weigerung eine Kenntnisnahme des Klägers von dem Befall nicht verhindert, sondern nur verzögert und dem Beklagten keinen Vorteil verschafft.

Da der Beklagte keinen Anlass hatte, eine Kenntnis des Klägers von dem Marderbefall des Kaufgegenstandes anzunehmen, ist der Senat auch davon überzeugt, dass der Beklagte damit rechnete und es billigend in Kauf nahm, dass der Kläger den Mangel nicht kannte und bei der geschuldeten Aufklärung den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätte. Damit hat der Beklagte arglistig gehandelt.

c) Der Schaden des Klägers wurde in der geltend gemachten Höhe in der Berufungsinstanz zur Überzeugung des Senats dargelegt. Dass der Kläger die ihm unter dem 6. Juli 2010 (K 4) in Rechnung gestellten Maklerkosten in Höhe von € 10.710,00 sowie die Kostenrechnung des Notars vom 12. Juli 2010 (K 5) über € 1.854,97 tatsächlich bezahlt hat, ergibt sich nunmehr zweifelsfrei aus dem mit Schriftsatz vom 27. März 2017 vorgelegten Kontoauszug vom 16. Juli 2010. Von einer Begleichung der Grundbuchkosten in Höhe von € 263,50 (K 6) ist der Senat schon aufgrund der erleichterten Beitreibungsmöglichkeit und -verpflichtung der öffentlichen Kassen überzeugt. Hinsichtlich der mit Honorarnote vom 22. August 2010 (K 7) vom Klägervertreter aus einem Gegenstandswert von € 300.00,00 berechneten Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 3.563,34 hat der Klägervertreter deren Bezahlung anwaltlich versichert, so dass der Senat auch hiervon überzeugt ist.

d) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die Hilfsaufrechnung des Beklagten für nicht durchgreifend erachtet. Unabhängig vom Ergebnis der hierzu erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme hat der Beklagte schon nicht substantiiert vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass er durch die Renovierungsarbeiten des Klägers einen kausalen Schaden in der behaupteten Höhe von € 20.000,00 erlitten hat.

Unstreitig hat der Beklagte das Anwesen mit Notarurkunde vom 13. Dezember 2010 (B 5) zum Preis von € 280.000,00 an einen Dritten verkauft. Dass der Preisabschlag von € 20.000,00 im Vergleich zu dem mit dem Kläger geschlossenen Vertrag nicht wegen des Marderbefalls, sondern wegen der vom Kläger vorgenommenen Abbruchtätigkeiten erfolgt ist, hat der Kläger bestritten und liegt auch fern. Der unter Zeugenbeweis des Maklers gestellte Vortrag des Beklagten, dass es ein großer Erfolg gewesen sei, dass das Haus trotz der vom Kläger vorgenommenen Tätigkeiten mit einem Abschlag von nur € 20.000,00 verkauft werden konnte, negiert vollständig den mittlerweile unstreitigen starken Marderbefall und ist schon deshalb nicht zum Beweis der Behauptung geeignet, dass der Abschlag (nur) wegen der Abbrucharbeiten gemacht werden musste. Die vertragliche Vereinbarung mit dem Drittkäufer hat der Beklagte zu einem wesentlichen Teil nicht offen gelegt. Im Übrigen ist die Frage, ob und ggf. welchen Minderwert die Abbrucharbeiten verursacht haben, keinem Zeugenbeweis zugänglich, sondern wäre von einem Sachverständigen zu beantworten; schon aus diesem Grund war dem Beweisangebot nicht nachzugehen.

Obwohl der Senat unter dem 20. September 2016 darauf hingewiesen hat, dass mit dem bisherigen Vortrag ein kausaler Schaden des Beklagten durch die Renovierungsarbeiten des Klägers nicht nachgewiesen sei, hat der Beklagte seinen vom Kläger bestrittenen Vortrag im Schriftsatz vom 6. Dezember 2016 (Bl. 179 ff.), in dem er auf diesen Hinweis Bezug nimmt, zwar wiederholt, allerdings hinsichtlich der vom Senat aufgeworfenen Kernfrage weder ergänzt noch unter Beweis gestellt. Soweit der Beklagte dort vorträgt, dass „die Zurechnung“ nicht ausgeschlossen werde, „wenn neben dem zum Schadensersatz verpflichtenden Ereignis andere Ursachen zur Entstehung des Schadens beigetragen haben“, übersieht er, dass vorliegend bereits eine Schadensentstehung durch die Abbrucharbeiten des Klägers in Zweifel steht. Dass Vertäfelungen und Trennwände in einem alten Haus entfernt werden, hat schon nicht zwingend eine Wertminderung des Anwesens zur Folge. Anders ist dies allerdings bei dem Vorliegen eines starken Marderbefalls, der zwangsläufig zu einem deutlichen Wertverlust eines Anwesens führt.

Die Vorlage von Kostenvoranschlägen für die Wiederherstellung des Zustandes vor den Abbrucharbeiten ist angesichts des unstreitig ohne Reparatur und zeitnah erfolgten Weiterverkaufs des Hauses nicht zum Nachweis eines beim Beklagten eingetretenen Schadens geeignet.

e) Den Zinsausspruch des Landgerichts hat der Beklagte nicht angegriffen; Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich.

2. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die Verpflichtung des Beklagten ausgesprochen, dem Kläger die vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten zu ersetzen. Entgegen der Ansicht des Beklagten decken sich diese nicht mit den innerhalb des Schadensersatzanspruchs begehrten Kosten für den mit der Setzung einer Nachbesserungsfrist und Rücktrittserklärung beauftragten Rechtsanwalt, die aus einem Streitwert von € 300.000,00 zu berechnen waren. Vielmehr stellt die Mandatierung mit der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen in Höhe von € 16.391,81 wegen der Rückabwicklung des Vertrags eine neue und neu abrechenbare Angelegenheit im Sinne der §§ 16 ff. RVG dar. Gegen die Berechnung der begehrten Gebühren wendet sich die Berufung nicht.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

Der Streitwert entspricht dem Wert der angegriffenen Zahlungsverpflichtung zuzüglich des Wertes der Hilfsaufrechnung im gleichen Umfang, § 3 ZPO.

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Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Gerd Kotz

Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz und ich bin Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar in der Kanzlei Kotz in Kreuztal. Des Weiteren berate und vertrete ich meine Mandanten in allen weiteren Rechtsangelegenheiten.

Rechtsanwalt Dr. Christian Gerd Kotz