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Überbau einer Sondernutzungsfläche mit einem Stellplatz – Entschädigungsanspruch

AG Lehrte, Az.: 14 C 25/10, Urteil vom 27.04.2010

1.) Die Klage wird abgewiesen.

2.) Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Berufung wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gem. § 313 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. Den Klägern steht kein Anspruch auf eine Überbaurente gem. § 913 BGB in direkter oder analoger Anwendung zu.

Überbau einer Sondernutzungsfläche mit einem Stellplatz - Entschädigungsanspruch
Symbolfoto: ilixe48/Bigstock

Denn zum Einen liegen die Voraussetzungen für eine Überbaurente gem. § 913 BGB nicht vor, da weder ihr Eigentum betroffen ist noch auf ihrem Eigentum ein Gebäude über die Grenze gebaut worden ist. Es ist lediglich auf einem Teil einer Fläche, das ihnen zur Sondernutzung zugewiesen worden ist (Notarielle Urkunde des Notars … vom 11.08.1994, Urkundenrolle Nr. …/1994, Bl. 64 der zu Informationszwecken beigezogenen Grundakte des Amtsgerichts Lehrte Band … Bl. … des Grundbuchs von …), im Jahr 1996 ein Stellplatz errichtet worden.

Auch ein Anspruch auf Entschädigung aus analoger Anwendung des § 913 BGB besteht nicht. Zwar ist es grundsätzlich in der Rechtsprechung anerkannt, dass ein Entschädigungsanspruch bestehen kann, wenn das alleinige Nutzungsrecht entzogen wird. Da nicht das Eigentum, sondern lediglich das Sondernutzungsrecht entzogen wird, kommt grundsätzlich ein Wertausgleich in Höhe von 1/3 des Verkehrswertes der Grundstücksfläche in Betracht ((vgl. etwa BayOblG Beschluss vom 24.02.2000 – 2 Z BR 147/99, zitiert nach Juris). Ein solcher Ausgleichsanspruch ist demgegenüber ausgeschlossen, wenn – wie im vorliegenden Fall – die Beeinträchtigung unwesentlich ist (BayObLG a. a. O.).

Die Kläger behaupten, dass ihnen von dem Grundstück, das ihnen gem. § 5 des notariellen Vertrages vom 11.08.1994 zur Sondernutzung zugewiesen ist, eine Fläche mit einer Größe von 7 qm durch den Bau der Stellfläche entzogen worden sei. Unstreitig ist, dass ein Teil der den Klägern zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche von dem Stellplatzbau betroffen ist. Die Parteien streiten um die Größe dieser Fläche.

Nach Einschätzung des Gerichts sind durch den Bau des Stellplatzes lediglich etwa 3,8 qm vom Bau der Stellfläche betroffen. Da der Plan, der der notariellen Urkunde vom 11.08.1994 zugrunde liegt (Bl. 76 Grundakte des Amtsgerichts Lehrte Band … Bl. … des Grundbuchs von …) hinsichtlich der Sondernutzungsfläche der Kläger keine Maße enthält, hat das Gericht gem. § 287 ZPO die Größe des entzogenen Grundstücks zu schätzen. Unter Berücksichtigung des Bodenrichtwertes von 125 EUR/qm dürfte eine Entschädigung in Höhe von allenfalls 6,38 EUR jährlich (3,8 qm x 125 EUR/qm x 1/3 = 6,38 EUR) in Betracht kommen, deren Geltendmachung jedoch wegen Unwesentlichkeit ausgeschlossen ist.

Es kann schließlich dahingestellt bleiben, ob die Kläger angesichts der fehlenden Bestimmbarkeit überhaupt wirksam ein Sondernutzung an der Grundstücksfläche erworben hat. Hieran bestehen mangels eines insoweit vermaßten Lageplans erhebliche Zweifel. Denn für die Bestimmbarkeit einer Fläche ist eine Zeichnung erforderlich, in der die Grenzen in der Natur durch Vermessung festgelegt werden können, woran es nach Einschätzung des Gerichts fehlen dürfte (vgl. insoweit Hanseatisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 06.02.2006 – 2 Wx 118/02). Jedenfalls steht den Klägern der geltend gemachte Anspruch auf Entschädigung auch deshalb nicht zu, weil der Anspruch gem. § 199 BGB verjährt, jedenfalls gem. § 242 BGB verwirkt ist. Denn die Kläger haben nach dem Bau der Stellplätze im Jahr 1996 erstmals im Jahr 2007 hiergegen protestiert, obwohl sie bereits zu diesem Zeitpunkt Wohnungseigentümer waren und gewusst haben, dass die Stellplätze anders als in der Kaufvertragsurkunde des Notars … vom 21.09.1994 (Urkundenrolle …/1994; Bl. 3 der Grundakte des Amtsgerichts Lehrte Band … Bl. … des Grundbuchs von …) vorgesehen errichtet worden sind. Dies gilt umso mehr, als sie die im Termin zur mündlichen Verhandlung gerügten Belästigungen durch die Scheinwerfer der parkenden Pkw seit Ende 1996 geduldet haben.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO, die übrigen prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 711, 713, 511 ZPO.

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