Skip to content
Menu

Verzögerte Baugenehmigungserteilung – Amtspflichtverletzung

OLG Koblenz – Az.: 1 U 111/16 – Urteil vom 16.06.2016

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bad Kreuznach (2 O 300/14) vom 4.1.2016 wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das angefochtene Urteil und das Senatsurteil sind vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 115 v.H. des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 v.H. des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I.

Der Beklagte wird von dem Kläger mit dem Vorwurf der verzögerten Bearbeitung seines Bauantrages (Antrag auf Genehmigung der Nutzungsänderung eines ehemaligen Blumenladens zum Kfz-Servicebetrieb) aus Amtshaftung auf Schadensersatz in Anspruch genommen.

Der Kläger schloss mit …[A] am 11.11.2011 einen Mietvertrag betreffend das Anwesen …[Y] Straße 2 in …[Z], bezogen auf das Grundstück Parzelle Nr. 1608/656 Flur 8, im Alleineigentum des Vermieters stehend, und das Grundstück Parzelle Nr. 1609/656, an welchem der Vermieter nur Miteigentum hatte. Auf den Grundstücken waren vormals eine Tankstelle und zuletzt ein Blumenhandel betrieben worden. Der Kläger mietete das Anwesen, um dort einen Kfz-Service zu unterhalten und verpflichtete sich zu einer Mietzinszahlung von 567 € netto monatlich. Vereinbarter Mietbeginn war der 1.12.2011.

Am 21.11.2011 stellte der Kläger über die Verbandsgemeindeverwaltung …[Z] betreffend die beiden genannten Grundstücke den Antrag, die Nutzungsänderung des ehemaligen Blumenladens zum Kfz-Servicebetrieb zu genehmigen. Bereits am 24.11.2011 befasste sich der Bauausschuss des Stadtrates der Stadt …[Z] mit dem Bauantrag und beschloss am 2.12.2011 das Einvernehmen zu versagen. Der Bauantrag wurde von der Verbandsgemeindeverwaltung …[Z] an den Beklagten weitergeleitet und ging bei diesem am 19.12.2011 ein, wobei der Beklagte zugleich die Mitteilung erhielt, dass die Stadt …[Z] in jedem Falle das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB versagen wolle.

Nach Eingang der schalltechnischen Immissionsprognose teilte der Beklagte mit Schreiben vom 6.2.2012 der Stadt …[Z] mit, dass die geplante Nutzungsänderung zulässig sei und bat, mit Blick auf die negative Entscheidung vom 2.12.2011, um eine erneute Stellungnahme bis zum 5.3.2012, wobei er die Stadt darauf hinwies, „dass nach derzeitiger rechtlicher Wertung das Einvernehmen als rechtswidrig erklärt im Verfahren ersetzt werden muss.” (Anlage K2).

Der Stadtrat verweigerte in seiner Sitzung vom 15.3.2012 erneut sein Einvernehmen zu dem Bauantrag des Klägers, worüber der Beklagte am 16.3.2012 in Kenntnis gesetzt wurde.

Zugleich hatte der Stadtrat in seiner Sitzung vom 15.3.2012 die Aufstellung eines Bebauungsplans für den Bereich „…[X]“, in dem die streitgegenständlichen Grundstücke liegen, und eine Satzung über den Erlass einer Veränderungssperre für dieses Teilgebiet beschlossen.

Der Aufstellungsbeschluss wurde am 22.3.2012, und die Satzung über den Erlass der Veränderungssperre wurde am 29.3.2012 ortsüblich bekannt gemacht.

verzögerte Baugenehmigungserteilung - Amtspflichtverletzung
(Symbolfoto: Claudio Divizia/Shutterstock.com)

Der Vermieter des Klägers ging gegen diese Satzung mit einem Normenkontrollantrag vor. Nachdem das Oberverwaltungsgericht Koblenz mit Urteil vom 29.11.2012 (1 C 10495/12.OVG) die Satzung für unwirksam erklärt hatte, genehmigte die Bauaufsichtsbehörde des Beklagten dem Kläger die begehrte Nutzungsänderung. Seit dem 21.1.2013 nutzt der Kläger die Mietsache zum Betrieb seines Kfz-Services.

Der Kläger hat erstinstanzlich im Wesentlichen die Auffassung vertreten, der Beklagte habe ihm die begehrte Baugenehmigung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre erteilen müssen, so dass er seine selbständige Tätigkeit zum 1.4.2012 hätte aufnehmen können. Der Beklagte habe ihm somit den für den Zeitraum 1.4.2012 bis 31.12.2012 entstandenen Schaden (entgangener Gewinn: 30.814,62 € (in Anlehnung an die in 2013 und 2014 tatsächlich erzielten Gewinne), Mietzinsverpflichtung: 5.103 € (9 x 567 €) und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten: 1.842,96 €) zu erstatten.

Der Kläger hat erstinstanzlich zuletzt beantragt, den Beklagten zu verurteilen,

1. an ihn 12.927 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

2. ihn in Höhe eines Betrages von 5.103 € von vertraglichen Forderungen aus dem Mietvertrag über Gewerberäume in der …[Y] Straße 2 in …[Z] gegenüber Herrn …[A], …[W] Straße 96, …[Z], freizustellen,

3. ihm Ersatz für vorgerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 1.892,96 € zu zahlen,

4. an ihn weitere 18.302,65 € Schadensersatz im Rahmen des entgangenen Gewinns nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.11.2015 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Er hat erstinstanzlich im Wesentlichen die Auffassung vertreten, dass über den Bauantrag vor der öffentlichen Bekanntmachung der Satzung über den Erlass der Veränderungssperre nicht habe entschieden werden können/müssen. Er hat insoweit im Schwerpunkt auf den Erlass der Veränderungssperre am 16.3.2012, eine konkludente Antragstellung der Stadt …[Z] nach § 15 BauGB, eine angemessene Bearbeitungszeit, sowie auf ein fehlendes Sachbescheidungsinteresse des Klägers, weil die Miteigentümerin der Parzelle 1609/656 – unstreitig – ihre Zustimmung zu einer Vermietung verweigert hatte und insoweit ein Rechtsstreit anhängig war, verwiesen. Hinsichtlich des geltend gemachten Mietzinsschadens hat er darauf verwiesen, dass die mietvertragliche Klausel, mit der dem Kläger das Risiko hinsichtlich der für die Gewerbeausübung erforderlichen Genehmigungen übertragen werde, unwirksam sei. Zumindest treffe den Kläger ein Mitverschulden, wenn er ohne entsprechende Baugenehmigung und bei Bauantragsstellung erst Ende November 2011 bereits zum 1.12.2011 einen Mietvertrag abschließe.

Durch das den Parteien am 6.1.2016 zugestellte Urteil vom 4.1.2016, auf das hiermit zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Landgericht der Klage überwiegend stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Sachbearbeiter der Baugenehmigungsbehörde des Beklagten habe als Beamter im Sinne des § 839 Abs. 1 S.1 BGB dadurch, dass er über den Bauantrag des Klägers nicht vor Bekanntmachung der von der Stadt …[Z] beschlossenen Veränderungssperre, mithin nicht vor dem 29.3.2012, entschieden habe, fahrlässig eine Amtspflicht verletzt.

Ein Bauantrag sei zügig zu bearbeiten und zu bescheiden, sobald die Prüfung abgeschlossen sei und feststehe, dass das Bauvorhaben den einschlägigen Anforderungen des öffentlichen Baurechts entspreche. Der Behörde sei zwar eine angemessene Bearbeitungszeit zuzubilligen. Ist die Prüfung abgeschlossen, sei der Antrag jedoch zu bescheiden, ohne dass es darauf ankomme, ob auch eine längere Bearbeitungszeit noch angemessen sei. Die Angemessenheit der Bearbeitungszeit richte sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Hier habe die Baugenehmigungsbehörde den Antrag ersichtlich bereits Anfang Februar 2012 einer vollständigen baurechtlichen Prüfung unterzogen und das Ergebnis der Prüfung mit Schreiben vom 6.2.2012 der Stadt …[Z] mitgeteilt. An dieser mitgeteilten Rechtslage habe sich bis zur Bekanntmachung der Veränderungssperre am 29.3.2012 nichts geändert:

  • der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans und der Beschluss über den Erlass einer Veränderungssperre seien erst mit ihrer ortsüblichen Bekanntmachung wirksam geworden;
  • ein Antrag der Stadt nach § 15 Abs. 1 S. 1 BauGB sei weder ausdrücklich gestellt worden noch konkludent der Mitteilung über den Erlass der Veränderungssperre zu entnehmen.

Da es mithin nach dem 5.3.2012 bzw. 15.3.2012 keiner erneuten Prüfung der Rechtslage bedurft hätte, habe sich die zuzubilligende Bearbeitungszeit verkürzt und belaufe sich nach Auffassung der Kammer auf eine Woche. Dass die Beschlüsse der Stadt vom 15.3.2012 vor der erforderlichen öffentlichen Bekanntmachung nicht wirksam gewesen seien und einem Bauvorhaben vor diesem Zeitpunkt nicht entgegengestanden hätten, stelle eine derart grundsätzliche, höchstrichterlich entschiedene Anforderung dar, dass die Kenntnis dessen von einem durchschnittlichen Sachbearbeiter der Baugenehmigungsbehörde zu erwarten sei, so dass auch hierdurch keine (umfangreiche) Prüfung erforderlich geworden sei.

Der Beklagte könne sich auch nicht auf ein fehlendes Sachbescheidungsinteresse des Klägers berufen. Als Mieter der Räumlichkeiten auf den Grundstücken, für die die streitgegenständliche Baugenehmigung beantragt worden sei, habe er grundsätzlich ein hinreichendes Sachbescheidungsinteresse. Ein solches sei nicht ausnahmsweise aus dem Gesichtspunkt des Schutzes der Baurechtsbehörde vor überflüssiger Inanspruchnahme zu verneinen. Soweit die Miteigentümerin des einen Grundstückes ihre Zustimmung zur beabsichtigten Nutzung verweigert habe und ein Rechtsstreit anhängig gewesen sei, habe dies nur zu einer Unsicherheit, nicht aber zu einem Hindernis geführt, das den Bauantrag hätte ersichtlich nutzlos werden lassen. Vielmehr habe hier der Grundsatz des § 70 Abs. 1 S. 3 LBauO gegriffen, wonach die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter ergehe. Im Übrigen könne ein fehlendes Sachbescheidungsinteresse allenfalls zur Zurückweisung des Antrages berechtigen, nicht jedoch zur bloßen Zurückstellung oder Verzögerung.

Unerheblich sei auch, ob eine vor dem 29.3.2012 unter Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens erteilte Baugenehmigung  evtl. infolge eines Widerspruchs der Stadt …[Z] nicht bestandskräftig geworden wäre, da weder der Widerspruch gegen die Baugenehmigung noch der gegen die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens aufschiebende Wirkung gehabt hätten.

Die Kammer hat die (Netto-)Mietzinsverpflichtung (unter Abzug des von dem Vermieter in einem anderweitigen Rechtsstreit erlangten Ersatzes), den entgangenen Gewinn (auf der Grundlage der in den Jahren 2013 und 2014 tatsächlich erzielten Gewinne) und die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten (aus einem Streitwert von 32.333,62 €) als Schadenspositionen anerkannt.

Hiergegen richtet sich die am 27.1.2016 eingelegte und mittels des am 7.4.2016 bei dem Oberlandesgericht innerhalb der verlängerten Frist eingegangenen Schriftsatzes begründete Berufung des Beklagten.

Der Beklagte rügt unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens das angegriffene Urteil als rechtsfehlerhaft. In Ergänzung seines bisherigen Vortrages zur angemessenen Bearbeitungszeit führt er aus, der Kläger habe im Rahmen einer persönlichen Vorsprache den zuständigen Sachbearbeiter des Beklagten am 19.3.2012 nicht nur darüber informiert, dass die Miteigentümerin die Zustimmung zu einer Vermietung/Verpachtung der streitgegenständlichen Fläche verweigere, sondern auch mitgeteilt, dass die Miteigentümerin zwischenzeitlich gerichtlich eine Grundstücksteilung anstrebe. Diese Informationen hätten auf ihre inhaltliche Richtigkeit und baurechtliche Relevanz überprüft werden müssen. Dem Beklagten müsse insoweit eine neue, angemessene Bearbeitungszeit eingeräumt werden. Zudem habe infolge dieser privatrechtlichen Situation kein Sachbescheidungsinteresse des Klägers bestanden.

Ferner wendet der Beklagte sich gegen die Einschätzung der Kammer, er habe die Entscheidung über den Antrag „zurückgestellt“. Der Terminus impliziere ein Hinauszögern der Entscheidung aus sachfremden Erwägungen. Dies treffe indes nicht zu. Dem Sachbearbeiter müsse zuerkannt werden, die Rechtswirkungen von Beschlussfassung und öffentlicher Bekanntgabe unterschiedlicher Sicherungsinstrumente der gemeindlichen Planungshoheit zu prüfen. Dem Sachbearbeiter sei es zudem – entgegen der Forderung des Landgerichts – nicht möglich gewesen, bis zum 29.3.2012 die Wirksamkeit des noch nicht bekannt gemachten Bebauungsplans zu prüfen.

Der Beklagte beantragt zu erkennen, in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des Landgerichts Bad Kreuznach vom 4.1.2016 (Az. 2 O 300/14), zugestellt am 6.1.2016, wird die Klage abgewiesen.

Höchst hilfsweise beantragt er, den Rechtsstreit unter Aufhebung des angefochtenen Urteils des Landgerichts Bad Kreuznach vom 4.1.2016 (Az. 2 O 300/14), zugestellt am 6.1.2016, zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Bad Kreuznach zurückzuverweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrages das angegriffene Urteil. Das Vorbringen, die Prüfung der Rechtswirkungen der Beschlussfassung über den Erlass einer Veränderungssperre begründe eine weitere Bearbeitungsfrist, rügt der Kläger als verspätet.

Hinsichtlich des Vorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Erklärungen in der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

II.

Die in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung des Beklagten hat keinen Erfolg.

1.

Die Kammer hat mit zutreffenden Erwägungen eine schuldhafte Amtspflichtverletzung bejaht. Sie ist zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, dass dem Kläger auf seinen Antrag hin vor Wirksamwerden der Veränderungssperre am 29.3.2012 die Genehmigung zur Nutzungsänderung zu erteilen gewesen wäre.

a.

In einem Rechtsstaat hat jede Behörde die Amtspflicht gegenüber dem Antragsteller, die an sie gestellten Anträge mit der gebotenen Beschleunigung innerhalb einer angemessenen Frist zu behandeln und die Anträge, sobald eine ordnungsgemäße Prüfung abgeschlossen ist, in angemessener Frist zu bescheiden (OLG Koblenz, Urteil vom 7.2.2007 – 1 U 248/06 – Rn. 23, juris). Absolute Entscheidungsfristen sehen die einschlägigen Vorschriften des Verwaltungsrechts dabei nicht vor. Den landesrechtlichen Vorschriften über die Behandlung von Bauanträgen (z.B. §§ 65 Abs. 5 S. 3, 66 Abs. 5 S. 2 LBauO) können insoweit nur Anhaltspunkte entnommen werden. Allgemein wird die 3-Monatsfrist des § 75 S. 2 VwGO jedenfalls nicht als einschlägige, den Behörden zukommende Entscheidungsfrist angesehen (Stein/Itzel/Schwall, Praxishandbuch des Amts- und Staatshaftungsrechts, 2. Aufl., Rn. 585).

Noch weniger ist § 121 BGB ein tauglicher Ansatzpunkt. In dieser Vorschrift findet sich lediglich die Legaldefinition des Begriffes „unverzüglich“ (ohne schuldhaftes Zögern). Soweit die Rechtsprechung hieraus für den Anfechtungsberechtigten eine Frist von etwa zwei Wochen als angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist abgeleitet hat, kann diese Fristbemessung, entgegen der Argumentation des Beklagten, nicht auf ein behördliches Genehmigungsverfahren übertragen werden. Der generelle Ansatz einer nur bis zu zweiwöchigen Prüfungs- und Überlegungsfrist für das gesamte Genehmigungsverfahren würde der in vielen Fällen gegebenen Komplexität nicht gerecht. Wollte man hingegen der Behörde für jeden Abschnitt des Genehmigungsverfahrens oder, entsprechend der Vorstellung des Beklagten, gar nach jeder Mitteilung oder Eingabe eine Prüfungs- und Überlegungsfrist von bis zu zwei Wochen einräumen, würde dies in der Addition zu einer nicht hinnehmbaren Verfahrensverzögerung führen – und wäre auch nicht gerechtfertigt. Anders als der Anfechtungsberechtigte, der nach Bekanntwerden des Anfechtungsgrundes die gesamte Rechtslage zu beurteilen und gegebenenfalls Rechtsrat einzuholen hat, kann die Behörde in einem Genehmigungsverfahren die Rechtslage fortlaufend beurteilen und dabei auf Vorprüfungen aufbauen. Die Frist, die ihr während des laufenden Verfahrens zur Prüfung neuer Erkenntnisse einzuräumen ist, wird daher häufig deutlich unter zwei Wochen liegen. Dies hat auch die Kammer zutreffend erkannt und in ihre Entscheidung einfließen lassen.

Die Angemessenheit der Bearbeitungszeit kann nach alledem nur nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls beurteilt werden. Dies wird dem Interesse des Antragstellers an einer möglichst raschen Entscheidung ebenso gerecht, wie dem aus Sicht der Behörde maßgebenden Umstand, ausreichend Zeit zur Vorbereitung einer sachgerechten Entscheidung zu haben, Rechnung getragen wird.

Nach Maßgabe dessen hat die Kammer zu Recht daran angeknüpft, dass die Bauunterlagen spätestens mit Vorlage der Schallimmissionsprognose Ende Januar 2012 vollständig vorlagen und der zuständige Sachbearbeiter diese bereits Anfang Februar 2012 ersichtlich einer vollständigen baurechtlichen Prüfung unterzogen hatte. Diese begründete Annahme lässt sich aus dem an die Stadt …[Z] gerichteten Schreiben der Baugenehmigungsbehörde vom 6.2.2012 ableiten, in dem die geplante Nutzung als zulässig eingestuft wird. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Genehmigungsbehörde eine solche Einschätzung gegenüber der Gemeinde, deren Einvernehmen sie nach § 36 BauGB einholen und gegebenenfalls ersetzen will, nur nach abschließender Prüfung der baurechtlichen Lage abgibt.

b.

An dieser Rechtslage änderte sich auch bis zum Wirksamwerden der Veränderungssperre nichts.

aa.

Soweit der Beklagte insoweit auf die mit anwaltlichem Schreiben vom 28.2.2012 bekannt gewordene fehlende Zustimmung der Miteigentümerin zur Vermietung/Verpachtung und die behauptete Vorsprache des Klägers vom 19.3.2012 verweist, geht dies fehl.

(1)

Gemäß § 70 Abs. 2 S. 3 LBauO ist die Baugenehmigungsbehörde gerade der Prüfung privatrechtlicher Belange enthoben und kommt ihrer Entscheidung insoweit keine rechtsgestaltende Wirkung zu. Die Baugenehmigung enthält in ihrem feststellenden Teil nur die verbindliche Erklärung, dass das genehmigte Vorhaben mit dem im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung geltenden öffentlichen Recht übereinstimmt, dem Vorhaben also keine baurechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen. Dingliche oder schuldrechtliche Rechte anderer Personen in Bezug auf das Baugrundstück werden durch die Baugenehmigung nicht beeinflusst (OLG Koblenz, Urteil vom 23.5.2002 – 5 U 1620/01 – Rn. 36, 43, juris).

Die Information, dass die Miteigentümerin der Vermietung/Verpachtung nicht zustimme, konnte mithin dem Beklagten keinen Anlass zur Prüfung geben.

(2)

Erstmals in der Berufungsinstanz bringt der Beklagte vor, der Kläger habe am 19.3.2012 dem Sachbearbeiter mitgeteilt, die Miteigentümerin des Grundstücks strebe sogar gerichtlich eine Grundstücksteilung an. Der Kläger ist dem inhaltlich nicht entgegengetreten. Ungeachtet dessen, kann auch dieses neue Vorbringen der Berufung nicht zum Erfolg verhelfen. Die behauptete Äußerung des Klägers ist derart pauschal und beinhaltet weder Informationen zum möglichen Inhalt der angeblich angestrebten Teilung noch zum Stand der diesbezüglichen Bemühungen der Miteigentümerin, geschweige denn zu deren Erfolgsaussicht, dass sie einer Prüfung durch das Bauamt überhaupt nicht zugänglich war und auch nicht Anlass gab, in eine Prüfung einzutreten. Der Beklagte trägt auch nicht vor, welche Schritte der Sachbearbeiter in diesem Zusammenhang konkret zur Prüfung unternommen habe, was er konkret geprüft habe und wieviel Zeit diese Prüfung bis zu ihrem Abschluss in Anspruch genommen habe/hätte. Der Beklagte zieht sich insoweit auf allgemeine Ausführungen (inhaltliche Richtigkeit, baurechtliche Relevanz) zurück.

Das Baugesuch war nach alledem auch über den 19.3.2012 hinaus entscheidungsreif.

(3)

Es mangelte auch nicht am Sachbescheidungsinteresse des Klägers.

Ein Sachbescheidungsinteresse ist zu verneinen, wenn außer Zweifel steht, dass der Antragsteller keinen Gebrauch von der erstrebten Genehmigung machen kann, weil ihrer Ausnutzung tatsächliche oder rechtliche Hindernisse – dauerhaft – entgegen stehen (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 25.9.1996 – 11 A 3535/94 – VG Düsseldorf, Urteil vom 6.8.2007 – 4 K 2476/07 -, beide zitiert nach juris). Ein solcher Fall kann bei einer fehlenden, und nach Lage der Dinge auch nicht erreichbaren, privatrechtlichen Berechtigung gegeben sein (VG Düsseldorf a.a.O.). Dies ist hier, worauf die Kammer zutreffend verweist, jedoch nicht gegeben. Auf die diesbezüglichen Ausführungen im Urteil wird Bezug genommen. Ergänzend ist zu berücksichtigen, dass die Grundstücke zuvor bereits gewerblich genutzt worden waren und daher die beabsichtigte, erneute gewerbliche Nutzung des Anwesens keineswegs dauerhaft ausgeschlossen erscheinen konnte, zumal in diesem Zusammenhang noch ein Rechtsstreit anhängig war und eine abschließende Klärung über die weitere Nutzung unter den Miteigentümern noch ausstand.

Zum anderen führt die Kammer zu Recht an, dass ein fehlendes Sachbescheidungsinteresse allenfalls zur Zurückweisung des Antrages, nicht aber zur Verzögerung der Entscheidung berechtigt hätte. Die Genehmigungsbehörde wäre, hätte sie sich auf ein fehlendes Sachbescheidungsinteresse berufen wollen, gehalten gewesen, den Kläger gemäß § 63 Abs. 5 LBauO zur Vorlage eines zur Ausführung des Vorhabens berechtigenden Nachweises aufzufordern und bei fehlendem Nachweis den Antrag gegebenenfalls abschlägig zu bescheiden. Dies hat sie jedoch – unstreitig – nicht getan.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch, dass nur eines der betroffenen Grundstücke in Miteigentum stand. An dem weiteren Grundstück hatte der Vermieter des Klägers alleiniges Eigentum. Ein Sachbescheidungsinteresse hätte somit nur verneint werden können, wenn die begehrte Nutzungsänderung zwingend die Vermietung/Verpachtung beider Parzellen erfordert hätte.

bb.

Auch der Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplanes und der Beschluss über den Erlass der Veränderungssperre, sowie die diesbezügliche Mitteilung der Stadt …[Z] vom 16.3.2012 veränderten die für den Beklagten maßgebende (Bau-)Rechtslage bis zur ortsüblichen Bekanntmachung der Veränderungssperre am 29.3.2012 nicht.

(1)

Die Kammer hat zutreffend ausgeführt, dass sowohl der Aufstellungsbeschluss, als auch die Veränderungssperre erst mit ihrer ortsüblichen Bekanntmachung wirksam werden. Die jeweils zugrundeliegende Beschlussfassung der Gemeinde als solche berührt hingegen die Zulässigkeit eines Bauvorhabens noch nicht, es sei denn die Gemeinde stellt bei der Baugenehmigungsbehörde einen Antrag nach § 15 BauGB.

Der Beklagte tritt in der Berufungsinstanz wohl nicht mehr der Rechtsauffassung entgegen, dass der Aufstellungsbeschluss erst mit seiner ortsüblichen Bekanntmachung wirksam wird (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 12.7.2001 – III ZR 282/00 – Rn. 14, juris). Die ortsübliche Bekanntmachung nach § 2 Abs. 1 S. 2 BauGB erfolgte hier am 22.3.2012.

Die Veränderungssperre war zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht wirksam ortsüblich bekannt gemacht worden. Hierzu kam es erst am 29.3.2012.

Die ortsübliche Bekanntmachung der Veränderungssperre ist in § 16 Abs. 2 S. 1 BauGB vorgeschrieben und Voraussetzung für deren Wirksamkeit. Dass die Beschlussfassung über den Erlass einer Veränderungssperre zu deren Wirksamkeit noch nicht ausreicht, folgt auch daraus, dass es sonst des Sicherungsmittels nach § 15 Abs. 1 S. 1 2. Alt. BauGB nicht bedürfte.

Im Übrigen könnte die Veränderungssperre auch bereits deshalb zumindest nicht vor dem 22.3.2012 wirksam geworden sein, da Voraussetzung ihrer Wirksamkeit auch die ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses ist (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl., § 14 Rn. 6 unter Verweis auf OVG Koblenz, Urteil vom 9.10.1980 – 10 C 3/80; BGH, Urteil vom 25.3.2004 – III ZR 227/02 -, juris), die erst zu diesem Datum erfolgte.

(2)

Der Beklagte hält in der Berufungsinstanz nicht mehr erkennbar daran fest, dass die Mitteilung der Stadt über die Beschlussfassungen vom 15.3.2012 als konkludenter Antrag nach § 15 BauGB auszulegen sei.

Diese Auffassung stand auch von Beginn an in Widerspruch zu seiner Argumentation, dass bereits die Beschlussfassung über die Veränderungssperre eine Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde gehindert habe.

Im Übrigen wird vorsorglich auf die Ausführungen im angegriffenen Urteil verwiesen. Das Landgericht hat mit zutreffenden Erwägungen dargelegt, warum in der informatorischen Mitteilung vom 16.3.2012 kein konkludenter Antrag nach § 15 BauGB gesehen werden kann.

c.

Nach alledem wäre unter Würdigung der vorstehenden Ausführungen dem Kläger die beantragte Genehmigung zu erteilen gewesen, bevor die Veränderungssperre in Kraft getreten ist. Die Verzögerung der Entscheidung erfolgte zumindest fahrlässig.

Die baurechtliche Prüfung war bereits, wie das Schreiben vom 6.2.2012 zeigt, Anfang Februar 2012 abgeschlossen. Die Entscheidung wäre bereits nach Ablauf der in jenem Schreiben bis zum 5.3.2012 gesetzten Frist zu treffen gewesen. Die stillschweigende Fristverlängerung war bereits unter Berücksichtigung der Interessen des Antragstellers offenkundig nicht angezeigt. Die Monatsfrist zur Stellungnahme war ausreichend bemessen. Einer längeren Frist bedurfte es hier nicht. Die Gemeinde hatte sich bereits im November/Dezember 2011 mit dem Bauantrag auseinandersetzen und diesen prüfen können. Bis zum 6.2.2012 waren nach dem Vortrag der Parteien außer der Schallimmissionsprognose keine weiteren, neuen Erkenntnisse hinzugekommen. Zudem hatte sich die Gemeinde bereits bei der Weiterleitung des Baugesuchs an den Beklagten eindeutig positioniert und bekannt gegeben, in jedem Falle das gemeindliche Einvernehmen versagen zu wollen. Da sich die Entscheidungsgrundlage nicht wesentlich verändert  hatte, war nicht zu erwarten, dass die Gemeinde Zeit zu einer vertieften Prüfung benötigen würde. Der Zeitraum eines Monats war auch ausreichend, um die erforderliche Beschlussfassung des zuständigen Gremiums in die Wege zu leiten, relevante Hinderungsgründe, die dem seitens der Stadt entgegengestanden hätten, sind nicht vorgetragen.

Der Antrag war mithin bereits ab dem 6.3.2012 entscheidungsreif. Da die Genehmigungsbehörde die baurechtliche Prüfung bereits vorgenommen hatte, hätte sie ab diesem Zeitpunkt zügig, mindestens binnen Wochenfrist entscheiden können. Dass der Sachbearbeiter hieran konkret gehindert gewesen wäre, sei es durch die Arbeitsbelastung, Erkrankung oder Urlaub, hat der Beklagte nicht konkret vorgetragen, sondern lediglich als allgemeinen Gedanken in den Raum gestellt. Es bedarf daher keiner Entscheidung, ob solche Hinderungsgründe geeignet gewesen wären, die Bearbeitungsfrist zum Nachteil des Klägers zu verlängern.

Die Entscheidung war somit bereits vor den Beschlussfassungen vom 15.3.2012 zu treffen gewesen.

Rein vorsorglich ist darauf zu verweisen, dass selbst bei der Annahme, die stillschweigende Verlängerung der Frist zur Stellungnahme bis zum 15.3.2012 sei begründet gewesen, der Sachbearbeiter auch nachfolgend seine Amtspflicht schuldhaft verletzt hat. Wie dargelegt, hinderten die Beschlussfassungen vom 15.3.2012 die Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde nicht. Im Gegenteil wäre die Genehmigungsbehörde angesichts der drohenden Rechtsbeeinträchtigung des Klägers gehalten gewesen, die Entscheidung nun rasch zu treffen. Dies wäre noch vor der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses, auf jeden Fall jedoch vor der Bekanntmachung der Veränderungssperre möglich gewesen.

Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, der Sachbearbeiter sei angesichts der privatrechtlichen Aspekte und der Beschlussfassungen vom 15.3.2012 mit schwierigen Rechtsfragen konfrontiert gewesen, die eine längere Bearbeitungsdauer mit sich gebracht hätten. Grundsätzlich muss jeder Beamte die für sein Amt erforderlichen Rechts- und Verwaltungskenntnisse besitzen oder sich verschaffen (BGH, NVwZ, 1994, 405, 406). Die hier einschlägigen Rechtsfragen können zum einen dem Standardwissen eines Sachbearbeiters der Baugenehmigungsbehörde zugeordnet werden. Zum anderen hätte sich der Sachbearbeiter, soweit er sich bei der Beurteilung der Rechtslage unsicher gefühlt haben sollte, die erforderliche Kenntnis durch zügige Einbeziehung seines Dienstvorgesetzten oder des Rechtsamtes der Kreisverwaltung verschaffen müssen.

Die Vernehmung des als Zeugen benannten Sachbearbeiters der Baugenehmigungsbehörde zur Beurteilung des Verschuldens war nicht veranlasst. Die in sein Wissen gestellten Tatsachen sind entweder unstreitig oder für die Entscheidung letztlich nicht erheblich.

d.

Der Beklagte kann auch mit dem Einwand, dass eine unter Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens erteilte Genehmigung vor Wirksamwerden der Veränderungssperre noch nicht bestandskräftig geworden wäre, da die Stadt …[Z] sowohl gegen die Ersetzung des Einvernehmens als auch gegen die Baugenehmigung hätte Widerspruch einlegen können, durchdringen. Die Kammer hat insoweit mit zutreffenden Ausführungen darauf verwiesen, dass der Widerspruch jeweils keine aufschiebende Wirkung gehabt hätte.

2.

Der Beklagte ist nach alledem dem Kläger aus Amtshaftung zum Schadensersatz verpflichtet.

a.

Soweit der Beklagte die Unwirksamkeit der in § 1 Ziffer 5 des Formularmietvertrages verwendeten Klausel einwendet, weil der Kläger als Mieter durch das ihm überbürdete Risiko unangemessen benachteiligt würde, vermag er hierüber nichts für sich herzuleiten. Die Wirksamkeit der betreffenden Klausel kann vielmehr dahin stehen. Die vorliegende Fallgestaltung wird von ihr nicht erfasst.

Der Gewährleistungsausschluss bezieht sich darauf, dass der Vermieter nicht dafür einzustehen hat, dass die zum Betrieb des Gewerbes erforderlichen Genehmigungen erteilt werden, sei es dass die Versagung der Genehmigung auf Gründen in der Person des Mieters oder auf Gründen, die in der Bausubstanz liegen, beruht. So verhält es sich hier jedoch nicht.

Die vermieteten Räume entsprachen der beabsichtigten Nutzung. Die Genehmigung wäre bereits frühzeitig zu erteilen gewesen und wurde auch später erteilt. Sie wurde nur verzögert. Diese Konstellation wird von dem vertraglichen Haftungsausschluss nicht erfasst.

Die Verzögerung der Baugenehmigung begründete aber auch keinen Rechts- oder Sachmangel der angemieteten Räume, für den der Vermieter einzustehen gehabt hätte. Der Zustand der Räume war ordnungsgemäß. Der Kläger war somit, unabhängig von der Regelung in § 1 Ziffer 5 des Mietvertrages der Verpflichtung zur Zahlung der Miete während des Verzögerungszeitraums nicht enthoben. In der Folge kann er den Mietschaden geltend machen.

Gegen die in Ansatz gebrachte Höhe des Mietschadens wendet der Beklagte nichts ein. Die angegriffene Entscheidung begegnet insoweit auch keinen Bedenken.

b.

Die Erwägungen der Kammer zum entgangenen Gewinn greift der Beklagte mit der Berufung nicht explizit an. Rein vorsorglich wird darauf verwiesen, dass die angegriffene Entscheidung sich insoweit innerhalb des nach § 287 ZPO eröffneten Entscheidungsspielraums hält.

c.

Auch die Zuerkennung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten begegnet keinen Bedenken. Die ausgeurteilten Zinsen ergeben sich aus den gesetzlichen Vorschriften.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 709 S. 2, 711 S.1 u. 2 ZPO.

IV.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Rechtssache betrifft die Entscheidung in einem Einzelfall und hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 S. 1    Nr. 1 ZPO), noch ist der Streitfall zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung einer Entscheidung des Berufungsgerichts zu eröffnen (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO).

V.

Der Streitwert für den Berufungsrechtszug wird auf 32.333,62 € festgesetzt.

 

Können wir Ihnen helfen? Kontaktieren Sie uns!

Stellen Sie hier Ihre Anfrage oder rufen Sie uns an: 02732 791079

ANFRAGE FORMULAR (V1)

Art der Anfrage

Bitte wählen Sie zunächst die Art Ihrer Anfrage, damit wir Ihnen so schnell und kompetent wie möglich weiterhelfen können.
Hinweis: Ihre Anfrage ist kostenlos und unverbindlich. Kosten entstehen erst dann, wenn Sie uns nach Erhalt unserer Ersteinschätzung mit einer ausführlichen Beratung oder Vertretung Ihrer Interessen beauftragen.
Wird gesendet

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Gerd Kotz

Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz und ich bin Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar in der Kanzlei Kotz in Kreuztal. Des Weiteren berate und vertrete ich meine Mandanten in allen weiteren Rechtsangelegenheiten.

Rechtsanwalt Dr. Christian Gerd Kotz