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Wohnflächenabweichung – Verjährung des Bereicherungsanspruchs des Mieters

AG Koblenz, Az.: 152 C 3763/14, Urteil vom 26.03.2015

1. Die Beklagte wird, über das Teil-Anerkenntnisurteil vom 05.02.2015 hinaus, verurteilt, an die Klägerin 5.096,98 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 6.622,27 € seit dem 17.01.2015 zu zahlen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, und zwar für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Klägerin macht gegenüber der Beklagten aus einem noch laufenden Wohnraummietverhältnis Bereicherungsansprüche wegen Flächenabweichungen geltend.

Wohnflächenabweichung - Verjährung des Bereicherungsanspruchs des Mieters
Symbolfoto: Von Pavlo Baliukh /Shutterstock.com

Die Parteien haben im Jahre 2007 einen Wohnraummietvertrag über eine in dem Anwesen … gelegene Wohnung geschlossen, wobei auf den auszugsweise zu der Akte gereichten Mietvertrag wie Anlage K1 verwiesen wird. In dem Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 65,74 qm angegeben. In der Zeit von Februar 2007 bis Februar 2010 belief sich der von der Klägerin zu zahlende Bruttomietzins auf 516,00 €, in der Zeit von März 2010 bis April 2014 auf 481,00 € brutto. Die Klägerin stellte im März 2014 eine Flächenabweichung zu der in dem Mietvertrag angegebenen Fläche fest. Sie ermittelte eine Wohnfläche von 55,65 qm, mithin eine Abweichung von 15,35 % im Vergleich zu der in dem Mietvertrag angegebenen Wohnfläche. Dies wurde der Beklagten durch den die Klägerin vorgerichtlich vertretenen Mieterbund Mittelrhein eV am 11.03.2014 angezeigt. Zudem wurde mitgeteilt, weitergehende Zahlungen würden wegen des Mangels unter Vorbehalt der Rückforderung erfolgen, Anlage K4.

Die Beklagte hat die Flächenabweichung anerkannt, Anlage K8.

Für den Zeitraum von Februar 2007 bis Februar 2010 ermittelt die Klägerin einen an die Beklagte zuviel gezahlten Betrag in Höhe von 2.930,77 € und für den Zeitraum März 2010 bis April 2014 einen solchen in Höhe von 3.691,50 €. Insgesamt errechnet die Klägerin einen Rückzahlungsbetrag in Höhe von 6.622,27 €, wobei hinsichtlich der Einzelheiten der Berechnungsweise auf die – Ausführungen in der Klageschrift vom 31.12.2014 verwiesen wird.

Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 04.02.2015 die Klageforderung in Höhe von 1.525,29 € anerkannt und sich wegen des weitergehenden Zahlungsanspruchs auf den Eintritt der Verjährung berufen. Zudem hat die Beklagte zwei abgeänderte Betriebskostenabrechnungen vom 27.01.2015 betreffend die Abrechnungszeiträume 2012, Anlage B1 und 2013, Anlage B2 zu der Akte gereicht. Sie errechnet aus diesen beiden, korrigierten Abrechnungen, einen Zahlungsanspruch zu ihren Gunsten in Höhe von 385,86 €. Diesen stellt sie gegenüber dem Zahlungsanspruch der Klägerin – offenbar – zur Aufrechnung.

Das Gericht hat am 05.02.2015 ein Teil-Anerkenntnisurteil erlassen wie Bl. 21 f d.A..

Die Klägerin beantragt, wie erkannt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, soweit sie diese nicht teilweise anerkannt hat.

Sie ist der Auffassung, der nicht anerkannte Teilbetrag sei verjährt. Soweit die Klägerin nach dem 31.07.2014 Zahlungen geleistet habe, seien diese in Kenntnis der Nichtschuld erfolgt.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes nimmt das Gericht ausdrücklich Bezug auf die zu der Akte gelangten Schriftsätze und Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist, soweit die Beklagte diese nicht teilweise anerkannt hat, in vollem Umfang begründet.

Über den anerkannten Betrag von 1.525,29 € hinaus hat die Klägerin gegenüber der Beklagten einen weitergehenden Zahlungsanspruch in Höhe von 5.096,98 €.

Der Anspruch ergibt sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alternative BGB.

Der Zahlungsanspruch der Klägerin ist nicht verjährt.

Die regelmäßige 3-jährige Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 BGB beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Entscheidend sind also die Kenntnis der Klägerin von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche und die Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche. Diese hat sie unstreitig erst im März 2014 anlässlich einer Vermessung der Wohnung erlangt.

Das Gericht folgt der Auffassung des Landgerichts Krefeld mit Urteil vom 07.11.2012, Az: 2 S 23/12, wonach ein Mieter die Kenntnis von Kantenlänge bzw. Raumhöhe nicht schon auf Grund bloßen Ansehens bei Nutzung der Mieträume erlangt.

Es liegt auch keine grob fahrlässige Unkenntnis der Klägerin i.S.d. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor.

Eine solche ist dann gegeben, wenn der Gläubiger die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt und auch ganz naheliegende Überlegungen nicht anstellt oder dasjenige nicht beachtet, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Im laufenden Mietverhältnis besteht keine Obliegenheit des Mieters, die Mieträume ohne konkreten Anlass auszumessen, um die Richtigkeit der Wohnflächenangabe im Mietvertrag zu überprüfen. Anhaltspunkte dafür, die Klägerin habe bereits während der Mietzeit Veranlassung gehabt, die einzelnen Maße des Mietobjekts zu ermitteln, liegen nicht vor. Die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche verteilt sich auf mehrere Räume. Eine Aufteilung der Gesamtfläche auf die einzelnen Räume ist dem Mietvertrag nicht zu entnehmen.

Bei dieser Sachlage liegt weder eine positive Kenntnis noch eine grob fahrlässige Unkenntnis der Klägerin von der tatsächlichen Mietfläche vor Durchführung der Messung im März 2014 vor.

Die Verjährungsfrist begann deshalb erst im Jahr 2014 zu laufen.

Mithin sind die Zahlungsansprüche der Klägerin, welche der Höhe nach unstreitig sind, nicht verjährt.

Die Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung von insgesamt 6.622,27 € verlangen. In Höhe von 1.525,29 € ist bereits ein Teil-Anerkenntnisurteil ergangen. Hinsichtlich des Restbetrages war die Beklagte nach dem Antrag der Klägerin zu verurteilen.

Soweit die Beklagte -offensichtlich- mit einem Gegenanspruch aus Betriebskostenabrechnungen die Aufrechnung erklärt hatte, lagen Gegenansprüche der Beklagten gegenüber der Klägerin aus den zu der Akte gereichten Betriebskostenabrechnungen wie Anlagen B1 und B2 nicht vor.

Die Betriebskostenabrechnungen datieren vom 27.01.2015 und betreffen die Abrechnungszeiträume 2012 und 2013. Die Abrechnungen sind nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist mitgeteilt worden. Die Beklagte konnte sich deshalb gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht auf Nachforderungen aus den Abrechnungen berufen.

Der Zinsanspruch der Klägerin rechtfertigt sich dem Grunde und der Höhe nach aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

Der Gegenstandswert beläuft sich für die Zeit bis zum 05.02.2015 (Erlass Teil-Anerkenntnisurteil) auf 6.622,27 € und ab diesem Zeitpunkt auf 5.096,98 €.

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