Wohnungskaufvertrag – Unwirksamkeit wegen sittenwidriger Kaufpreisüberhöhung

Sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung im Immobilienrecht

Der Wohnungskaufvertrag stellt in der Rechtspraxis einen der zentralen Verträge dar, wenn es um den Erwerb von Immobilien geht. Doch was geschieht, wenn der vereinbarte Kaufpreis sittenwidrig überhöht ist? Dieser Frage hat sich ein Gericht in einem bemerkenswerten Fall gewidmet.

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Die Grundlagen des Falles

Ein Verkäufer und ein Käufer schlossen einen Wohnungskaufvertrag ab. Nach Abschluss des Vertrages stellte der Käufer fest, dass der vereinbarte Kaufpreis im Vergleich zu ähnlichen Objekten in der Umgebung deutlich überhöht war. Er vermutete eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung und begehrte die Rückabwicklung des Vertrages.

Die rechtliche Bewertung

Gemäß §138 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, nichtig. Eine sittenwidrige Übervorteilung liegt vor, wenn eine auffällige Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und dies ausgenutzt wird. Das Gericht musste also prüfen, ob im vorliegenden Fall eine solche sittenwidrige Übervorteilung vorlag.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass der Kaufpreis tatsächlich sittenwidrig überhöht war. Es stützte seine Entscheidung auf Gutachten und Vergleichswerte aus der Region. Dabei wurde deutlich, dass der vereinbarte Kaufpreis weit über dem marktüblichen Preis lag. Das Gericht sah darin eine sittenwidrige Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer. Daher wurde der Wohnungskaufvertrag für unwirksam erklärt und die Rückabwicklung angeordnet.

Relevanz für die Praxis

Dieses Urteil hat weitreichende Folgen für die Praxis. Es zeigt, dass Käufer nicht schutzlos sind, wenn sie einen überhöhten Kaufpreis für eine Immobilie gezahlt haben. Es unterstreicht die Bedeutung von Marktanalysen und Gutachten im Immobilienrecht. Käufer sollten stets genau hinsehen und sich bei Zweifeln an einen Rechtsanwalt wenden. Auch Verkäufer sollten sich der Risiken bewusst sein und darauf achten, realistische Kaufpreise anzusetzen, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Weitere rechtliche Aspekte

Es ist auch wichtig zu beachten, dass nicht nur der Kaufpreis, sondern auch andere Aspekte eines Wohnungskaufvertrages sittenwidrig sein können. Das Grundbuchamt kann beispielsweise die Eintragung eines Hausverkaufs verweigern, wenn es Anzeichen für eine Sittenwidrigkeit gibt. Auch im Nachbarrecht und Maklerrecht können sittenwidrige Vereinbarungen zu rechtlichen Problemen führen.

Schlussgedanken

Das Urteil verdeutlicht die Wichtigkeit einer sorgfältigen Prüfung von Wohnungskaufverträgen. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten sich ihrer Rechte und Pflichten bewusst sein und bei Unsicherheiten rechtlichen Rat einholen. Das Immobilienrecht bietet viele Fallstricke, doch mit der richtigen Vorbereitung und Beratung können diese vermieden werden.

Das vorliegende Urteil

LG Wiesbaden – Az.: 5 O 182/11 – Urteil vom 17.04.2013

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen 120 % des zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Kläger als Erwerber und Darlehensnehmer begehren von der Beklagten als finanzierende Bank die Zahlung von Schadenersatz wegen Aufklärungspflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Eigentumswohnung im Objekt A-Straße in B.

Die Kläger erwarben am 12.04.2007 eine Eigentumswohnung im Objekt A-Straße in B von der C GmbH zu einem Kaufpreis von 112.300,00 €, insoweit wird wegen der näheren Einzelheiten Bezug genommen auf die Anlagen K1 und K2 (Bl. 19 ff. und Bl. 35 ff. d. A.), Urkunde des Notars D, …, vom 21.03.2007, Urkundenrollen-Nr. xxx/2007 sowie Urkunde des Notars E, …, vom 12.04.2007 zur Urkundenrollen-Nr. xxx/2007. Die Beklagte gewährte den Klägern ein Darlehen in Höhe von 123.500,00 €, insoweit wird wegen der näheren Einzelheiten auf den Darlehensvertrag zwischen den Parteien vom 03.04.2007, Anlage K3, Bezug genommen. Die Beklagte firmierte zum Zeitpunkt des Darlehensvertragsschlusses unter der Firmierung … GmbH, nunmehr unter der im Passivrubrum angegebenen Bezeichnung.

Die Kläger tragen vor, sie seien im Frühjahr 2007 unaufgefordert von einem ihnen bis dahin unbekannten Herrn F angerufen worden, der sich als Kapitalanlagevermittler und Repräsentant der Firma G vorgestellt habe. Es sei am 14.03.2007 zu einem Gesprächstermin bei der G in … gekommen. Ihnen sei der Erwerb einer Eigentumswohnung als hochrentable Geldanlage vorgestellt worden mit garantierten hohen Mieteinnahmen und Steuervorteilen. Sie hätten sich daraufhin zum Kauf der Wohnung entschlossen, insbesondere nachdem ihnen zugesagt worden sei, dass die Beklagte als Kreditinstitut für die Finanzierung des Kaufpreises für die Immobilie feststünde. Es bestünde eine enge und organisierte Zusammenarbeit zwischen der Verkäuferin, der G als Vertriebsbeauftragte und der Beklagten als finanzierende Bank. Dies ergebe sich daraus, dass die Vermittler der G als Vertriebsbeauftragte die Beklagte als feststehenden Kreditinstitut für die Finanzierung des Kaufpreises benannt habe. Die Beklagte habe alle Eigentumswohnungen im Objekt finanziert. Die Beklagte sei in die Vertriebsstruktur des Bauträgers eingebunden gewesen. Es hätten insoweit ständige Geschäftsbeziehungen bestanden und eine enge Zusammenarbeit. Die Beklagte habe die Darlehensanfrage und die Selbstauskunft der Kläger vermittelt behalten durch die G, ohne dass es zu einem direkten Kundenkontakt zwischen den Klägern und der Beklagten gekommen sei. Der Wert der Eigentumswohnung betrage weniger als die Hälfte des Kaufpreises. Der Wert betrage 53.000,00 € statt der als Kaufpreis gezahlten 112.300,00 €. Die Beklagte habe den wahren, niedrigeren Wert der Immobilie gekannt. Die Kläger tragen weiterhin vor, dass sie durch die Vermittler F und F der G falsch beraten worden seien. Die Beklagte hätte ihrerseits gegenüber den Klägern ein Wissensvorsprung gehabt und sei demzufolge verpflichtet gewesen, die Kläger über das Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Wert der Immobilie aufzuklären. Die Kläger sind der Rechtsansicht, dass sie lediglich die sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises nachzuweisen hätten, da daraus die Vermutung folge, dass die Beklagte über das Wissen hinsichtlich des Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Wert verfügt habe. Die Beklagte müsse sich dann exkulpieren. Es gelten die Grundsätze des institutionalisierten Zusammenwirkens.

Die Kläger beantragen:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 12.579,68 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen Zug um Zug gegen Auflassung und Eintragung des im Grundbuch des Amtsgerichts B von … auf Blatt xxxx eingetragenen 59,5/1,000stel Miteigentumsanteil an dem Flurstück Nr. 1a, verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung nebst Kellerraum Nr. 5 laut Aufteilungsplan.

2. Es wird festgestellt, dass Ansprüche der Beklagten gegen die Kläger aus dem bei der Beklagten unter Vertragsnummer xxx geführten Darlehensvertrag nicht bestehen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Hierzu trägt sie vor, dass die Kläger bereits im Jahr 2007 Kenntnis von den ihres Erachtens Schadensersatz auslösenden Aufklärungspflichtverletzung durch die Beklagte erlangt hätten, demnach sei die Verjährung im Jahr 2010 eingetreten.

Die Beklagte trägt vor, sie habe keine Aufklärungspflicht verletzt, da sie keine Kenntnis von einer etwaigen Prognoseberechnung der als Vermittler auftretenden Herren F und H gehabt habe. Aus dem Kaufvertrag ergebe sich, dass die Wohnung unvermietet sei und dass keine Mietgarantie bestünde. Der Mietpool sei erst am 24.04.2008 gegründet worden und die Kläger seien diesem im Juni 2008 beigetreten, also nach Kaufvertragsschluss und Darlehensvertragsschluss. Die Beklagte habe den Beitritt zum Mietpool von den Klägern nicht gefordert. Die Beklagte habe mit den genannten Personen und Unternehmen nicht zusammen gearbeitet. Die Darlehensanfrage der Kläger sei über einen Herrn I, insoweit wird wegen der näheren Einzelheiten auf Bl. 210 d. A., Anlage B1, Bezug genommen, bei der Beklagten eingegangen. Das Darlehensangebot der Beklagten sei den Klägern direkt durch Postversand übersandt worden am 03.04.2008. Die Annahme der Kläger hinsichtlich des Darlehensvertrages sei am 11.04.2007 erfolgt. Bereits 2 Wochen vorher hätten die Kläger ihr notarielles Kaufvertragsangebot abgegeben. Demnach sei das Darlehensangebot der Beklagten nicht kausal für die Kaufvertragsangebotsabgabe geworden. Es habe keine generelle Finanzierungszusage durch die Beklagte gegeben und es sei auch keine Vereinbarung zwischen dem Verkäufer und/oder dem Vermittler und der Beklagten geschlossen worden, wonach die Beklagte das Objekt finanzieren werde.

Der Kaufpreis sei nicht sittenwidrig überhöht. Sie habe auch keine Kenntnis von einer bestrittenen sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung gehabt. Soweit die Kläger ein Parteigutachten von dem Sachverständigenbüro …, insoweit wird wegen der näheren Einzelheiten auf Anlage K6, Bl. 117 ff. d. A., Bezug genommen, vorlegen, um ihren Vortrag im Hinblick auf die sittenwidrige Überteuerung des Objektes zu begründen, wird dieses inhaltlich bestritten. Der Werklohnanteil für die Sanierung bilde ausweislich des geschlossenen Kaufvertrages den größten Teil des Kaufpreises, d. h. hierbei handelte es sich nicht um den Wert der streitgegenständlichen Wohnung, sondern insoweit um den zu zahlenden Werklohn für die Sanierung. Im Übrigen habe der Beklagten vor Abgabe ihres Darlehensangebotes gegenüber den Klägern die sogenannte HVB-Expertise vorgelegen, wonach der Quadratmeterpreis für die Eigentumswohnung 1.889,39 € betrage.

Das Gericht hat die Kläger informatorisch angehört, insoweit wird wegen der näheren Einzelheiten auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 28.11.2011 (Bl. 305 ff. d. A.) Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 25.01.2012, insoweit wird wegen der näheren Einzelheiten auf Bl. 346 ff. d. A. Bezug genommen.

Das Gutachten des Sachverständigen J vom 10.06.2012 (Bl. 374 ff. d. A.) lag vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Das Gericht hat den Sachverständigen sein Gutachten mündlich erläutern lassen, insoweit wird wegen der näheren Einzelheiten der mündlichen Erläuterung des Gutachtens auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vor dem Landgericht Wiesbaden vom 16.01.2013 (Bl. 425 ff. d. A.) Bezug genommen.

Das Gericht hat im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 16.01.2013 den Parteien den Hinweis erteilt, dass für den Fall, dass eine sittenwidrige Überteuerung nicht anzunehmen wäre, der Beweisbeschluss vom 25.01.2012 nicht weiter auszuführen ist, insoweit wird wegen der näheren Einzelheiten auf Bl. 430 f. d. A. Bezug genommen.

Der Klägervertreter hat mit Schriftsatz vom 14.02.2013, insoweit wird wegen der näheren Einzelheiten auf Bl. 438 ff. d. A. Bezug genommen, die Einholung eines Obergutachtens beantragt. Hierzu trägt er vor, der Sachverständige J verfüge nicht über die notwendige Sachkunde. Die vom Sachverständigen zugrunde gelegte Verkehrswertberechnung einer Immobilie über die Ermittlung des Vergleichswertes statt unter Zugrundelegung des Ertragswertverfahrens sei vom Sachverständigen fehlerhaft wiedergegeben worden. Aus einer Fülle von Fällen sei ihm bekannt, dass andere Sachverständige für Immobilienbewertung im Rahmen verschiedener Rechtsstreitigkeiten die Ertragswertmethode nicht nur angewandt hielten, sondern als Wertermittlungsmethode für vorzugswürdig erklärt hätten. Das rigorose Ablehnen der Ertragswertmethode für eine Verkehrswertberechnung einer Immobilie durch den Sachverständigen J zeige, dass er nicht ausreichend sachkundig sei. Darüber hinaus habe er es fehlerhaft Unterlassen, die zu bewertende Immobilie im Rahmen eines Ortstermins in Augenschein zu nehmen und zu besichtigen. Dies sei grob fehlerhaft. Selbstverständlich seien die zu bewertenden Immobilien im Rahmen eines Ortstermins zu besichtigen und in Augenschein zu nehmen, wie dies auch von anderen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertungen durchgeführt werde.

Wegen der näheren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die zu den Gerichtsakten gereicht wurden, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Kläger als Darlehensnehmer haben gegen die Beklagte als Darlehensgeberin keinen Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz wegen Aufklärungspflichtverletzung im Rahmen des Abschlusses des Darlehensvertrages gemäß § 280 BGB.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank wie hier die Beklagte bei steuersparenden Bauherrn-, Bauträger- und Erwerbermodell zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendige Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäftes können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalles ergeben. Dies kann dann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projektes über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (ständige Rechtsprechung vgl. BGH WM 2010, 2069 m.w.N., BGH NJW 2007, 361 ).

Ein solcher aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung auf Seiten der kreditgebenden Bank kann sich daraus ergeben, dass die von dem Anleger erworbene Wohnung sittenwidrig überteuert war und die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste (ständige Rechtsprechung BGH WM 1370; BGH WM 2008, 1394 ; BGH WM 2010, 1448 ). Für die Annahme eines Wissensvorsprungs im Prozess ist zunächst substantiierter Vortrag des Anlegers zum (Minder-)Wert der Wohnung im Zeitpunkt des Kaufvertragschlusses mit konkreten, den Beweis zugänglichen Angaben zu den wertbildenden Faktoren erforderlich (BGH NJW 2007, 357 ; BGH WM 2003, 61 ). Der Kaufpreis muss, um als sittenwidrig überteuert angesehen werden zu können, nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs knapp doppelt so hoch sein wie der Wert der Wohnung (BGH WM 2003, 1370 ; BGH WM 2008, 1394 ; BGH WM 2010, 1448 ). Eine kreditgebende Bank ist jedoch auch unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprunges nur verpflichtet den Kreditnehmer über solche Umstände aufzuklären, von denen sie positiv Kenntnis hat, denn seitens der Bank besteht keine Nachforschungspflicht hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens. Kreditinstitute prüfen den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (BGH WM 1992, 977; BGH WM 2008, 1394 ; BGH WM 2010, 1448 ). Dementsprechend kann sich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgen oder unterlassenen Beleihungswertermittlung grundsätzlich keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (BGH WM 2008, 1394 ; BGH WM 2010, 1448 ). Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines zu finanzierenden Objektes führt für sich genommen -selbst wenn eine institutionalisierte Zusammenarbeit zwischen finanzierender Bank und der Verkäuferin oder dem Vertreiber des Objektes festzustellen wäre- nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die finanzierende Bank habe von der Überteuerung Kenntnis gehabt (BGH WM 2008, 1394, BGH WM 2010, 1448 ). Die Kenntnis der Bank bzw. die konkreten Umstände des Einzelfalles, nach denen sich einem zuständigen Bankmitarbeiter die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises zumindest aufdringen musste oder vor denen er die Augen nicht verschließen durfte, sind vielmehr vom Bankkunden darzulegen und zu beweisen (BGH WM 2010, 1448 ; WM 2008 Seite 1121).

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht es nicht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass eine sittenwidrige Überteuerung der Immobilie objektiv vorgelegen hat. Nach den Ausführungen des Sachverständigen J, sowohl in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten vom 07.06.2012 sowie im Rahmen der mündlichen Erläuterung des Gutachtens im Termin vom 16.01.2013 ist der gezahlte Kaufpreis für die Immobilie nicht um knapp doppelt so hoch wie der objektive Wert der Immobilie. Der Sachverständige J hat ausgeführt, dass der Verkehrswert seit Jahrzehnten im Baugesetzbuch definiert wird, und zwar als Marktwert, als Maßstab für Marktüblichkeit. Der Sachverständige hat dann ausgeführt, dass es einen Unterschied für die Bestimmung des Verkehrswertes und des Marktwertes darstellt, ob es sich um einen Erstverkauf oder um einen Wiederverkauf handelt. Unter Darlegung der Vorzüge des Vergleichswertes zur Bestimmung des Wertes der Immobilie in Abgrenzung zum Sachwert und zum Ertragswert hat er dargelegt, dass es zum Bewertungsstichtag 12.04.2007 für die streitgegenständliche Wohnung ein Verkehrswert von 115.986,95 € festzustellen ist. Der Sachverständige hat dargestellt, dass im Marktbericht 2007 in dem Immobilienmarktort Leipzig für den Immobilientyp Eigentumswohnung im sanierten Altbau, und zwar als Erstverkauf ein Quadratmeterpreis in Höhe von 1.951,00 € pro Wohnflächenquadratmeter festzustellen ist. Aus der Messwerttabelle aus dem Marktbericht für das Marktjahr 2007 für den Marktort B für den Bezirk … und den Ortsteil Nr. .. „…“ kann anhand einer ausreichend großen und tatsächlich realisierten Kauffallanzahl von 34 Verkaufserlösen zum Mittelwert von 1.951,00 € pro Grundflächenquadratmeter ermittelt werden. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass das Minimum 1.449,00 € pro Wohnflächenquadratmeter und das Maximum von 2.276,00 € pro Grundflächenquadratmeter festzustellen ist und dass diese Spanne nicht durch unterschiedliche Ausstattung und nicht durch verschiedene Standorte innerhalb von … zustande kommt. Die Spanne ist, so hat der Sachverständige ausgeführt, das Ergebnis der freien und unberechenbaren Käufer- und Verkäuferentscheidung in der Marktwirtschaft. Deshalb gebe der Mittelwert ziemlich genau die Marktüblichkeit wieder. Nach Ansicht des Sachverständigen gibt es keine Alternative zu diesem Mittelwert. Der Sachverständige hat weiterhin ausgeführt, um den Unterschied zwischen Erstkauf und Wiederverkauf zu dokumentieren, dass der Fall des Wiederverkaufs dann vorliegt, wenn der Käufer, wie die Kläger, ihrerseits die Eigentumswohnung verkaufen würden. Dann müssten Messwerte, Marktsegementtabellen mit dem § 12 WertV 88 -Vergleichsfaktoren für Wiederverkauf herangezogen werden und es würde sich daraus ergeben, dass der Wiederverkauf geringere Erlöse nach sich ziehen könne.

Der Sachverständige hält seine Methode angesichts der ausreichenden Anzahl der tatsächlich realisierten Käufe zum Verkaufserlös Mittelwert von hier 1.951,00 € pro Wohnflächenquadratmeter für aussagekräftig, insbesondere im Hinblick darauf, dass diese Werte sich auf den Ortsteil, hier …, beziehen, aber auch im Vergleich zum gesamten Stadtbereich B und für einen Zeitraum von 1994 bis 2012 sich in der Größenordnung von 1.800,00 € pro Quadratmeter bis 2.200,00 € pro Quadratmeter im Erstverkauf für Eigentumswohnung im sanierten Altbau bewegen. Die Stabilität der Erstverkäufe zeigt sich nach Darstellung des Sachverständigen auch im Marktjahr 2008, wonach 45 Verkaufserlöse zum Mittelwert von 2.071,00 € pro Quadratmeter und im Jahr 2006 in B mit 31 Erstverkäufen zum Mittelwert von 1.921,00 € pro Quadratmeter festgestellt werden konnten. Nachdem der Sachverständige den von ihm für das Jahr 2007 ermittelte Verkehrswert sowohl im Vergleich mit dem vorangegangenen wie mit dem nachfolgenden Jahr abgesichert hat und der gefundene Wert auch der Spanne entspricht, die für die gesamte Stadt B zu ermitteln war, hat der Sachverständige sein Ergebnis, dass der Verkehrswert im Erstverkaufsfall, wie hier, mit 115.986,95 € anzugeben ist in der mündlichen Einlassung nochmals abgeleitet und erklärt. Er hat weiter ausgeführt, dass eine Aufschlüsselung der Kaufpreiszusammensetzung für Grund und Boden, der Altbausubstanz und für die Sanierung nicht den Vorgaben des § 194 BauGB entspricht und allein maßgeblich für die Bestimmung des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahrens ist, das auf die Anwendung von § 12-WertV 88- Vergleichsfaktoren abstellt. Die Seriosität dieser Erhebungen, die im Marktbericht für B dargelegt sind ergeben sich daraus, so hat der Sachverständige ausgeführt, dass sie durch den zuständigen öffentlich rechtlichen Gutachterausschuss gesammelt und bewertet werden. Insbesondere hat der Sachverständige ausgeführt, dass es für das Jahr 2007 keine Gründe gegeben habe, die gegen den ermittelten Mittelwert sprächen. Die Spanne in der Tabelle 33 für das Jahr 2007, die von 1.449,00 € bis 2.276,00 € jeweils pro Quadratmeter reicht, komme nicht durch unterschiedliche Wohnungsausstattungen zustande. Der Sachverständige hat im Rahmen seiner mündlichen Erläuterung des Gutachtens am 16.01.2013 dargelegt, dass mit dem Ertragswertverfahren kein Verkehrswert ermittelt werden kann, da es sich insoweit um ein beliebiges Verfahren handele. Es werde beliebig der prognostizierte spekulative Mietzins pro Monat im Rahmen eines Ertragswertverfahrens zugrunde gelegt um dadurch zu ermitteln, wie sich die Kapitalanlage über einen fiktiven Zeitraum verzinst. Der Sachverständige hat dargelegt, dass sich die seinem Gutachten zugrunde gelegten Mittelwerte aus dem öffentlichen und verbindlichen Markbericht ergeben. Dieser Marktbericht sei die Veröffentlichung der Marktüblichkeit und dieser Bericht orientiere sich an § 194 BauGB. In der dem Gutachten zugrunde gelegten Tabelle für das Jahr 2007 sei der gesamte Stadtmittelwert dargestellt und in diesen Marktbericht seien nur die Kaufpreise der tauglichen Erstverkäufe in die statistische Betrachtung eingeflossen zur Bildung des Mittelwertes, d. h. die Ausreißer nach oben und nach unten wären unberücksichtigt gelassen worden. Insoweit verweist der Sachverständige auf § 6 der Wertverordnung 88. Der Sachverständige hat auch dargelegt, dass es sich nach der Definition im vorliegenden Fall um einen Erstverkauf handelt, nämlich um ein typisches Bauträgergeschäft und dass der Kaufpreis aufgeteilt worden sei in einen Anteil nach Grund und Boden, Sanierung und Altbausubstanz, dies seien Kriterien für einen Erstverkauf. Der Sachverständige hat weiterhin ausgeführt, dass es in B keine marktbeherrschenden Bauträgerverkäufer gibt. Dies könne er sagen aus seiner Tätigkeit und den Kaufverträgen, die ihm im Rahmen seiner Gutachtenausschusstätigkeit bekannt geworden seien. Er ist stellvertretender Vorsitzender im Gutachterausschuss. Ihm sind die Methoden zu Ermittlungen der Marktüblichkeit und wie mit der Statistik umgegangen wird, aus eigener Kenntnis bekannt, so dass er als ausgewiesener Fachmann für die Frage der Marktberichterstellung, ihrer Kriterien sowie der repräsentativen Anzahl der zugrunde gelegten Verträge aus unmittelbar eigener Kenntnis berichten konnte. Der Sachverständige ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Von Beruf ist er Bauingenieur, somit nach seiner Ausbildung und seiner Bestellung ausgewiesener Fachmann. Vor dem Hintergrund, dass er stellvertretender Vorsitzender im Gutachterausschuss ist, steht seine Marktkenntnis vom Erstverkaufsmarkt in B für das Gericht fest. Dass er die Vergleichswertmethode favorisiert und die Ertragswertmethode ablehnt zur Bestimmung des Verkehrswertes ist nicht zu beanstanden, da auch der Bundesgerichtshof die Verkehrswertbestimmung durch die Vergleichswertmethode favorisiert. Letztlich kann jedoch die Frage offen bleiben, ob die Vergleichswertmethode oder die Ertragswertmethode zur Bestimmung der Sittenwidrigkeit eines Immobilienkaufes heranzuziehen ist, und damit auch die Frage, ob hier ein Obergutachten einzuholen ist, wie von der Klägerseite beantragt, da bereits das Oberlandesgericht München (Urteil vom 19.04.2010, Aktenzeichen 19 U 5010/06) ausgeführt hat, dass selbst dann, wenn von einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises unter Zugrundelegung des vorgelegten Privatgutachtens der Kläger auszugehen wäre und eine Vermutung für die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit begründet sein könnte, es daneben aber auch die außerhalb des eigentlichen synallagma stehende Beklagte Kenntnis von einer etwaigen sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises gehabt haben müsste. Eine Vermutung für eine derartige Kenntnis der Bank ließe sich zwar möglicherweise durch das Instrumentarium eines institutionalisierten Zusammenwirkens mit der Verkäuferin oder Vermittlerin ableiten, ohne dass diese Frage hier zu entscheiden ist, da diese Vermutung ihrerseits wieder erschüttert werden kann. Das ergibt sich hier bereits aus dem gerichtlichen Sachverständigengutachten, in dem keine Kaufpreisüberhöhung im sittenwidrigen Bereich festgestellt wurde. Wenn verschiedene Berechnungsmethoden zu Unterschieden führen, wie hier im Rahmen des vorgelegten Parteigutachtens unter Zugrundelegung der Ertragswertmethode und des gerichtlichen Sachverständigengutachtens unter Zugrundelegung der Vergleichswertmethode, die für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit des Geschäftes von Belang sind, kann daran nicht vorbeigegangen werden. Die Tatsachenbasis, aus der der Bundesgerichtshof einen Erfahrungssatz mit dem Schluss auf die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten herleitet, außergewöhnliche Gegenleistungen würden nicht ohne Not oder andere den Benachteiligten hindernde Umstände zugestanden, fehlt hier. Klüger oder rücksichtsvoller als andere Marktteilnehmer braucht der Verkäufer oder auch hier die Beklagte als finanzierende Bank nicht zu sein (vgl. BGH NJW 2004, Seite 2671 für den Fall der Vergleichswertmethode anstatt Ertragswertmethode). Klüger als der gerichtliche Sachverständige musste aber auch die Beklagte nicht sein. Der Beklagten musste sich einen – hier offene – sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises jedenfalls dann nicht aufdrängen, wenn sie bei Abschluss des Darlehensvertrages im Jahr 2007 unter Zugrundelegung der Vergleichswertmethode davon ausgehen durfte, dass der von ihr zugrunde gelegte Quadratmeterpreis von 1.889,39 € am Markt zu erzielen ist. Dass ein solcher Quadratmeterpreis in B 2007 im Stadtteil … für einen sogenannten Erstverkauf zu erzielen war, hat der Sachverständige im Einzelnen dargelegt und dass es sich insoweit bei diesem Quadratmeterpreis nicht um einen Einzelfall gehandelt hat, hat er dadurch belegt, dass für den Stadtteil selbst 34 Kaufverträge vorgelegen haben, die eine entsprechende Bandbreite von Minimum 1.449,00 €/m² und einen Maximum von 2.296,00 €/m² und damit einen Mittelwert von 1.951,00 €/m² belegen. Somit musste sich der Beklagten eine sittliche Überhöhung des Kaufpreises jedenfalls nicht aufdrängen und lässt nicht den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten zu.

Fehlt es demnach an der objektiven Sittenwidrigkeit des Kaufpreises bzw. an der Kenntnis der Beklagten von einer –objektiv nicht gegebenen- Sittenwidrigkeit des Kaufpreises, so kommt eine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten nicht in Betracht.

Demzufolge können die Kläger keinen Schadensersatz von der Beklagten verlangen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, wonach die Kläger als unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.