Zusatzkaution bei Hundehaltung im Wohnungsmietvertrag: Das Wichtigste im Überblick
Das Gericht wies die Klage der Mieter, die eine Rückzahlung einer zweckgebundenen Kaution für die Haltung eines Hundes forderten, ab. Die Vereinbarung einer solchen Sonderkaution war rechtmäßig, um mögliche Beschädigungen des hochwertigen Parkettfußbodens abzudecken. Die Entscheidung unterstreicht, dass Vermieter zusätzliche Sicherheiten für besondere Risiken verlangen dürfen, die über die übliche Mietsicherheit hinausgehen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Abweisung der Klage durch das Gericht.
- Anerkennung der zweckgebundenen Kaution als rechtmäßig zur Deckung potenzieller Schäden durch Hundehaltung.
- Bestätigung, dass die Vereinbarung der Sonderkaution nicht gegen § 551 BGB verstößt.
- Kein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ohne Nachweis der Unrechtmäßigkeit.
- Hervorhebung, dass die Zustimmung zur Hundehaltung ein besonderes Schadensrisiko für die Wohnung darstellt.
- Kläger tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- Die Entscheidung betont die Eigenverantwortung von Mietern bei der Zustimmung zu zusätzlichen Sicherheitsleistungen.
Übersicht
Hundehaltung in Mietwohnungen: Zusatzkaution und rechtliche Rahmenbedingungen
Die Hundehaltung in Mietwohnungen ist ein häufig diskutiertes Thema, insbesondere wenn es um die Frage einer zusätzlichen Kaution geht. Grundsätzlich ist die Hundehaltung in Deutschland erlaubt, solange keine ausdrückliche Verbotsklausel im Mietvertrag vereinbart wurde. Einige Vermieter verlangen jedoch eine Zusatzkaution, um mögliche Schäden durch den Hund abzudecken. Laut Gesetz darf die Gesamtkaution jedoch nicht das 3-Fache der monatlichen Miete überschreiten.
In einem aktuellen Urteil hat das Gericht entschieden, dass eine Vereinbarung einer zweckgebundenen Kaution zur Deckung potenzieller Schäden durch Hundehaltung rechtmäßig ist, wenn sie nicht gegen § 551 BGB verstößt. Dies unterstreicht, dass Vermieter zusätzliche Sicherheiten für besondere Risiken verlangen dürfen, die über die übliche Mietsicherheit hinausgehen. Mieter sollten jedoch darauf achten, dass die Gesamtkaution nicht überschritten wird und die Nebenkostenabrechnung genau prüfen, um sicherzustellen, dass keine ungerechtfertigten Kosten für die Hundehaltung berechnet werden.
Um mögliche Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter zu vermeiden, ist es ratsam, eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag aufzunehmen, die die Hundehaltung und mögliche zusätzliche Kautionen regelt. Bei Fragen zur Hundehaltung in Mietwohnungen und den damit verbundenen Rechten und Pflichten können sich Mieter auch an den Tierschutzverein oder den Mieterverein wenden.
Im Herzen Berlins, genauer im Bezirk Köpenick, fand eine rechtliche Auseinandersetzung zwischen Mietern und ihrer Vermieterin statt, die weitreichende Fragen zum Thema Zusatzkaution bei Hundehaltung im Wohnungsmietvertrag aufwarf. Die Kläger, seit 2012 Mieter der betreffenden Wohnung, sahen sich mit der Forderung ihrer Vermieterin konfrontiert, eine zusätzliche Kaution für die Haltung ihres Podenco-Mischlings zu hinterlegen. Diese Forderung, die im August 2018 mit der widerruflichen Genehmigung zur Hundehaltung einherging, zielte darauf ab, mögliche Beschädigungen des hochwertigen Parkettfußbodens abzusichern.
Ein Streitfall um eine Sonderkaution
Die Kernfrage dieses Falls drehte sich um die Rechtmäßigkeit einer solchen Zusatzkaution, die über die reguläre Mietsicherheit hinausgeht. Die Kläger hatten bereits eine Mietsicherheit in Höhe der dreifachen Nettokaltmiete gestellt und betrachteten die zusätzliche Forderung von 2.030 Euro als ungerechtfertigt. Sie argumentierten, dass diese Praxis im Widerspruch zu den gesetzlichen Bestimmungen des § 551 Abs. 1 BGB stehe, welche die Höhe von Mietsicherheiten limitiert, und des § 551 Abs. 4 BGB, der abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters untersagt.
Die rechtliche Bewertung der Hundehaltung
Das Amtsgericht Köpenick musste in seinem Urteil vom 13. September 2022 eine Vielzahl von rechtlichen Aspekten berücksichtigen. Dabei ging es insbesondere um die Frage, ob die Vereinbarung einer zweckgebundenen Kaution für die Haltung eines Hundes und die damit verbundenen potenziellen Schäden am Parkettfußboden eine zulässige Abweichung von den gesetzlichen Vorgaben darstellt. Die Beklagte verteidigte ihre Forderung mit dem Argument, dass bei hochwertigen Parkettböden üblicherweise keine Genehmigung zur Hundehaltung erteilt werde, da Hunde mit ihren Krallen das Parkett beschädigen könnten.
Juristische Einordnung und Urteilsbegründung
In seiner Entscheidung stellte das Gericht klar, dass die Leistung der Sonderkaution auf einer rechtlichen Grundlage beruht, nämlich auf der spezifischen Vereinbarung zwischen den Parteien. Diese Vereinbarung sei nicht durch die Regelungen des § 551 BGB unwirksam, da sie ein besonderes Schadensrisiko abdeckt, welches über die allgemeinen Risiken eines Mietverhältnisses hinausgeht. Das Gericht betonte, dass die Zustimmung zur Hundehaltung und die damit verbundene Sonderkaution den Mietern weitergehende Rechte einräumte, die ein spezifisches Risiko für die Mietsache darstellen.
Schlüsselargumente und rechtliche Erwägungen
Die Entscheidung des Amtsgerichts Köpenick beruhte maßgeblich auf der Abwägung zwischen den Interessen der Vermieterin, das Eigentum zu schützen, und den Rechten der Mieter. Dabei spielte auch die individuelle Betrachtung des Einzelfalls eine wesentliche Rolle, wie der Bundesgerichtshof in vergleichbaren Fällen hervorgehoben hat. Das Gericht verwies auf die Notwendigkeit einer Störungsprognose und die Berücksichtigung vielfältiger Umstände, die gegen eine generelle Zustimmungspflicht des Vermieters zur Hundehaltung sprechen.
✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
Was versteht man unter einer Zusatzkaution im Mietrecht?
Unter einer Zusatzkaution im Mietrecht versteht man eine zusätzliche Sicherheitsleistung, die der Vermieter von einem Mieter verlangen kann, um sich gegen bestimmte Risiken abzusichern, die über die normale Abnutzung der Mietsache hinausgehen. Ein Beispiel hierfür ist die Erlaubnis zur Hundehaltung in einer Wohnung mit Parkettboden. In einem solchen Fall kann der Vermieter eine Zusatzkaution fordern, um potenzielle Schäden durch die Krallen des Hundes abzudecken.
Das Amtsgericht Berlin-Köpenick hat in einem Urteil (Az. 7 C 36/22) entschieden, dass eine solche Zusatzkaution zulässig ist und nicht gegen die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit gemäß § 551 Abs. 1 BGB verstößt. Die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit auf maximal drei Nettomonatsmieten bezieht sich auf die allgemeine Kaution, die zu Beginn eines Mietverhältnisses verlangt werden kann. Die Zusatzkaution hingegen dient der Absicherung spezieller Risiken, die mit der Gewährung zusätzlicher Rechte an den Mieter verbunden sind, wie im Fall der Hundehaltung und der damit verbundenen erhöhten Beschädigungsgefahr für das Parkett.
Zusatzkautionen können auch in anderen Fällen relevant werden, beispielsweise wenn der Mieter Umbaumaßnahmen in der Wohnung durchführt und der Vermieter sich für den Fall absichern möchte, dass nach dem Auszug des Mieters Schäden festgestellt werden, die durch die Umbauten verursacht wurden.
Die Höhe und die Zulässigkeit einer solchen Zusatzkaution sind jedoch Verhandlungssache und sollten im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden. Es ist ratsam, dass Mieter und Vermieter sich über die Bedingungen einer solchen Kaution einigen und diese Vereinbarung schriftlich im Mietvertrag festhalten, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.
Wie ist die rechtliche Handhabe bei Hundehaltung in Mietwohnungen in Deutschland geregelt?
Die rechtliche Handhabe bei Hundehaltung in Mietwohnungen in Deutschland ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Bestimmungen im Mietvertrag und der individuellen Umstände. Generell gilt, dass ein generelles Verbot der Hundehaltung in Mietverträgen durch den Bundesgerichtshof (BGH) als unwirksam angesehen wird, sofern es nicht auf einer individuellen Interessenabwägung basiert.
Mietvertragliche Regelungen
Ob die Hundehaltung in einer Mietwohnung erlaubt ist, richtet sich primär nach dem Mietvertrag. Ein generelles Verbot der Hundehaltung kann unwirksam sein, wenn es die Interessen des Mieters unangemessen benachteiligt. Der BGH hat entschieden, dass eine Klausel, die die Haltung von Hunden und Katzen generell untersagt, unwirksam ist, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Interessenabwägun
Fehlt eine spezifische Regelung im Mietvertrag, kommt es auf eine Abwägung der Interessen aller Beteiligten an. Der BGH betont, dass die Entscheidung über die Zulässigkeit der Hundehaltung im Einzelfall auf der Grundlage einer umfassenden Interessenabwägung zu treffen ist. Dabei spielen Faktoren wie die Größe des Hundes, die Wohnsituation und die potenzielle Belästigung oder Gefährdung anderer Mieter eine Rolle.
Ausnahmen und besondere Umstände
In bestimmten Fällen kann die Hundehaltung trotz eines Verbots im Mietvertrag zulässig sein, beispielsweise wenn der Hund aus therapeutischen Gründen gehalten wird oder wenn der Mieter auf den Hund zur Drogenentwöhnung angewiesen ist.
Konsequenzen bei Verstößen
Verstößt ein Mieter gegen eine wirksame Vereinbarung zur Hundehaltung oder führt die Hundehaltung zu erheblichen Beeinträchtigungen, kann dies rechtliche Konsequenzen haben, einschließlich einer möglichen Kündigung des Mietverhältnisses.
Schadenshaftung
Mieter sind grundsätzlich für Schäden verantwortlich, die ihr Hund in der Mietwohnung verursacht. Dies kann beispielsweise Kratzer im Parkettboden umfassen. Allerdings gibt es Urteile, die feststellen, dass normale Abnutzung durch die artgerechte Haltung des Hundes nicht zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters führt.
Die Hundehaltung in Mietwohnungen in Deutschland ist ein komplexes Thema, das eine sorgfältige Prüfung des Mietvertrags, eine Abwägung der Interessen aller Beteiligten und die Berücksichtigung der spezifischen Umstände erfordert. Mieter und Vermieter sollten versuchen, im Vorfeld klare Vereinbarungen zu treffen und im Konfliktfall eine einvernehmliche Lösung zu finden.
Welche Rolle spielt die Störungsprognose im Zusammenhang mit der Zustimmung zur Tierhaltung?
Die Störungsprognose spielt eine wesentliche Rolle im Zusammenhang mit der Zustimmung zur Tierhaltung in Mietwohnungen. Sie bezieht sich auf die Einschätzung, ob von der Tierhaltung zukünftige Störungen oder Beeinträchtigungen für den Vermieter oder andere Mieter ausgehen könnten. Diese Prognose ist entscheidend, wenn es um die Erteilung oder Verweigerung der Zustimmung zur Tierhaltung durch den Vermieter geht.
Eine Klausel im Mietvertrag, die die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, muss auf sachlichen Kriterien beruhen. Das bedeutet, dass der Vermieter nicht pauschal jegliche Hundehaltung als grundsätzlich „nicht erwünscht“ ablehnen darf. Vielmehr muss er eine individuelle Prüfung vornehmen und dabei konkrete Anhaltspunkte berücksichtigen, die gegen eine Tierhaltung sprechen könnten.
Das Landgericht Berlin folgt in seiner Rechtsprechung dem Bundesgerichtshof (BGH), der festgestellt hat, dass Tierhaltungsklauseln in Mietverträgen, die eine Zustimmung des Vermieters vorsehen, immer dann unwirksam sind, wenn die Entscheidung des Vermieters an keine überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen gebunden ist. Eine unwirksame Klausel führt dazu, dass die Frage, ob die Haltung von Haustieren zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, von einer umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters abhängt.
In der Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter bei einer Anfrage zur Tierhaltung eine Prognose darüber anstellen muss, ob durch die Tierhaltung Störungen zu erwarten sind. Dabei kann er beispielsweise die Größe des Tieres, die Art der Unterbringung, die bisherige Haltung des Mieters und die Beschaffenheit des Wohnraums in Betracht ziehen. Nur wenn konkrete Anhaltspunkte für eine zu erwartende Störung vorliegen, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern.
Das vorliegende Urteil
AG Köpenick – Az.: 7 C 36/22 – Urteil vom 13.09.2022
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand:
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum.
Die Kläger sind seit 2012 Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in …. Die Kläger stellten eine Mietsicherheit in Höhe der dreifachen Nettokaltmiete. Im August 2018 vereinbarten die Parteien anlässlich der widerruflichen Genehmigung für die Haltung eines Podenco-Mischlings die Leistung einer zweckgebundenen Kaution in Höhe von 2.030 Euro (81,27 m² × 25/m²) wegen der möglichen Beschädigung des Parkettfußbodens; die Kläger leisteten die Sicherheit. Die Kläger waren Erstbezieher der mit einem sehr hochwertigen Parkett ausgestatteten Wohnung, verlangen die Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen sowie außergerichtlichen Anwaltskosten und sind der Auffassung, die Leistung der weiteren Sicherheit sei mit Blick auf die in § 551 Abs. 1 BGB bestimmte Begrenzung von Mietsicherheiten und des in § 551 Abs. 4 BGB bestimmten Abweichungsverbots zum Nachteil des Mieters ohne Rechtsgrund erfolgt.
Die Kläger beantragen,
1. die Beklagte den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 2.030,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.012022 zu zahlen,
2. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger die ihnen außergerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 446,49 Euro zu erstatten.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, die Vereinbarung einer zweckgebundenen Kaution sei zulässig gewesen. Bei einer derartigen Wohnung mit einem neuen, hochwertigen Parkettboden werde typischerweise keine Genehmigung zur Hundehaltung erteilt, weil der Hund durch seine Krallen das Parkett beschädigt.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.
I.
Den Klägern steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch gegen den Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Fall BGB nicht zu.
Die Leistung der Sonderkaution in Höhe der Klageforderung ist mit Rechtsgrund erfolgt, nämlich der Vereinbarung vom August 2018 hierüber. Diese ist nicht gemäß den §§ 551 Abs. 4, 139 BGB unwirksam.
Insoweit ist maßgeblich, dass die Beklagte den Klägern mit der Gestattung der Hundehaltung weitergehende Rechte an der Mietsache als durch den ursprünglichen Mietvertrag eingeräumt hat, die hinsichtlich der Mietsache ein besonderes Schadensrisiko beinhalten (vgl. Flatow in Schmitt-Futterer, 15. Aufl. 2021, § 551 BGB Rn. 38). Es besteht nicht grundsätzlich ein Zustimmungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter hinsichtlich der Hundehaltung. Für die Frage des Zustimmungsanspruchs ist eine Störungsprognose gemäß § 242 BGB entscheidungserheblich. Der Bundesgerichtshof hat in dem Urteil vom 20. März 2012 zum Geschäftszeichen VIII ZR 168/12 zutreffend und nachvollziehbar erläutert:
»Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (Senatsurteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06, a.a.O. Rn. 19).« (Rdnr. 19).
Aus der Vielgestaltigkeit und Individualität der Abwägungskriterien folgt, dass eine Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung der Zustimmung zur Hundehaltung nicht ohne weiteres angenommen werden kann, eine solche Verpflichtung behaupten auch die Kläger nicht. Im Übrigen ist es allgemein bekannt, dass Hunde (anders als Katzen) ihre Krallen nicht einziehen können, so dass grundsätzlich eine erhöhte Beschädigungsgefahr für ein hochwertiges und noch leidlich neues Holzparkett anzunehmen ist. Die Kläger haben keine konkreten Umstände vorgetragen, aus denen das Fehlen dieser besonderen Schadensneigung folgte. Unerheblich ist insoweit, ob die Gefahr einer Beschädigung des Parketts durch den bestimmungsgemäßen, menschlichen Gebrauch nicht höher ist, denn dieses Risiko ist mit der Miete abgegolten. Maßgeblich ist, dass die Beklagte nicht verpflichtet war, den Parkettboden einem weiteren Risiko auszusetzen. Hieraus folgt, dass die Vereinbarung einer Verpflichtung der Kläger zu Leistung einer weiteren Sicherheit erst deren Hundehaltung in der Wohnung ermöglicht hat. Die Annahme, die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit sowie die Bestimmung der Unwirksamkeit einer abweichenden Vereinbarung hiervon zu Lasten des Mieters gemäß § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB verböte die Absicherung von Sonderrisiken (außerhalb des gesetzlich geregelten Falls von baulichen Maßnahmen durch den Mieter), führte in tatsächlicher Hinsicht zu einer deutlich restriktiveren Zubilligung weitergehender Rechte an der Mietsache.
Im Übrigen berührt die Vereinbarung und Leistung einer Sicherheit für ein besonderes Risiko auch nicht den grundlegenden Zweck der gesetzlichen Begrenzung der Höhe der Mietsicherheit in § 551 Abs. 1 BGB, nämlich der Herstellung eines angemessenen Ausgleichs der jeweiligen Interessen der Vertragsparteien unter besonderer Berücksichtigung der die Mobilität hemmenden Belastung des Mieters bei einem Wohnungswechsel (vgl. Bieber in MüKo, 8. Aufl. 2020, § 551 BGB Rn. 1).
II.
Der geltend gemachte Zinsanspruch gemäß den §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 247 BGB besteht mangels Hauptforderung nicht. Die außergerichtlichen Anwaltskosten schuldet die Beklagte gemäß den §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1 BGB, 2 Abs. 2, 13, 14 RVG, Ziff. 2300, 7002, 7008 VV RVG aus den oben genannten Gründen ebenfalls nicht.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckungsentscheidung ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.