Betriebskostenabrechnung – Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Gartenpflegekosten

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Betriebskostenabrechnung - Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Gartenpflegekosten

Symbolfoto: Von topseller/Shutterstock.com

AG Ahrensburg – Az.: 45 C 193/11 – Urteil vom 03.06.2011

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 174,04 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 27.11.2010 zu zahlen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 174,04 € festgesetzt.

Gründe

(unter Verzicht auf den Tatbestand gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO)

Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Betriebskosten für die Jahre 2008 und 2009 aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 iVm. der Betriebskostenvereinbarung.

Die Verpflichtung zur Tragung der anteiligen Betriebskosten für das von dem Beklagten angemietete Objekt ist zwischen den Parteien dem Grunde nach unstreitig, wie bereits aus der Zahlung der Betriebskosten im Übrigen und dem auf die Höhe des Anspruches begrenzten Bestreiten ersichtlich ist.

Die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 sind form- und fristgemäß erfolgt.

Die vorliegend geltend gemachten Kosten der Gartenpflege gehören gem. § 556 Abs. 1 S. 3 BGB iVm. § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung grundsätzlich zu den umlagefähigen Kosten. Es handelt sich um laufende Kosten iSd. § 556 Abs. 1 S. 2 BGB. Zwar sind die genauen Arbeiten des beauftragten Hotels B. G. nicht aufgeführt. Es ist zwischen den Parteien jedoch unstreitig, dass zumindest die Hecken geschnitten, der Rasen gemäht und der Garten in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten wird. Dies sind Arbeiten, die Gegenstand der laufenden Pflege des Gartens sind und damit zu den absatzfähigen Betriebskosten gehören.

Betriebskostenabrechnung - Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Gartenpflegekosten

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Die Gartenpflegekosten sind auch in der geltend gemachten Höhe erstattungsfähig. Dem Vermieter steht bei der Art der Bewirtschaftung und der Auswahl der hierzu beauftragten Unternehmen ein Ermessenspielraum zu (Schmidt – Futterer, Mietrecht, § 560 GB Rn. 75). Der Ermessensspielraum wird lediglich durch den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit begrenzt, § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Dieser Grundsatz verpflichtet den Vermieter, bei der Bewirtschaftung des Mietobjektes möglichst wirtschaftlich vorzugehen, nicht jedoch dazu, stets das kostengünstigste Angebot anzunehmen (LG Hannover WuM 2003, 450).

Die Darlegungs- und Beweislast für die Unwirtschaftlichkeit der angesetzten Kosten trägt der Mieter. Hierzu kann beispielsweise auf frühere Abrechnungen, Abrechnungen über vergleichbare Objekte, Preislisten anderer Firmen, Kostentabellen oder ähnliches Bezug genommen werden (vgl. AG Köln Urteil vom 21.4.2008 – 203 C 74/08).

Der Vortrag des Beklagten zur Unwirtschaftlichkeit ist bereits unsubstantiiert.

Der von dem Beklagten herangezogene Betriebskostenspiegel des deutschen Mieterbundes für das gesamte Bundesgebiet ist ebenso wenig zum Vergleich geeignet, wie der auf das Gebiet der Stadt H… begrenzte.

Zwar übersteigen die von dem Kläger in Ansatz gebrachten Gartenpflegekosten von 0,29 Cent/Monat die für Deutschland mit 0,09 Cent/Monat und für H… mit 0,10 – 0,14 Cent/Monat in Ansatz gebrachten Werte erheblich. Es ist jedoch zu beachten, dass der dem Vermieter grundsätzlich zustehende Ermessensspielraum bei Art und Umfang der Bewirtschaftung des Objektes im Bereich der Gartenpflege ganz besonders stark zum Tragen kommt.

Der Ermessensspielraum des Vermieters richtet sich auch nach der Größe und der Lage des Objektes (Schmidt – Futterer, Mietrecht, § 560 BGB Rn. 75). Bei der Gartenpflege sind auch die Besonderheiten der Wohnlage zu berücksichtigen (Schmidt – Futterer, aaO, Rn. 100). Die Wohnung des Beklagten befindet sich in A… Das Stadtbild von A… ist überwiegend durch überdurchschnittlich gepflegte Wohnsiedlungen mit großen Gärten geprägt. Es handelt sich insgesamt um eine sehr wohlhabende Gegend. Die Mietspiegel können lediglich eine Mischkalkulation zwischen besonders wohlhabenden und sehr einfachen Gegenden darstellen. Dass hier ein erheblicher Unterschied bestehen kann, zeigt bereits der Vergleich der beiden von dem Beklagten vorgelegten Mietspiegel, wonach der ermittelte Durchschnittswert für die Stadt H… den für die Bundesrepublik bereits um bis zu 5 Cent/Monat übersteigt. Zwischen der – im Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt bereits sehr wohlhabenden – Stadt H… und A… besteht hinsichtlich der Bevölkerungsstruktur und der Wohnstruktur jedoch ein erheblicher Unterschied. So siedeln sich in A… zu einem Großteil Besserverdiener an, die nach H… zur Arbeit pendeln. Der Wohnstandart liegt daher nochmals über dem H…

Hinzu kommt, dass sich die Vergleichskosten der Mietspiegel auf die Quadratmeterfläche der Wohnung beziehen und damit einen Vergleich hinsichtlich der Größe des Gartens, die für die entstehenden Kosten ausschlaggebend ist, nicht zulassen. Die Bevölkerungsdichte ist in Hamburg ca. 2,5-mal so hoch, wie in A…. Es spricht somit eine gewisse Wahrscheinlichkeit für größere Gärten in A…

Zur Höhe der ortsüblichen Gartenpflegekosten in A… hat der Beklagte nicht vorgetragen.

Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot folgt auch nicht aus der Erhöhung der Gartenpflegekosten von 200 €/Jahr auf 2400 €/Jahr für das gesamte Objekt. Zwar kann ein Vergleich mit vorherigen Abrechnungszeiträumen ein Indiz für Unwirtschaftlichkeit bieten. Der Beklagte erklärte in der mündlichen Verhandlung jedoch selbst, dass die Erhöhung der Kosten mit der Übernahme des Objektes durch den Kläger von dessen Vater im Zusammenhang stand. Es ist nicht ersichtlich, wie es dem Vater des Klägers gelungen ist, das Objekt für 200 € im Jahr zu bewirtschaften bzw. bewirtschaften zu lassen. Die Tatsache, dass der Vater die Arbeiten nahezu kostenlos ausführte, ermöglicht jedoch weder einen Rückschluss auf die üblichen Kosten, noch führt dies zu einer Verwirkung hinsichtlich der Ansetzung höherer Kosten in der Zukunft. Die überobligatorische Leistungserbringung durch den Vermieter, die den Mieter über einen gewissen Zeitraum entlastet, begründet keinen Anspruch auf eine Fortdauer der Entlastungen in der Zukunft. Dies gilt vorliegend zudem deshalb nicht, weil die Person des Vermieters gewechselt hat.

Die von dem Kläger in Ansatz gebrachten Kosten sind angemessen. Dies ergibt sich bereits aus dem Vergleich mit den vorgelegten Angeboten anderer Betriebe. Zwar sind diese nicht in allen Details vergleichbar, da das Angebot des beauftragten Unternehmens Hotel B. G. lediglich pauschal die „Gartenarbeiten“ in Rechnung stellt. Der Beklagte hat jedoch in der mündlichen Verhandlung erklärt, der Garten befände sich in einem sauberen und ordentlichen Zustand, der Rasen sei gemäht und die Hecken seien geschnitten. Das Vergleichsangebot des Betriebes „J. G.“ schlüsselt die unstreitigen Positionen näher auf, stellt insbesondere die Einzelschritte und die ggf. benötigten Materialien dar, ohne das sich hieraus jedoch Arbeiten ergeben würden, die über die einfache Gartenpflege hinausgingen. Soweit das Angebot den Punkt Winterdienst enthält, der nach Aussage des Beklagten im streitgegenständlichen Mietobjekt von der Nachbarin und nicht von dem Hotel B. ausgeführt wird, hindert dies die Vergleichbarkeit nicht. Denn die Kosten des Winterdienstes sind gesondert ausgewiesen, können zum Vergleich daher herausgerechnet werden. Der auf die „einfachen“ Gartenarbeiten entfallende Angebotspreis beträgt sodann 4.500,00 € zzgl. MwSt. und damit mehr als das Doppelte des von dem Kläger gewählten Angebotes. Ähnlich stellt sich ein Vergleich mit dem Angebot von „r. “ dar. Auch hier werden die einfachen Gartenarbeiten lediglich differenzierter dargestellt, ohne dass ein inhaltlicher Unterschied erkennbar wäre. Die in Ansatz gebrachten Kosten übersteigen das gewählte Angebot um ca. 600 €/Jahr. Es ist nicht erkennbar, ob und wie der längere Anfahrtsweg die Kalkulation des Hotel B. G. beeinflusst. Da das Angebot preislich trotz des Anfahrtsweges unterhalb der Vergleichsangebote liegt, kommt es hierauf auch nicht an.

Die Arbeiten werden ordnungsgemäß erbracht, so dass der Kläger mit der Bezahlung derselben ebenfalls nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt.

Der Anspruch auf die geltend gemachten Zinsen folgt aus §§ 280 Abs. 1, 286, 288.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 BGB.

Die Streitwertentscheidung folgt aus § 48 GKG, §§ 3 ff. ZPO.