Wirtschaftliche Schwierigkeiten entbinden nicht von Mietzahlungen
Das Amtsgericht München hat entschieden, dass Mieter ihre Zahlungsverzögerungen trotz wirtschaftlicher Schwierigkeiten zu vertreten haben. Im vorliegenden Fall wurden die Mieter zur Räumung der Wohnung und zur Zahlung ausstehender Mieten verurteilt. Die Entscheidung unterstreicht die Verantwortung der Mieter für ihre finanziellen Verpflichtungen, unabhängig von persönlichen Umständen wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Verantwortung der Mieter: Trotz wirtschaftlicher Schwierigkeiten müssen Mieter für Zahlungsverzögerungen aufkommen.
- Räumungsverpflichtung: Die Mieter wurden zur Räumung der Wohnung und eines PKW-Einstellplatzes verurteilt.
- Zahlungsrückstände: Es bestanden erhebliche Mietrückstände, die zur fristlosen Kündigung führten.
- Kündigung des Mietverhältnisses: Das Mietverhältnis wurde aufgrund des Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos gekündigt.
- Kein konkludenter Mietvertrag: Die Zahlung von Mieten durch eine weitere im Haushalt lebende Person begründet keinen eigenen Mietvertrag.
- Keine Räumungsfrist: Aufgrund der Interessenabwägung und des hohen Mietrückstands wurde keine Räumungsfrist gewährt.
- Kostenverteilung: Die Kosten des Verfahrens wurden zwischen den Parteien aufgeteilt.
- Vorläufige Vollstreckbarkeit: Das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt.
Übersicht
Mieter und Zahlungsverzug: Rechtliche Herausforderungen und Ausnahmen
Ein Mieter muss grundsätzlich seine Zahlungsverzögerung trotz wirtschaftlicher Schwierigkeiten vertreten. Allerdings gibt es Ausnahmen, wie beispielsweise das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 4. Februar 2015, das besagt, dass eine fristlose Kündigung auch bei unverschuldeter Geldnot zulässig ist. In einigen Fällen kann der Mieter jedoch die Miete zu Recht mindern oder ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins ausüben. Das Kammergericht Berlin hat in einem Urteil vom 24. Juli 2008 entschieden, dass der Mieter Zahlungsverzögerungen aufgrund unverschuldeter wirtschaftlicher Schwierigkeiten (Arbeitslosigkeit, Krankheit) nicht zu vertreten hat.
Im weiteren Verlauf dieses Artikels werden wir ein konkretes Urteil zum Thema Mieter und Zahlungsverzug vorstellen und besprechen. Dabei werden wir auch auf die rechtlichen Herausforderungen und Ausnahmen eingehen, die Mieter und Vermieter beachten sollten.
Die Rolle der wirtschaftlichen Schwierigkeiten in Mietverhältnissen
Im Herzen des Falls, der vom Amtsgericht München unter dem Aktenzeichen 463 C 13911/22 verhandelt wurde, stand die Frage, inwiefern wirtschaftliche Schwierigkeiten eines Mieters dessen Verantwortung für Mietzahlungen beeinflussen. Der Kernkonflikt entzündete sich an ausstehenden Mieten für eine Wohnung und einen PKW-Einstellplatz. Der Mieter, Beklagter zu 1, hatte seit Januar 2020 einen monatlichen Mietzins von netto 1.090 Euro zu zahlen, was sich auf einen Gesamtmietzins von 1.390 Euro monatlich beläuft. Für die Monate März bis August 2022 wurden diese Mieten jedoch nicht entrichtet, was zu einem Gesamtrückstand von 8.340 Euro führte. Zusätzlich wurden Nettomieten für die Monate Januar, August, Oktober und November 2020 nicht bezahlt. Der Vermieter, der Kläger in diesem Fall, reagierte mit einer fristlosen und hilfsweise ordentlichen Kündigung.
Juristische Bewertung der Zahlungsverzögerungen
Das Amtsgericht München hatte in seinem Endurteil vom 09. Februar 2023 die Aufgabe, die juristischen Aspekte dieses Mietkonflikts zu beleuchten. Der Kläger forderte die Räumung der Wohnung und des Einstellplatzes sowie die Begleichung der ausstehenden Mieten. Besonders bemerkenswert war die juristische Interpretation bezüglich der Zahlungsverzögerung. Es wurde festgestellt, dass wirtschaftliche Schwierigkeiten, selbst wenn sie ohne Verschulden des Mieters entstehen, wie bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit, nicht von der Verantwortung für Mietzahlungen entbinden. Diese Feststellung bildete einen wesentlichen Punkt des Urteils und verdeutlichte die Erwartungshaltung an Mieter, unabhängig von persönlichen finanziellen Herausforderungen.
Urteil: Räumungs- und Zahlungsanforderungen
Das Gericht entschied, dass der Beklagte zu 1 zur Zahlung der ausstehenden Nettomieten in Höhe von 4.360 Euro verpflichtet ist. Weiterhin wurde festgelegt, dass beide Beklagten die Mietwohnung und den PKW-Einstellplatz räumen müssen. Interessant war hierbei, dass die Beklagte zu 2, die mit dem Beklagten zu 1 in der Wohnung lebte, zwar keine Mietzahlungen leisten musste, da sie nicht Teil des Mietvertrags war, aber dennoch zur Räumung verpflichtet wurde. Das Gericht wies den Antrag auf Einräumung einer Räumungsfrist zurück und betonte die Bedeutung des Eigentumsrechts des Klägers, der weitere Mietschulden nicht tolerieren müsse.
Kostenentscheidung und Vollstreckbarkeit des Urteils
Die Kostenentscheidung des Gerichts fiel differenziert aus. Während der Kläger einen Teil der Kosten zu tragen hatte, insbesondere im Hinblick auf den unbegründeten Teil der Klage gegen die Beklagte zu 2, wurden die Beklagten zu 1 und 2 ebenfalls zu einem bedeutenden Kostenanteil verurteilt. Das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt, wobei Sicherheitsleistungen festgelegt wurden, um die Vollstreckung abzuwenden. Der festgesetzte Streitwert von 20.710 Euro unterstreicht die finanzielle Tragweite des Falles.
In diesem Urteil spiegelt sich die juristische Auffassung wider, dass Mietverhältnisse klare Verpflichtungen für beide Seiten beinhalten, die auch unter schwierigen wirtschaftlichen Bedingungen aufrechterhalten werden müssen. Die Entscheidung des Amtsgerichts München bietet somit eine wichtige Orientierung für ähnliche Fälle in der Zukunft.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Welche Rolle spielt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters bei Zahlungsverzögerungen?
Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters spielt eine entscheidende Rolle bei Zahlungsverzögerungen. Ein Mieter, der finanziell stabil ist, ist wahrscheinlicher in der Lage, während der gesamten Mietdauer konsistente und pünktliche Mietzahlungen zu leisten. Dies gibt Vermietern Sicherheit, sorgt für einen stetigen Einkommensfluss und ermöglicht es ihnen, ihren eigenen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.
In Deutschland hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass der Mieter für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat, unabhängig davon, ob er Sozialleistungen bezieht oder nicht. Dies bedeutet, dass der Mieter auch dann für die Miete haftet, wenn das Jobcenter oder das Sozialamt die Miete verspätet überweist. In einem solchen Fall kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Es gibt jedoch auch Situationen, in denen der Mieter aufgrund unverschuldeter wirtschaftlicher Schwierigkeiten, wie Krankheit oder Arbeitslosigkeit, Zahlungsverzögerungen nicht zu vertreten hat. In solchen Fällen kann eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden, da sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt.
Vor dem Abschluss eines Mietvertrages sollten Vermieter daher die Bonität von Mietinteressenten prüfen. Dies kann durch eine Selbstauskunft des Mieters, Auskünfte von Wirtschaftsauskunfteien oder eine Vorvermieterbescheinigung erfolgen. Eine positive Miethistorie und eine stabile Einnahmequelle, die mindestens das Dreifache der Monatsmiete beträgt, sind dabei gute Indikatoren für die finanzielle Stabilität des Mieters.
Das vorliegende Urteil
AG München – Az.: 463 C 13911/22 – Urteil vom 09.02.2023
Das Amtsgericht München erlässt am 09.02.2023 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 12.01.2023 folgendes Endurteil
1. Die Beklagten zu 1) und 2) werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Zweizimmerwohnung Nummer 3 in der ### bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Flur, einer Toilette, einem Bad, einem Hobbyraum, einem Abstellraum, zwei Loggien, weiterhin den Pkw-Einstellplatz Nr. 3 zu räumen und an den Kläger bzw. dessen Beauftragten herauszugeben.
2. Der Beklagte zu 1) wird verurteilt, ein Betrag in Höhe von 4.360,– Euro an den Kläger zu bezahlen.
3. Der Antrag auf Einräumung einer Räumungsfrist wird zurückgewiesen.
4. Die Beklagten zu 1) und 2) tragen 63 % der außergerichtlichen Kosten des Klägers und der Gerichtskosten. Der Beklagte zu 1) trägt weitere 21 % der außergerichtlichen Kosten des Klägers sowie weitere 21 % der Gerichtskosten allein. Der Kläger trägt 16 % der außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1) und 37 % der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2). Weiter trägt der Kläger 16 % der Gerichtskosten und seine übrigen außergerichtlichen Kosten.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich Ziffer 2 nur gegen Sicherheitsleistung des Klägers. Die Beklagten können die Vollstreckung in Ziffer 1 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 13.080 Euro abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 20.710,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger verlangt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung und eines PKW-Einstellplatzes.
Der Beklage zu 1) mietete von dem Kläger die im Urteilstenor bezeichnete Wohnung und den PKW-Einstellplatz an. Seit Januar 2020 beträgt der monatliche Mietzins netto 1.090,- Euro und der Gesamtmietzins 1.390,- Euro monatlich. Die Mieten für die Monate März, April, Mai, Juni, Juli und August 2022 von insgesamt 8.340,- Euro wurden nicht bezahlt. Weiter wurden die Nettomieten für die Monate Januar, August, Oktober und November 2020 nicht bezahlt. Der Kläger ließ mit Schreiben vom 08.08.2022 die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit den Mieten für März 2022 bis April 2022 von 6 x 1.390,- Euro, insgesamt 8.340,- Euro, erklären. Die Beklagte zu 2) wohnt zusammen mit dem Beklagten zu 1) in der Wohnung.
Der Kläger ist im Wesentlichen der Ansicht, das Mietverhältnis sei beendet.
Der Kläger beantragt:
1. Die Beklagten zu 1) und 2) werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Zweizimmerwohnung Nummer 3 in der ### bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Flur, einer Toilette, einem Bad, einem Hobbyraum, einem Abstellraum, zwei Loggien, weiterhin den Pkw-Einstellplatz Nr. 3 zu räumen und an den Kläger bzw. dessen Beauftragten herauszugeben.
2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, einen Betrag in Höhe von 7.630,- Euro an den Kläger zu bezahlen.
Mit Schriftsatz vom19.01.2023 nahm der Kläger die Klage teilweise in Höhe von 3270,– Euro zurück.
Die Beklagten beantragen: Klageabweisung und Einräumung einer Räumungsfrist.
Die Beklagten tragen im Wesentlichen vor, das zuständige Sozialbürgerhaus habe gegenüber dem Beklagten zu 1) erklärt, es würde die Mietrückstände übernehmen, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt werden würde.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien und zur Ergänzung des Tatbestands wird auf die eingereichten Schriftsätze und das Protokoll über die mündliche Verhandlung Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
A)
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
I. Zahlungsantrag gegen den Beklagten zu 1):
Der Kläger kann von dem Beklagten zu 1) die Zahlung der geltend gemachten Nettomieten für die Monate Januar, August, Oktober und November 2020 von jeweils 1090 Euro, somit 4 x1090 Euro = 4360 Euro aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag vom 09.12.2000 verlangen.
Die Nichtzahlung dieser Mieten ist unstreitig.
II. Zahlungsantrag gegen die Beklagte zu 2)
Der Kläger kann von der Beklagten zu 2) nicht die Zahlung von Mieten aus § 535 Abs. 2 BGB verlangen, da der schriftliche Mietvertrag nicht mit der Beklagten zu 2) abgeschlossen wurde. Allein der Umstand, dass die Beklagte zu 2) mit dem Beklagten zu 1) zusammen in der Wohnung wohnt und teilweise auch Mietzahlungen geleistet hat, führt nicht dazu, dass ein konkludenter Mietvertrag zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) geschlossen wurde.
III. Räumungsantrag gegen den Beklagten zu 1)
Der Kläger kann von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB verlangen.
Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom 08.08.2022 wegen Zahlungsverzugs mit den Mieten von 1390 Euro monatlich für den Zeitraum von März 2022 bis August 2022 in Höhe von 8340 Euro (6 x 1390 Euro) beendet. Unstreitig wurden diese Mieten nicht bezahlt. Es liegt daher ein Grund zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nummer 3 a, b BGB vor.
Der Mieter muss seine Zahlungsverzögerung aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten auch dann vertreten, wenn ihn an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit kein Verschulden trifft, zum Beispiel bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit.
Der Mangel der zur Erfüllung erforderlichen Geldmittel schließt den Verzug nicht aus (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage, § 543 Randziffer 137 m.w.N.).
Eine Heilung der Kündigung ist nicht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eingetreten, da innerhalb der am 28.12.2022 abgelaufenen Schonfrist weder eine Zahlung der gesamten Rückstände noch eine Übernahme der Mietschulden durch eine öffentliche Stelle gegenüber dem Kläger erfolgte.
Ein Härtewiderspruch ist bei einer außerordentlichen Kündigung nicht möglich (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB).
IV. Der Kläger kann von der Beklagten zu 2) die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 2 BGB verlangen, da das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 1) wirksam beendet wurde.
V. Unter Abwägung der gegenseitigen Interessen der Parteien kann eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO nicht gewährt werden.
Zu Gunsten der Beklagten ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten keinen Ersatzwohnraum zur Verfügung haben und mit zwei Kindern in der Wohnung wohnen. Es ist allgemein bekannt, dass es aufgrund der angespannten Wohnungsmarktlage sehr schwierig ist, eine Ersatzwohnung in München und Umgebung zu finden. Jedoch überwiegen die Interessen des Klägers an der zeitnahen Räumung und Herausgabe der Wohnung, da unstreitig ein hoher Mietrückstand von 15.290 Euro besteht.
Im Hinblick auf sein Grundrecht auf Eigentum gemäß Art. 14 Abs. 1 GG ist dem Kläger das Entstehen weiterer Mietschulden nicht zuzumuten.
B)
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 100 Abs. 4, 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Soweit der Kläger die Klage teilweise zurückgenommen hat, trägt er anteilig die Kosten gemäß § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO (Streitwert 3270,- Euro zu 20.710,- Euro =16 % ). Soweit die Klage gegen die Beklagte zu 2) unbegründet ist (4360,- Euro) und in Höhe der Teilrücknahme 3270,- Euro trägt der Kläger die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) (7630,- Euro zu 20.710,- Euro = 37 %).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711, 709 ZPO.
Der Streitwert von 20.710 Euro setzt sich wie folgt zusammen: für den Räumungsantrag bemisst sich der Streitwert nach der Jahresnettomiete in Höhe von 13.080,- Euro (12 x 1090,- Euro). Hinzu kommt der Zahlungsantrag von 7630,- Euro.
