In der komplexen Welt des Mietrechts stehen Mieter und Vermieter häufig vor der Herausforderung, Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung zu bewerten und durchzusetzen. Ein zentrales Thema dabei ist die Frage, inwieweit ein Mieter solche Maßnahmen dulden muss, insbesondere wenn diese gegen seinen Willen durchgeführt werden. Dabei können sowohl Brandschutzvorgaben als auch andere Modernisierungsarbeiten eine Rolle spielen. Das Spannungsfeld zwischen dem Duldungsanspruch des Vermieters und den Rechten des Mieters wird insbesondere im Kontext von einstweiligen Verfügungen und Hauptsacheverfahren relevant. Es gilt, die Balance zwischen notwendigen Reparaturen, Modernisierungen und den Rechten des Mieters in einer Mietwohnung zu finden.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 208 C 148/16 >>>
✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Amtsgericht Köln entschied, dass der Mieter den Austausch von Heizrohren und andere Modernisierungsmaßnahmen dulden muss.
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Amtsgericht Köln wies den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurück.
- Die Kosten des Rechtsstreits müssen von der Verfügungsklägerin getragen werden.
- Die Verfügungsklägerin ist Mieterin in Köln und der Verfügungsbeklagte ist ihr Vermieter.
- Der Vermieter kündigte verschiedene Modernisierungsarbeiten an, darunter Brandschutzmaßnahmen und die Verlegung von Heizrohren.
- Die Mieterin widersetzte sich einigen dieser Maßnahmen, insbesondere den Arbeiten an den Decken und Heizungsrohren.
- Trotz Widerspruchs wurden die Heizungsrohre wie angekündigt verlegt und Deckenarbeiten durchgeführt.
- Der Vermieter argumentierte, dass die Deckenarbeiten aufgrund von Brandschutzvorgaben notwendig waren.
- Das Gericht betonte, dass der Mieter Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere gesetzlich vorgeschriebene, zu dulden hat.
Die Konfrontation: Mieter gegen Vermieter
Die Verfügungsklägerin, eine Mieterin einer Wohnung in Köln, sah sich mit einer Reihe von Modernisierungsmaßnahmen konfrontiert, die ihr Vermieter, der Verfügungsbeklagte, durchführen wollte. Diese Maßnahmen umfassten unter anderem die Anbringung von neuen Deckenplatten zum Brandschutz, die Verlegung bisher unisolierten Heizungsrohren mit Isolation in den Fußboden und die Erneuerung von Fliesen und Leitungen im Badezimmer. Obwohl die Mieterin einige der vorgeschlagenen Maßnahmen akzeptierte, widersetzte sie sich anderen, insbesondere den Arbeiten an den Decken und Heizungsrohren.
Der rechtliche Konflikt: Einwände und einstweilige Verfügung
Die rechtliche Auseinandersetzung entstand, als der Vermieter trotz der Einwände der Mieterin mit den Modernisierungsarbeiten begann. Besonders umstritten war die Installation einer neuen Decke im Schlafzimmer, die die Raumhöhe erheblich reduzierte, sowie die Verlegung der Heizungsrohre. Die Mieterin argumentierte, dass diese Maßnahmen nicht notwendig seien und beantragte eine einstweilige Verfügung, um weitere Arbeiten zu stoppen und bereits durchgeführte Maßnahmen rückgängig zu machen.
Die rechtliche Bewertung: Mieterrechte und Vermieterpflichten
Das rechtliche Problem in diesem Fall dreht sich um die Frage, inwieweit ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen ohne Zustimmung des Mieters durchführen kann und ob der Mieter das Recht hat, solche Maßnahmen zu stoppen oder rückgängig zu machen. Hierbei spielen sowohl die Rechte des Mieters als auch die Pflichten des Vermieters eine Rolle, insbesondere im Hinblick auf Modernisierungsmaßnahmen und die damit verbundenen Brandschutzvorgaben.
Das Urteil: Ein Präzedenzfall für Mieter und Vermieter
Das Amtsgericht Köln entschied, dass der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen wird. Das Gericht stellte fest, dass der Vermieter einen Duldungsanspruch gemäß § 555 d Abs. 1 BGB gegen die Mieterin hatte, insbesondere in Bezug auf die Heizrohre. Die Maßnahmen wurden als Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555 b Nr. 1, 2 und 5 BGB angesehen. Das Gericht betonte auch, dass die Mieterin, die während der Arbeiten in einer Ersatzwohnung wohnte, nur geringfügig betroffen war und dass die Reduzierung der Deckenhöhe im Schlafzimmer nur eine unwesentliche Beeinträchtigung darstellte.
Der Vermieter argumentierte, dass die Erneuerung der Decken aufgrund von Brandschutzvorgaben erforderlich war und dass er diese Vorgaben nicht zu vertreten hatte, da sie von der Baubehörde vorgegeben wurden. Das Gericht stimmte dieser Ansicht zu und wies darauf hin, dass die Mieterin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hatte.
Die Auswirkungen dieses Urteils könnten weitreichend sein, insbesondere für Mieter und Vermieter, die sich in ähnlichen Situationen befinden. Es betont die Rechte des Vermieters, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, insbesondere wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind, und die Pflicht des Mieters, solche Maßnahmen zu dulden.
Das Fazit dieses Urteils ist, dass Vermieter das Recht haben, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, insbesondere wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind, und dass Mieter diese Maßnahmen unter bestimmten Umständen dulden müssen. Es unterstreicht die Bedeutung von klaren Kommunikationslinien zwischen Mieter und Vermieter und die Notwendigkeit für beide Parteien, ihre Rechte und Pflichten zu verstehen.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Duldungsanspruch (§ 555 d Abs. 1 BGB)
Der Duldungsanspruch bezieht sich auf die Pflicht des Mieters, bestimmte Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden. Nach § 555 d Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Eine Duldungspflicht besteht jedoch nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde. Bei der Prüfung der Duldungspflicht sind nur personale Härtegründe des Mieters zu berücksichtigen. Wirtschaftliche Härtegründe, wie die zu erwartende Miet- und Betriebskostenerhöhung, sind hingegen bei der Mieterhöhung nach § 559 BGB zu prüfen.
Vorwegnahme der Hauptsache
Die Vorwegnahme der Hauptsache bezieht sich auf die unzulässige Entscheidung über einen Sachverhalt im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens, der normalerweise in einem ordentlichen Gerichtsverfahren (Hauptsacheverfahren) behandelt werden sollte. Eine Vorwegnahme der Hauptsache ist grundsätzlich nicht zulässig. Eine Ausnahme vom Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache ist allerdings möglich, wenn auf andere Weise kein effektiver Rechtsschutz gewährleistet werden kann. Eine derartige Vorwegnahme kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn es für den Antragsteller unzumutbar ist, den Ausgang des Hauptsacheverfahrens abzuwarten.
Possessiver Charakter der Ansprüche
Der possessive Charakter der Ansprüche bezieht sich auf die Tatsache, dass der Mieter während der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in eine Ersatzwohnung umgezogen ist und daher den Besitz an seiner ursprünglichen Wohnung verloren hat. Im Kontext des Mietrechts kann dies bedeuten, dass der Mieter einen Anspruch auf Ersatz der ihm durch die Modernisierungsmaßnahmen entstehenden Aufwendungen hat. Der Begriff „possessiv“ bezieht sich in diesem Kontext auf die Zugehörigkeitsrelation, die durch den Umzug des Mieters in eine Ersatzwohnung unterbrochen wurde.
Kosten gemäß § 91 a ZPO
§ 91 a der Zivilprozessordnung (ZPO) regelt die Kostenverteilung bei Erledigung der Hauptsache. Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Dies bedeutet, dass die Kosten eines Verfahrens in bestimmten Fällen der unterlegenen Partei auferlegt werden können.
Das vorliegende Urteil
Amtsgericht Köln – Az.: 208 C 148/16 – Urteil vom 20.05.2016
1.) Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wird zurückgewiesen.
2.) Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Verfügungsklägerin.
3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Klägerin darf die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
T a t b e s t a n d
Die Verfügungsklägerin ist Mieterin einer Wohnung in Köln, der Verfügungsbeklagte ihr Vermieter. Mit Schreiben vom 15.11.2015 kündigte der Verfügungsbeklagte verschiedene Modernisierungsarbeiten an, unter anderem Anbringung von neuen Deckenplatten zum Brandschutz, Verlegung der bisher unisolierten Heizungsrohre mit Isolation in den Fußboden statt darüber und im Bad Erneuerung mit Fliesen, Leitungen etc.. Mit Schreiben vom 14.12.2015 trat die Verfügungsklägerin den Maßnahmen an den Decken, den Heizungsrohren, der Versetzung des WC und der Neuverfliesung im Bad unter anderem entgegen, während sie teilweise andere angekündigte Maßnahmen akzeptierte. Der Verfügungsbeklagte entgegnete unter anderem mit Mail vom 09.03.2016, die Ausführung zu den geschuldeten Modernisierungsmaßnahmen bei dem Umbaumaßnahmen zu berücksichtigen. Während der Arbeiten erhielt die Verfügungsklägerin eine Ausweichwohnung.
Anfang April 2016 wurden trotzdem die Heizungsrohre neu wie angekündigt verlegt, am 08. bzw. 09.04.2016 im Kinderzimmer an der Decke Metallleisten und Verstrebungen angebracht und im Schlafzimmer eine komplette zweite Decke eingezogen, so dass die Deckenhöhe von ca. 3,00 m sich mindestens um 10-14 cm, höchstens 20 cm reduzierte. Gegen die obengenannten Maßnahmen und die Badsanierung teilweise wandte sich die Verfügungsklägerin auch in der Folge. Die abgehängte Decke im Schlafzimmer hat der Verfügungsbeklagte am 16. bzw. 17.04.2016 wieder entfernen lassen, ebenso wie die Metallkonstruktion im Kinderzimmer.
Die Verfügungsklägerin ist der Auffassung bzw. behauptet, die Maßnahmen an Decke, Heizungsrohren und Fliesen im Bad seien nicht notwendig. Ihrem Eilantrag sei stattzugeben, weil der Verfügungsbeklagte ohne vorherige Schaffung eines Duldungstitels auf die Mietsache einwirke oder eine solche Einwirkung beabsichtige.
Sie hat zunächst beantragt, dem Antragsgegner- wegen Dringlichkeit ohne mündliche Verhandlung – zu untersagen, weitere Modernisierungsmaßnahmen, die von ihr nicht geduldet werden mussten und nicht geduldet wurden, in der von ihr gemieteten Wohnung durchzuführen und forderte gleichzeitig den Rückbau der bisher durchgeführten nicht geduldeten Modernisierungsmaßnahmen wie das Abhängen der Decke in Schlaf- und Kinderzimmer.
Sie beantragt nunmehr,
1. Dem Antragsgegner wird untersagt, in der Wohnung im 3. OG rechts des Hauses ‚F-str.00, 00000 Köln,in Schlafzimmer und Kinderzimmer abgehängte Decken nicht vor Erwirkung eines gerichtlichten Duldungstitels durch den Antragsgegner herzustellen sowie im Badezimmer die Wand- und Bodenfliesen abgesehen von den Bereichen, in denen die Wasserleitungen und Abwasserrohre erneuert werden nicht vor Erwirkung eines gerichtlichen Duldungstitels durch den Antragsgegner abzustemmen.
2. Dem Antragsgegner wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 e und für den Fall, dass
dieses nicht beigetrieben werden kann, eine Ordnungshaft bis zu 6 Monaten festgesetzt;
Im Übrigen erklärt die Verfügungsklägerin den Rechtsstreit für erledigt.
Der Verfügungsbeklagte schließt sich der Teilerledigungserklärung an und beantragt im Übrigen, wie tenoriert.
Er ist der Meinung bzw. behauptet, die Erneuerung der Decken sei wegen Brandschutzvorgaben erforderlich; dabei habe sich erst nachträglich herausgestellt, dass die Brandschutzdecke an einer Metallkonstruktion zu befestigen sei, was eine öffentlich rechtliche Vorgabe sei, die er nicht zu vertreten habe, da dies von der Baubehörde vorgegeben sei. Die übrigen Maßnahmen seien Modernisierungen.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Die Verfügungsklage hat und hatte keinen Erfolg auch soweit sie für erledigt erklärt worden ist.
Die Anordnung der Beseitigung und Untersagung der ursprünglich bzw. jetzt genannten Maßnahmen wäre eine unzulässige Vorwegnahme der Hauptsache und ist im Übrigen teilweise rechtsmissbräuchlich.
Soweit die Heizrohre ausgetauscht wurden bzw. werden sollten, bestand bereits ein Duldungsanspruch des Verfügungsbeklagten gemäß § 555 d Abs. 1 BGB gegen die Verfügungsklägerin. Dass der Ersatz unisolierter durch isolierter Heizrohre und deren Verlegung von über dem Boden in den Boden eine Modernisierung im Sinne von § 555 b Nr. 1, 2 und 5 BGB darstellt, ist offenkundig. Dies wurde auch ausreichend und rechtzeitig mit Schreiben vom 15.11.2015 angekündigt. Angesichts dessen erschien ein Rückbau bzw. Untersagung gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich, da in der Folge ohnehin dieser Anspruch erneut vom Verfügungsbeklagten wieder durchgesetzt werden könnte; außerdem und zumindest wäre kein Grund ersichtlich, bereits im einstweiligen Verfügungsverfahren wie in einem Hauptsacheverfahren schon diesbezüglich zu entscheiden. Nach Auffassung des Gerichts kann die Verfügungsklägerin sich auch nicht auf den possessiven Charakter der Ansprüche berufen, da sie eine Ersatzwohnung zurzeit bewohnt und der Verfügungsbeklagte Besitz an der vermieteten Wohnung erhalten hat. Zumindest ist der schützenwerte Bezug der Verfügungsklägerin zu ihrer Wohnung (soweit Besitzbezogen) gelockert, dass eine Regelung im einstweiligen Verfügungsverfahren angesichts der erheblichen Verzögerung eines Hauptsacheverfahrens zur Erlangung eines Duldungstitels unverhältnismäßig erschiene.
Folglich sind die Kosten nach Erledigung insoweit gemäß § 91 a ZPO der Verfügungsklägerin aufzuerlegen.
Auch ein Anspruch auf Beseitigung der Deckenkonstruktion und deren Untersagung kann die Verfügungsklägerin nicht im einstweiligen Verfügungsverfahren erlangen. Auch diesbezüglich würde dies unzulässig die Hauptsache vorwegnehmen, obwohl die Klägerin während der Maßnahmen in einer Ersatzwohnung wohnt, nur äußerst geringfügig betroffen ist, bzw. war. Ob die Decke von ca. 3,00 m hohen Wohnräumen zwischen 10 und 20 cm niedriger hängt als vorher, stellt nur eine unwesentliche Beeinträchtigung dar, die den Erlass einer einstweiligen Verfügung nicht rechtfertigt, wenn die begehrten Folgen der Verurteilung in der Hauptsache gleichkommen. Soweit für erledigt erklärt wurde, hat folglich auch die Verfügungsklägerin die entsprechenden Kosten gemäß § 91 a ZPO zu tragen.
Ähnliches gilt für die Untersagung der Abstemmung der Fliesen an Wand und Boden des Bades. Bei gemäß Ankündigungsschreiben ca. 40 Jahre alten Fliesen stellt die Maßnahme eine Modernisierung oder eine Reparatur dar, die gemäß §§ 555 a bzw. 555 d BGB zu dulden sind, zumal die Ankündigung im Sinne von § 555 c bzw. § 555 a Abs. 2 BGB ordnungsgemäß und rechtzeitig erfolgt ist. Bezüglich des possessorischen Charakters gilt das oben Gesagte. Auch diesbezüglich erscheint es missbräuchlich und eine Vorwegnahme nicht rechtfertigend, Maßnahmen zu untersagen, die ansonsten zu dulden wären (Dolo agit quiet petit quod statim rediturus est). Dies gilt zumindest bei der Frage der Vorwegnahme der Hauptsache, deren ausnahmeweise Zulässigkeit deshalb zu verneinen ist.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91, 91 a, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: Bis z um 10.05.2016: 2.000,00 €
Seit dem: 1.000,00 €
