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Mietkaution: Übergang auf den Wohnungserwerber

AG Bad Segeberg, Az.: 17a C 129/13

Urteil vom 19.12.2013

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 408,00 € zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 85 % und der Beklagte 15 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch den Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert wird bis zum 17.10.2013 auf 2.856,00 € und danach auf bis zu 1.200,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin macht gegen den Beklagten Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis geltend.

Mietkaution: Übergang auf den Wohnungserwerber
Symbolfoto: antongrachev/Bigstock

Der Herr A.W… vermietete dem Beklagten mit Vertrag vom 13.08.2010 eine Wohnung in dem Objekt … in 24619 …. Die monatliche Miete belief sich auf 204,00 €, ferner wurde die Zahlung einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 66,00 € vereinbart. In dem Mietvertrag verpflichtete sich der Beklagte weiter zur Zahlung einer Mietkaution in Höhe von 408,00 €, wobei der Beklagte zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt war, von denen die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wurde. Wegen der weiteren Einzelheiten über den Inhalt des Mietvertrages wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichte Kopie (Anlage K 1, Bl. 4-7 d.A.). Der Beklagte zahlte in der Folgezeit die Kaution nicht.

Am 01.01.2012 erwarb die Klägerin das Eigentum an dem Grundstück … in 24619 …. Die Klägerin teilte dem Beklagten den Eigentumserwerb mit.

Mit Schreiben vom 20.06.2012 wandte sich die Klägerin an den Beklagten und teilte diesem mit, dass „im Zuge der Übergabe“ festgestellt worden sei, dass kein Nachweis über die Zahlung der Kaution bestehe. Sie bat den Beklagten darum mitzuteilen, wo die Kaution angelegt bzw. hinterlegt worden sei. Der Beklagte reagierte hierauf nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten über den Inhalt des Schreibens vom 20.06.2012 wird auf die zur Akte gereichte Kopie Bezug genommen (Bl. 8 d.A.).

Mit weiterem Schreiben vom 15.08.2012 wandte sich die Klägerin erneut an den Beklagten und forderte diesen auf mitzuteilen, wo die Kaution angelegt bzw. hinterlegt worden sei. Der Beklagte reagierte hierauf nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten über den Inhalt des Schreibens vom 20.06.2012 wird auf die zur Akte gereichte Kopie Bezug genommen (Bl. 9 d.A.).

Mit weiterem Schreiben vom 03.05.2013 wandte sich die Klägerin über die von ihr beauftragte Hausverwalterin an den Beklagten und mahnte diesen wegen Nichtzahlung der Kaution ab. Ferner wurde der Beklagte aufgefordert, die Kaution bis 10.05.2013 an die Klägerin zu zahlen, widrigenfalls wurde die Kündigung des Mietvertrages angekündigt. Der Beklagte reagierte hierauf nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten über den Inhalt des Schreibens vom 03.05.2013 wird auf die zur Akte gereichte Kopie Bezug genommen (Bl. 10 d.A.).

Mit weiterem Schreiben vom 21.05.2013 wandte sich die Klägerin über die von ihr beauftragte Hausverwalterin an den Beklagten und mahnte diesen erneut ab. Ferner forderte sie den Beklagten zur Einzahlung der Kaution bis 30.05.2013 auf. Weiter kündigte sie erneut für den Fall der Nichtzahlung die Kündigung des Mietvertrages an. Der Beklagte reagierte hierauf nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten über den Inhalt des Schreibens vom 21.05.2013 wird auf die zur Akte gereichte Kopie Bezug genommen (Bl. 11 d.A.).

Mit Schreiben vom 13.06.2013 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Nichtzahlung der Kaution. Sie forderte den Beklagten zur Räumung der Wohnung bis spätestens zum 19.06.2013 auf. Ferner widersprach die Klägerin einer weiteren Nutzung der Mietsache und erklärte hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30.09.2013. Wegen der weiteren Einzelheiten über den Inhalt des Schreibens vom 13.06.2013 wird auf die zur Akte gereichte Kopie Bezug genommen (Bl. 12 d.A.).

Mit Verfügung vom 26.07.2013 hat das Gericht die Klägerin darauf hingewiesen, dass es die Klage für unschlüssig erachtet, weil die Regelung des § 569a Abs. 2a BGB zeitlich nicht anwendbar sei und für eine Kündigung nach § 543 BGB kein Raum sei, weil der Beklagte sich nach dem Vorbringen der Klägerin bereits seit dem Jahr 2010 mit der Zahlung der Kaution in Verzug befinde.

Mit am 07.08.2013 eingegangenen Schreiben hat der Beklagte vorgetragen, die Wohnung weise mehrere Mängel auf, die er gegenüber dem Herrn A.W. … auch angezeigt habe. Da dieser die Mängel jedoch nicht beseitigt habe, habe er die Mietkaution einbehalten.

Mit Verfügung vom 19.09.2013 hat das Gericht Termin zur mündlichen Verhandlung anberaumt und diesen mit Verfügung vom 01.10.2013 auf den 12.12.2013 verlegt. Der Beklagte ist durch Zustellungsurkunde am 08.10.2013 zu diesem Termin ordnungsgemäß geladen worden.

Die Klägerin hat zunächst beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung …, 24619 … bestehend aus 1,5 Zimmern, Küche, Flur, Bad/WC sowie einen Kellerraum geräumt an die Klägerin herauszugeben,

2. den Beklagten zu verurteilen, an sie 408,00 € zu zahlen.

Mit Schriftsatz vom 15.10.2013 hat die Klägerin mitgeteilt, dass der Beklagte die Wohnung ohne Ankündigung verlassen habe. Mit einem weiteren am 28.10.2013 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz vom 25.10.2013 hat die Klägerin den Klageantrag zu Ziff. 1) in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Sie beantragt nunmehr sinngemäß,

1. festzustellen, dass sich der Klageantrag zu Ziff. 1) in der Hauptsache erledigt hat,

2. den Beklagten zu verurteilen, an sie 408,00 € zu zahlen.

Der Beklagte ist zu dem Termin am 12.12.2013 nicht erschienen. Die Klägerin hat in dem Termin ihre Sachanträge gestellt und den Erlass eins Versäumnisurteils beantragt.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist lediglich in dem tenorierten Umfang begründet (unten 1.), im Übrigen ist die Klage abzuweisen (unten 2.).

1.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der Mietkaution aus dem Mietvertrag in Höhe von 408,00 € gemäß § 8 Satz 1 des Mietvertrages zu. Die Klage ist insoweit schlüssig. Da keiner der in § 335 Abs. 1 ZPO genannten Gründe vorliegt, kann das Gericht durch Teil-Versäumnisurteil entscheiden (§ 331 Abs. 2 Hs. 1 ZPO).

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung der Kaution aus dem Mietvertrag vom 13.08.2010 zu. Die Verpflichtung des Mieters zur Leistung der vereinbarten, aber noch nicht erbrachten Kaution ist als mietrechtlich zu qualifizieren, weil sie der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis dient und ist deshalb untrennbar mit dem Mietverhältnis verbunden ist. Der Erwerber tritt daher gemäß § 566 Abs. 1 BGB an Stelle des Veräußerers in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution ein (BGH, Urt. v. 25.07.2012 – XII ZR 22/11, NJW 2012, 3032, 3033 f.; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 566a Rn. 10). Einer analogen Anwendung des § 566a Satz 1 BGB (so LG Kiel, Urt. v. 24.08.2012 – 1 S 174/11, NZM 2013, 231 ff.) bedarf es in Ermangelung einer planwidrigen Regelungslücke nicht.

Dem Zahlungsanspruch der Klägerin steht nicht entgegen, dass der Mietvertrag unter Zugrundelegung des Vorbringens der Klägerin infolge der mit Schreiben vom 13.06.2013 erklärten Kündigung beendet worden ist. Unabhängig davon, ob dies tatsächlich der Fall ist, besteht ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Mietkaution selbst dann, wenn der Mietvertrag wirksam beendet worden wäre. Es entspricht allgemeiner Ansicht, dass der Vermieter auch nach Beendigung eines Mietvertrages von dem Mieter noch die Zahlung der Kaution verlangen kann, wenn dem Vermieter noch Forderungen zustehen (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 551 Rn. 63). Macht der Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages eine Kaution geltend, obwohl ihm keine oder lediglich geringere Forderungen gegen den Mieter zustehen, verhält sich der Vermieter rechtsmissbräuchlich („dolo agit“), was jedoch vom Mieter, vorliegend also dem Beklagten darzulegen gewesen wäre (zutreffend Schmidt-Futterer/Blank, § 551 Rn. 63 m.w.Nachw.).

Soweit der Beklagte vorgetragen hat, er habe die Mietkaution wegen Mängeln der Mietsache zurückbehalten, kann dahinstehen, ob dieses Vorbringen des Beklagten im Hinblick auf § 331 Abs. 1 Satz 1 ZPO überhaupt berücksichtigt werden darf. Denn jedenfalls ist dieses Vorbringen des Beklagten rechtlich unerheblich. Selbst wenn man einmal zugunsten des Beklagten unterstellt, dass das Mietobjekt Mängel aufweist, berechtigt dies den Beklagten nicht, ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietkaution gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB oder § 273 Abs. 1 BGB geltend zu machen. Es entspricht ganz herrschender Meinung, dass der Mieter zur Zahlung der Kaution auch dann verpflichtet ist, wenn er Mängel des Mietobjekts rügt (vgl. BGH, Urt. v. 21.03.2007 – XII ZR 255/04, NJW-RR 2007, 884, 885; OLG Celle, Urt. v. 20.02.2002 – 2 U 183/01, NZM 2003, 64, 65; KG, Urt. v. 09.01.2003 – 8 U 130/02 BeckRS 2003, 30300443; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 24.11.1997 – 23 W 89/96, ZMR 1998, 159; OLG München, Beschl. v. 17.04.2000 – 3 W 1332/00, NJW-RR 2000, 1251; LG Berlin, Beschl. v. 01.11.2007 – 67 S 147/07, GE 2007, 1633, juris Rn. 10; LG Köln, Urt. v. 03.03.1993 – 10 S 334/92, BeckRS 1993, 03733; AG Berlin-Neukölln, Urt. v. 11.04.2008 – 16 C 430/07, BeckRS 2009, 07454; MünchKomm-BGB/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 551 Rn. 15). Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter wegen (vermeintlicher) Mängel des Mietobjekts scheidet mit Rücksicht auf die besondere Eigenart der Verpflichtung zur Zahlung einer Mietsicherheit aus. Diese soll ihrer Natur nach ohne Rücksicht auf einen Streit der Parteien über die Berechtigung von Gegenrechten des Mieters in Bezug auf seine Verpflichtung zur Entrichtung der vereinbarten Miete sicherstellen, dass der Vermieter wegen etwaiger verbleibender Ansprüche bis zur Höhe des Betrages der Mietsicherheit ohne Rücksicht auf mögliche negative Veränderungen der Leistungsfähigkeit des Mieters Befriedigung erlangen kann (BGH, Urt. v. 21.03.2007 – XII ZR 255/04, NJW-RR 2007, 884, 885; vgl. zum Pachtvertrag OLG Celle, Urt. v. 20.02.2002 – 2 U 183/01, NZM 2003, 64, 65; vgl. zum Gewerberaummietvertrag OLG Celle, Urt. v. 23.04.1997 – 2 U 118/96, NJW-RR 1998, 585 f., juris Rn. 51; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 24.11.1997 – 23 W 89/96, ZMR 1998, 159).

2.

Die weitergehende Klage ist dagegen unbegründet. Für den Fall einer einseitig gebliebenen (Teil-)Erledigungserklärung endet die Rechtshängigkeit der Klage nicht, vielmehr hat das Gericht auf die einseitige Erklärung, die als eine gemäß § 264 Nr. 2 ZPO stets zulässige Beschränkung des Klageantrages zu werten ist, nunmehr darüber zu entscheiden, ob die ursprüngliche Klage tatsächlich erledigt, ob also die Klage bis zum Eintritt des (vermeintlichen) erledigenden Ereignisses zulässig und begründet gewesen ist (s. hierzu Zöller/Vollkommer, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 91a Rn. 34).

Unter Zugrundelegung dessen ist die weitergehende, auf die Feststellung der Hauptsacheerledigung gerichtete Klage der Klägerin abzuweisen. Die Klägerin hat bis zuletzt nicht schlüssig dazu vorgetragen, dass der Mietvertrag zwischen den Parteien wirksam beendet worden ist. Soweit die Klage unschlüssig ist, konnte das Gericht durch Sachurteil (sog. unechtes Versäumnisurteil) gemäß § 331 Abs. 2 Hs. 2 ZPO entscheiden (Teil-Endurteil). Dass der Beklagte zu dem Verhandlungstermin am 12.12.2013 ohne hinreichende Entschuldigungsgründe nicht erschienen ist, ist insoweit unerheblich (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 29. Aufl. 2012, Vor § 330 Rn. 11).

Soweit die Klägerin die ursprünglich geltend gemachte Räumung der Mietsache auf die Kündigung vom 13.06.2013 wegen Nichtzahlung der Kaution stützt, findet § 569a Abs. 2a BGB zeitlich keine Anwendung. Die Neuregelung ist gemäß Art. 229 § 29 Abs. 2 EGBGB nur auf Mietverträge anwendbar, die ab dem 01.05.2013 geschlossen worden sind (s. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 569 Rn. 32j). Ob bei einem Eintritt gemäß §§ 566, 566a BGB insoweit auf Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrages oder auf den Zeitpunkt des Eigentumserwerbs abzustellen ist (s. zur Dogmatik des Rechtsüberganges Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 566 Rn. 9 ff.), kann vorliegend dahinstehen, weil beide Zeitpunkte vor dem 01.05.2013 liegen.

Die Klägerin kann die Kündigung des Mietvertrages auch nicht auf § 543 Abs. 1 BGB stützten. Allerdings kann sich bei Nichtzahlung der mietvertraglichen Kaution für vor dem 01.05.2013 geschlossene Mietverträge ein Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB ergeben (LG Berlin, Urt. v. 17.10.2011 – 67 S 58/11, ZMR 2012, 350 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 569 Rn. 32j; MünchKomm-BGB/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 551 Rn. 16; zum Gewerberaummietvertrag s. BGH, Urt. v. 21.03.2007 – XII ZR 36/05, NJW-RR 2007, 886 f.; OLG Celle, Urt. v. 23.04.1997 – 2 U 118/96, NJW-RR 1998, 585 f.; OLG München, Beschl. v. 17.04.2000 – 3 W 1332/00, NJW-RR 2000, 1251; a.A. [lediglich Leistungsanspruch] LG Köln, Urt. v. 03.03.1993 – 10 S 334/92, BeckRS 1993, 03733; Wetekamp, Mietsachen, 4. Aufl. 2007, Kap. 3 Rn. 36).

Soweit der Beklagte vorgetragen hat, er habe die Mietkaution wegen Mängeln des Mietobjekts zurückbehalten, kann auch an dieser Stelle dahinstehen, ob dieses Vorbringen des Beklagten im Hinblick auf § 331 Abs. 1 Satz 1 ZPO überhaupt berücksichtigt werden darf (s. hierzu MünchKomm-ZPO/Prütting, 4. Aufl. 2013, § 331 Rn. 12, 15 ff.). Ebenso kann dahinstehen, ob der Einbehalt der Kaution auf Grund der rechtsirrigen Annahme, dass hinsichtlich der Kaution ein Zurückbehaltungsrecht bestehe, gegen das Vorliegen eines wichtigen Grundes spricht (so Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, § 543 Rn. 184). Denn auch unter Zugrundelegung des klägerischen Vorbringens ist eine Kündigung des Mietvertrages gemäß § 543 Abs. 1 BGB nicht wirksam erklärt worden.

Es fehlt bereits an der Darlegung eines „wichtigen Grundes“. Die bloße Nichtzahlung der Kaution genügt für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB nicht (J. Emmerich, WuM 2013, 323, 332). Erforderlich ist vielmehr, dass durch die Nichtzahlung der Kaution das Sicherungsinteresse des Vermieters konkret tangiert wird. Dies ist der Fall, wenn die Nichtzahlung der Kaution Ausdruck von Zahlungsunfähigkeit des Mieters ist (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, § 543 Rn. 184) oder bereits Mietrückstände aufgelaufen sind (vgl. zum Gewerberaummietvertrag OLG Celle, Urt. v. 23.04.1997 – 2 U 118/96, NJW-RR 1998, 585 f., juris Rn. 47; OLG Celle, Urt. v. 20.02.2002 – 2 U 183/01, NZM 2003, 64, 65; zur Wohnraummiete s. LG Köln, Urt. v. 03.03.1993 – 10 S 334/92, BeckRS 1993, 03733). Dass all dies vorliegend der Fall ist, hat die Klägerin nicht dargetan.

Darüber hinaus liegt auch unter Zugrundelegung des klägerischen Vorbringens deshalb kein „wichtiger Grund“ i.S. des § 543 Abs. 1 BGB vor, weil die Klägerin jedenfalls seit Ende Juni 2012 Kenntnis davon hatte, dass die Kaution von dem Beklagten nicht gezahlt worden ist. Die Klägerin hat jedoch erst im Mai 2013 den Beklagten deswegen abgemahnt und sodann im Juni 2013 die Kündigung erklärt. Bei dieser Sachlage hätte die Klägerin den Anspruch auf Zahlung der Mietkaution spätestens Ende 2012 gerichtlich geltend machen und so ihrem Sicherungsinteresse ausreichend Rechnung tragen können.

Aufgrund des vorgenannten Zeitablaufs steht der fristlosen Kündigung zudem § 314 Abs. 3 BGB entgegen. Dessen Frist läuft bereits mit der Kenntniserlangung des Kündigungsgrundes, vorliegend also der Nichtzahlung der Mietkaution (vgl. BGH, Urt. v. 21.03.2007 – XII ZR 36/05, NJW-RR 2007, 886 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, § 543 Rn. 183). Selbst wenn insoweit nicht auf den Eintritt des Verzuges gegenüber dem früheren Vermieter, sondern den Eigentumswechsel abstellt, kann ein Zuwarten von mehr als zehn Monaten nicht mehr als eine „angemessene Frist“ i.S. des § 314 Abs. 3 BGB angesehen werden (vgl. OLG Koblenz, Beschl. v. 03.06.2011 – 2 U 793/10, MDR 2011, 1162 f.; jurisPK-BGB/Münch, 6. Aufl. 2012, § 543 Rn. 46; einen Zeitraum von vier Monaten „noch“ als angemessen ansehend BGH, Urt. v. 21.03.2007 – XII ZR 36/05, NJW-RR 2007, 886, 887, allerdings für den Fall, dass der Mieter selbst um Zeitaufschub gebeten hatte).

Soweit die Klägerin in ihrem Schreiben vom 13.06.2013 hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrages gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erklärt hat, ist diese Kündigung ebenfalls nicht wirksam. Auch insoweit fehlt es aus den oben dargelegten Gründen an der für die Begründung eines berechtigten Interesses notwendigen Erheblichkeit der Pflichtverletzung (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, § 573 Rn. 29).

Ob die Klägerin mit Erhebung der Klage erneut (hilfsweise) die Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen hat (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, § 542 Rn. 19), kann dahinstehen, da auch in diesem Fall weder eine außerordentliche fristlose noch eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages aus den von der Klägerin dargelegten Gründen wirksam hätte erklärt werden können.

II.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2, 708 Nr. 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwertes folgt aus §§ 63 Abs. 2 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1, 43 Abs. 1, 40, 39 Abs. 1 GKG, 3 ZPO. Die Bemessung des Streitwertes einer einseitigen Teilerledigungserklärung richtet sich nach der restlichen Hauptforderung sowie dem Feststellungsinteresse des Klägers, das sich mit dem Kosteninteresse deckt (s. Zöller/Herget, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 3 Rn. 16 „Erledigung der Hauptsache“).

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