Rechtliche Auseinandersetzung um bauliche Veränderungen: Klage gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümer
Im Bereich des Wohnungseigentumsrecht entstehen häufig Konflikte, wenn es um bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum geht. Hierbei steht im Mittelpunkt, inwieweit einzelne Wohnungseigentümer Veränderungen vornehmen dürfen und welche Zustimmungen hierfür erforderlich sind. Die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung spielen eine zentrale Rolle bei der Klärung dieser Fragen. Dabei geht es nicht nur um die Zustimmung des Verwalters, sondern auch um die der anderen Wohnungseigentümer. Insbesondere wenn solche Veränderungen das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen, wie beispielsweise die Anbringung einer SAT-Schüssel, können Konflikte entstehen. In solchen Fällen kann eine Beschlussmängelklage zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit solcher Entscheidungen herangezogen werden. Es ist essentiell, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Interessen aller Beteiligten sorgfältig abzuwägen, um zu einer gerechten Lösung zu kommen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Urteil betont, dass die Zustimmung des Verwalters zu baulichen Veränderungen nicht die Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer ersetzt. Die angefochtenen Beschlüsse widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Zentrale Punkte aus dem Urteil:
- Wohnungseigentümergemeinschaft: Die Parteien bilden eine Gemeinschaft, in der bauliche Veränderungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen.
- Sanierungsarbeiten: Im Jahr 2018 wurden Sanierungsarbeiten am Dachgeschoss durchgeführt, wobei Mängel festgestellt wurden.
- SAT-Schüssel: Die Verwalterin stimmte der Versetzung der SAT-Schüssel von der Giebelseite auf das Dach zu.
- Wohnungseigentümerversammlung: Es wurden Beschlüsse zur Sanierung und zur SAT-Schüssel gefasst.
- Anfechtung der Beschlüsse: Die Klägerin hat die Beschlüsse angefochten, da sie den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.
- Drei Angebote erforderlich: Für die Sanierungsarbeiten hätten mindestens drei Angebote eingeholt werden müssen.
- Versetzung der SAT-Schüssel: Diese stellt eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum dar und bedarf der Zustimmung aller Eigentümer.
- Urteil: Die angefochtenen Beschlüsse sind ungültig, da sie den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.
Übersicht
Die Grundlagen des Falles
Die Parteien dieses Falles bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft I-Straße xx/xx b in 00000 I., wobei eine weitere beteiligte Partei die Verwalterin ist. In der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die in der Teilungserklärung festgehalten ist, wird bestimmt, dass bauliche Veränderungen und sonstige Handwerkerarbeiten, die das gemeinschaftliche Eigentum berühren oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändern, der schriftlichen Zustimmung des Verwalters bedürfen. Dies gilt auch für die Anbringung von Antennen. Gegen Entscheidungen des Verwalters kann der betroffene Raumeigentümer einen überprüfenden und endgültigen Mehrheitsbeschluss der Raumeigentümer nach § 25 WEG herbeiführen.
Sanierungsmaßnahmen und ihre Folgen
Im Februar und März 2018 wurden im Rahmen von Umbau- und Sanierungsmaßnahmen an der Wohnung Nr. 4, die im Eigentum desBeklagten zu 2 steht, Arbeiten am Dachgeschoss des Hauses I-Straße xx durchgeführt. Während dieser Arbeiten wurde festgestellt, dass die Firstabdeckung des Daches teilweise locker und durch Witterungseinflüsse beschädigt war. Auch die Beschichtungen der beiden Schornsteinköpfe waren reparaturbedürftig. Die Verwalterin stimmte der Umsetzung der SAT-Schüssel vom bisherigen Befestigungspunkt an der Giebelseite des Hauses Nr. xx auf das Dach des Hauses Nr. xx zu. Für die Schornstein- und Dachfirstsanierung wurde ein schriftliches Kostenangebot der Firma Q über 3.557,46 € eingeholt.
Entscheidungen in der Wohnungseigentümerversammlung
In einer Wohnungseigentümerversammlung vom 28.06.2018 wurden zwei Beschlüsse gefasst. Der erste Beschluss betraf die Erneuerung der Firstabdeckung und Verkleidung der Schornsteinköpfe. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stimmte der Schornstein- und Dachfirstsanierung gemäß dem vorliegenden Kostenangebot der Firma Q zu. Die Finanzierung sollte aus der Instandhaltungsrückstellung erfolgen, und die Verwaltung wurde mit der Beauftragung bevollmächtigt. Der zweite Beschluss betraf den Umbau der Sat-Anlage. Die Eigentümergemeinschaft erteilte ihre Zustimmung zur Umsetzung der SAT-Schüssel im Rahmen der Sanierungsarbeiten in der Wohnung Nr. xy im Dachgeschoss durch den Eigentümer B. A.
Das Urteil und seine Konsequenzen
Diese beiden Beschlüsse wurden von der Klägerin angefochten. Sie war der Meinung, dass die Beschlüsse den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Für die Sanierungsarbeiten an den Schornsteinen und dem Dachfirst hätten mindestens drei Angebote eingeholt werden müssen. Die Umsetzung der SAT-Schüssel stelle eine Beeinträchtigung des optischen Gesamterscheinungsbildes der Wohnanlage dar.
Die Beklagten waren der Ansicht, dass die Verwalterin sowohl schriftlich als auch telefonisch erfolglos versucht habe, weitere Angebote für die Sanierungsarbeiten einzuholen. Sie argumentierten, dass es zweckmäßig gewesen sei, die Firma Q zu beauftragen, da diese in letzter Zeit alle Dachdeckerarbeiten am Gebäude ausgeführt habe. Für die Anbringung von Antennen sei keine Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich gewesen, nach der Gemeinschaftsordnung sei die Zustimmung der Verwalterin ausreichend.
Das Gericht entschied, dass die von der Klägerin angefochtenen Beschlüsse den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Für die Schornstein- und Dachfirstsanierungsarbeiten hätten mindestens drei schriftliche Angebote eingeholt werden müssen. Der Beschluss über die Erteilung der Zustimmung zur Versetzung der SAT-Schüssel hätte gemäß § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Eigentümer bedurft, die nicht vorlag. Es handelte sich um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Die Satellitenschüssel war an der Giebelwand des Hauses angebracht, das im Gemeinschaftseigentum steht. Sie wurde auf das Dach des Hauses versetzt, das ebenfalls im Gemeinschaftseigentum steht. Die Zustimmung des Verwalters ersetzt nicht die nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung aller von der baulichen Veränderung betroffenen Eigentümer.
Die Versetzung der Satellitenschüssel hat als bauliche Veränderung auch eine Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus zur Folge. Dies liegt daran, dass sie eine optische Beeinträchtigung des Gesamterscheinungsbildes der Wohnungseigentumsanlage zur Folge hat, insbesondere im Vergleich zur umgebenden Bebauung ohne SAT-Schüsseln auf den Dächern.
Das Fazit des Urteils ist, dass die angefochtenen Beschlüsse den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen und daher für ungültig erklärt wurden. Es wurde betont, dass bauliche Veränderungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen und die Zustimmung des Verwalters diese Zustimmung nicht ersetzt.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung ist ein integraler Bestandteil des Wohnungseigentumsrechts und dient als Vertragswerk, das die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander regelt. Sie ist ein Teil der Teilungserklärung und kann Regelungen zu einer Vielzahl von Themen enthalten. Dazu gehören die Nutzung des Gemeinschaftseigentums, die Verwaltung der Immobilie und bauliche Veränderungen. Die Gemeinschaftsordnung kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer geändert werden, was ihre Bedeutung und ihren Einfluss auf das Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft unterstreicht.
Beschlussmängelklage
Die Beschlussmängelklage ist ein Rechtsmittel im Wohnungseigentumsrecht, das Wohnungseigentümern zur Verfügung steht, wenn sie der Meinung sind, dass Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung rechtswidrig sind. Dies kann der Fall sein, wenn formelle oder materielle Fehler bei der Beschlussfassung gemacht wurden oder wenn der Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Die Beschlussmängelklage ermöglicht es den Wohnungseigentümern, ihre Rechte zu schützen und sicherzustellen, dass die Entscheidungen der Wohnungseigentümerversammlung rechtmäßig und fair sind.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument im Wohnungseigentumsrecht. Sie ist ein notariell beurkundetes Dokument, das die Aufteilung eines Grundstücks in Miteigentumsanteile regelt und diesen Miteigentumsanteilen das Sondereigentum an bestimmten Wohnungen oder Räumen zuordnet. Die Teilungserklärung enthält oft auch eine Gemeinschaftsordnung, die das Zusammenleben und die Verwaltung in der Wohnungseigentümergemeinschaft regelt. Sie ist die Grundlage für die Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch und somit ein entscheidendes Dokument für jeden Wohnungseigentümer.
Das vorliegende Urteil
Amtsgericht Langenfeld – Az.: 64 C 44/18 – Urteil vom 05.12.2018
Leitsätze:
Das in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft vorgesehene Zustimmungserfordernis des Verwalters zu baulichen Veränderungen ersetzt nicht die Zustimmung der von einer Veränderung betroffenen Wohnungseigentümer.
Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.06.2018 unter Nr. 10.2 – Beschluss 2018–09 – und unter Nr. 11 – Beschluss 2018-11 – werden für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft I-Straße xx/xx b in 00000 I., die weitere Beteiligte ist die Verwalterin.
Nr. 8.2 der in der Teilungserklärung enthaltenen Gemeinschaftsordnung bestimmt: „Bauliche Veränderungen und sonstige Handwerkerarbeiten an und in den im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten (Um-, An- und Einbauten sowie Installationen und Beseitigung vorhandener Einrichtungen) bedürfen, sofern und soweit dadurch das gemeinschaftliche Eigentum berührt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird, der schriftlichen Zustimmung des Verwalters; das gleiche gilt für die Anbringung von Antennen.……Gegen die Entscheidungen des Verwalters kann der betroffene Raumeigentümer einen überprüfenden und endgültigen Mehrheitsbeschluss der Raumeigentümer nach § 25 WEG herbeiführen.“
Im Februar und März 2018 fanden im Rahmen von Umbau- und Sanierungsmaßnahmen der im Eigentum des Beklagten zu 2 stehenden Wohnung Nr. 4 Arbeiten am Dachgeschoss des Hauses I-Straße xx statt. Im Rahmen dieser Arbeiten wurde festgestellt, dass die Firstabdeckung teilweise locker und durch Witterungseinflüsse beschädigt und auch die Beschichtungen der beiden Schornsteinköpfe reparaturbedürftig waren. Mit Schreiben vom 05.03.2018 teilte die weitere Beteiligte als Verwalterin dem Beklagten zu 2 mit, dass sie der Umsetzung der SAT-Schlüssel vom bisherigen Befestigungspunkt an der Giebelseite des Hauses Nr. xx auf das Dach des Hauses Nr. xx zustimme.
Für die Durchführung der Schornstein- und Dachfirstsanierung holte die beigeladene Verwalterin ein schriftliches Kostenangebot der Firma Q aus W über 3.557,46 € ein.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.06.2018 fassten die Parteien unter anderem folgende Beschlüsse:
10.2. Erneuerung Firstabdeckung und Verkleidung der Schornsteinköpfe:Beschluss 2018 – 09Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stimmt der Schornstein- und Dachfirstsanierung gemäß dem vorliegenden Kostenangebot der Firma Q über 3.557,46 € brutto zu. Die Finanzierung erfolgt aus der Instandhaltungsrückstellung. Die Verwaltung wird mit der Beauftragung bevollmächtigt.
11. Umbau Sat-AnlageBeschluss 2018 – 11Die Eigentümergemeinschaft erteilt ihre Zustimmung zu der im Rahmen der Sanierungsarbeiten in der Wohnung Nr. xy im Dachgeschoss durch den Eigentümer B. A. veranlassten Umsetzung der SAT-Schüssel vom bisherigen Befestigungspunkt an der Giebelseite des Hauses Nr. xx auf das Dach des Hauses Nr. xx. Kosten für die Eigentümergemeinschaft sind mit der Umsetzung nicht verbunden.
Diese beiden Beschlüsse hat die Klägerin mit am 30.07.2018 bei Gericht eingereichter und mit am 27.08.2018 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründeter Klage angefochten.
Die Klägerin ist der Auffassung, die beiden angefochtenen Beschlüsse widersprächen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Für die unter Nr. 10.2 mit dem Beschluss 2018 – 09 beschlossenen Sanierungsarbeiten an den Schornsteinen und dem Dachfirst hätten mindestens 3 Angebote eingeholt werden müssen. Die Umsetzung der SAT-Schüssel von der Giebelwand auf das Dach des Hauses Nr. xx stelle eine Beeinträchtigung des optischen Gesamterscheinungsbildes der Wohnanlage dar, zumal in der näheren Umgebung auf keinem Hausdach Parabolantennen montiert seien.
Die Klägerin beantragt, wie erkannt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, die beigeladene Verwalterin habe sowohl schriftlich als auch telefonisch erfolglos versucht, weitere Angebote für die Schornstein- und Dachfirstsanierungsarbeiten einzuholen. Im Übrigen sei auch zweckmäßig gewesen, die Firma Q zu beauftragen, da diese in letzter Zeit alle Dachdeckerarbeiten am Gebäude ausgeführt habe und mit einem Stundensatz von 44,50 € für Arbeitslohn auch günstiger sei als ortsansässige Betriebe. Zudem sei angesichts des nicht erheblichen Auftragsvolumens ein Aufschieben der dringend erforderlichen Sanierungsarbeiten um ein weiteres Jahr nur mit dem Ziel der Einholung weiterer Angebote nicht angemessen gewesen. Für die Anbringung von Antennen sei keine Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich gewesen, nach der Gemeinschaftsordnung sei die Zustimmung der Verwalterin ausreichend.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die von der Klägerin mit ihrer Beschlussmängelklage angefochtenen Beschlüsse vom 28.06.2018 widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Für die unter Nr. 10.2 mit dem Beschluss 2018 – 09 beschlossenen Schornstein- und Dachfirstsanierungsarbeiten hätten mindestens 3 schriftliche Angebote eingeholt werden müssen. Tatsächlich lag aber zum Zeitpunkt der Beschlussfassung lediglich das eine schriftliche Angebot der Firma Q vor. Für das von ihnen behauptete und von der Klägerin bestrittene erfolglose sowohl schriftliche als auch telefonische Bemühen der beigeladenen Verwaltung auf Einholung weiterer schriftlicher Angebote haben die Beklagten nicht unter Beweis gestellt. Das Auftragsvolumen war, worauf die Klägerin zutreffend hinweist, mit über 3.500,00 € bei einem wirtschaftlichen Gesamtvolumen der Gemeinschaft von ca. 16.000,00 € auch nicht geringfügig. Von einer die Einholung weiterer Angebote entbehrlich machenden Eilbedürftigkeit der Beschlussfassung und Durchführung der Reparatur- und Sanierungsarbeiten kann angesichts des Umstandes, dass deren Notwendigkeit bereits im Februar 2018 offenbar geworden ist und die Beschlussfassung erst am 28.06.2018 erfolgte, keine Rede sein. Schließlich würden auch mögliche günstigere Stundensätze der Firma Q als die ortsansässiger Unternehmen die Einholung weiterer Angebote nicht entbehrlich machen, da die Firma Q als in W ansässiges Unternehmen nicht unerhebliche Anfahrzeiten mit berechnet und es im Übrigen auch auf einen Vergleich der Materialkosten ankommt.
Der unter Nr. 11 gefasste Beschluss 2018 – 11 über die Erteilung der Zustimmung zur Versetzung der SAT-Schüssel vom bisherigen Befestigungspunkt an der Giebelwand auf das Dach des Hauses Nr. xx hätte gemäß § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Eigentümer bedurft, die nicht vorliegt. Es handelt sich insofern um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Die Satellitenschüssel war unstreitig an der Giebelwand des Hauses Nr. xx, somit am Gemeinschaftseigentum angebracht. Sie ist versetzt worden auf das Dach des Hauses Nr. xx, das ebenfalls im Gemeinschaftseigentum steht. Die von der Verwalterin unter Berufung auf Nr. 8.2 der in der Teilungserklärung enthaltenen Gemeinschaftsordnung erteilte Zustimmung für diese bauliche Veränderung macht die gemäß § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung aller durch die bauliche Veränderung betroffenen Eigentümer nicht entbehrlich. Es stellt sich bereits die Frage, ob die vorliegende konkrete bauliche Veränderung überhaupt unter die Regelung der Nr. 8.2 der Gemeinschaftsordnung fällt, weil dort nur von baulichen Veränderungen und sonstigen Handwerkerarbeiten an und in dem im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten die Rede ist, vorliegend aber ausschließlich eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vorgenommen wurde. Schließlich ist auch gleichgestellt diesen baulichen Veränderungen an und in den im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten lediglich die Anbringung von Antennen, nicht die im konkreten Fall vorgenommene Versetzung einer Antenne. Jedenfalls stellt die insofern erforderliche Zustimmung des Verwalters auch nur ein Vorschalterfordernis dar und ersetzt nicht die nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung aller von der baulichen Veränderung betroffenen Eigentümer. Die unter Berücksichtigung der besonderen Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft auszulegende Regelung über eine Verwalterzustimmung ist nur bei eindeutigen Wortlaut dahin zu verstehen, dass durch die Zustimmung des Verwalters die aller über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer ersetzt wird. Grundsätzlich stellt entsprechend der Interessenlage, eigenmächtige bauliche Veränderungen zu verhindern, die dem Verwalter in der Teilungserklärung zugewiesenen Zustimmungsbefugnis nur ein zusätzliches formales Erfordernis neben der Zustimmung der nachteilig betroffenen Eigentümer dar. Dieses zusätzliche Erfordernis schützt die Wohnungseigentümer davor, dass der Umbauwillige eigenmächtige Veränderungen vornimmt unter Berufung darauf, ein anderer Wohnungseigentümer sei nicht nachteilig beeinträchtigt und müsste deshalb nicht zustimmen. Die vorliegende Regelung in der Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung bietet keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zustimmungsbefugnis des Verwalters die Zustimmungsnotwendigkeit von der baulichen Veränderung nachteilig betroffene Eigentümer ersetzen sollte. Die Versetzung der Satellitenschüssel von der Giebelwand auf das Dach hat als bauliche Veränderung auch eine Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus zur Folge, weil sie nach dem von den Beklagten nicht widersprochenen Vortrag der Klägerin eine optische Beeinträchtigung des Gesamterscheinungsbildes der Wohnungseigentumsanlage auch im Vergleich zur umgebenden Bebauung ohne SAT-Schüsseln auf den Dächern zur Folge hat.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 4.800,00 €.
