AG Schöneberg, Az.: 109 C 225/13
Urteil vom 19.12.2013
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.687,98 Euro nebst Zinsen jeweils in Höhe von 5 % über dem Basiszins hieraus seit 3.7.2013, aus 3.000 Euro für die Zeit vom 3.7.2013 bis 9.7.2013, aus 425,88 Euro für die Zeit vom 3.7.2013 bis 25.7.2013, aus 1.149,55 Euro für die Zeit vom 3.7.2013 bis 3.9.2013 und aus 30,17 Euro für die Zeit vom 3.7.2013 bis 10.9.2013 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
4. Das Urteil ist vorläufig gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger macht Mietrückstände geltend.
Die Beklagte hat mit Mietvertrag vom 3.2.1981 die in der P.straße in B., 1. Etage Mitte gelegene Wohnung von der damaligen Eigentümerin W.& G.I. GmbH (im Folgenden Voreigentümerin) angemietet und bewohnt diese. Die Wohnung ist 56,94 qm groß und besteht aus zwei Zimmern, einem Bad mit Toilette, einer Kammer, einem Korridor. Sie verfügt über einen Balkon.
Der ursprünglich ebene und mit dem Fußbodenaufbau fest verbundene Linoleumbelag in der Wohnung war mit der Zeit brüchig geworden. Im Jahr 2005 ließ die Voreigentümerin den Belag entfernen und an einigen Stellen auch den darunter liegenden zerbröselten Estrich. Die Unebenheiten sollten mit einer rasch aushärtenden zähen Flüssigkeit ausgegossen und verspachtelt werden. Die Ausgleichsmasse ist in den Wohnräumen und dem Flur jedoch nicht gleichmäßig verteilt worden und die Fußbodenoberfläche wies an zahlreichen Stellen Risse und Hohllagen auf. Wegen Unebenheiten und scharfen Kanten konnte ein Teppichboden nicht verlegt werden. Wegen der Einzelheiten des Schadensbildes wird auf den Schriftsatz der Beklagten vom 24.12.2011, dort Seite 1, verwiesen. Die vorhandene Fußbodenoberfläche ist wärmeleitfähig und entzieht den Füßen sehr schnell die Wärme. Der Schall wird nicht gedämmt.
Gegen die Voreigentümerin erwarb die Beklagte einen Titel auf Mängelbeseitigung. In dem Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 7.6.2006 zum Aktenzeichen 5a C 147/05 Bezug wurde die Voreigentümerin verpflichtet, den Boden der Wohnung in Flur, Schlafzimmer und Wohnzimmer so herzustellen, dass die Oberfläche Unebenheiten von maximal 6 mm bezogen auf eine Länge von 2 m aufweist.
Zum 8.6.2006 hat der Kläger das Eigentum an der Wohnung erworben.
Der Mietzins belief sich zunächst auf eine Nettokaltmiete in Höhe von 189,16 Euro nebst 74,70 Euro Vorauszahlungen für die kalten Betriebskosten und 35 Euro für die Heizkosten. Hierauf zahlte die Beklagte monatlich 146,33 Euro. Ab Januar 2012 belief sich der Gesamtmietzins auf 356,99 Euro, worauf die Beklagte monatlich 178,50 Euro entrichtete.
Die Voreigentümerin versuchte, das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg gerichtlich aufheben zu lassen, weil die Herstellung des Fußbodens wie tenoriert nicht möglich sei. Das Landgericht Berlin wies mit Urteil vom 15.2.2011 zum Aktenzeichen 63 S 428/08 die auf Aufhebung des Mängelbeseitigungsurteils gerichtete Klage rechtskräftig zurück. Vorgerichtlich machte der Kläger eine Mangelbeseitigung davon abhängig, dass die Beklagte zuvor die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils des Amtsgerichts Schöneberg vom 7.6.2007 herausgibt.
Der Kläger behauptet, die Parteien hätten vereinbart, dass die Beklagte die Miete ab Januar 2013 nicht mehr mindern könne. Er meint, die Unebenheiten in der Wohnung der Beklagten könnten behoben werden, wenn die Beklagte auf die technisch unmögliche Mängelbeseitigung aus dem Urteil vom 7.6.2006 verzichte.
Mit der am 10.12.2011 zugestellten Klage macht der Kläger unter Berücksichtigung einer Mietminderung von 10 % einen Mietrückstand für die Monate Januar 2008 bis Oktober 2011 in Höhe von 5.641,44 Euro nebst Zinsen seit 6.12.1999 geltend. Gegen einen Zahlungsanspruch in Höhe von 4.266,50 Euro und im übrigen hilfsweise hat die Beklagte zunächst ein Zurückbehaltungsrecht mit ihrem Mängelbeseitigungsanspruch wegen der Unebenheiten des Fußbodens geltend gemacht.
Mit Schriftsatz vom 3.7.2013 hat der Kläger die Klage um einen Mietrückstand von 2.851,21 Euro für den Zeitraum November 2011 bis Mai 2013 erweitert, wobei er noch bis Dezember 2012 eine Mietminderung von 10 % berücksichtigt.
Zum 2. Juli 2013 wurde der Fußboden in der Wohnung der Beklagten mit Fertigparkett ausgelegt. Am 10.7.2013 leistete die Beklagte auf die Klageforderung eine Teilzahlung in Höhe von 3.000 Euro, am 26.07.2013 in Höhe von 425,88 Euro, am 4.9.2013 in Höhe von 1.149,55 Euro und am 11.9.2013 in Höhe von 30,17 Euro.
In der mündlichen Verhandlung haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 3.005,76 Euro übereinstimmend für erledigt erklärt. Ferner hat der Kläger die Klage in Höhe von 1.599,84 Euro (Teil der Klageerweiterung) zurückgenommen und beantragt, der Beklagten insoweit die Kosten aufzuerlegen. Darüber hinaus hat er den Zinsanspruch teilweise zurückgenommen und beantragt, die Beklagte zu verurteilen, 3.887,25 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit und Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit bis zum 9. Juli 2013 für aus den Monaten Januar 2008 bis Dezember 2012 entstandenen und erst nachträglich anteilig gezahlten bzw. erloschenen Mietzins in Höhe von 4.248,60 Euro und Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit bis zum 25. Juli 2013 für aus den Monaten Januar 2013 bis Mai 2013 entstandenen und erst nachträglich anteilig gezahlten Mietzins in Höhe von 357 Euro an die Klägerin zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie meint, die Miete sei bis Mai 2013 um 30 % gemindert gewesen. Bis zur Verlegung des Fertigparketts habe ihr ein Zurückbehaltungsrecht zugestanden.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
1.
Dem Kläger steht für die Monate Januar 2008 bis Mai 2013 gemäß §§ 566 Abs. 1, 535 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 3.2.1981 ein Anspruch auf rückständigen Mietzins in Höhe von insgesamt 2.687,98 Euro zu.
Denn in dem streitgegenständlichen Zeitraum war die Miete auf Grund des mangelhaften Zustands des Fußbodens in den beiden Zimmern und im Flur der Wohnung der Beklagten um 15 % gemindert. Zwar ist der Vortrag der Beklagten insofern lückenhaft, als das Gericht sich von dem Ausmaß der Unebenheiten, Rissbildungen und Hohllagen, vor allem von der konkret betroffenen Fußbodenfläche, kein genaues Bild hat machen können. Allerdings hat die Beklagte unbestritten vorgetragen, dass es auf Grund der Unebenheiten und scharfen Bruchkanten nicht möglich sei, Teppichboden zu verlegen. Die Beklagte musste mithin bis zur Mangelbeseitigung auf dem bloßen mangelhaft verspachtelten Estrich wohnen. Dies führt zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Gebrauchs der Wohnung.
Ist die Gebrauchstauglichkeit gemindert, so hat der Mieter „nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten“ (§ Fehler! Textmarke nicht definiert. Abs. Fehler! Textmarke nicht definiert. Satz 2 BGB). Die Herabsetzung der Miete muss proportional zur Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit erfolgen. Diese schätzt das Gericht gemäß § 287 ZPO auf 15 % von der jeweiligen Gesamtmiete über den gesamten Zeitraum. Eine Veränderung des Zustands hat bis Mai 2013 nicht stattgefunden.
Bei der Bemessung der Minderungsquote hat das Gericht zunächst berücksichtigt, dass in der Wohnung nur Bad und Küche einen mangelfreien Fußboden ausweisen. Die beiden Zimmer, die dem längeren Aufenthalt, dem eigentlichen Wohnen dienen, sind vollständig betroffen. Sowohl die Funktion dieser Räume als auch ihre optische Geltung waren beeinträchtigt. Dabei ist der Mangel im Wohnzimmer besonders gravierend zu bewerten und rechtfertigt für sich schon eine Mietminderung um 10 %. Der bloße Estrich bewirkt eine Fußkälte und damit ein unwohles Gefühl beim Aufenthalt im Wohnzimmer, das gerade dem längeren Aufenthalt dienen soll. Schall wird nicht geschluckt, sondern ungedämmt zurückgeworfen, was gerade im Wohnzimmer, das auch dem Empfang von Gästen dient, den Gebrauch stark beeinträchtigt. Aus diesem Grund wiegt auch die optische Beeinträchtigung – der schlecht verspachtelte Fußboden schafft eine Baustellenatmosphäre – des Wohnzimmers besonders schwer. Die Beeinträchtigung von Flur und Schlafzimmer wiegt weniger schwer und ist insgesamt mit 5 % zu bewerten. Denn im Schlafzimmer wirken sich Fußkälte, Schall und optische Beeinträchtigung weniger aus, sind aber gleichwohl vorhanden. Wegen der Zugänglichkeit des Flurs auch für Besucher ist der Mangel dort schon vor allem wegen der optischen Beeinträchtigung jedenfalls erheblich. Eine Minderung über 15 % hinaus hält das Gericht nicht für angemessen. Denn die Beeinträchtigungen beeinflussen den Gebrauch vor allem im Sinne der Wohnlichkeit, bergen jedoch keine Gesundheitsgefahren oder andere schwerwiegende Auswirkungen.
Der ausgeurteilte Betrag setzt sich unter Berücksichtigung der monatlichen Zahlungen der Beklagten von 146,33 Euro bis Dezember 2011 und in Höhe von 178,50 Euro seit Januar 2012 und der bis zur mündlichen Verhandlung geleisteten Zahlungen in Höhe von insgesamt 4.605,60 Euro wie folgt zusammen:
Januar 2008 bis Dezember 2011 Gesamtmiete 298,86 Euro abzgl. 15 % = 254,03 Euro
Mietsoll für 48 Monate = 12.193,44 Euro
Gezahlt 48 * 146,33 Euro = – 7.023,84 Euro
Januar 2012 bis Mai 2013 Gesamtmiete 356,99 Euro
abzgl. 15 % = 303,44 Euro
Mietsoll für 17 Monate = 17.351,92 Euro
Gezahlt 17 * 178,50 Euro = – 10.058,34 Euro
Abzgl. nachträgliche Zahlung = – 4.605,60 Euro
Gesamt = 2.687,98 Euro
Die Mietminderung ist auch nicht gemäß § 536 c Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte hatte bereits im Jahr 2006 die Titulierung ihres Mängelbeseitigungsanspruchs gegen die Voreigentümerin bewirkt. Unstreitig haben weder die Voreigentümerin noch der Kläger in der Wohnung der Beklagten darauf in der Wohnung der Beklagten einen ebenen Fußboden hergestellt. Der Kläger hat eingewandt, das von der Beklagten im Prozess beschriebene Schadensbild sei bisher so nicht vorgebracht worden. Dabei bleibt jedoch unklar, welches Schadensbild er nun kennt, und welches er bisher nicht kannte, so dass der Einwand schon nicht berücksichtigungsfähig ist.
Die Parteien haben auch keine Vereinbarung dahingehend getroffen, dass die Beklagte ab Januar 2013 die ungeminderte Miete zu zahlen habe. Eine entsprechende Vereinbarung enthält das vom Kläger vorgelegte Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 3.1.2013 nicht. Darin wird lediglich die Zahlung der vollen Miete, jedoch unter dem Vorbehalt der Minderung vorgeschlagen.
Das Minderungsrecht der Beklagten ist auch nicht deswegen entfallen, weil sie die Herausgabe des Titels vom 7.6.2006 verweigerte. Denn der Kläger hat schon einen Anspruch auf Herausgabe dieses Titels nicht dargelegt. Dass der titulierte Mängelbeseitigungsanspruch nicht erfüllt ist, ist unstreitig. Dass die titulierte Mängelbeseitigung technisch unmöglich ist, hat die Beklagte bestritten und legt der Kläger auch nicht weiter dar. Es kann in diesem Rechtsstreit auch dahinstehen, ob der titulierte Mängelbeseitigungsanspruch erfüllt werden kann. Jedenfalls kann die zur Minderung führende Beeinträchtigung der Mietsache beseitigt werden und das hat der Kläger zum 2.7.2013 auch getan.
2.
Die geltend gemachten Zinsansprüche sind teilweise begründet. Soweit sie nicht tenoriert sind, war die Klage abzuweisen.
Aus dem ausgeurteilten Betrag in Höhe von 2.687,98 Euro schuldet die Beklagte Verzugszinsen gemäß §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 2, 288 Abs. 1 BGB seit dem 3.7.2013. Die Mietzahlungen sind jeweils zum dritten Werktag des Monats fällig geworden. Allerdings ist Verzug solange nicht eingetreten, als der Beklagten die Einrede des nichterfüllten Vertrags gemäß § 320 BGB zustand. Die Beklagte konnte den Mietzins zurückhalten, solange der Kläger den Mietgebrauch nicht mangelfrei gewährte, also bis zum 2.7.2013. Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags kann jedoch gemäß § 320 Abs. 2 BGB nicht unbegrenzt erhoben werden. Es entspricht Treu und Glauben, wenn die Miete nur in Höhe des drei- bis fünffachen Betrag der Minderung einbehalten werden darf.
Gegen die Mietzinsansprüche stand der Beklagten wegen der fälligen Mängelbeseitigung ein Leistungsverweigerungsrecht zu. Bis Dezember 2011 hat die Beklagte monatlich 152,53 Euro einbehalten, was einer Quote von 51,03 % entspricht. Bei einer zuerkannten Minderungsquote von 15 % ist dies etwas mehr als der dreifache Betrag und ist nicht überzogen. Das gleiche gilt für den Einbehalt von 178,49 Euro seit Januar 2012, was 50 % der Miete entsprach. Mit der Fertigstellung der Wohnung am 2.7.2013 entfiel die Einrede des nichterfüllten Vertrag, so dass die Beklagte am 3.7.2013 mit den Mietzinszahlungen in Verzug geriet. Einer Mahnung bedurfte es nicht.
Soweit die Beklagte während des Rechtsstreits nach der Mangelbeseitigung Mietzahlungen in Höhe nachgeleistet hat, endete der Verzug jeweils mit Zahlung, so dass Verzugszinsen nur bis zu diesem Zeitpunkt geschuldet sind.
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92, 296 Abs. 3 Satz 3, 91 a ZPO.
In die Berechnung ist bei einem Gesamtstreitwert von 8.492,65 Euro eingeflossen, dass der Kläger die Kosten des Rechtsstreits hinsichtlich des in der Hauptsache erledigten Teils tragen muss, denn die Klage war bis zum 2.7.2013 wegen der bestehenden Einrede der Beklagten unbegründet. Soweit die Beklagte Mietzahlungen auf die Rückstände für die Zeit vom November 2011 bis Mai 2013 zwischen Anhängigkeit der Klageerweiterung am 4.7.2013 und Rechtshängigkeit am 7.10.2013 gezahlt hat, hat sie die Kosten gemäß § 296 Abs. 3 Satz 3 ZPO zu tragen, weil sie die Klageerweiterung veranlasst hat. Denn seit dem 3.7.2013 befand sie sich mit den Mietzahlungen in Verzug.
4.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt § 709 ZPO.
5.
Der Streitwert wird auf 8.462,65 Euro festgesetzt. Eine Gebührenstreitwertermäßigung vor dem Termin am 28.11.2013 ist nicht eingetreten, da auf Grund der auslegungsbedürftigen Schriftsätze des Klägers der Streitgegenstand insgesamt erörtert worden ist.
