Mietvertragskündigung wegen verspäteter Zahlungen: AG Hamburg weist Klage ab – Kein hinreichender Kündigungsgrund
Das Urteil des AG Hamburg (Az.: 49 C 322/14) vom 14.01.2015 besagt, dass die fristgemäße bzw. fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin nicht gerechtfertigt war. Die Klage auf Räumung der Wohnung wegen verspäteter Mietzinszahlungen und der Nichtentfernung einer Parabolantenne wurde abgewiesen. Geringfügige Zahlungsverzögerungen und das lange rügelose Akzeptieren dieser durch die Vermieterin führen zu einem Fehlen des hinreichenden Kündigungsgrundes.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Abweisung der Klage: Das Gericht wies die Klage der Vermieterin auf Räumung der Wohnung ab.
- Fristgemäße/fristlose Kündigung ungerechtfertigt: Es fehlte an einem hinreichenden Grund für eine fristgemäße oder fristlose Kündigung.
- Geringfügige Zahlungsverzögerungen: Verspätete Mietzinszahlungen rechtfertigen nicht automatisch eine fristlose Kündigung.
- Interessenabwägung: Bei der Beurteilung der Kündigung wurden die Interessen des Vermieters und die Zuverlässigkeit des Mieters abgewogen.
- Langzeitige Duldung: Die Vermieterin hatte verspätete Zahlungen über einen langen Zeitraum ohne Einwände akzeptiert.
- Einmaliger Verstoß: Die Zahlung für Februar war ein einmaliger Verstoß und nicht ausreichend für eine Kündigung.
- Parabolantenne: Die Nichtentfernung einer Parabolantenne stellte keinen hinreichenden Grund für eine Kündigung dar.
- Kosten des Rechtsstreits: Die Klägerin wurde zur Übernahme der Kosten des Rechtsstreits verurteilt.
Übersicht
- 1 Mietvertragskündigung wegen verspäteter Zahlungen: AG Hamburg weist Klage ab – Kein hinreichender Kündigungsgrund
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 3 ✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
- 3.1 Welche Bedeutung hat das wiederholte Akzeptieren verspäteter Mietzahlungen durch den Vermieter für die Wirksamkeit einer Kündigung?
- 3.2 Unter welchen Umständen kann eine verspätete Mietzahlung als hinreichender Kündigungsgrund angesehen werden?
- 3.3 Welche rechtlichen Konsequenzen ergeben sich aus einer ungerechtfertigten Kündigung für den Vermieter?
- 4 Das vorliegende Urteil
Mietvertragskündigung bei verspäteter Mietzahlung: Wann ist eine Kündigung gerechtfertigt?
Eine Mietvertragskündigung wegen einer verspäteten Mietzahlung ist ein häufiges Thema im Mietrecht. Dabei kommt es jedoch auf die individuelle Situation und die vertraglichen Vereinbarungen an. In der Regel verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Ein wichtiger Faktor ist die Häufigkeit der verspäteten Zahlungen. Während einige Gerichte bei einer einmaligen Verspätung keine Kündigung für gerechtfertigt halten, kann bei mehrmaligen Verzögerungen eine Kündigung möglich sein, insbesondere wenn der Mieter nach einer Abmahnung die Pflichtverletzung nicht korrigiert. Es ist jedoch ratsam, sich im Zweifelsfall an einen Rechtsanwalt zu wenden, um die individuelle Situation zu bewerten und mögliche rechtliche Schritte zu besprechen.
Konflikt um verspätete Mietzinszahlungen eskaliert
Im Zentrum des Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Hamburg stand die Mietvertragskündigung durch eine Vermieterin, ihrer Mieterin gegenüber aufgrund verspäteter Mietzinszahlungen. Der Fall, gekennzeichnet durch den Aktenzeichen 49 C 322/14, dreht sich um eine 1-1/2-Zimmer-Wohnung in Hamburg. Interessant ist hierbei, dass der Mietvertrag ursprünglich mit dem Voreigentümer geschlossen wurde und der Brutto-Mietzins sich auf 500 Euro belief.
Die Vorgeschichte: Mietzahlungen und Mahnungen
Die chronologische Abfolge der Ereignisse ist für das Verständnis des Falles entscheidend. Trotz der vertraglichen Vereinbarung, die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten, kam es zu wiederholten verspäteten Zahlungen durch die Mieterin. Dies führte dazu, dass die Vermieterin durch ihre Hausverwaltung mehrere Mahnungen aussprach und schließlich die außerordentliche fristlose Kündigung androhte. Zudem wurde die Mieterin aufgefordert, eine Parabolantenne von der Fassade des Gebäudes zu entfernen, was einen weiteren Streitpunkt darstellte.
Gerichtsverfahren und Urteilsfindung
Im Gerichtsverfahren standen die Rechtmäßigkeit der Kündigung und die Räumungsforderung der Vermieterin im Mittelpunkt. Die Beklagten argumentierten, dass es Vereinbarungen mit dem früheren Eigentümer über die verspätete Zahlung des Mietzinses gegeben habe. Die Klägerin hingegen behauptete, dass die wiederholten Verspätungen einen ausreichenden Grund für die Kündigung darstellten.
Die Urteilsbegründung des AG Hamburg
Das Amtsgericht Hamburg stellte fest, dass die Kündigung des Mietverhältnisses weder fristgemäß noch fristlos gerechtfertigt war. Entscheidend war hierbei, dass geringfügige Zahlungsverzögerungen nicht automatisch eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Das Gericht betonte, dass es bei der Interessenabwägung nicht ausschließlich auf die wirtschaftlichen Nachteile des Vermieters ankommt, sondern vielmehr auf die Wiederherstellung des Vertrauens in die Zuverlässigkeit des Mieters. Ferner wurde festgestellt, dass die Vermieterin das verspätete Zahlungsverhalten über einen längeren Zeitraum hinweg ohne Einspruch akzeptiert hatte.
Das Gericht wies die Klage ab und entschied, dass die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Der Streitwert wurde auf 5.160 Euro festgesetzt.
Fazit: Das Urteil verdeutlicht, dass bei Mietvertragskündigungen aufgrund verspäteter Zahlungen die Umstände jedes Einzelfalls genau geprüft werden müssen. Insbesondere die Dauer und die Häufigkeit der Verspätungen sowie die Reaktionen des Vermieters spielen eine entscheidende Rolle.
Das vollständige Urteilstext des Urteils kann weiter unten nachgelesen werden.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Welche Bedeutung hat das wiederholte Akzeptieren verspäteter Mietzahlungen durch den Vermieter für die Wirksamkeit einer Kündigung?
Wenn ein Vermieter wiederholt verspätete Mietzahlungen akzeptiert, kann dies Auswirkungen auf die Wirksamkeit einer Kündigung haben. Grundsätzlich kann ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät zahlt, obwohl er zur pünktlichen Zahlung aufgefordert wurde. Dies gilt auch, wenn der Mieter trotz wiederholter Abmahnungen des Vermieters die verspäteten Mietzahlungen fortsetzt.
Allerdings ist die Situation komplex und erfordert eine sorgfältige Betrachtung der Umstände. Eine fristlose Kündigung aufgrund wiederholter verspäteter Mietzahlungen ist nicht automatisch gerechtfertigt. Es müssen zusätzliche Gründe hinzutreten, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen.
Die wiederholte Akzeptanz verspäteter Mietzahlungen durch den Vermieter könnte als stillschweigende Duldung interpretiert werden und die Wirksamkeit einer späteren Kündigung aufgrund verspäteter Zahlungen beeinträchtigen. Es ist jedoch wichtig, dass jeder Fall individuell betrachtet wird und die spezifischen Umstände berücksichtigt werden.
Es ist auch zu beachten, dass eine Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen unwirksam sein kann, wenn sie erst 1 1/2 Jahre nach dem Rückstand ausgesprochen wird. In diesem Fall könnte die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht unzumutbar sein.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die wiederholte Akzeptanz verspäteter Mietzahlungen durch den Vermieter die Wirksamkeit einer Kündigung beeinflussen kann, aber nicht muss. Es hängt von den spezifischen Umständen des Einzelfalls ab.
Unter welchen Umständen kann eine verspätete Mietzahlung als hinreichender Kündigungsgrund angesehen werden?
Unter bestimmten Umständen kann eine verspätete Mietzahlung als hinreichender Kündigungsgrund angesehen werden. Eine dauerhafte und wiederholte unpünktliche Mietzahlung, die trotz wiederholter Abmahnungen des Vermieters fortgesetzt wird, kann eine so gravierende Pflichtverletzung darstellen, dass sie eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 und Abs. 3 BGB rechtfertigt. Dies gilt auch, wenn der Mieter irrtümlich annimmt, die Miete später zahlen zu müssen.
Eine fristlose Kündigung ist jedoch nicht automatisch gerechtfertigt. Es müssen zusätzliche Gründe vorliegen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen. Die wiederholte Duldung verspäteter Mietzahlungen durch den Vermieter könnte als stillschweigende Zustimmung interpretiert werden und die Wirksamkeit einer späteren Kündigung beeinträchtigen.
Eine Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen kann auch unwirksam sein, wenn sie erst lange Zeit nach dem Zahlungsrückstand ausgesprochen wird, da dies darauf hindeuten könnte, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter doch zumutbar war.
Zusätzlich ist zu beachten, dass eine Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen formale Kriterien erfüllen muss, um wirksam zu sein. Vor einer Kündigung sollte der Vermieter den Mieter abmahnen und darauf hinweisen, dass die verspätete Zahlung eine Pflichtverletzung darstellt und bei weiterer Verspätung eine Kündigung droht.
Die Rechtsprechung sieht vor, dass eine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen eine vorherige Abmahnung voraussetzt, in der dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, sein Verhalten zu korrigieren. Eine Kündigung kann auch dann unwirksam sein, wenn der Mieter die Möglichkeit hatte, sich durch Aufrechnung von seiner Schuld zu befreien und dies unverzüglich nach der Kündigung getan hat.
In der Praxis ist es daher entscheidend, dass jeder Fall individuell betrachtet wird und die spezifischen Umstände berücksichtigt werden, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird.
Welche rechtlichen Konsequenzen ergeben sich aus einer ungerechtfertigten Kündigung für den Vermieter?
Eine ungerechtfertigte Kündigung durch den Vermieter kann verschiedene rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Zunächst einmal bleibt das Mietverhältnis bei einer unwirksamen Kündigung bestehen, da die Kündigung keine rechtlichen Wirkungen entfaltet. Der Mieter ist nicht verpflichtet, auf eine solche Kündigung zu reagieren oder die Wohnung zu räumen.
Sollte der Vermieter trotzdem auf der Kündigung bestehen und eine Räumungsklage einreichen, kann dies für ihn mit Kosten und Risiken verbunden sein. Wenn der Mieter die Kündigung erfolgreich anficht, könnte der Vermieter die Prozesskosten tragen müssen. Darüber hinaus kann der Mieter unter Umständen Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn ihm durch die ungerechtfertigte Kündigung Kosten oder andere Nachteile entstanden sind.
Wenn der Vermieter beispielsweise einen Eigenbedarf vortäuscht und dies später als unwahr herauskommt, kann der Mieter Schadensersatz für die ihm entstandenen Umzugskosten, die Differenz zu einer höheren Miete oder andere Schäden fordern. Auch wenn der Vermieter nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs den Wegfall des Kündigungsgrundes nicht mitteilt, kann dies zu Schadensersatzansprüchen führen.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass eine ungerechtfertigte Kündigung für den Vermieter rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben kann, insbesondere wenn der Mieter dadurch Schaden erleidet oder wenn der Vermieter die Kündigung gerichtlich durchsetzen möchte und dabei unterliegt.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg – Az.: 49 C 322/14 – Urteil vom 14.01.2015
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Mit der Klage begehrt die Klägerin die geräumte Herausgabe der an die Beklagte zu 1) vermieteten Wohnung.
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte zu 1) Mieterin der Wohnung, Hamburg, dort 2. OG. Links. Es handelt sich um eine 1-1/2-Zimmer-Wohnung, die von der Beklagten zu 1) zusammen mit dem Beklagten zu 2) bewohnt wird. Der Mietvertrag wurde vom Voreigentümer zum 01.10.2010 geschlossen. Der Brutto-Mietzins beläuft sich auf 500,00 €. Nach § 11 des Mietvertrages ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten. Darüber hinaus verpflichtete sich die Beklagte zu 1) mit Erklärung vom 13.01.2010 die Miete zum dritten Werktag jeden Monats pünktlich zu entrichten. Dem wurde hinzugefügt, dass der Mietvertrag seine Gültigkeit verliere, sofern die Beklagte einen Monat in Verzug gerät. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 5 (Bl. 60 bis 67 d. A.) sowie hinsichtlich der Ergänzung auf Bl. 68 d. A..
Dennoch kam es nach Eintritt der Klägerin auf Vermieterseite in das Mietverhältnis zu verspäteten Mietzinszahlungen. So wurde der Mietzins für Februar 2013, März 2013, April 2013, Mai 2013, Juni 2013, Juli 2013, August 2013, September 2013, Oktober 2013 und November 2013 verspätet gezahlt, im Juli und November sogar deutlich verspätet. Die Klägerin mahnte dies durch ihre Hausverwalterin mit Schreiben vom 22.11.2013 ab und drohte bei erneuerter verspäteter Mietzinszahlung die außerordentliche fristlose Kündigung an. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 5 f. d. A.).
Darüber hinaus wurde die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 07.06.2013 zur Entfernung einer Parabolantenne an der rückwärtigen Fassade des Gebäudes aufgefordert und diese Aufforderung mit Schreiben vom 10.10.2013 wiederholt. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 3 und K 4 (Bl. 9 bis 11 d. A.).
Der Mietzins für Dezember 2013 und Januar 2014 wurde von der Beklagten zu 1) pünktlich bezahlt, der Mietzins für Februar 2014 ging jedoch erst am 10.02.2014 bei der Klägerin ein, woraufhin diese das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18.02.2014 ordentlich zum 31.05.2014 kündigte.
Darüber hinaus kündigte die Klägerin mit der Klage vom 27.06.2014 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen der verspäteten Mietzinszahlung und der nicht erfolgten Entfernung der Satellitenanlage.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass aufgrund der verspäteten Mietzinszahlung jedenfalls eine fristgemäße Kündigung gerechtfertigt sei.
Die Klägerin stellt den Antrag, die Beklagten zu verurteilen, die in der, Hamburg, 2. OG. Links, liegende Wohnung, bestehend aus 1 1/2 Zimmern, Küche, Flur, Bad und WC zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen hilfsweise, Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist.
Die Beklagten behaupten, es sei mit dem Voreigentümer vereinbart worden, dass der Mietzins aufgrund des verspäteten Gehaltseinganges der Beklagten zu 1) verspätet gezahlt werden dürfe. Zudem behaupten die Beklagten, dass auch im Februar 2014 das Gehalt der Beklagten zu 1) erst verspätet ihr ausgehändigt worden sei.
Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Der Räumungsanspruch aus den §§ 546, 543, 569, 573 BGB besteht nicht, da die Klägerin das Mietverhältnis nicht wirksam fristgemäß bzw. fristlos gekündigt hat. Es fehlt insoweit an einem hinreichenden Kündigungsgrund für eine fristgemäße wie auch fristlose Kündigung.
Die unpünktliche Mietzahlung erfüllt nur dann den Tatbestand des § 543 Abs. 1 BGB, wenn sie nachträglich erfolgt. Das setzt insbesondere voraus. Dass zwischen der Fälligkeit der Miete und dem Zahlungseingang ein nicht unerheblicher Zeitraum liegt. Geringfügige Zahlungsverzögerungen rechtfertigen die fristlose Kündigung regelmäßig nicht (vgl. LG Würzburg WuM 2014, 548; LG Berlin WuM 2014, 93). Bei der nach § 543 Abs. 1 BGB erforderlichen Interessenabwägung kommt es nicht entscheidend auf die wirtschaftlichen Nachteile an, die der Vermieter infolge des unpünktlichen Mietzahlungsverhaltens erleidet, etwa den Zinsverlust; maßgeblich ist vielmehr das Interesse des Vermieters an der Wiederherstellung des Vertrauens in die Zuverlässigkeit des Mieters. Bei der Gewichtung des Interesses des Vermieters ist dabei auch zu berücksichtigen, ob er einen verspäteten Zahlungseingang über einen sehr langen Zeitraum rügelos akzeptiert hat (vgl. LG Würzburg WuM 2014, 548).
Vorliegend ist insoweit zu berücksichtigen, dass nach einem nahezu allmonatlichen verspäteten Zahlungsverhalten von zum Teil erheblichen Ausmaß die Klägerin lediglich eine Abmahnung ausgesprochen hat und nachdem die beiden nachfolgenden Mietzahlungen pünktlich erfolgt sind, die nächste, um fünf Tage verspätete Mietzahlung zur Kündigung genutzt hat, wobei diese nach § 573 Abs. 1 BGB erfolgt ist, lediglich die Kündigung in der Klage wird insoweit auch fristlos erklärt.
Der fristlosen Kündigung steht darüber hinaus entgegen, dass diese nicht nach § 314 Abs. 3 BGB binnen angemessener Frist erklärt worden ist (vgl. zur Anwendbarkeit dieser Regelung Wohnraummietrecht BGH NJW 2014, 1954, Rn. 62 zitiert nach juris). Hier ist von der Klägerin über weitere vier Monate abgewartet worden, bis mit der Klage die fristlose Kündigung erklärt worden ist.
Aus dem gleichen Grund scheidet auch eine fristlose Kündigung im Hinblick auf die von den Beklagten angebrachte Parabolantenne an der Rückseite des Gebäudes aus. Dies ist der Klägerin bei Eingang der Klage bereits über ein Jahr bekannt gewesen, die letzte Beseitigungsaufforderung datiert aus dem Oktober 2013. Hieraus ergibt sich bereits, dass die Klägerin selbst der hier möglicherweise beginnenden Vertragspflichtverletzung, die letztlich davon abhängt, in wie weit ein Duldungsanspruch bestehen sollte, ein nur geringes Gewicht beimisst.
Ebenso fehlt es hinsichtlich des verschuldeten Zahlungsverzuges wie auch hinsichtlich der am Gebäude angebrachten Parabolantenne an einem Grund für eine fristgemäße Kündigung. Eine solche ist möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, was insbesondere dann gegeben ist, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 1 BGB.
Die insoweit erforderliche Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist vorliegend nicht gegeben. Es handelt sich bei der Zahlung für Februar um einen einmaligen Verstoß durch eine um wenige Tage verspätete Mietzinszahlung, nachdem die Klägerin ein solches Zahlungsverhalten lange Zeit hingenommen und im Übrigen auch nur einmal abgemahnt hat. Aufgrund der vorherigen verspäteten Mietzinszahlungen, die im Übrigen nach Aktenlage auch schon gegenüber dem Voreigentümer an den Tag gelegt worden zu sein scheint, kann insbesondere nicht aus Ergänzungsvereinbarung ein besonderes Gewicht abgeleitet werden. Zudem setzt diese voraus, dass die Beklagte zu 1) sich mit der Zahlung einen Monat im Verzug befindet, was vorliegend gerade nicht der Fall gewesen ist. Hiernach dürfte im Übrigen zweifelhaft sein, ob die Klägerin kündigen kann, ohne dass die in der Ergänzungsvereinbarung dargelegten Voraussetzungen gegeben sind. Letztlich kommt es hierauf aber aus den oben angeführten Gründen nicht an.
Ebensowenig ist die hilfsweise ordentliche Kündigung aufgrund der Parabolantennennutzung der Beklagten und der damit einhergehenden Beeinträchtigung der rückseitigen Gebäudefassade nicht gerechtfertigt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass es sich um einen eher geringen Eingriff in die Bausubstanz durch Bohrlöcher sowie um eine auch eher gering zu bewertende optische Beeinträchtigung des Gebäudes handelt. Hier steht der Klägerin frei, die Beklagte zu 1) auf Beseitigung der Parabolantenne bzw. der Parabolantennen in Anspruch zu nehmen, ein hinreichendes Gewicht hätte ein entsprechender Verstoß gegen eine Beseitigungsverpflichtung allenfalls dann, wenn die Beseitigungsverpflichtung tituliert wäre und die Beklagte zu 1) dieser dennoch bewußt nicht Folge leistet.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Beschluss
Der Streitwert wird festgesetzt auf 5.160,00 €.
