Nutzungsentschädigung bei Parken auf zu vermietenden Parkplätzen

Analyse eines Gewerbemietstreits: Nutzungsersatz und Kündigungsfolgeschäden im Fokus

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat am 17. Dezember 2019 ein Urteil in einem komplexen Fall von Gewerbemiete gefällt. Im Kern ging es um Ansprüche aus einem beendeten Gewerbemietverhältnis, das durch die Vermieterin fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurde. Besonders strittig waren die Themen Nutzungsersatz für Parkplätze und Kündigungsfolgeschäden. Der Beklagte hatte die Räumlichkeiten bereits verlassen, und es gab eine Neuvermietung. Die Klägerin, die Vermieterin, forderte Nutzungsersatz für zwei Parkplätze und Kündigungsfolgeschäden für die Zeit bis zur Neuvermietung.

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Nutzungsersatz für Parkplätze

Die Klägerin behauptete, es sei mündlich ein Mietvertrag über die Nutzung der Parkplätze vereinbart worden. Der Beklagte bestritt dies und argumentierte, er habe die Parkplätze nicht unberechtigt genutzt. Das Landgericht Potsdam hatte der Klägerin teilweise Recht gegeben und den Beklagten zur Zahlung von Nutzungsersatz verurteilt. Das Oberlandesgericht bestätigte diese Entscheidung und stellte fest, dass der Beklagte die Parkplätze tatsächlich genutzt hatte und dafür Nutzungsersatz schuldet.

Kündigungsfolgeschäden und Zahlungsverzug

Ein weiterer Streitpunkt war der Kündigungsfolgeschaden. Die Klägerin argumentierte, der Beklagte sei ihr zur Zahlung der bisherigen Miete bis zur Neuvermietung verpflichtet. Der Beklagte hielt die Kündigung für unwirksam und warf der Klägerin vor, ihrer Schadenminderungspflicht nicht nachgekommen zu sein. Das Oberlandesgericht stellte jedoch fest, dass die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam war und die Klägerin Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens hat.

Widerklage und Betriebskostenvorauszahlungen

Der Beklagte hatte widerklagend die Rückzahlung der in den Jahren 2011 bis 2016 geleisteten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen gefordert. Das Landgericht hatte diese Widerklage abgewiesen, und diese Entscheidung war nicht Gegenstand der Berufung.

Endgültige Entscheidung und Kosten

Das Oberlandesgericht wies die Berufung des Beklagten zurück und verurteilte ihn, weitere 361 € nebst Zinsen zu zahlen. Zudem hat der Beklagte die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Mit dieser Entscheidung bestätigte das Oberlandesgericht im Wesentlichen die vorherige Entscheidung des Landgerichts Potsdam und brachte Klarheit in die komplexen Fragen rund um Nutzungsersatz und Kündigungsfolgeschäden in Gewerbemietverhältnissen.

Das vorliegende Urteil

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 3 U 39/19 – Urteil vom 17.12.2019

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 02.04.2019, Az. 13 O 52/17, wird zurückgewiesen.

2. Auf die Anschlussberufung der Klägerin wird der Beklagte verurteilt, weitere 361 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.04.2017 zu zahlen.

3. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Potsdam ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Gewerbemietverhältnis aufgrund eines Mietvertrages, der am 10.08.2010 geschlossen und durch die Vermieterin am 05.01.2017 fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurde. Der Beklagte räumte das Mietobjekt am 28.02.2017, eine Neuvermietung erfolgte zum 01.08.2017.

Die Klägerin hat erstinstanzlich als Vermieterin und Eigentümerin des Mietobjektes zuletzt noch die Zahlung von monatlich 59,50 € brutto (50 € netto) für die Nutzung zweier Parkplätze für den Zeitraum von Januar 2014 bis Juni 2017 sowie als Kündigungsfolgeschaden einen Betrag in Höhe von 2.097,24 € begehrt.

Sie hat vorgetragen, zwischen den Parteien sei mündlich ein Mietvertrag über die Nutzung zweier Parkplätze zu einer Miete von 25 € netto pro Parkplatz vereinbart worden. Sie hat die Auffassung vertreten, der Beklagte habe ihr als Kündigungsfolgeschaden die bisherige Miete bis zur Neuvermietung in Höhe von insgesamt 2.097,24 € zu ersetzen.

Die Klägerin hat zuletzt beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 2.499,00 € nebst Zinsen sowie zur Zahlung weiterer 2.097 € nebst Zinsen zu verurteilen.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Widerklagend hat er beantragt, die Klägerin zu verurteilen, an ihn 6.754,20 € nebst Zinsen zu zahlen.

Ein Mietvertrag über die Parkplätze sei nicht geschlossen worden. Er habe die Stellplätze auch nicht für eigene Fahrzeuge genutzt. Die Kündigung habe gegen Treu und Glauben verstoßen, da ihm nur ein geringfügiger Vertragsverstoß vorzuwerfen sei. Er habe die Rückbuchung der – zur Kündigung führenden – Monatsmieten für Dezember 2016 und Januar 2017 nur deshalb vorgenommen, weil er kurz zuvor eine Betriebskostenabrechnung erhalten habe, die er für unberechtigt gehalten habe. Zudem sei die Klägerin bezüglich des Kündigungsfolgeschadens ihrer Schadenminderungspflicht nicht nachgekommen. Der in der Internetanzeige zur Neuvermietung geschaltete Mietpreis sei zu hoch gewesen.

Bezüglich der Widerklage hat er die Auffassung vertreten, die Klägerin sei zur Rückzahlung der in den Jahren 2011 bis 2016 geleisteten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen verpflichtet.

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil nach Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmungen der Klage in Höhe von 1.900 € bezüglich der Parkplatznutzung und weiterer 1.223,20 € bezüglich des Kündigungsfolgeschadens stattgegeben. Die weitergehende Klage und die Widerklage hat es abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, es sei zwar nicht erwiesen, dass die Parteien einen Mietvertrag geschlossen hätten. Es bestehe aber ein Anspruch auf Nutzungsersatz aus §§ 987 Abs. 1, 990 BGB in Höhe des Nettobetrages von 50 € monatlich für den geltend gemachten Zeitraum von Januar 2014 bis Februar 2017, also für 36 Monate.

Es stehe nach der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte die mit den Nummern 10 und 11 gekennzeichneten Stellplätze genutzt habe. Er sei bei der Nutzung auch nicht gutgläubig hinsichtlich eines zu seinen Gunsten bestehenden Besitzrechtes gewesen, da er darauf hingewiesen worden sei, dass die Parkplätze angemietet werden könnten. Insofern habe er nicht annehmen können, dass die Parkplätze zur freien Verfügung gestanden hätten.

Die Klägerin habe auch Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei wirksam (§ 543 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 a BGB). Zum Kündigungszeitpunkt sei der Beklagte mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug gewesen. Der Klägerin sei es auch nicht nach § 242 BGB verwehrt gewesen zu kündigen.

Als Kündigungsfolgeschaden könne die Klägerin den Betrag verlangen, den der gekündigte Mieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses hätte zahlen müssen. Es ergebe sich ein Betrag von monatlich 305,80 €. Dieser sei für den Zeitraum von März bis Juni 2017 begründet.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, soweit er zur Zahlung verurteilt worden ist. Die Abweisung der Widerklage ist nicht Gegenstand der Berufung.

Der Beklagte wendet ein, ein Anspruch aus §§ 987, 990 BGB bestehe bereits deshalb nicht, da keine Vindikationslage vorgelegen habe. Er habe die Stellplätze nicht unberechtigt genutzt. Aus der Nutzung der Stellplätze in Kenntnis und sogar auf eigenes Betreiben der Klägerin ergebe sich ein Recht zum Besitz. Die Klägerin selbst habe die Parkplätze mit Stützpfosten versehen, auf die dann nicht nur der Beklagte, sondern auch andere Mieter ihre „Kennzeichen“ angebracht hätten. Das Parken sei zu keinem Zeitpunkt beanstandet worden. Die so gelebte und der Klägerin positiv bekannte Nutzung ohne jegliche Beanstandung oder Unterlassungsbegehren über Jahre hinweg sei nicht anders zu beurteilen als dem Mieter konkludent unentgeltlich die Parkmöglichkeit zur Verfügung zu stellen. Es sei während des Mietverhältnisses nie beabsichtigt gewesen, Nutzungsentschädigung für die Parkplätze zu verlangen. Zudem sei durch die Aussage des Zeugen W…, die das Landgericht der Entscheidung zugrunde gelegt habe, nicht belegt, dass der Beklagte dort 36 Monate geparkt habe, da der Zeuge erst seit Januar 2016 in dem Bürohaus tätig sei.

Hinsichtlich des Mietausfallschadens habe das Landgericht seinen Vortrag, dass die Räume im fraglichen Zeitraum gar nicht zur Vermietung gestanden hätten, da sie nach Auszug des Beklagten renoviert worden seien, nicht berücksichtigt.

Der Beklagte beantragt, unter Abänderung des am 02.04.2019 verkündeten Urteils des Landgerichts Potsdam, Az. 13 O 52/17, die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Im Wege der Anschlussberufung beantragt sie, den Beklagten zu verurteilen, weitere 361,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.04.2017 zu zahlen.

Bereits aus dem Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils ergebe sich, dass die Parkplätze im gesamten hier streitgegenständlichen Zeitraum für den Beklagten markiert worden seien.

Die Klägerin habe die Nutzung nur deshalb geduldet, da sie vom Bestehen eines Mietvertrages ausgegangen sei. Hätte sie Kenntnis davon gehabt, dass ein solcher nicht vorhanden ist, hätte sie den Besitz heraus verlangt oder auf den Abschluss eines Mietvertrages bestanden. Der Beklagte habe auch gewusst, dass man die Plätze hätte mieten können.

Es sei zutreffend, dass die Klägerin die Mieträume habe renovieren lassen. Deshalb habe sie auch einen Monat nicht geltend gemacht. Sie habe Mietausfall nur bis zum 30.06.2010 geltend gemacht. Der neue Mieter sei zum 01.08.2017 eingezogen.

Zur Begründung der Anschlussberufung beruft sich die Klägerin darauf, dass auch auf den Wertersatz aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis die Umsatzsteuer zu entrichten sei.

II.

Die nach §§ 519 ff ZPO zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht zur Zahlung von Nutzungsersatz für die Parkplatznutzung und zur Zahlung des Kündigungsfolgeschadens verurteilt.

1.

Mietvertragliche Ansprüche auf Zahlung von Mietzins für die Nutzung der Parkplätze bestehen nicht. Die Feststellungen des Landgerichts hierzu, insbesondere die Beweiswürdigung, sind nicht zu beanstanden und werden von keiner der Parteien in Frage gestellt.

2.

Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung von Nutzungsersatz für die Parkplätze aus §§ 987, 990 BGB.

a)

Die Klägerin ist Eigentümerin.

b)

Der Beklagte war im hier streitgegenständlichen Zeitraum Besitzer der Parkplätze. Anders als die Klägerin meint, ergibt sich dies allerdings nicht bereits aus dem unstreitigen Tatbestand des landgerichtlichen Urteils. Dort findet sich nur die Formulierung „Auf dem Grundstück des Mietobjekts befinden sich auch markierte PKW-Stellplätze“.

Auch ergibt sich dies nicht, jedenfalls nicht für den gesamten Zeitraum, aus der Aussage des Zeugen W…, auf den sich die Beweiswürdigung des Landgerichts in erster Linie stützt, da dieser Zeuge Angaben erst für den Zeitraum ab Anfang 2016 machen konnte, weil er zuvor nicht in dem Objekt tätig war. Auch die Aussage des Zeugen G… stützt den Vortrag der Klägerin nur bedingt. Der Zeuge G… hat nur ausgeführt, dass die Parkplätze gekennzeichnet und mit Schildern versehen worden sein, auf denen gestanden habe, dass unberechtigte Fahrzeuge entfernt würden, aber zunächst keine Namen der Mieter auf den Schildern gestanden hätten. Der Beklagte habe aber irgendwann sich selbst Schilder gefertigt, auf denen der Name der Firma des Beklagten gestanden habe und sie an die Stellplätze gestellt. Auch daraus ergibt sich nicht konkret, wann dies der Fall war und ab wann der Beklagte die Plätze genutzt hat. Das Landgericht hat allerdings zutreffend darauf abgestellt, dass der Beklagte selbst letztlich in der mündlichen Verhandlung eingeräumt hat, dass seine Mitarbeiter die Plätze genutzt haben. Auch in der Berufungsbegründung hat er dies bestätigt, indem er sich darauf berufen hat, die Plätze seien mit Kenntnis der Klägerin genutzt worden. In der Berufungsbegründung hat er zudem – jedenfalls indirekt – auf Seite 2 zugestanden, dass er an den Parkplätzen ein Schild mit dem Namen seiner Firma angebracht hat. Auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat er auf Nachfrage eingeräumt, die Parkplätze genutzt und ein Schild angebracht zu haben.

c)

Der Beklagte hatte auch kein – einen Anspruch aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis ausschließendes – Recht zum Besitz aus § 986 BGB.

Ein solches ergibt sich hier nicht daraus, dass die Klägerin die unentgeltliche Nutzung geduldet hat, wie der Beklagte meint.

Es ist zwar zutreffend, dass sich ein Recht zum Besitz aus einem zwischen einem Grundstückseigentümer und demjenigen, der das Grundstück tatsächlich nutzt, stillschweigend geschlossenen Leihvertrag ergeben kann. Ein solcher zur unentgeltlichen Nutzung bis zur – jederzeit möglichen Kündigung – berechtigender Leihvertrag kann dann zustande kommen, wenn der Grundstückseigentümer die Nutzung duldet und einen Vertrauenstatbestand dahingehend setzt, dass er mit der Unentgeltlichkeit der Nutzung einverstanden ist (vgl. z.Bsp. OLG Naumburg, 2 U 99/06, Urteil vom 21.12.2006). Dies setzt eine formlose Einigung, die auch stillschweigend erfolgen kann, etwa durch Duldung der Benutzung, voraus. Schweigen kann gemäß hierbei § 242 BGB nach Treu und Glauben dann als Willenserklärung zu werten sein, wenn der Schweigende nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen wäre, seinen abweichenden Willen zu äußern. Die Zurechnung von Schweigen als Zustimmung kommt aber nur ausnahmsweise in Betracht, wenn besondere Umstände, insbesondere ein zu Gunsten des anderen Teils entstandener Vertrauenstatbestand, dies rechtfertigen (OLG Naumburg, a.a.O. m.w.N.).

Diese Voraussetzungen liegen hier nach Auffassung des Senats nicht vor. Zwar hat die Klägerin offenbar trotz Kenntnis von der Nutzung der Parkplätze durch die Klägerin über mehrere Jahre kein Nutzungsentgelt geltend gemacht. Sie hat aber, anders als im zitierten Fall des OLG Naumburg, keinen darüber hinaus gehenden Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen, dass sie mit der unentgeltlichen Nutzung einverstanden war. Sie hatte, das ergibt sich aus der Beweisaufnahme vor dem Landgericht, zu Beginn des Mietverhältnisses dem Beklagten mitgeteilt, dass er die beiden Parkplätze mieten könne, also eine entgeltliche Nutzung möglich sei, und dass ein Mietvertrag abgeschlossen werden könne. Der Beklagte wusste also, dass eine Nutzung regelmäßig nur gegen Entgelt gewährt wird. Insofern konnte er nicht ohne weiteres darauf vertrauen, dass die Klägerin hiervon abweichend ihm die Plätze unentgeltlich zur Verfügung stellen wollte. Er hätte deshalb vielmehr die Schlussfolgerung ziehen können und müssen, dass die Klägerin im Anschluss an ihr Gespräch über die Parkplätze schlicht vergessen hat, ihr das angekündigte Vertragsangebot zukommen zu lassen und ihr dies im weiteren Verlauf nicht mehr aufgefallen ist. Darauf, dass die Klägerin ihm die Parkplätze, anders als angekündigt, dauerhaft unentgeltlich überlassen wollte, konnte er nicht ausgehen.

d)

Der Beklagte war auch bösgläubig, da er wusste, dass die Parkplätze nur gegen Entgelt zur Nutzung zur Verfügung gestellt werden sollten.

e)

Er schuldet deshalb die für Parkplätze übliche Nutzungsentschädigung. Dass diese mit 25 € netto pro Parkplatz zu hoch angesetzt ist, ist nicht eingewandt und auch nicht ersichtlich.

3.

Die Klägerin hat auch Anspruch auf den geltend gemachten Kündigungsfolgeschaden aus §§ 280, 535 BGB.

Die fristlose Kündigung der Klägerin war wirksam. Die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts zur Wirksamkeit der verzugsbedingten fristlosen Kündigung der Klägerin hat der Beklagte nicht angegriffen. Die Höhe der geltend gemachten Entschädigung, die sich an der ursprünglich vereinbarten Miete orientiert, ist nicht zu beanstanden.

Der Einwand des Beklagten, das Objekt sei wegen der Renovierung nicht vermietbar gewesen, führt nicht zum Erfolg.

Der Vortrag des Beklagten hierzu ist bereits nicht mehr zuzulassen (§ 531 Abs. 2 ZPO). Er wurde erstmals im Schriftsatz vom 14.01.2019 nach Schluss der mündlichen Verhandlung erhoben. Schriftsatznachlass war dem Beklagten aber nur im Hinblick auf den neuen Tatsachenvortrag aus dem Schriftsatz der Klägerin vom 07.12.2018 gewährt worden. Der Einwand zur Unvermietbarkeit ist keine Reaktion auf diesen Schriftsatz, sondern gänzlich neuer Vortrag.

Im Übrigen hat die Klägerin nicht bestritten renoviert zu haben und gerade wegen der Renovierung einen Monat weniger an Mietausfallschaden geltend gemacht und unter Beweisantritt vorgetragen, dass die Renovierung ca. 3 – 4 Wochen gedauert habe. Dies hat der Beklagte zwar bestritten, allerdings nur pauschal. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Renovierung der Fußböden und der Wände eines 47 qm großen Objekts mehr als vier Wochen gedauert haben soll.

4.

Die zulässige nach §§ 524 ff ZPO zulässige Anschlussberufung der Klägerin hat in der Sache Erfolg.

Der Beklagte schuldet der Klägerin auf den Nutzungsersatz für die Parkplätze auch die Umsatzsteuer in Höhe von 361 € nebst Verzugszinsen (§§ 280, 286 BGB).

Bei Eigenverbrauch vermietbarer Sachen ist in der Regel der objektive Mietwert (Mietzins gegebenenfalls zuzüglich Umsatzsteuer) Inhalt des Anspruchs aus § 987 BGB (Palandt/Bassenge, BGB, § 987, Rn 4). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unterliegt auch der Anspruch aus § 987 BGB wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer (BGH, Urteil vom 22. Oktober 1997 – XII ZR 142/95 –, juris).

5.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

6.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

7.

Streitwert für die Berufungsinstanz: 3.484,20 €