Trocknungskosten nach einem Wasserschaden – Ansprüche eines Wohnungsmieters

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AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 8 C 285/15, Urteil vom 17.03.2016

1. Die Beklagten werden wie Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 2.079,11 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 16. Februar 2015 zu zahlen.

2. Die Beklagten werden wie Gesamtschuldner verurteilt, den Kläger von den Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung i.H.v. 406,50 € freizustellen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten wie Gesamtschuldner zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche innerhalb eines Wohnraummietverhältnisses.

Die Kläger mieteten mit Mietvertrag vom 10. Februar 1999 von dem Beklagten zu 1. eine Wohnung im Haus B. Straße 17, 12305 Berlin, mit Hobby- und Kellerraum („Souterrain”), in dem der Kläger zu 1. seine selbständige Tätigkeit als EDV-Berater ausübt. Wegen der näheren Einzelheiten wird ergänzend auf den vorgenannten Mietvertrag Bezug genommen (Anlage K 1, Bl. 6 d.A.).

Trocknungskosten nach einem Wasserschaden – Ansprüche eines Wohnungsmieters

Symbolfoto: Von michelmond /Shutterstock.com

Die Beklagte zu 2. wurde am 17. Dezember 2009 als neue Wohnungseigentümerin in das Grundbuch eingetragen (Anlage B 2, Bl. 96 d.A.). Eine Mitteilung des Eigentumsübergangs gegenüber den Klägern erfolgte vorgerichtlich nicht.

Im März 2014 kam es im Souterrain der streitbefangenen Wohnung zu einem Wasserschaden infolge eines Defekts am Heizkessel. Die hierzu erforderlichen Schadensbeseitigungs- und Trocknungsarbeiten erfolgten im Zeitraum vom 21. März bis zum 21. Oktober 2014.

In dem von den Klägern als Büro genutzten Hobbyraum im Souterrain befand sich ein 19-Zoll-Server-Rack mit Hardware, die vom Kläger zu 1. für seine gewerbliche Tätigkeit verwendet wird und durchgehend laufen muss.

Die Kläger hausten dieses Server-Rack zum Schutz vor Feuchtigkeit, Staub und Schmutz ein und verwendeten zur Vermeidung einer Überhitzung in der Einhausung ein Klimagerät mit einer Leistung von 1,35 kWh im gesamten Zeitraum vom 24. März bis zum 21. Oktober 2014 und machten die hierfür i.H.v. 0,31 € / kWh angefallenen und von ihnen verauslagten Stromkosten gegenüber dem Beklagten zu 1. erfolglos geltend.

Auch auf das Schreiben ihres hiesigen Prozessbevollmächtigten vom 22. Januar 2015 an den Beklagten zu 1. (Anlage K 6, Bl. 15 d.A.), für das den Klägern vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 406,50 € (1,6 Geschäftsgebühr + Auslagenpauschale brutto) entstanden, erfolgte keine Zahlung.

Mit der vorliegenden Klage verlangten die Kläger zunächst vom Beklagten zu 1. und im Laufe des Verfahrens im Wege der Klageerweiterung auch von der Beklagten zu 2. den Ersatz ihrer Aufwendungen für den zur Kühlung eingesetzten Strom.

Die Kläger behaupten, ihnen sei die gewerbliche Nutzung des Souterrains als EDV-Büro ohne Publikumsverkehr vom Beklagten zu 1. gestattet worden, der Beklagte zu 1. wie auch seine Hausverwaltung seien von Anfang an über diese Nutzung unterrichtet gewesen, wie sich bereits aus der dem Beklagten zu 1. vor Abschluss des Mietvertrags vorgelegten Selbstauskunft ergebe.

Die Kläger behaupten ferner, die Verlagerung des Server-Racks in das andere Geschoss der Wohnung wäre mit höheren Kosten verbunden gewesen, als zum Zeitpunkt der Erstellung der Einhausung infolge der Kühlung zu erwarten gewesen seien.

Die Kläger beantragen zuletzt, die Beklagten zu verurteilen, an sie 2.079,11 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 16. Februar 2015 zu zahlen, die Beklagten zu verurteilen, sie von den Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung i.H.v. 406,50 € freizustellen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die Beklagte zu 2. sei Eigentümerin des Grundstücks, auf dem sich die streitbefangene Wohnung befindet und legen insoweit unter Anzeige des Eigentumsübergang mit Schriftsatz vom 2. Februar 2016 eine Urkunde über die Eigentumsübertragung sowie einen Auszug aus dem Grundbuch vor.

Die Parteien haben sich am 21. Januar 2016 mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage, über die gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Zustimmung der Parteien ohne mündliche Verhandlung entschieden werden kann, ist begründet.

I. Die Klage gegenüber der Beklagten zu 2. ist begründet.

1. Die Kläger haben einen Zahlungsanspruch gegen die Beklagte zu 2. i.H.v. 2.079,11 € aus § 555a Abs. 3 S. 1 BGB.

a. Die Beklagte zu 2. ist nach dem infolge ihres durch Vorlage der Grundbucheintragung von den Beklagten belegten Eigentumserwerb gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das ursprünglich zwischen den Klägern und dem Beklagten zu 1. mit Mietvertrag vom 10. Februar 1999 geschlossene Mietverhältnis eingetreten und ist für den nach dem bereits im Jahr 2009 erfolgten Eigentumsübergang für den mit der Klage geltend gemachten Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen, die nach Eigentumsübergang entstanden sind, als Erwerberin passivlegitimiert (siehe Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 566 Rn. 132, 136).

b. Der Aufwendungsersatzanspruch der Kläger als Mieter für die ihnen infolge der Erhaltungsmaßnahme i.S.v. § 555a Abs. 1 BGB nach dem Wasserschaden im Souterrain, der zwischen dem Parteien dem Grunde nach unstreitig ist, erstreckt sich auch auf die mit der vorliegenden Klage geltend gemachten Stromkosten für die Kühlung des eingehausten Server-Racks.

Gemäß § 555a Abs. 3 S. 1 BGB hat der Vermieter Aufwendungen des Mieters in angemessenem Umfang zu ersetzen, soweit die Kosten objektiv erforderlich gewesen sind (siehe Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 555a Rn. 58). Die Angemessenheit erfordert dabei ein vernünftiges Verhältnis zwischen den Kosten und den durch die Erhaltungsmaßnahme bedingten Beeinträchtigungen des Mieters, wobei von dem Mieter nicht verlangt werden kann, dass er immer nur den billigsten Weg wählt, er vielmehr grundsätzlich seinen gewohnten Lebensstandard beibehalten kann, auch wenn dies für den Vermieter teuer wird (siehe Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., m.w.N.).

Die durch den Betrieb des Klimageräts mit einer Nennleistung von 1,35 kWh im Zeitraum vom 24. März bis 21. Oktober 2013, d.h. für insgesamt 4.986 Stunden, zu dem von den Beklagten angesichts der bereits ausgeglichenen Trocknungskosten nicht in prozessual erheblicher Weise bestrittenen Strompreis i.H.v. 0,31 € / kWh entstandenen Stromkosten i.H.v. 2.079,11 € waren objektiv erforderliche Kosten, die durch die Instandsetzungsarbeiten verursacht worden sind.

Angesichts der zwischen den Parteien unstreitigen Arbeiten zur Beseitigung des Wasserschadens, die sowohl zur Staubentwicklung als auch bei der erforderlichen Trocknung zu einem besonders trocken-warmen Klima in den betroffenen Räumlichkeiten geführt haben, war die Einhausung des Server-Racks, die die Kläger vorgenommen haben, zum Schutz ihres Eigentums erforderlich und die für die infolgedessen erforderlich werdenden Kühlung der technischen Geräte angefallenen Stromkosten als objektiv erforderliche Aufwendungen erstattungsfähig.

Auf die zwischen den Parteien streitige Frage der Genehmigung der teilgewerblichen Nutzung der streitbefangenen Wohnung kommt es insoweit nicht an. Denn die Aufstellung eines 19-Zoll-Server Racks ist auch in einer Wohnung nicht derart ungewöhnlich, als dass der über die teilgewerbliche Nutzung nicht informierte Vermieter hierdurch in unangemessener Weise überrascht werden würde. Nach dem insoweit maßgeblichen zum Zeitpunkt des Schadensfall im Jahre 2014 üblichen Gepflogenheiten und technischen Möglichkeiten ist die Verwendung eines Server-Racks auch zu privaten Zwecken nicht fernliegend, da hierdurch verschiedenste auch private Anwendungen lokal sowie im Fernzugriff ermöglicht werden, die auch einem entsprechend interessierten Wohnungsmieter einen entsprechenden Nutzen zu bringen imstande sind. Wenn aber die Nutzung eines Server-Racks auch im privaten Bereich möglich ist, kann es auf die tatsächliche gewerbliche Nutzung durch den Kläger zu 1. nicht ankommen, da insoweit sich kein der gewerblichen Nutzung immanentes Risiko verwirklicht hat. Denn unabhängig von seiner konkreten Nutzungsart ist die Einhausung der bauartbedingt gegenüber Staub und Hitze empfindlichen technischen Geräte während Bauarbeiten in den betreffenden Räumlichkeiten zur Abwendung weiterer Schäden am Mietereigentum sinnvoll, auch unter Berücksichtigung der dabei entstehenden Stromkosten für die erforderlich werdende Kühlung der Geräte in der Einhausung.

Auch die von den Beklagten gerügten hohen Stromkosten infolge der langen Dauer der Kühlung steht der Erforderlichkeit der Aufwendungen nicht entgegen. Denn zunächst konnte der Vermieter und nicht die Kläger die Dauer der Arbeiten zur Beseitigung des Wasserschadens maßgeblich bestimmen und darüber hinaus war jedenfalls zum Zeitpunkt der Entscheidung der Kläger über die Errichtung der Einhausung die Dauer der Arbeiten von im Ergebnis mehr als 6 Monaten nicht absehbar. Hierauf muss es aber bei der Bewertung der von den Beklagten zum Vergleich aufgezeigten Alternativlösung mit einer Verbringung des Server-Racks in andere, von den Bauarbeiten nicht betroffene Teile der streitbefangenen Wohnung ankommen, da nur zu diesem (frühen) Zeitpunkt den Klägern der Vorwurf einer Verletzung ihrer Obliegenheit zur Minderung der ihnen infolge der Instandsetzungsmaßnahmen entstehenden Aufwendungen gemacht werden könnte. Dies ist jedoch vorliegend nicht der Fall, da die Beklagten nicht haben darlegen können, dass zu diesem Zeitpunkt deutlich gewesen wäre, dass durch die Einhausung des Server-Racks höhere Stromkosten infolge der Kühlung entstehen würden als durch ein Ortsveränderung der Anlage, durch die unstreitig ebenfalls Kosten entstanden wären.

2. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB, wobei sich die Beklagte zu 2. den Verzug des Beklagten zu 1. zurechnen lassen muss.

3. Ferner haftet die Beklagte zu 2. ebenfalls für die den Klägern entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren, deren Freistellung sie i.H.v. 406,50 € mit dem Klageantrag zu 2. begehren und an deren Berechnung nach den Vorgaben des RVG keine Bedenken bestehen, aus §§ 286 Abs. 1, 280 Abs. 1, 249, 566 Abs. 1 BGB.

II. Auch gegenüber dem Beklagten zu 1. ist die Klage begründet.

1. Denn der Beklagte zu 1. haftet auch nach Verlust seiner Vermieterstellung infolge des Eigentumsübergangs auf die Beklagte zu 2. für den hier streitbefangenen Aufwendungsersatzanspruch gegenüber den Klägern weiterhin gemäß § 566 Abs. 2 S. 1 BGB neben der Beklagten zu 2. wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat (§ 766 BGB).

2. Die Haftungsbegrenzung des § 566 Abs. 2 S. 2 BGB ist für den Beklagten zu 1. vorliegend nicht einschlägig, da er den Eigentumsübergang den Klägern unstreitig erstmals in der mündlichen Verhandlung am 21. Januar 2016 und sodann schriftsätzlich im Februar 2016 angezeigt hat, nachdem er in der Klageerwiderung lediglich die Eigentümerstellung des Beklagten zu 1. bestritten hat, ohne einen Übergang auf die Beklagte zu 2. ausdrücklich darzulegen. Mangels Ablauf der Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB) nach Anzeige des Eigentumsübergangs zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung (Schriftsatzfrist im schriftlichen Verfahren: 3. März 2016) haftet der Beklagte zu 1. für die hier streitbefangene Forderung mithin als Bürge neben der Beklagten zu 2. wie ein Gesamtschuldner weiter.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 4 analog ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, S. 2 ZPO.