Vertragsstrafe: Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags über ein Grundstück

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Vertragsstrafe: Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags über ein Grundstück

Foto: VadimGuzhva/Bigstock

Vertragsstrafe: Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags über ein Grundstück

OLG Koblenz, Az.: 10 U 1249/16, Beschluss vom 10.05.2017

Gründe

Der Senat erwägt, die Berufung der Beklagten gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Die Gründe werden nachfolgend dargestellt.

Die Voraussetzungen nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO sind nach Auffassung des Senats gegeben. Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten.

Das landgerichtliche Urteil entspricht der Rechtslage und enthält keine Fehler. Die getroffenen Feststellungen sind vollständig und rechtfertigen keine andere Entscheidung.

Das Landgericht hat zu Recht einen Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagten in Höhe von 10.000,00 € verneint.

Dem Kläger steht aus der in der Vereinbarung/Kaufabsichtserklärung Immobilie …[Z]straße in …[Y]“ vom 15.09.2015, die unter anderem einen Mietvertrag über das vorbezeichnete Objekt enthält (Anlage K 1, Bl. 20 d. A.), aufgeführten nachfolgenden Klausel:

„…

Im Januar 2016 wird ein Notarvertrag über den Kauf der Immobilie beauftragt. Der Kaufpreis beträgt 165.000,00 €. Zahlung und Hausübergabe spätestens zum 01.10.2016. Die bis dahin gezahlte Nettomiete von monatlich 750,00 € wird auf den Kaufpreis angerechnet. Die Partei, die aus gleich welchen Gründen, den Kaufvertrag nicht unterzeichnet, macht sich gegenüber ihrem Vertragspartner schadensersatzpflichtig. Die Höhe des Schadensersatzes wird mit 10.000,00 € vereinbart….“ kein Anspruch auf Vertragsstrafe zu.

Vertragsstrafe: Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags über ein Grundstück

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1) Zu Recht führt das Landgericht aus, dass die vorbezeichnete Klausel nicht den Formerfordernissen des § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB entspricht. Danach bedarf ein Vertrag, durch den sich der der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einen Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Formbedürftig ist eine Vereinbarung, die für denn den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs des Eigentums an einem Grundstück ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und dadurch einen Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb desselben begründen. Das gilt auch für das Vertragstrafeversprechen (BGH, Urteil vom 06.12.1979 – VII ZR 313/78 – BGHZ 76, 43 = NJW 1980, 829 f., juris Rn. 12; Urteil vom 19.09.1989 – XI ZR 10/89 – NJW 1990, 391, juris Rn. 4; Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/07 – NJW –RR 2008, 824, juris Rn. 4; Urteil vom 12.07.1984 – IX ZR 127/83 – VersR 1984, 947, juris Rn. 27 Palandt-Grüneberg, BGB, 76. Auflage 2017, BGB § 311 b Rn. 13 m. w. N.). Sämtliche Abreden sind formbedürftig, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Geschäft zusammensetzt, also sämtliche Gegenstände, die ein Teil zum Vertragsinhalt erheben möchte, wenn der andere dies erkennt und hinnimmt (BGH, Urteil vom 19.11.1982 – V ZR 161/81 – BGHZ 85, 315, 317 = NJW 1983, 563 f., juris Rn. 15; BeckOK BGB, Bamberger/Roth-Gehrlein, BGB, 42. Edition, § 311 b Rn. 20).

Zutreffend legt das Landgericht dar, dass es sich bei der vereinbarten Schadensersatzregelung um ein Vertragsstrafeversprechen handele, für den Fall, dass eine der Parteien den vorgesehenen Vertrag über den Verkauf der Immobilie nicht unterzeichne. Die Vereinbarung ist unstreitig nicht notariell beurkundet worden. Die Androhung einer Zahlungspflicht für den Fall des Nichtzustandekommens eines notariellen Kaufvertrages ist ein wirtschaftlicher Nachteil, der geeignet ist, Druck auf die Beklagten auszuüben, den beabsichtigten Kaufvertrag abzuschließen.

Zu Recht führt das Landgericht aus, dass die Beklagten sich nicht treuwidrig verhalten, wenn sie sich auf die Formunwirksamkeit der Vereinbarung vom 15.09.2015 berufen. Eine solche Situation kann vorliegen, wie das Landgericht mit Recht ausführt, wenn die eine Partei die andere von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hat und sich anschließend auf eine fehlende Schriftform beruft. Eine solche Situation ist nicht gegeben.

2) Dem Kläger steht kein Schadensersatzanspruch aus vorvertraglicher Pflichtverletzung (culpa in contrahendo) gemäß §§ 311 Abs. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB zu.

Der Kläger macht mit seiner Berufung ohne Erfolg unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29.03.1996 – V ZR 332/94 – NJW 1996, 367 ff., zitiert nach juris) geltend, dass dort ein Schadensersatzanspruch bejaht werde, wenn der potentielle Verkäufer sich bereits mit Aus- und Umbauarbeiten des Kaufinteressenten einverstanden erklärt habe und dadurch die Äußerung einer endgültigen Abschlussbereitschaft zu bestimmten Bedingungen dem Vertragspartner den Eindruck einer besonderen Verhandlungslage vermittelt habe, die ihn der erhöhten Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen aussetzte.

Der Bundesgerichtshof hat in der zitierten Entscheidung ausgeführt, dass dem Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Bereitschaft, einen Vertrag zu bestimmten Bedingungen, insbesondere zu einem bestimmten Preis, abzuschließen, sei nach Treu und Glauben der Fall gleichzusetzen, dass ein Verhandlungspartner zwar eine solche, von ihm geäußerte Verkaufsbereitschaft tatsächlich gehabt habe, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt sei, ohne dies zu offenbaren (BGH, Urteil vom 29.03.1996, aaO, juris Rn. 13 m. w. N.). Dies gelte insbesondere dann, wenn sich der potentielle Verkäufer bereits mit Aus- und Umbaumaßnahmen des Kaufinteressenten einverstanden erklärt habe. In all solchen Fällen werde durch die Äußerung einer endgültigen Abschlussbereitschaft zu bestimmten Bedingungen dem Verhandlungspartner der Eindruck einer besonderen Verhandlungslage vermittelt, der ihn der erhöhten Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen aussetze. Diese besondere Gefährdungslage begründe eine gesteigerte Vertrauensbeziehung, die den Verhandelnden zu erhöhter Rücksichtnahme auf die Interessen auf die Interessen des Partners verpflichte. Aus ihr folge gleichermaßen die Verpflichtung den Partner vor einem Irrtum über den Fortbestand einer Abschlussbereitschaft zu bestimmten Bedingungen zu bewahren (BGH, ebd.).

Der Kläger hat hierzu in seiner Berufung nichts zu einer fehlenden Abschlussbereitschaft der Beklagten vorgetragen.

3) Dem Kläger steht gegen die Beklagten auch kein Schadensersatzanspruch aus unerlaubter Handlung gemäß § 823 Abs. 1 BGB bezüglich der von diesen vorgenommenen Aus- und Umbauarbeiten zu, die nach Auffassung des Klägers dem Geschmack der Beklagten entsprachen und nicht sachgerecht ausgeführt worden seien und deshalb Reparatur- bzw. Sanierungskosten erfordern. Der Kläger hat mit Mietvertrag vom 15.09.2015 zum einen in die Aus- und Umbauarbeiten eingewilligt, zum anderen hat der Kläger zu den nunmehr mit der Berufungsbegründung vom 21.12.2016 (Bl. 167 ff. d. A.) vorgetragenen Schadenspositionen in erster Instanz nicht bzw. nicht substantiiert vorgetragen, die Beklagten haben diesen Vortrag mit ihrer Berufungserwiderung bestritten und zu Recht gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO als verspätet gerügt, da der Kläger ohne Nachlässigkeit diese Schadenspositionen bereits in erster Instanz hätte darlegen können. Der Kläger legt mit seiner Berufungsschrift Schäden in einer Gesamthöhe von 47.533,73 € (Entsorgungskosten Unrat 469,00 € Reinigung der verschmutzten Fliesen im Wohn-/Essbereich 5.276,60 ; Kosten nicht fachgerecht angebrachter Putz, Malerarbeiten und Wiederherstellung der Wände 5.851,83 €; Reparatur der beschädigten bzw. entfernten Türelemente und Erneuerung des Laminatbodens 6.783,00 €; Reparatur des beschädigten Parkettbodens, Lieferung und Montage neuer Fußleisten, Ab- und Aufbau der vorhandenen Küche nebst Lieferung der Arbeitsplatte 3.653,30 €; Wiederherstellung der fehlerhaften Wasseranschlüsse in der Küche ca. 500,00 €; Steuerschaden im Hinblick auf den nicht angefallenen Sofortverkaufs des Objekts 25.000,00 €), beschränkt aber den Berufungsantrag weiter auf einen von den Beklagten zu erstattenden Betrag in Höhe von 10.000,00 € nebst Zinsen.

Die Berufung des Klägers hat aus den dargelegten Gründen offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.

Der Senat nimmt in Aussicht, den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 10.000,00 € festzusetzen.