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Übersicht
✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Landgericht Augsburg sieht sich nach vorläufiger Würdigung nicht für die vorliegende WEG-Streitigkeit zuständig an.
- Die Zuständigkeit für WEG-Streitigkeiten richtet sich nach §§ 23 Nr. 2c, 72 II S. 1 GVG.
- Bei Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern über ihre gegenseitigen Rechte und Pflichten liegt eine WEG-Streitigkeit vor.
- Entscheidend ist nicht die Anspruchsgrundlage, sondern der innere Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis.
- Im konkreten Fall werden Duldungsansprüche der WEG gegen ein Mitglied aus dem Gemeinschaftsverhältnis geltend gemacht.
- Zwischen Wohnungseigentümern bestehen Treue- und Rücksichtnahmepflichten, so dass eine WEG-Streitigkeit vorliegt.
- Die Parteien stehen sich nicht wie Dritte gegenüber, ein zitierter Beschluss ist nicht übertragbar.
- Den Parteien wird Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Tagen gegeben.
WEG-Streitigkeit: Landgericht Augsburg erklärt sich für unzuständig – Wichtiges Urteil zum Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentum ist in Deutschland weit verbreitet und bietet viele Vorteile, kann aber auch zu Konflikten unter den Eigentümern führen. Solche Streitigkeiten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fallen unter das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dabei geht es oft um Fragen der Nutzung, Verwaltung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Entscheidend ist, ob der Streit einen engen Bezug zum Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer aufweist. Denn nur dann liegt eine sogenannte WEG-Streitigkeit vor, für die spezielle Zuständigkeitsregeln gelten. Im Folgenden wird ein aktueller Gerichtsentscheid dazu analysiert.
➜ Der Fall vor dem Landgericht Augsburg im Detail
Streit um Zuständigkeit als Auftakt zum WEG-Streit
Der vorliegende Fall befasst sich mit einer Streitigkeit zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und einem ihrer Mitglieder. Konkret ging es um Duldungsansprüche der WEG gegen das Mitglied, die sich aus verschiedenen gesetzlichen Grundlagen herleiten. Das Amtsgericht Augsburg hatte in erster Instanz ein Endurteil zu Gunsten der WEG erlassen. Dagegen legte das beklagte WEG-Mitglied Berufung ein.
Die rechtliche Herausforderung liegt nun in der Frage, ob das Landgericht Augsburg für die Berufungsverhandlung zuständig ist oder ob die Zuständigkeit beim Landgericht München I liegt. Hintergrund ist, dass für WEG-Streitigkeiten spezielle Zuständigkeitsregelungen gelten.
Anknüpfungspunkt am Gemeinschaftsverhältnis entscheidend
Zur Klärung der Zuständigkeitsfrage musste das Landgericht Augsburg prüfen, ob es sich im vorliegenden Fall überhaupt um eine WEG-Streitigkeit handelt. Gemäß § 43 II Nr. 1 WEG fallen Rechtsstreitigkeiten von Wohnungseigentümern untereinander unter die spezielle Zuständigkeit für WEG-Sachen, sofern die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Eigentümer betroffen sind.
Entscheidend ist dabei nicht die konkrete Anspruchsgrundlage, sondern ob das geltend gemachte Recht in einem inneren Zusammenhang mit dem WEG-Gemeinschaftsverhältnis steht. Das Landgericht Augsburg verweist auf die Klagebegründung und das vorangegangene Endurteil, in denen die WEG ihre Ansprüche unter anderem auf das Gemeinschaftsverhältnis und die damit verbundenen Treuepflichten stützt.
Landgericht Augsburg sieht sich als unzuständig an
Aufgrund dieser Anknüpfung an das WEG-Gemeinschaftsverhältnis sieht das Landgericht Augsburg die Voraussetzungen für eine WEG-Streitigkeit als gegeben an. Die Zuständigkeit für das Berufungsverfahren liegt daher gemäß §§ 23 Nr. 2c, 72 II S. 1 GVG beim Landgericht München I als dem für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständigen Landgericht. Das Landgericht Augsburg erklärt sich somit für unzuständig.
Treue- und Rücksichtnahmepflichten als Kern des WEG-Rechts
Zur Begründung seiner Entscheidung führt das Landgericht Augsburg weiter aus, dass zwischen Wohnungseigentümern ein gesetzliches Schuldverhältnis mit gegenseitigen Treue- und Rücksichtnahmepflichten bestehe, ähnlich wie im Nachbarrecht. Im vorliegenden Fall gehe es um die mögliche Verletzung dieser Pflichten, was den Charakter einer WEG-Streitigkeit unterstreiche.
Das Landgericht Augsburg grenzt den Fall zudem von einer Entscheidung des BayObLG aus dem Jahr 1990 ab. In jenem Fall hatten sich die Parteien wie Dritte gegenübergestanden, was hier nicht der Fall sei. Den Parteien wurde Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Tagen gegeben.
✔ FAQ zum Thema: Wohnungseigentumsrecht
Welche Rolle spielen gegenseitige Rechte und Pflichten bei WEG-Streitigkeiten?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft spielen die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Eigentümer eine zentrale Rolle für ein geordnetes Zusammenleben. Der sogenannte Hausfrieden basiert auf der gegenseitigen Rücksichtnahme der Bewohner. Kommt es zu Konflikten zwischen Eigentümern, ist der Verwalter verpflichtet zu schlichten und zu vermitteln.
Häufige Streitpunkte sind die Aufteilung von Kosten für Instandhaltung und Sanierung, Beschlüsse zu baulichen Veränderungen oder Meinungsverschiedenheiten zur Hausordnung. Auch zwischenmenschliche Konflikte wie Lärmbelästigung oder Beleidigung können den Hausfrieden stören. In solchen Fällen haben Eigentümer untereinander Ansprüche aus dem Besitzschutz- und Deliktsrecht.
Können Streitigkeiten nicht einvernehmlich beigelegt werden, müssen Gerichte entscheiden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch Ansprüche gegen den Verwalter geltend machen, wenn dieser seine Pflichten verletzt, z.B. durch Abschluss ungünstiger Verträge. Im Extremfall droht Eigentümern, die dauerhaft gegen ihre Pflichten verstoßen, sogar der Zwangsverkauf ihrer Wohnung.
Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz räumt den Eigentümern seit Dezember 2020 mehr Beschlusskompetenzen ein, auch abweichend von der Teilungserklärung. Dies soll Konflikte entschärfen, birgt aber auch neues Streitpotential. Letztlich sind gegenseitiger Respekt und Kompromissbereitschaft unerlässlich für ein friedliches Miteinander in der Eigentümergemeinschaft.
Wie wird die Zuständigkeit bei WEG-Streitigkeiten bestimmt?
Die Zuständigkeit bei WEG-Streitigkeiten richtet sich nach § 43 WEG. Demnach ist das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ausschließlich zuständig für folgende Streitigkeiten:
- über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander
- über Rechte und Pflichten zwischen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft
- aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
- über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer
- über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen Wohnungseigentümer
- über Ansprüche der Gemeinschaft gegen Wohnungseigentümer
Vor der WEG-Reform war in § 43 WEG a.F. noch vom „Amtsgericht“ die Rede, jetzt ist allgemein vom „Gericht“ die Rede. Dies liegt daran, dass sich die sachliche Zuständigkeit nun nach dem Gerichtsverfassungsgesetz (GVG) richtet:
- In den meisten Fällen bleibt weiterhin das Amtsgericht sachlich zuständig (§ 23 Nr. 2c GVG).
- Bei Streitigkeiten über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen Wohnungseigentümer ist die sachliche Zuständigkeit streitwertabhängig (§ 43 Nr. 5 WEG): Liegt der Streitwert über 5.000 €, ist das Landgericht zuständig, ansonsten das Amtsgericht.
Neben den in § 43 WEG genannten Fällen gibt es noch weitere WEG-Streitigkeiten, für die das Gericht am Ort des Grundstücks zuständig ist, z.B.:
- Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters
- Klagen Dritter gegen die Gemeinschaft oder einzelne Eigentümer bezüglich Gemeinschaftseigentum, Verwaltung oder Sondereigentum
- Mahnverfahren, bei denen die Eigentümergemeinschaft Antragstellerin ist
Gegen Entscheidungen des WEG-Gerichts ist Berufung möglich, teils sogar Revision zum BGH. Die örtliche Zuständigkeit des Gerichts bestimmt sich also nach dem Ort der Immobilie, die sachliche Zuständigkeit in den meisten Fällen nach § 23 Nr. 2c GVG.
Was bedeutet die Treuepflicht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?
Die Treuepflicht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein zentraler Grundsatz, der das Verhältnis der Eigentümer untereinander bestimmt. Sie verpflichtet jeden Wohnungseigentümer, auf die berechtigten Interessen der anderen Rücksicht zu nehmen und die Gemeinschaftsinteressen zu wahren.
Die Treuepflicht ergibt sich aus der auf Dauer angelegten engen Verbundenheit der Eigentümer in der Gemeinschaft. Sie soll ein gedeihliches Zusammenleben und die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft sicherstellen. Dazu gehört insbesondere, dass Eigentümer sich aktiv um die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kümmern.
Im Einzelnen kann die Treuepflicht z.B. folgende Pflichten umfassen:
- Teilnahme an Eigentümerversammlungen und Mitwirkung an notwendigen Beschlüssen
- Beitrag zu den Lasten und Kosten der Gemeinschaft
- Rücksichtnahme auf andere Eigentümer bei Baumaßnahmen im Sondereigentum
- Information der Gemeinschaft über Mängel am Gemeinschaftseigentum
- Durchsetzung von Ansprüchen der Gemeinschaft gegenüber Dritten
Verstöße gegen die Treuepflicht können Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft oder einzelner Eigentümer nach sich ziehen. Im Extremfall kann sogar der Ausschluss eines Eigentümers aus der Gemeinschaft drohen, wenn er seine Treuepflicht anhaltend und schwerwiegend verletzt.
Insgesamt ist die Treuepflicht also Ausdruck und Voraussetzung der besonderen Gemeinschaftsbindung im Wohnungseigentum. Sie fordert von jedem Eigentümer Solidarität, Loyalität und Rücksichtnahme im Interesse des Ganzen.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 43 II WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Erläutert, dass Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern, die sich auf die gegenseitigen Rechte und Pflichten beziehen, unter die speziellen Regelungen für Wohnungseigentümergemeinschaften fallen. Dieser ist zentral für die Einordnung des vorliegenden Falles als WEG-Streitigkeit.
- § 23 Nr. 2c GVG (Gerichtsverfassungsgesetz) und § 72 II S. 1 GVG: Bestimmen die Zuständigkeit des Landgerichts für Berufungsverfahren im Bereich des Wohnungseigentumsrechts, was die Frage der Zuständigkeit im vorliegenden Fall klärt.
- Art. 46 b AGBGB (Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz Bürgerliches Gesetzbuch): Während dieser nicht explizit existiert, deutet der Verweis auf eine mögliche Verwechslung oder Fehlinterpretation des Texts hin. Im Kontext einer rechtlichen Analyse ist die Präzision und Korrektheit der zitierten Rechtsnormen von essentieller Bedeutung.
- § 1004 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Verweist auf einen Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung, was in Verbindung mit der Durchsetzung von Duldungsansprüchen innerhalb einer WEG relevant sein kann.
- § 904 BGB: Erläutert das Recht des Eigentümers, eine Sache zu benutzen. Die Erwähnung im Kontext der Verfahrens legt die Bedeutung dieses Paragraphen für die argumentative Ausführung von Duldungsansprüchen nah.
Die Analyse und Erläuterung dieser Gesetze und Paragraphen bietet einen grundlegenden Einblick in die rechtlichen Rahmenbedingungen, die für die Beurteilung von Streitigkeiten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft sowie für die Zuständigkeitsbestimmung im deutschen Rechtssystem essentiell sind.
➜ Das vorliegende Urteil vom Landgericht Augsburg
LG Augsburg – Az.: 42 S 641/23 – Beschluss vom 23.02.2023
Das Landgericht Augsburg ist nach vorläufiger Würdigung nicht zuständig.
Die Zuständigkeit für WEG-Streitigkeiten i.S.v. § 43 II WEG bestimmt § 23 Nr. 2c GVG bzw. § 72 II S. 1 GVG. Danach umfasst die Zuständigkeit des Landgerichts M… als das für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständige Landgericht das hiesige Berufungsverfahren.
Nach Sinn und Zweck fallen Rechtsstreitigkeiten von Wohnungseigentümern untereinander unter § 43 II Nr. 1 WEG, soweit die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer betroffen sind.
Entscheidend für die Frage, ob eine Wohnungseigentumssache oder eine allgemeine Zivilsache vorliegt, ist die Klagebegründung; maßgebend ist hierbei allerdings nicht die jeweilige Anspruchsgrundlage, aus der die Ansprüche geltend gemacht werden, sondern ob das von Klägerseite in Anspruch genommene Recht in einem inneren Zusammenhang mit einer Angelegenheit steht, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen ist (vgl. Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, 3. Auflage, § 4, Rn. 3).
Wie sich aus dem Tatbestand des angegriffenen Endurteils des Amtsgerichts Augsburg vom 12.12.2022 ergibt, stellt die Verfügungsklägerin u.a. auf das wohnungseigentumsrechtliche Gemeinschaftsverhältnis und die damit einhergehenden Treuepflichten ab (vgl. Seite 6 des Endurteils).
Damit ist eine Betroffenheit der gegenseitigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer hier anzunehmen. Geltend gemacht werden nach den Gründen des amtsgerichtlichen Endurteils vom 12.12.2022 Duldungsansprüche der WEG (Verfügungsklägerin) gegen ein WEG-Mitglied (Verfügungsbeklagte), die sich aus Art. 46 b AGBGB bzw. aus Duldungs- und Treuepflichten eines Miteigentümers nach WEG bzw. aus § 1004 BGB bzw. aus § 904 BGB ergeben sollen.
Zwischen Wohnungseigentümern besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, in dem das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme ebenso gilt wie im Nachbarverhältnis von Grundstückseigentümern. Es besteht daher auch eine vergleichbare Interessenlage und bedeutet zugleich, dass es sich – angesichts der deshalb zu prüfenden Verletzung der zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Treue- und Rücksichtnahmepflichten – um eine WEG-Sache handelt.
Entgegen der Ansicht in der Verfügung vom 24.01.2023 im Verfahren 1 S 498/23 vor dem Landgericht M… stehen sich die hiesigen Parteien nicht wie Dritte gegenüber; die Entscheidung des BayObLG, Beschluss vom 16.01.1990, ist auf hiesiges Verfahren deswegen nicht übertragbar.
Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Tagen.
