Wasserversorgung in Mietwohnung unzureichend – Mietminderung

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Wasserversorgung in Mietwohnung unzureichend – Mietminderung

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Wasserversorgung in Mietwohnung unzureichend – Mietminderung

AG Berlin-Mitte, Az.: 7 C 82/17, Urteil vom 25.04.2018

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Warmwasserversorgung in der Wohnung der Kläger in der … 26 in … Berlin, 6. OG rechts, in der Weise instand zu setzen, dass nach spätestens 15 Sekunden eine Wassertemperatur von 40 °C und nach spätestens 30 Sekunden eine Wassertemperatur von 55 °C erreicht wird.

2. Es wird festgestellt, dass die Kläger berechtigt sind, die Miete seit Januar 2017 bis zur vollständigen Mängelbeseitigung um 5 % je Monat zu mindern.

3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 309,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. März 2017 zu zahlen.

4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1. jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.500,00 €. Die Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Mängelbeseitigungs-, Feststellungs- und Zahlungsansprüche aus einem Mietverhältnis.

Wasserversorgung in Mietwohnung unzureichend – Mietminderung

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Mit Vertrag vom 20./23. August 2016 mieteten die Kläger von der Beklagten zum 1. Oktober 2016 eine Wohnung im 6. Obergeschoss des Objekts … in …x Berlin. Es handelte sich hierbei um einen Erstbezug nach Neubau. Die monatliche Nettokaltmiete betrug 1.736,23 € zuzüglich Betriebskostenvorschuss von 183,41 € und Heizkostenvorschuss von 152,84 €, insgesamt mithin 2.072,48 €.

Nach Bezug der Wohnung zeigten die Kläger der Beklagten mehrfach an, dass die Warmwasserversorgung in der Wohnung nicht ausreichend sei und forderten die Beklagte auf, diesen Mangel zu beseitigen. Die Beklagte ließ die Situation mehrmals durch die Sanitärfirma Martin Bruch Haustechnik GmbH überprüfen. Nachdem die Mängelbeseitigungsarbeiten aus Sicht der Kläger ohne Erfolg blieben, forderte der Prozessbevollmächtigte der Kläger die Beklagte mit Schreiben vom 23. Februar 2017 nochmals zur Beseitigung der Mängel unter Fristsetzung bis zum 6. März 2017 auf. Mit Schreiben vom 12. April 2017 lehnte die Beklagte weitere Mangelbeseitigungsarbeiten endgültig ab. Mit der Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter.

Die Kläger behaupten, die Warmwasserversorgung in der Wohnung sei unzureichend, da es bis zu 50 Sekunden dauere, bis warmes Wasser aus dem Wasserhahn komme. Die Kläger meinen, es dürfe höchstens 10-15 Sekunden dauern, bis warmes Wasser fließe.

Die Kläger meinen, bis zur Mängelbeseitigung sei die Miete um jedenfalls 5 % gemindert.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen, die Warmwasserversorgung in der Wohnung der Kläger in der … in … Berlin, 6. OG rechts, in der Weise instand zu setzen, dass nach spätestens 15 Sekunden eine Wassertemperatur von 40 °C und nach spätestens 30 Sekunden eine Wassertemperatur von 55 °C erreicht wird.

2. festzustellen, dass die Kläger berechtigt sind, die Miete seit Januar 2017 bis zur vollständigen Mängelbeseitigung um 5 % pro Monat zu mindern,

3. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 309,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5. März 2017 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, Mängel seien nicht vorhanden. Die Vorlaufzeiten bei der Warmwasserversorgung entsprächen den DIN Vorschriften 1988 – 200, technische Regeln für Trinkwasser – Installationen – Teil 200: Installation Typ A (geschlossenes System) – Planung, Bauteile, Apparate, Werkstoffe; Technische Regel des DVG W. Danach müsse maximal 30 Sekunden nach der vollen Öffnung einer Entnahmestelle die Temperatur des Trinkwassers mindestens 55 °C betragen. Diese Vorgaben würden in der Wohnung der Kläger eingehalten.

Wegen des weiteren Sachvortrags der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß § 358a ZPO durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Diplom-Ingenieurs …x vom 5. Januar 2018 (Anlagenkonvolut) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet. Die Kläger haben einen Anspruch gegen die Beklagte auf Mängelbeseitigung (1.), Feststellung einer Mietminderung (2.) und Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten (3.).

I.

1. Die Kläger haben zunächst einen Anspruch auf Instandsetzung der Warmwasserversorgung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dahingehend, dass nach spätestens 15 Sekunden eine Wassertemperatur von 40 °C und nach spätestens 30 Sekunden eine Temperatur von 55 °C erreicht wird.

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, § 286 Abs. 1 ZPO, dass die Warmwasserversorgung in der Wohnung der Kläger unzureichend bzw. mangelhaft ist.

Maßstab ist hierbei die Frage, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter erwarten kann. Fehlen ausdrückliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache – wie hier – so ist jedenfalls die Einhaltung des aktuellen technischen Standards bzw. der maßgeblichen technischen Normen geschuldet (vgl. BGH, Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 300/08, juris). Wenngleich DIN-Normen keine Rechtsnormen sind und nur Empfehlungscharakter haben, erzeugen sie gleichwohl eine erhebliche tatsächliche Vermutung dafür, dass sie wegen ihres materiellen Inhalts allgemein anerkannten Regeln der Baukunst enthalten (vgl. OLG München, Urteil vom 25.06.20007, 34 Wx 20/07, juris; Schmidt Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 536, Rn. 34 m. w. N.). Insoweit ist grundsätzlich von dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Maßstab auszugehen (Schmidt – Futterer/Eisenschmidt a. a. O.).

Der Sachverständige …, dessen Ausführungen sich das Gericht vollumfänglich zu Eigen macht, hat festgestellt, dass nach dem Öffnen des Wasserhahnes in der Wohnung der Kläger eine Wassertemperatur von 32,5° erst nach 30 Sekunden erreicht wird und nach 65 Sekunden eine Wassertemperatur von 55,5 °C. Die Ausführungen des Sachverständigen sind überzeugend und für das Gericht nachvollziehbar. Als Diplom-Ingenieur und Sachverständiger für Gebäudetechnik und Trinkwasserhygiene ist der Gutachter für die vorliegende Beweisfrage besonders qualifiziert. Das Gutachten ist in sich schlüssig, widerspruchsfrei und logisch. Die vorstehenden Feststellungen des Sachverständigen genügen den Anforderungen, die an Warmwasserversorgung in einer Mietwohnung zu stellen sind, nicht. Ausgehend von der für die Warmwasserversorgung anwendbaren DIN-Norm 1988-200 muss bei voller Öffnung der Entnahmestelle nach maximal 30 Sekunden eine Wassertemperatur von mindestens 55 °C erreicht werden. Dies ist vorliegend nach den Feststellungen des Gutachters nicht der Fall. Der Mieter darf zudem regelmäßig erwarten, dass bereits nach 15 Sekunden eine Wassertemperatur von 40 °C erreicht wird (vgl. LG Berlin, Urteil vom 12.11.1991, 64 S 99/91; AG Schöneberg, Urteil vom 29.04.1996, 102 C 55/94, jeweils zitiert nach juris). Schließlich ist bei der Beurteilung der streitgegenständlichen Mängel auch zu berücksichtigen, dass die Kläger einen monatlichen Mietzins von 2.072,48 € zahlen, mithin eine Wohnung im gehobenen Mietsegment angemietet haben, und daher auch deshalb erwarten dürfen, dass jedenfalls die aktuellen allgemeinen technischen Standards eingehalten werden.

2. Die Feststellungsklage ist zulässig und begründet.

Die Zulässigkeit ergibt sich aus § 256 ZPO. Danach haben die Kläger ein berechtigtes Interesse an der begehrten Feststellung für die Dauer des Vorliegens des Mangels.

Der Anspruch auf Minderung richtet sich nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach ist der Mieter für die Dauer, in der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgrund eines Mangels, der während der Mietzeit entsteht, aufgehoben oder gemindert ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Hinsichtlich des Mangels kann auf die vorstehenden Ausführungen zu Ziffer 2. verwiesen werden. Die geltend gemachte Mietminderung in Höhe von monatlich 5 % erachtet das Gericht unter Berücksichtigung des streitgegenständlichen Mangels als angemessen und ausreichend (vgl. insoweit auch LG Berlin, Urteil vom 02.06.2008, 67 S 26/07, juris).

3. Die Kläger haben schließlich einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in geltend gemachter Höhe aus Verzug, § 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, 2 Nr. 4 BGB.

Die Beklagte war spätestens Mitte Februar 2017 mit der Beseitigung der Mängel in Verzug, ohne dass es einer (erneuten) Mahnung der Kläger bedurfte. Diese haben die Beklagte mehrfach, zuletzt mit E-Mail vom 30. Januar 2017 aufgefordert, den Mangel zu beseitigen. Die Mängelbeseitigungsversuche der Beklagten führten jedoch nicht zum Erfolg, so dass es den Klägern unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zuzumuten war, die Beklagte nochmals unter Fristsetzung zu mahnen. Vielmehr durften sie direkt einen Rechtsanwalt beauftragen. Bedenken gegen die Höhe der geltend gemachten Forderung bestehen seitens des Gerichts nicht und werden auch von den Beklagten nicht erhoben. Ausgehend von einem Gegenstandswert in Höhe von 1.657,92 € ergeben sich unter Berücksichtigung einer 1,6 Geschäftsgebühr (Nr. 2300, 1008 VV RVG), einer Kostenpauschale von 20,00 € (Nr. 7002 VV RVG) und gesetzlicher Mehrwertsteuer (Nr. 7008 VV RVG) vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 309,40 €.

Der diesbezügliche Zinsanspruch beruht ebenfalls auf Verzug, § 286 ZPO. Die Zinshöhe richtet sich nach § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.

II.

Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.