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Bezichtigung des Vermieters der Lüge – fristlose Mietvertragskündigung

AG Breisach – Az.: 1 C 7/22 – Urteil vom 21.10.2022

In dem Rechtsstreit wegen Räumung und Herausgabe hat das Amtsgericht Breisach am Rhein aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15.09.2022 für Recht erkannt:

1 Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Die Kläger begehren die Räumung und Herausgabe einer von der Beklagten zu 1 angemieteten Wohnung.

Der Beklagte zu 2, der sich gelegentlich ebenfalls in der angemieteten Wohnung aufhält, verfügt über einen Schlüssel zur Wohnung und lagert dort Kleidung (Protokoll vom 15.09.2012, S. 2).

Mit Mietvertrag vom 25.09.2021 mietete die Beklagte zu 1 zum 01.10.2021 von den Klägern die im Erdgeschoss des Anwesens ……… Ihringen gelegene 3-Zimmer-Wohnung nebst Nebenräumen und einem Garagenstellplatz zu einer Grundmiete von 1.400,00 zzgl. Einer Vorauszahlung von 267,00 Euro für Betriebs- und Nebenkosten an.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist seit Beginn belastet, bereits mit Schreiben vom 25.09.2021 monierte die Beklagte zu 1 gegenüber den Klägern Mängel der Wohnung. In diesem Schreiben kündigte die Beklagte zu 1 zudem fristlos und zudem fristgerecht das Mietverhältnis zum 31.12.2021.

Bezichtigung des Vermieters der Lüge – fristlose Mietvertragskündigung
(Symbolfoto: Andrey_Popov/Shutterstock.com)

Nach der Kündigung der Beklagten zu 1 kam es wohl im November 2021 zu einem Treffen der Mietvertragsparteien in der Wohnung der Kläger. Diese einigten sich anlässlich dieses Treffens auf eine Fortsetzung des gekündigten Mietverhältnisses (Protokoll vom 15.09.2022, S. 2 Mitte, AS 211). Vereinbart wurde zudem, dass sich die Kläger gerügter Mängel der Wohnung annehmen (Mail vom 15.11.2021, AS 87).

Mit Schreiben vom 13.12.2021 (Anlage K 4) reagierte die Beklagte zu 1 auf ein Einschreiben des Klägers vom 07.12.2021, mit dem wohl diverse Verhaltensweisen der Beklagten gerügt wurden, wie folgt:

“Punkt 3,…Sie sollte lieber Ihren zurückgelassenen Hausrat in den Gemeinschaftsräumen mitnehmen als Ihre ordentliche Mieterin mit falschen Anschuldigungen zu schikanieren.

Punkt 4, wo ich meine Fahrzeuge im öffentlichen Verkehrsrum abstelle, geht Sie nichts an. Auch welche Fahrzeuge ich wann benütze, hat Sie in keinster Weise zu interessieren. Aber auch bei diesem Punkt haben Sie wieder Ihrer blühende Fantasie freien Lauf gelassen. Ich besitze keine 5 Autos, dies wissen Sie doch genau, warum schreiben Sie solche Unwahrheiten?

Ich habe das Gefühl, bei Ihnen stimmt einiges, zumindest was die Wahrheitswahrnehmung angeht nicht.

Die Lüge gehört anscheinend zu Ihrem täglichen Brot.

Ihr PS, mit der Gemeinde Ihringen habe ich gesprochen, diese hat mir versichert, dass es nicht zu den Gepflogenheiten der Gemeinde Ihringen gehört, sich über die Größe, der Nutzung und der Anzahl von Personen von privatem Wohnraum auszulassen oder nachzufragen. Wieder ein Produkt Ihrer verlogenen Fantasie?

Meiner Forderung, die zurückgehaltenen Schlüssel und Tordrücker heraus zu geben, sind Sie bis Heute (13.12.2021) nicht nachgekommen. Auf die Beseitigung der erheblichen Mängel in der Wohnung haben Sie nicht reagiert oder mich mit Lügen vertröstet. Das Maas ist jetzt überschritten”.

Die Kläger nahmen dieses Schreiben der Beklagten zum Anlass, das Mietverhältnis durch Anwaltsschreiben fristlos hilfsweise ordentlich zum 31.03.2022 zu kündigen. Die fristlose Kündigung wurde darauf gestützt, dass die Kläger durch das Schreiben der Beklagten massiv beleidigt und als notorische Lügner dargestellt worden seien.

Die Beklagte zu 1, die der Kündigung widersprochen hat, hat die Wohnung bislang nicht geräumt.

Die Kläger haben ihr Räumungsbegehren zunächst auch auf die Eigenkündigung der Beklagten zu 1 gestützt. Sie sind zudem der Auffassung, es sei ihnen nicht zuzumuten, das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 fortzusetzen und sich weiteren Beschimpfungen und wahrheitswidrigen Unterstellungen durch die Beklagte zu 1 auszusetzen, sie hätten aufgrund der Ausführungen der Beklagten zu 1 im Schreiben vom 13.12.2021 bei entbehrlicher Abmahnung berechtigt gekündigt.

Nachdem die Parteien die Widerklage der Beklagten zu 1, mit der sie verlangt hatte, dass die Kläger einen Nachweis über eine ordnungsgemäße Anlage der von ihr erbrachten Mietkaution erbringen, nach Vorlage eines Kontoauszuges eines bestehenden Kautionskontos im Termin vom 15.09.2022 übereinstimmen für erledigt erklärt haben, beantragen die Kläger zuletzt:

1. Die Beklagten werden verurteilt, die im Erdgeschoss des Hausanwesens ……… Ihringen gelegene Wohnung bestehend aus drei Zimmern, zwei Bädern, WC, einem Kellerraum und einem Garagenstellplatz zu räumen und an die klägerische Partei herauszugeben.

2. Die Beklagte zu Ziffer 1 wird verurteilt, an die klägerische Partei vorgerichtliche Kosten i.H.v. Euro 1.489,88 nebst Zinsen hieraus i.H. v. 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2022 zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen: Die Klage wird abgewiesen.

Die Eigenkündigung der Beklagten zu 1 sei hinfällig, nachdem sich die Mietvertragsparteien nachfolgend auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verständigt haben. Ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund des Schreibens der Beklagten zu 1 bestehe nicht. Die Beklagte zu 1 habe im Kampf ums Recht berechtigte Interessen wahrgenommen, dabei sei ihr auch eine zugespitzte Darstellung zuzugestehen.

Wegen des weitergehenden Parteivortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach §§ 546, 985 BGB. Das Mietverhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1 ist nicht beendet.

1. Die Beklagte hat zwar das Mietverhältnis mit Schreiben vom 25.09.2021 zum 31.12.2021 gekündigt, jedoch haben sich die Parteien, wie die Kläger jedenfalls in der mündlichen Verhandlung vom 15.09.2022 eingeräumt haben, im November auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verständigt, was rechtlich als erneuter Abschluss des Mietvertrages zu werten ist.

2. Den Klägern steht aber auch kein Räumungsanspruch aufgrund der Kündigung vom 21.12.2021 (Anlage B, AS 89f) zu, das der Beklagten zu 1 unstreitig zugegangen ist.

a. Den Klägern steht aufgrund der Ausführungen der Beklagten zu 1 im Anschreiben vom 13.12.2021 kein Recht zu, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund zu kündigen. Nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund der zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses berechtigt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Beleidigungen stellen grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung dar, der jedoch der Abwägung des Abs. 1 S. 2 bedarf und je nach tatrichterlicher Einschätzung die Unzumutbarkeitsgrenze überschreiten muss (BeckOK MietR/K. Schach, 29. Ed. 1.11.2021, BGB § 543 Rn. 11). Die Beklagte zu 1 hat die Kläger mit der Ausführung “die Lüge gehört augenscheinlich zu Ihrem täglichen Brot” der notorischen Lüge bezichtigt.

Auch wenn die Bezichtigung ein notorischer Lügner zu sein, durchaus beleidigenden Charakter hat, geht das Gericht derzeit noch nicht von einer erheblichen Pflichtverletzung der Beklagten aus. Bei dem von den Klägern beanstandeten Verhalten der Beklagten zu 1 handelt es sich um den ersten Vorgang, anlässlich dessen die Beklagten zu 1 den Klägern, wenn auch wiederholt in demselben Brief die moralische Integrität abgesprochen hat. Dass auch danach ähnliche Äußerungen erfolgten, ist nicht vorgetragen, es handelte sich also auch um einen einmaligen Vorgang. Bei der Beurteilung der Frage, ob die einmalige Pflichtverletzung so erheblich ist, dass sie zu einer fristlosen Kündigung berechtigt, sind auch die Umstände zu berücksichtigen, die zu den Äußerungen geführt haben. Bei dem Anschreiben der Beklagten zu 1 handelt es sich offensichtlich um eine Reaktion auf ein Schreiben der Kläger, das dem Gericht nicht vorliegt und in dem die Beklagten zu 1 offensichtlich entweder abgemahnt wurde oder in dem ihr mietvertragliche Pflichtverletzungen vorgehalten wurden. Die Beklagten zu 1 streitet die Vorwürfe offensichtlich ab und widerspricht einigen Tatsachenbehauptungen der Kläger. In diesem Kontext erhebt sie dann auch den Vorwurf der Lüge. Auch wenn mit dem Vorwurf der Lüge einhergeht, dass der so Bezeichnete wider besserer Erkenntnis falsche Tatsachen behauptet, stellt es aus Sicht des Gerichtes noch keine erhebliche Pflichtverletzung dar, die zur Vertragskündigung berechtigt, wenn ein solcher Vorwurf erstmalig im Rahmen einer auch schriftlichen Auseinandersetzung mit für das Gericht nicht auf ihre Berechtigung hin zu überprüfende Vorhaltungen der Vermieterseite erfolgt.

Danach stand den Kläger kein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB zu.

b. Aber auch die vorsorglich erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses war nicht berechtigt. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dies war nach den obigen Ausführungen nicht der Fall.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 91 a Abs. 2 ZPO. Soweit der Rechtsstreit hinsichtlich der Widerklage übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist festzustellen, dass die Kläger den widerklagend geltend gemachten und im Übrigen bei Klagerhebung auch begründeten Anspruch im Termin durch Vorlage des verlangten Nachweises erfüllt haben, weshalb den Klägern auch die durch die Widerklage entstandenen Kosten des Verfahrens aufzuerlegen waren.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziffer 7, 711 ZPO.

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