Übersicht
- 1 Das Wichtigste: Kurz & knapp
- 2 Gericht gibt Vermietern bei Modernisierungsmieterhöhung mehr Spielraum
- 3 Der Fall vor Gericht
- 4 Die Schlüsselerkenntnisse
- 5 FAQ – Häufige Fragen
- 5.1 Welche Angaben muss eine Modernisierungsmieterhöhungserklärung enthalten, um formell wirksam zu sein?
- 5.2 Welche gesetzlichen Fristen muss der Vermieter bei einer Modernisierungsmieterhöhung einhalten?
- 5.3 Was kann ich tun, wenn ich Mängel in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung vermute?
- 5.4 Muss der Vermieter die energetische Qualität nach einer Modernisierung detailliert darlegen?
- 5.5 In welchen Fällen ist eine Modernisierungsmieterhöhung trotz formeller Mängel wirksam?
- 6 Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- 7 Wichtige Rechtsgrundlagen
- 8 Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Fall dreht sich um die Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung.
- Das Amtsgericht Neukölln hatte ein Versäumnisurteil gefällt, das zugunsten der Mieter ausging.
- Die Schwierigkeit lag in der Frage, ob die Modernisierungserklärung formell korrekt war.
- Das Landgericht Berlin hat das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert.
- Das Gericht entschied, dass die Mieterhöhung formell wirksam ist.
- Das Gericht argumentierte, dass die Modernisierung korrekt angekündigt und die Mieterhöhung ordnungsgemäß erklärt wurde.
- Die Kläger (Mieter) müssen die angefallenen Kosten des Rechtsstreits tragen, abgesehen von Kosten aufgrund eines Versäumnisses der Beklagten (Vermieter).
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, eine Revision wurde nicht zugelassen.
- Auswirkung: Vermieter müssen die formellen Anforderungen genau einhalten, um eine rechtswirksame Modernisierungsmieterhöhung durchzusetzen.
Gericht gibt Vermietern bei Modernisierungsmieterhöhung mehr Spielraum
Die Modernisierung einer Wohnung, etwa durch den Einbau einer neuen Heizung oder die Dämmung der Fassade, soll die Lebensqualität verbessern und Energiekosten senken. Um die zusätzlichen Kosten für die Modernisierung zu finanzieren, kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen. Diese Mieterhöhung ist jedoch nicht willkürlich, sondern gesetzlich geregelt. Damit der Vermieter eine Modernisierungsumlage geltend machen kann, muss er eine Reihe von formalen Anforderungen erfüllen. Die Modernisierung muss demzufolge zuvor angekündigt und die Mieterhöhung ordnungsgemäß erklärt werden.
Die rechtlichen Vorgaben zur Modernisierung und der dazugehörigen Mieterhöhung sind in den §§ 553 bis 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Dementsprechend muss die Mieterhöhungserklärung gegenüber dem Mieter schriftlich erfolgen, bestimmte Angaben enthalten und die Frist für die Mieterhöhung einhalten. Zudem muss die Modernisierung selbst nach den rechtlichen Vorgaben erfolgen, um einen Anspruch auf Mieterhöhung zu rechtfertigen.
Im Folgenden wird ein aktuelles Urteil eines deutschen Gerichts vorgestellt, welches die Wirksamkeit einer Modernisierungserklärung zum Thema hatte. In diesem Fall ging es um die Frage, ob die Modernisierungserklärung die notwendigen Angaben enthielt und somit formell wirksam war.
Unsicher bei Ihrer Modernisierungsmieterhöhung? Wir helfen Ihnen weiter!
Sind Sie von einer Mieterhöhung betroffen und zweifeln an der Rechtmäßigkeit? Unsere erfahrenen Rechtsanwälte sind spezialisiert auf Mietrecht und kennen die Feinheiten der Modernisierungsmieterhöhung. Nutzen Sie unsere unverbindliche Ersteinschätzung, um Ihre Rechte zu wahren und Klarheit zu gewinnen. Kontaktieren Sie uns noch heute und lassen Sie uns gemeinsam Ihre Situation prüfen.
Der Fall vor Gericht
Modernisierungsmieterhöhung: Formelle Wirksamkeit umstritten
Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 29.12.2022 (Az. 65 S 51/22) über die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung entschieden. Der Fall dreht sich um eine Mieterhöhung von 157,66 Euro monatlich, die der Vermieter aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen geltend machte. Die Mieter hatten gegen diese Erhöhung geklagt und zunächst vor dem Amtsgericht Neukölln Recht bekommen.
Der Streit entzündete sich an der Frage, ob die vom Vermieter vorgelegte Mieterhöhungserklärung den gesetzlichen Formvorschriften entsprach. Diese sind in § 559b BGB geregelt und sollen sicherstellen, dass Mieter die Berechtigung einer Mieterhöhung nachvollziehen können. Konkret ging es darum, ob die Erklärung alle notwendigen Angaben enthielt, um die Modernisierungsmaßnahmen und die daraus resultierende Mieterhöhung transparent darzulegen.
Amtsgericht sah formelle Mängel – Landgericht anderer Ansicht
Das Amtsgericht Neukölln hatte in erster Instanz noch zugunsten der Mieter entschieden. Es sah die Mieterhöhungserklärung als formell unwirksam an, da sie nach Ansicht des Gerichts nicht alle erforderlichen Angaben enthielt. Insbesondere bemängelte das Amtsgericht, dass die energetische Qualität nach der Modernisierung nicht ausreichend dargelegt worden sei.
Das Landgericht Berlin kam in der Berufungsverhandlung jedoch zu einer anderen Einschätzung. Es hob das erstinstanzliche Urteil teilweise auf und wies die Klage der Mieter ab. Nach Auffassung des Landgerichts waren die Formvorschriften des § 559b BGB in diesem Fall eingehalten worden. Die Richter sahen die Mieterhöhungserklärung als ausreichend an, um den Mietern die nötigen Informationen zur Beurteilung der Maßnahmen und der Mieterhöhung zu vermitteln.
Detaillierte Prüfung der Formvorschriften durch das Landgericht
Das Landgericht Berlin setzte sich in seinem Urteil intensiv mit den formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung auseinander. Es prüfte im Detail, welche Angaben der Vermieter machen muss, damit die Erklärung wirksam ist. Dabei kam das Gericht zu dem Schluss, dass im vorliegenden Fall alle wesentlichen Informationen enthalten waren.
Insbesondere sah das Landgericht die Darlegung der energetischen Qualität nach der Modernisierung als ausreichend an. Es reiche aus, wenn der Vermieter die Art der Maßnahme und die damit verbundene Energieeinsparung nachvollziehbar darlege. Eine detaillierte technische Beschreibung sei hingegen nicht erforderlich. Das Gericht betonte, dass die Formvorschriften nicht überspannt werden dürften. Es genüge, wenn der Mieter die wesentlichen Punkte der Modernisierung und der Mieterhöhungsberechnung nachvollziehen könne.
Folgen für Vermieter und Mieter
Mit dieser Entscheidung stärkt das Landgericht Berlin die Position von Vermietern bei Modernisierungsmieterhöhungen. Es setzt die Hürden für die formelle Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung nicht zu hoch an. Vermieter müssen zwar alle wesentlichen Informationen mitteilen, aber keine übermäßig detaillierten technischen Beschreibungen liefern.
Für Mieter bedeutet das Urteil, dass sie bei Modernisierungsmieterhöhungen genau prüfen sollten, ob die Erklärung tatsächlich formelle Mängel aufweist. Nicht jede fehlende Detailinformation führt automatisch zur Unwirksamkeit. Entscheidend ist, ob die Mieterhöhung in ihren Grundzügen nachvollziehbar dargelegt wird. Mieter sollten sich daher bei Zweifeln an der Wirksamkeit einer Mieterhöhung fachkundigen Rat einholen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil des Landgerichts Berlin verdeutlicht, dass bei Modernisierungsmieterhöhungen die formellen Anforderungen an die Erklärung des Vermieters nicht überspannt werden dürfen. Es genügt, wenn die wesentlichen Informationen zur Modernisierung und Mieterhöhungsberechnung nachvollziehbar dargelegt werden. Eine übermäßig detaillierte technische Beschreibung ist nicht erforderlich. Dies stärkt die Position der Vermieter, erfordert aber von Mietern eine sorgfältige Prüfung der Mieterhöhungserklärung.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter sollten Sie bei einer Modernisierungsmieterhöhung genau prüfen, ob die Erklärung Ihres Vermieters verständlich und nachvollziehbar ist. Fehlen Ihnen wichtige Informationen zur Modernisierung oder zur Berechnung der Mieterhöhung, sollten Sie Ihren Vermieter um eine detailliertere Erklärung bitten. Das Urteil zeigt, dass nicht jede fehlende Angabe automatisch zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führt. Dennoch sollten Sie Ihre Rechte kennen und bei Unsicherheiten rechtlichen Rat einholen, um sicherzustellen, dass die Mieterhöhung rechtmäßig ist.
Als Vermieter können Sie aus dem Urteil entnehmen, dass eine Modernisierungsmieterhöhung nicht an übermäßig strengen Formvorschriften scheitern muss. Wichtig ist, dass die wesentlichen Informationen zur Modernisierung und zur Berechnung der Mieterhöhung für den Mieter klar und verständlich dargestellt sind. Eine übermäßig detaillierte technische Beschreibung ist nicht erforderlich. Achten Sie dennoch darauf, alle wesentlichen Angaben in Ihrer Erklärung aufzunehmen, um mögliche rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
FAQ – Häufige Fragen
Sie wollen Ihre Miete erhöhen? Dann müssen Sie die Regeln für eine Modernisierungsmieterhöhung kennen! Unsere FAQ-Rubrik beantwortet Ihre wichtigsten Fragen rund um die rechtlichen Vorgaben und Ihre Möglichkeiten als Mieter oder Vermieter.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Angaben muss eine Modernisierungsmieterhöhungserklärung enthalten, um formell wirksam zu sein?
- Welche gesetzlichen Fristen muss der Vermieter bei einer Modernisierungsmieterhöhung einhalten?
- Was kann ich tun, wenn ich Mängel in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung vermute?
- Muss der Vermieter die energetische Qualität nach einer Modernisierung detailliert darlegen?
- In welchen Fällen ist eine Modernisierungsmieterhöhung trotz formeller Mängel wirksam?
Welche Angaben muss eine Modernisierungsmieterhöhungserklärung enthalten, um formell wirksam zu sein?
Eine formell wirksame Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss mehrere wesentliche Bestandteile enthalten. Der Vermieter ist verpflichtet, die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen konkret zu beschreiben. Dabei genügt eine schlagwortartige Bezeichnung wie „Wärmedämmung der Fassade“ oder „Einbau neuer Fenster“. Bei energetischen Modernisierungen muss zudem der Umfang der Energieeinsparung angegeben werden. Dies kann durch Beifügung einer Wärmebedarfsrechnung oder durch Verweis auf anerkannte Pauschalwerte erfolgen.
Ein zentrales Element der Erklärung ist die Darlegung der entstandenen Modernisierungskosten. Der Vermieter muss die Gesamtkosten der Maßnahmen beziffern und aufschlüsseln. Eine detaillierte Auflistung nach einzelnen Gewerken ist jedoch nicht erforderlich. Wurden durch die Modernisierung Instandhaltungskosten erspart, müssen diese offengelegt und von den Gesamtkosten abgezogen werden. Es reicht aus, wenn der Vermieter den prozentualen Anteil der Instandhaltungskosten an den Gesamtkosten angibt.
Die Berechnung der konkreten Mieterhöhung stellt einen weiteren unverzichtbaren Bestandteil dar. Der Vermieter muss nachvollziehbar darlegen, wie sich die neue Miete errechnet. Dazu gehört die Angabe des jährlichen Erhöhungsbetrags sowie dessen Umlage auf die monatliche Miete. Aktuell dürfen jährlich maximal 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden.
Falls der Vermieter für die Modernisierung öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen hat, muss er dies in der Erklärung offenlegen. Die Höhe der Förderung ist anzugeben und bei der Berechnung der Mieterhöhung zu berücksichtigen. Wurden keine öffentlichen Mittel genutzt, sollte auch dies in der Erklärung vermerkt werden.
Der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung ist ebenfalls ein notwendiger Bestandteil. Die erhöhte Miete wird frühestens zu Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung beim Mieter fällig. Der Vermieter muss diesen Zeitpunkt in seiner Erklärung korrekt benennen.
Eine formell wirksame Modernisierungsmieterhöhungserklärung setzt nicht voraus, dass der Vermieter bereits sämtliche Belege und Nachweise beifügt. Er muss jedoch in der Erklärung darauf hinweisen, dass der Mieter das Recht hat, Einsicht in die Berechnungsunterlagen zu nehmen. Dieses Einsichtsrecht umfasst alle relevanten Rechnungen, Verträge und sonstigen Belege.
Bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen, die mehrere Wohnungen oder das gesamte Gebäude betreffen, muss der Vermieter zudem den auf die konkrete Wohnung entfallenden Kostenanteil nachvollziehbar berechnen. Dies geschieht in der Regel durch Angabe der Gesamtwohnfläche des Gebäudes und des prozentualen Anteils der betroffenen Wohnung.
Welche gesetzlichen Fristen muss der Vermieter bei einer Modernisierungsmieterhöhung einhalten?
Bei einer Modernisierungsmieterhöhung muss der Vermieter mehrere gesetzliche Fristen beachten. Die wichtigste Frist betrifft die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die geplanten Modernisierungsarbeiten mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich anzukündigen. Diese Frist dient dazu, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die bevorstehenden Arbeiten und deren Auswirkungen einzustellen.
In der Ankündigung muss der Vermieter auch den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der Modernisierungsmaßnahmen mitteilen. Zudem hat er die zu erwartende Mieterhöhung anzugeben, sofern er eine solche beabsichtigt. Diese Informationen ermöglichen es dem Mieter, die finanziellen Folgen der Modernisierung abzuschätzen.
Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten kann der Vermieter die Mieterhöhung geltend machen. Die erhöhte Miete wird ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter fällig. Der Vermieter muss also nach Fertigstellung der Arbeiten mindestens zwei volle Kalendermonate abwarten, bevor die neue Miete wirksam wird.
Es ist zu beachten, dass der Vermieter die Mieterhöhung erst dann erklären darf, wenn die Modernisierungsmaßnahmen vollständig abgeschlossen sind. Eine vorzeitige Erklärung der Mieterhöhung ist unwirksam. Der Vermieter muss zum Zeitpunkt der Erklärung die tatsächlich entstandenen Kosten kennen und diese in der Mieterhöhung berücksichtigen.
Für den Mieter besteht die Möglichkeit, der Mieterhöhung aus Härtegründen zu widersprechen. Dieser Widerspruch muss spätestens bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhungserklärung folgt, beim Vermieter eingehen. Versäumt der Mieter diese Frist, kann er Härtegründe grundsätzlich nicht mehr geltend machen.
Was kann ich tun, wenn ich Mängel in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung vermute?
Bei Verdacht auf Mängel in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung sollten Mieter zunächst die Erklärung sorgfältig prüfen. Formelle und inhaltliche Fehler können zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führen. Eine genaue Überprüfung ist daher wichtig. Mieter können die Erklärung auf Vollständigkeit und Plausibilität kontrollieren. Dabei ist besonders auf die Darstellung der Modernisierungskosten und deren Berechnung zu achten.
Zur fundierten rechtlichen Einschätzung empfiehlt sich die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht oder eines Mietervereins. Diese können die Mieterhöhungserklärung auf formelle Wirksamkeit und inhaltliche Richtigkeit prüfen. Fachkundige Beratung hilft, mögliche Fehler oder Unklarheiten zu identifizieren.
Bestehen nach der Prüfung begründete Zweifel an der Rechtmäßigkeit, können Mieter dem Vermieter ihre Bedenken schriftlich mitteilen. Eine sachliche Darlegung der vermuteten Mängel gibt dem Vermieter die Möglichkeit zur Stellungnahme oder Korrektur. Dies kann unnötige Rechtsstreitigkeiten vermeiden.
Reagiert der Vermieter nicht zufriedenstellend, haben Mieter verschiedene Handlungsoptionen. Sie können die erhöhte Miete unter Vorbehalt zahlen und später gerichtlich überprüfen lassen. Alternativ ist eine Teilzahlung in Höhe der als berechtigt erachteten Erhöhung möglich. Hierbei ist Vorsicht geboten, da bei unberechtigter Verweigerung Kündigungsrisiken drohen.
Ein Feststellungsverfahren vor dem Amtsgericht kann Klarheit über die Wirksamkeit der Mieterhöhung bringen. Dabei prüft das Gericht die formelle und materielle Rechtmäßigkeit. Stellt sich die Erhöhungserklärung als unwirksam heraus, muss der Vermieter eine neue, fehlerfreie Erklärung abgeben.
Mieter sollten bedenken, dass nicht jeder Mangel automatisch zur Unwirksamkeit führt. Die Rechtsprechung stellt an die formelle Wirksamkeit von Modernisierungsmieterhöhungen keine überhöhten Anforderungen. Entscheidend ist, ob die Erklärung dem Mieter eine Überprüfung der Mieterhöhung ermöglicht.
Bei der Prüfung einer Modernisierungsmieterhöhung ist besonderes Augenmerk auf die korrekte Berechnung der umlagefähigen Kosten zu legen. Nicht alle Modernisierungskosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Instandhaltungskosten sind beispielsweise herauszurechnen. Auch die Einhaltung der gesetzlichen Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierung ist zu kontrollieren.
Mieter sollten die gesetzlichen Fristen beachten. Für Einwendungen gegen die Mieterhöhung wegen wirtschaftlicher Härte gilt eine Frist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung. Eine rechtzeitige Reaktion ist daher wichtig, um keine Rechte zu verlieren.
Muss der Vermieter die energetische Qualität nach einer Modernisierung detailliert darlegen?
Der Vermieter muss die energetische Qualität nach einer Modernisierung nicht detailliert darlegen. Bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen genügt es, wenn der Vermieter die Art und den voraussichtlichen Umfang der geplanten Arbeiten in wesentlichen Zügen beschreibt. Eine exakte Aufschlüsselung der zu erwartenden Energieeinsparungen ist nicht erforderlich.
Für die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung reicht es aus, wenn der Vermieter die durchgeführten Maßnahmen benennt und deren energetischen Nutzen allgemein erläutert. Er muss nicht im Einzelnen darlegen, wie sich die Energiebilanz des Gebäudes konkret verbessert hat.
Der Vermieter kann sich bei der Beschreibung der energetischen Qualität auf allgemein anerkannte Pauschalwerte beziehen. Dies erleichtert die Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter, da keine komplexen technischen Berechnungen erforderlich sind. Beispielsweise genügt bei einer Fassadendämmung die Angabe der Dämmstärke und des verwendeten Materials.
Die Rechtsprechung stellt keine überzogenen Anforderungen an die Darlegung der energetischen Verbesserungen. Der Mieter soll zwar nachvollziehen können, welche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Eine detaillierte Aufschlüsselung der Energieeinsparungen in Kilowattstunden oder Euro ist jedoch nicht notwendig.
Für den Mieter bedeutet dies, dass er vom Vermieter keine umfangreichen technischen Erläuterungen oder Berechnungen zur energetischen Qualität verlangen kann. Er hat lediglich Anspruch auf eine nachvollziehbare Beschreibung der durchgeführten Maßnahmen und deren grundsätzlichen energetischen Nutzen.
Die vereinfachten Anforderungen an die Darlegung der energetischen Qualität sollen Modernisierungen erleichtern und Streitigkeiten vermeiden. Vermieter werden dadurch entlastet, während Mieter trotzdem die wesentlichen Informationen erhalten. Bei Zweifeln an der Wirksamkeit der Maßnahmen kann der Mieter eine Überprüfung durch einen Sachverständigen in Betracht ziehen.
In welchen Fällen ist eine Modernisierungsmieterhöhung trotz formeller Mängel wirksam?
Eine Modernisierungsmieterhöhung kann trotz formeller Mängel in bestimmten Fällen wirksam sein. Entscheidend ist, ob der Mieter durch die Unvollständigkeit oder Ungenauigkeit der Mieterhöhungserklärung in seinen Rechten beeinträchtigt wird. Geringfügige Fehler führen nicht automatisch zur Unwirksamkeit der gesamten Erklärung.
Bei der Beurteilung der formellen Wirksamkeit legen Gerichte einen großzügigen Maßstab an. So ist es unschädlich, wenn der Vermieter die Gesamtkosten der Modernisierung nicht nach einzelnen Gewerken aufschlüsselt. Es reicht aus, wenn die Gesamtsumme der Kosten sowie der abgezogene Instandhaltungsanteil angegeben werden. Der Mieter kann bei Bedarf Einsicht in die Belege verlangen.
Auch ein fehlerhafter oder zu niedriger Abzug des Instandhaltungsanteils macht die Mieterhöhung nicht formell unwirksam. Dies betrifft lediglich die materielle Richtigkeit der Berechnung. Der Mieter kann den korrekten Abzug im Rahmen der inhaltlichen Prüfung einfordern.
Formelle Mängel können zudem durch Nachholung oder Ergänzung geheilt werden. Fehlen beispielsweise Angaben zur Berechnung der Mieterhöhung, kann der Vermieter diese nachreichen. Die Frist zur Zahlung der erhöhten Miete beginnt dann erst mit Zugang der vollständigen Erklärung.
Enthält die Mieterhöhungserklärung mehrere Modernisierungsmaßnahmen und ist nur bei einer die Berechnung fehlerhaft, bleibt die Erhöhung für die übrigen Maßnahmen wirksam. Das Prinzip der Teilwirksamkeit ermöglicht es, den fehlerhaften Teil abzutrennen.
Bei der energetischen Modernisierung muss der Vermieter keine detaillierten Berechnungen zur Energieeinsparung vorlegen. Es genügt die plausible Darlegung, dass die Maßnahme zu einer nachhaltigen Einsparung führt. Exakte Prognosen sind aufgrund vieler Einflussfaktoren oft nicht möglich.
Formelle Mängel können auch durch rügeloses Zahlen der erhöhten Miete geheilt werden. Akzeptiert der Mieter die Erhöhung über einen längeren Zeitraum, kann er sich später nicht mehr auf formelle Fehler berufen.
Die Rechtsprechung tendiert dazu, die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit nicht zu überspannen. Dies soll verhindern, dass Vermieter von sinnvollen Modernisierungen abgehalten werden. Gleichzeitig bleiben die Rechte des Mieters gewahrt, da er die inhaltliche Richtigkeit der Mieterhöhung stets überprüfen lassen kann.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Modernisierungsmieterhöhung: Eine Mieterhöhung, die der Vermieter nach Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen verlangen kann. Sie dient dazu, die Kosten für Verbesserungen der Mietsache auf den Mieter umzulegen. Gesetzlich geregelt ist sie in § 559 BGB. Der Vermieter kann jährlich 8% der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Wichtig ist, dass nur echte Modernisierungen, die den Gebrauchswert erhöhen, energetische Verbesserungen bewirken oder nachhaltig Einsparungen ermöglichen, zu einer Mieterhöhung berechtigen. Reine Instandhaltungen oder Schönheitsreparaturen fallen nicht darunter.
- Formelle Wirksamkeit: Bezieht sich auf die Einhaltung gesetzlich vorgeschriebener Formvorschriften bei der Erklärung der Modernisierungsmieterhöhung. Gemäß § 559b BGB muss die Erklärung schriftlich erfolgen und bestimmte Angaben enthalten, wie die Art der Modernisierung, die voraussichtliche Mieterhöhung und die Berechnung der Mieterhöhung. Die formelle Wirksamkeit ist Voraussetzung für die Durchsetzbarkeit der Mieterhöhung. Fehlen wesentliche Angaben, kann die Erklärung unwirksam sein. Das Gericht prüft, ob die Form eingehalten wurde, unabhängig vom inhaltlichen Anspruch auf die Mieterhöhung.
- Energetische Qualität: Beschreibt die energetische Effizienz eines Gebäudes oder einer Wohnung nach einer Modernisierung. Sie umfasst Aspekte wie Wärmedämmung, Heizungseffizienz oder Fensterqualität. Bei Modernisierungsmieterhöhungen muss der Vermieter die Verbesserung der energetischen Qualität darlegen, um die Mieterhöhung zu rechtfertigen. Das Landgericht Berlin entschied, dass eine nachvollziehbare Darlegung der Art der Maßnahme und der erwarteten Energieeinsparung ausreicht. Eine detaillierte technische Beschreibung ist nicht erforderlich.
- Formvorschriften: Gesetzlich festgelegte Anforderungen an die Form und den Inhalt bestimmter Erklärungen oder Rechtsgeschäfte. Bei Modernisierungsmieterhöhungen sind die Formvorschriften in § 559b BGB geregelt. Sie dienen dem Schutz des Mieters, indem sie Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Mieterhöhung gewährleisten. Zu den Formvorschriften gehören die Schriftform der Erklärung, die Angabe der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, die Berechnung der Mieterhöhung und die Erläuterung der energetischen Verbesserungen. Die Nichteinhaltung kann zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führen.
- Modernisierungsumlage: Der Anteil der Modernisierungskosten, den der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Laut § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8% der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Die Umlage dient dazu, Investitionen in die Verbesserung des Wohnraums zu fördern. Es gibt jedoch Einschränkungen: Luxusmodernisierungen sind von der Umlage ausgeschlossen, und es gibt eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Die korrekte Berechnung der Modernisierungsumlage ist oft Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen.
- Kappungsgrenze: Eine gesetzliche Begrenzung für Mieterhöhungen, die auch bei Modernisierungen gilt. Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf die Miete innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 2 Euro pro Quadratmeter. Die Kappungsgrenze soll Mieter vor übermäßigen Mieterhöhungen schützen und soziale Härten vermeiden. Sie gilt zusätzlich zur allgemeinen Begrenzung der Modernisierungsumlage auf 8% der Kosten pro Jahr und kann in bestimmten Fällen zu einer geringeren Mieterhöhung führen als die 8%-Regelung.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 559b BGB (Erklärung über Modernisierungsmaßnahmen): Dieser Paragraph regelt die formalen Anforderungen an die Erklärung des Vermieters über die beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen. Im vorliegenden Fall wurde geprüft, ob die Erklärung des Vermieters alle notwendigen Angaben enthielt, insbesondere zur energetischen Qualität nach der Modernisierung.
- § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung): Dieser Paragraph legt fest, in welchem Umfang Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen dürfen. Im konkreten Fall ging es um eine Mieterhöhung von 157,66 Euro, deren Rechtmäßigkeit im Hinblick auf die formellen Anforderungen des § 559b BGB überprüft wurde.
- § 555d BGB (Kappungsgrenze): Dieser Paragraph begrenzt die Mieterhöhung nach einer Modernisierung auf einen bestimmten Prozentsatz innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Obwohl im vorliegenden Fall nicht explizit erwähnt, ist die Kappungsgrenze ein wichtiger Aspekt bei Modernisierungsmieterhöhungen, da sie die maximale Erhöhung bestimmt, die der Vermieter verlangen darf.
- § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags): Dieser Paragraph definiert die grundlegenden Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Im Zusammenhang mit Modernisierungen ist er relevant, da er die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen unter bestimmten Voraussetzungen festlegt.
- Art. 14 GG (Eigentum): Dieser Artikel des Grundgesetzes garantiert das Recht auf Eigentum, welches auch das Eigentum an vermieteten Wohnungen umfasst. Im Kontext von Modernisierungen ist dieser Artikel relevant, da er das Recht des Vermieters schützt, sein Eigentum zu verbessern und zu erhalten, während gleichzeitig die Rechte der Mieter gewahrt werden müssen.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 65 S 51/22 – Urteil vom 29.12.2022
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 10. Februar 2022 – 8 C 408/20 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 29. Juli 2021 wird aufgehoben, soweit das Amtsgericht die Feststellung getroffen hat, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, an die Beklagten eine Mieterhöhung in Höhe von 157,66 Euro monatlich seit dem 1. August 2019 zu zahlen. Insoweit wird die Klage abgewiesen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufrechterhalten.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen, mit Ausnahme der Kosten der Säumnis der Beklagten im Termin vor dem Amtsgericht vom 29. Juli 2021, die die Beklagten zu tragen hat.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe:
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs.
[…]
Lesen Sie jetzt weiter…
2 ZPO abgesehen.
II.
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist überwiegend begründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.
Die Beklagte hat nach Durchführung der mit Schreiben vom 23. November 2017 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen aus der Erklärung vom 23. Mai 2019 einen Anspruch auf Zahlung einer um 157,66 Euro Euro erhöhten Miete, §§ 559, 559b BGB (aF). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht.
a) Zu Recht hat das Amtsgericht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung bejaht, denn sie genügt den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 559 BGB aF. § 559 BGB ist hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung anzuwenden, denn die Modernisierungsankündigung ist den Klägern vor diesem Zeitpunkt zugegangen. Umlegbar sind 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wobei die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten gehören, § 559 Abs. 2 BGB. Davon geht die Beklagte ausweislich ihrer Berechnungen in der Mieterhöhungserklärung vom 23. Mai 2019 auch aus.
Nach § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen von § 559 BGB (aF), § 559a BGB zu erläutern ist.
Eben diesen Anforderungen entspricht die Erklärung der Beklagten. Ob die in Ansatz gebrachten Kosten und Abzüge einer Überprüfung standhalten und zutreffen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit und Berechtigung der erklärten Mieterhöhung.
Entgegen der Auffassung der Kläger war die Beklagte insbesondere nicht gehalten, die Kosten im Einzelnen – nach Gewerken und anderen Kategorien – aufzuschlüsseln (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455).
Da die Mieterhöhung – wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt, dies aber nicht konsequent seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat – formell wirksam ist, sind Erläuterungen und Nachweise – gegebenenfalls auf richterlichen Hinweis – entgegen der Auffassung der Kläger im Prozess möglich und von den Gerichten zu berücksichtigen; nur eine Mieterhöhungserklärung, die die formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht einhält, ist (unheilbar) nichtig (BGH, Urt. v. 25.01.2006 – VIII ZR 47/05; Siegmund, MietRB 2022, 84, [86]). Jede andere Sicht würde dazu führen, dass die – vom BGH regelmäßig unterstellte – gerichtliche Überprüfung der materiellen Berechtigung einer Mieterhöhung nach §§ 559ff. BGB leerliefe (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21).
Die Beklagte beanstandet deshalb zu Recht, dass das Amtsgericht die Angaben und Belege aus ihrem Schriftsatz vom 22. Dezember 2021 zu berücksichtigen hatte.
Selbst wenn beim Amtsgericht – bei gebotener Berücksichtigung des Vortrags der Beklagten und gegebenenfalls erforderlicher Nachfragen – Zweifel bezüglich der Höhe der berechtigten Kostenumlage verblieben wären, rechtfertigte das nicht die Feststellung, dass die Kläger bezüglich aller Maßnahmen, die unstreitig durchgeführt wurden und Kosten in siebenstelliger Höhe ausgelöst haben, gar keine Zahlung eines Erhöhungsbetrages schulden. Steht eine Forderung – wie hier – dem Grunde nach fest und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Erhaltungskosten nicht mit einem im Verhältnis zur Bedeutung des Teils der Forderung zumutbaren Aufwand möglich sind, so hat das Gericht einen Mindesterhöhungsbetrag zu schätzen (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13). Die Kläger haben hier nicht einmal alle Einzelpositionen der Mieterhöhung (wirksam) bestritten.
b) Die Mieterhöhung ist überwiegend materiell begründet. Die Kosten sind, soweit sie überhaupt – hier nur zu einem Bruchteil des Gesamtaufwands – zu Lasten der Kläger in Ansatz gebracht wurden, überwiegend belegt; der von der Beklagten vorgenommene Abzug nach § 559 Abs. 2 BGB ist jedenfalls nicht zu niedrig.
Im Einzelnen:
aa) Fassaden- und Balkonarbeiten
Die Umlage der von der Beklagten für die Modernisierung der Fassade und der Balkone aufgewendeten Kosten ist jedenfalls nicht zu hoch in Ansatz gebracht; der Kostenaufwand in siebenstelliger Höhe ist – soweit er überhaupt im Rahmen der Mieterhöhung berücksichtigt wird – durch Rechnungen belegt. Die von den Klägern erhobenen Einwände tragen nicht.
Nach dem Vortrag in der Klageschrift wurde den Klägern im Rahmen der Belegeinsicht zu den Fassadenarbeiten eine Rechnung der STG Baumanagement GmbH vom 06.12.2018 über 1.433.550,00 Euro (Anlage K 5, Bl. I/36 f. d.A.) und eine weitere Rechnung über 298.330 Euro für Schlosserarbeiten (Anlage K 5, Bl. 38 d.A.) vorgelegt.
Ohne Erfolg beanstanden die Kläger, die Rechnungen seien „nicht prüffähig“, weil sie lediglich einen Pauschalbetrag auswiesen, keine konkreten Leistungen bezeichneten und nicht zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen differenzieren würden.
Die Kläger übersehen, dass es Letzteres eine rechtliche Bewertung der ausgeführten Arbeiten betrifft – die Subsumption der Maßnahmen unter § 555a BGB oder § 555b BGB, die nicht vom bauausführenden Unternehmen im Rahmen der Rechnungstellung zu verlangen und zu leisten ist. Unabhängig davon ist eine Rechnung, die unstreitig nicht durchgeführte Maßnahmen zur Instandsetzung und/oder -haltung ausweist, unrichtig.
Die Beklagte hat dazu bereits erstinstanzlich erläutert, dass sie nicht die Kosten für ein bestimmtes Gewerk in einen Modernisierungs- und einen Erhaltungskostenanteil aufgeteilt, sondern überwiegend jeweils ein Gewerk entweder dem Bereich der Modernisierung oder dem der Erhaltung zugewiesen hat.
Sie hat im Berufungsverfahren auflagegemäß ergänzend das den Rechnungen zugrundeliegende Leistungsverzeichnis eingereicht, dem die Kläger die vermissten Angaben zu den Leistungen und den dafür in Ansatz gebrachten Kosten entnehmen können. Sie hat zudem – ebenfalls auflagegemäß – erläutert, dass Schlosserarbeiten für die De- und Neumontage der Balkongeländer, der Handläufe und der Feuerschutztüren angefallen sind, wobei alle dafür angefallenen Kosten nicht als Modernisierungskosten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingeflossen sind.
Soweit die Kläger dem die schlichte Behauptung entgegensetzen, die von den im Rahmen der Position geltend gemachten (siebenstelligen) Gesamtkosten in Höhe 1.690291,58 Euro in Ansatz gebrachten 947.998,40 Euro brutto (796.637,31 Euro netto) ergäben sich nicht aus dem Leistungsverzeichnis, kann dies nicht nachvollzogen werden. Auf die Leistungsbeschreibung innerhalb der einzelnen Leistungstitel wird Bezug genommen.
Im Leistungsverzeichnis werden im Übrigen die Arbeiten zur Beton- und Balkonsanierung im Einzelnen unter Angabe der dafür in Ansatz gebrachter Kosten dargestellt (LV 01, Titel 03), dies wiederum unterteilt nach Bereichen (u.a. Balkone, Fassadensanierung, Kelleraußentreppe, Lichtschächte). So wurden für die unter Titel 03 aufgeführten Arbeiten 448.812,33 Euro (brutto) in Ansatz gebracht. Eine Auseinandersetzung der Kläger mit diesen Angaben ist nicht feststellbar. Entgegen der Auffassung der Kläger wären die von ihr dem Titel 04 entnommenen Kostenpositionen, die sie im nachgelassenen Schriftsatz vom 17. Oktober 2022 in einer Tabelle kursiv dargestellt hat, nicht bei einer Instandsetzung des „Fassadenanstrichs“ angefallen. Nach den von den Parteien vorgelegten Fotos verfügte das Gebäude über keinen Anstrich, der hätte erneuert werden können. Unter Berücksichtigung der – auch von den Klägern – vorgelegten Fotos ergibt sich im Übrigen nicht, dass die Fassade in einem größeren Umfang instandsetzungsbedürftig war als die im Leistungsverzeichnis dargestellten Maßnahmen dies zugrunde legen. Weitergehender konkreter Vortrag der Kläger, der einen anderen Schluss – insbesondere einen von den Klägern wohl ohne näheren Sachvortrag unterstellten „Verbrauch“ der Fassade – zuließe, ist nicht feststellbar.
Den aus dem Leistungsverzeichnis ersichtlichen Kosten für Sanierungsarbeiten hinzuzurechnen sind die Kosten für die Schlosserarbeiten, die die Beklagte selbst herausrechnet, soweit sie sich auf die Balkongeländer und Blumenkastenhaltungen sowie die Handläufe und Türen beziehen (LV 04 u.a. in Titel 03, 05, 06).
Entgegen der Auffassung der Kläger ist die Berücksichtigung der Gerüstkosten zu 62,82% im Rahmen der Modernisierungsumlage nicht zu beanstanden. Soweit die Kläger meinen, die Gerüstkosten seien als „Sowieso-Kosten“ auch dann vollständig nicht zu berücksichtigen, wenn die Aufstellung des Gerüsts auch für die als Modernisierung nach § 555b BGB anzusehenden Maßnahmen oder den auf den Modernisierungsanteil entfallenden Teil der Arbeiten erforderlich war, lässt sich dies weder mit dem Gesetz noch der Rechtsprechung des BGH in Übereinstimmung bringen. Nach § 559 Abs. 2 gehören (nur) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den umlagefähigen Kosten nach Absatz 1 der Regelung. Soweit das nicht der Fall ist, gilt § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Eine entsprechende Differenzierung ist daher bereits nach dem Gesetz geboten.
Die Kosten für ein Gerüst unterscheiden sich – so auch hier – nach der Standzeit (vgl. LV 01, Titel 00). Die Standzeit wiederum hängt maßgeblich davon ab, in welchem Umfang Arbeiten ausgeführt werden, für die überhaupt ein Gerüst erforderlich ist (ebenso: BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13). Das Gerüst war hier nicht lediglich für die unter der Position 1 der Modernisierungsmieterhöhung aufgeführten Arbeiten erforderlich, sondern zumindest teilweise auch für die Arbeiten unter der Position 2. Der Anteil und Umfang der Arbeiten, die auf die Instandsetzung entfielen, bleibt bereits hinsichtlich des Umfangs und (Zeit-)Aufwands deutlich hinter den als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen zurück.
Die vereinfachte Sicht der Kläger lässt diese tatsächliche Sachlage ebenso unberücksichtigt wie die von den Klägern in Bezug genommene Meinung in der Literatur (Schindler, NZM 2021, 258, [259]). Es lässt sich noch nicht einmal feststellen, dass dieser Gesichtspunkt überhaupt in die Überlegungen einbezogen wurde.
Es trifft nicht zu, dass die Aufstellung des Gerüsts bei einer modernisierenden Instandsetzung bzw. Erhaltung ihre Ursache – allein? – in der Instandsetzungsmaßnahme hat. Sie hat ihre Ursache selbstverständlich – auch – in den – hier außerordentlich umfangreichen – Modernisierungsmaßnahmen. Die Möglichkeit der Ausführung der Modernisierungsmaßnahmen ohne ein Gerüst (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13), behaupten nicht einmal die Kläger. Ihre Auffassung zugrunde gelegt, ließe sich ebenso gut (allerdings ebenso unzutreffend) vertreten, dass die – zu deutlich geringeren geringen Anteilen ausgeführten – Instandsetzungsarbeiten im Rahmen der Gerüstkosten gänzlich außer Betracht bleiben.
Mit Blick auf den Umfang der als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen, die – anders als Teile der als Instandsetzung berücksichtigten Arbeiten an der Fassade und den Balkonen einschließlich der Schlosserarbeiten – ohne das Gerüst gar nicht ausführbar waren und ausweislich der detaillierten Darstellung der Arbeiten in den entsprechenden Leistungsverzeichnissen erheblich umfangreicher und dem entsprechend zeitaufwändiger waren, ist der Ansatz von nur 62,82% der Kosten nicht zu beanstanden.
bb) Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung
Für die Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung der obersten Geschossdecke hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 245.000,00 Euro angegeben, davon 62.397,25 Euro (= ca. 25%) als Modernisierung berücksichtigt.
Die eingestellten Gesamtkosten hat die Beklagte auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin durch Vorlage der Rechnung der D. Dach + Wand GmbH belegt.
Unstreitig wurden alle Arbeiten ausgeführt. Entgegen der Auffassung der Kläger sind die in der Anlage B 1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 22. Dezember 2021 gekennzeichneten Kosten auch als Modernisierungskosten umlagefähig. Bereits in der Modernisierungsankündigung wurde das Erfordernis der Verbreiterung der Dachrandanschlüsse mit der Überdeckung des neuen Wärmeverbundsystems begründet.
Die Dämmung wurde um ca. 70 mm verstärkt. Eben dies ergibt sich auch aus dem von der Beklagten vorgelegten Leistungsverzeichnis. Die Dämmmaßnahme fällt ohne Weiteres unter § 555b Nr. 1 BGB (vgl. Wertungen: § 48 GEG, Anlage 7 zu § 48 GEG). Ausweislich der Modernisierungsankündigung führt die Verstärkung der obersten Geschossdecke im Bereich des Daches dazu, dass sich der U-Wert verbessert und nunmehr die in der Anlage 7 zu § 48 GEG vorgegebenen Werte eingehalten werden. Dass dies durch einen schlichten Ersatz der alten durch eine neue Dämmung gleicher Stärke möglich gewesen wäre, behaupten die Kläger, ohne dies zu begründen.
cc) Erneuerung der Fenster und Balkonelemente
Für die Erneuerung der Fenster und Balkonelemente hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 651.396,44 Euro angegeben, davon 421.528,63 Euro als umlagefähige Modernisierung berücksichtigt. Der auf die Wohnfläche der Kläger entfallende Anteil würde 4.685,06 Euro betragen; im Rahmen der Mieterhöhung der Kläger tatsächlich berücksichtigt hat die Beklagte jedoch lediglich 3.303,74 Euro.
Ausweislich der Modernisierungsankündigung, deren Angaben im Rahmen der Überprüfung der Modernisierungsmieterhöhung einzubeziehen sind (BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21), handelt es sich (auch) bei der Fenstererneuerung um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme, das heißt eine bauliche Veränderung, die sowohl die Kriterien einer Modernisierungsmaßnahme als auch die einer Erhaltungsmaßnahme erfüllt (BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21; Urt. v. 17.06.2020 – VIII ZR 81/19). Der Vermieter hat (auch in diesem Fall) dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (BGH, Urt. v. 17.06.2019 – – VIII ZR 81/19).
Hier wurden nicht lediglich die vorhandenen Holzverbundfenster mit einem U-Wert von 2,7 W/m2K instandgesetzt, sondern durch Fenster mit einem deutlich niedrigeren U-Wert von 1,3 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt. Eine nachhaltige Komforterhöhung (§ 555b Nr. 6 BGB) ergibt sich aus der Ausstattung der neuen Fenster mit Drehkippbeschlägen.
Dass die Beklagte diese Maßnahme ausgeführt hat, stellen die Kläger nicht in Abrede. Sie selbst räumen ein, dass ihnen im Rahmen der Belegeinsicht eine Rechnung für die Fertigung, Lieferung und Montage der Fenster über 559.300 Euro vorgelegt wurde (Anlage K 5, Bl. 39 d.A.). Die Kosten für die Arbeiten im Vorfeld und infolge der Fenstererneuerung (De- und Montage der Heizkörper, Malerarbeiten) hat die Beklagte zwar nicht belegt, allerdings auch unter Berücksichtigung dieses Betrages einen geringeren als den auf den vorgenannten Betrag entfallenden Kostenanteil nach der Wohnfläche (= 3.661,46 Euro) auf die Kläger umgelegt. Der fehlende Nachweis wirkt sich daher nicht zu Lasten der Kläger aus.
Soweit die Kläger beanstanden, dass die ihnen im Rahmen der Belegeinsicht vorgelegte Rechnung Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht getrennt ausweise, erschließt sich (erneut) nicht, weshalb eine Rechnung richtig sein sollte, die – unstreitig – nicht ausgeführte Erhaltungsmaßnahmen ausweist. Die Fenster sowie das Balkon- bzw. Loggia-Element sind ausgetauscht, gerade nicht instandgesetzt worden. Das ist vollkommen unstreitig.
Nachdem die Kläger auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin zum Zustand der ausgetauschten Fenster unter Vorlage von Fotos vorgetragen haben, die Beklagte dem Vortrag zum Umfang der behaupteten Instandsetzungen in 2009 bis 2012 durch Vorlage von Rechnungen teilweise entgegengetreten ist, ergibt sich – auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die neuen Fenster(elemente) einen höheren U-Wert und Schallschutz aufweisen – kein weitergehender als der von der Beklagten in Ansatz gebrachte Anteil ersparter Erhaltungsaufwendungen.
dd) Einbau von Fensterlüftern
Die Kosten für den unstreitig erfolgten Einbau der Fensterlüfter haben die Kläger nicht weiter beanstandet.
ee) Elektroarbeiten und erstmaliger Einbau einer Gegensprechanlage
Ebenso verhält es sich mit den Kosten für den erstmaligen, unstreitig vorgenommenen Einbau einer Gegensprechanlage, nachdem die Beklagte das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) als Anlage B3 vorgelegt hat.
ff) Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz
Für den Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 29.344,05 Euro angegeben, davon lediglich 13.204,82 Euro als Modernisierung berücksichtigt. Zum Beleg der Kosten hat sie zunächst das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) vorgelegt sowie nach Auflage in zweiter Instanz die nach dem Leistungsverzeichnis berücksichtigten Arbeiten dem Grunde und der Höhe nach erläutert, die auf dem Leistungsverzeichnis beruhende Rechnung der Elektro Reich GmbH vorgelegt.
Die danach von den Klägern aufrecht erhaltenen Einwände tragen nicht; eine konkrete Auseinandersetzung mit den Angaben der Beklagten findet nicht statt. Auch für einen Laien erschließt sich ohne Weiteres, dass der erstmalige Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz sich mitnichten in den Materialkosten der Steckdose selbst erschöpft, sondern Kabelverlegungen erfordert, wobei dies – so die Beklagte, ohne dass die Kläger dem entgegengetreten wären – unter Putz geschehen ist. Die Arbeiten sind dem entsprechend bereits in der Modernisierungsankündigung beschrieben worden. Die Kläger selbst behaupten nicht, dass die Arbeiten nicht wie angekündigt ausgeführt worden sind.
gg) Flur und Keller: Fenstererneuerung
Für die Erneuerung der Fenster im Keller und Treppenhaus sind anstelle des von der Beklagten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingestellten Betrages von 2,22 Euro/Monat lediglich 1,48 Euro/Monat zu berücksichtigen.
Die Beklagte hat für diese Position im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 50.023,58 Euro angegeben, davon 21.771,78 Euro (= ca. 40%) als Modernisierung berücksichtigt.
Auch bei der Erneuerung der Fenster im Keller- und Treppenhausbereich handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme. Die vorhandenen Fenster mit einem U-Wert von 5,0W/m2K wurden nicht instandgesetzt, sondern durch Fenster mit einem U-Wert von 1,4 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt.
Die Beklagte hat im erstinstanzlichen Verfahren unter Vorlage des Leistungsverzeichnisses 02 (Fenster), Titel 01 (Fassadenfenster: Etagenflure, Keller/Reinigungsbalkone/Treppenhaus) sodann allerdings nur Gesamtkosten in Höhe von 36.286,29 Euro (brutto) geltend gemacht. Werden – wie in der Modernisierungsmieterhöhung – 60% als (ersparter) Erhaltungskostenaufwand in Abzug gebracht, so ergibt sich ein umlagefähiger Betrag von 14.514,52 Euro. Weshalb bei geringeren nachgewiesenen Kosten nunmehr eine Umlage von 60% als Modernisierung gerechtfertigt sein soll, ergibt sich weder aus dem schriftsätzlichen Vortrag der Beklagten noch dem in Bezug genommenen Angebot des Malerfachbetriebes Sperling vom 20.11.2017, das die Beklagte zum Nachweis der ersparten Erhaltungskosten für die Fenster bzw. das Balkon-/Loggiaelement vorgelegt hat. Der Anlage B 4 lässt sich bezüglich der Ermittlung der Kosten für eine (alternative) Erhaltung der Fenster keine Aussage entnehmen.
Der Ansatz von 40% der aufgewendeten Kosten als Modernisierungsumlage ist mit Blick auf die weitgehend inhaltsleere Angabe der Kläger, die Kellerfenster seien in einem schlechten Zustand gewesen und den Umstand, dass (unstreitig) durch den Einbau der neuen Fenster eine deutliche Verbesserung des Wärmeschutzes herbeigeführt wurde, nicht zu beanstanden.
hh) Hydraulischer Abgleich Heizung
Von den unter der Position 13 der Modernisierungsmieterhöhung von der Beklagten als umlagefähig angenommenen Modernisierungskosten können nur 2,06 Euro/Monat auf die Kläger umgelegt werden.
In Rahmen der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung hat die Beklagte für den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 95.536,17 Euro als Modernisierung Kosten in Höhe von 24.052,58 Euro und davon einen Anteil von 267,33 e auf die Kläger umgelegt. Den Differenzbetrag zwischen den ihr entstandenen Gesamtkosten und der von ihr für umlagefähig gehaltenen Modernisierungskosten hat sie mit 71.483,59 Euro beziffert.
Die Kläger haben bereits in der Klageschrift beanstandet, dass insoweit keine Rechnungen vorgelegt wurden.
Noch erstinstanzlich hat sie sodann geltend gemacht, dass sich die Angabe zu den Gesamtkosten insgesamt auf die Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage beziehen würde; die Kosten für den hydraulischen Abgleich hätten 40.087,64 Euro betragen. Davon gab sie an, 60% als Modernisierungsumlage berücksichtigt zu haben.
Auf die zweitinstanzliche Auflage zum Nachweis und der Erläuterung bzw. Abgrenzung der Kosten für den hydraulischen Abgleich von den Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage hat sie sodann (kommentarlos) lediglich Kosten in Höhe von insgesamt 33.687,09 Euro belegt, die nunmehr der Berechnung zugrunde zu legen sind.
Die Kosten sind als solche umlagefähig, denn sie sind im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung entstanden.
Bereits in der Modernisierungsankündigung hatte die Beklagte den erforderlichen hydraulischen Abgleich damit begründet, dass sich der Wärmebedarf des Gebäudes infolge der energetischen Fassadensanierung geändert habe, die Heizungsanlage auf den reduzierten Wärmebedarf abgestimmt werden müsse, damit die Räume im Haus gleichmäßig nur mit der wirklich benötigten Heizungswärme versorgt werden. Auf der Grundlage einer energetischen Wärmebedarfsberechnung und des Einbaus neuer, differenzdruckgeregelter Thermostatventile werde daher ein hydraulischer Abgleich durchgeführt.
Die Maßnahme erfüllt damit – jedenfalls dann, wenn dies ihr Zweck ist – eindeutig die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB. Sie stellt sicher, dass die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens zum Tragen kommen (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 337/21). Dem entsprechen die Wertungen, die etwa § 3 der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) zugrunde liegen.
Dass diese Maßnahmen durchgeführt wurden, stellen auch die Kläger nicht in Abrede. Sie tragen zudem selbst eine Rechnung der Fa. Hauke Runge vor, aus denen sich für die Heizungsarbeiten und den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 141.380,25 Euro ergeben, so dass auch nach dem Vortrag der Kläger feststeht, dass der von der Beklagten für den hydraulischen Abgleich vorgetragene Betrag aufgewendet wurde. Im Übrigen „vermuten“ sie lediglich, dass die Lebensdauer der ausgetauschten Thermostatventile abgelaufen war. Auf deren Austausch beschränken sich die in der Anlage B5 aufgeschlüsselten Kosten für ausgeführte Arbeiten zum einen nicht, zum anderen berücksichtigt die Beklagte selbst einen Erhaltungskostenaufwand von 40%, der mangels konkreter Einwände der Kläger gegen die Gesamtkosten jedenfalls nicht zu niedrig angesetzt ist.
Die Beklagte muss sich – nachdem sie selbst lediglich Kosten in Höhe von 33.687,09 Euro für den hydraulischen Abgleich auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin in Ansatz bringt, ohne auflagegemäß eine weitere Abgrenzung zu den weiteren in der Modernisierungsankündigung unter Ziff. I.8 aufgeführten Arbeiten vorzunehmen, an der von ihr zugrunde gellegten Umlagefähigkeit von lediglich 60% der Kosten festhalten lassen.
ii) Anteilige Baunebenkosten
Bei den Baunebenkosten sind anteilig nur 19,30 Euro/Monat (= 0,252 Euro/m2/Monat), anstelle von 19,68 Euro/Monat umlagefähig.
Zum Beleg der in Ansatz gebrachten Baunebenkosten hat die Beklagte – auch nach dem Vortrag der Kläger – Rechnungen vorgelegt, die Kosten in Höhe von insgesamt 424.064,27 Euro ergeben, zweitinstanzlich auf Auflage der Kammer – auch nach dem Vortrag der Kläger – weitere 11.327,98 Euro.
Der Einwand der Kläger beschränkt sich im Wesentlichen darauf, dass sie angeben, ein Zusammenhang zu den Modernisierungsmaßnahmen erschließe sich (für sie) nicht; eine Aufteilung zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sei (ihnen) nicht möglich. Soweit sie – ohne nähere Begründung in den Raum stellen, dass es sich bei der Generalplanerin – der GPS GmbH – um ein mit der Beklagten verbundenes Unternehmen handelt, erschließt sich schon nicht, was sie damit beanstanden möchten. Auf die diesbezügliche Rechtsprechung des BGH im Zusammenhang mit der Entstehung und Umlage von Betriebskosten sowie ihre Marktüblichkeit wird Bezug genommen (vgl. BGH, Urt. v. 27.10.2021 – VIII ZR 102/21).
Da die Beklagte im Rahmen der unkommentierten und unsortierten Vorlage der Belege in Anlage B6 allerdings nicht die volle Höhe der Kosten nachgewiesen hat, war die Berechnung zu korrigieren, wobei die Beklagte sich wiederum an ihrem Ansatz nicht umlagefähiger Kosten festhalten lassen muss.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr.1, 344 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die grundsätzlichen Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage der BGH-Rechtsprechung und der Würdigung des Vortrags der Parteien, die dem Tatrichter obliegt.
