Übersicht
- 1 Das Wichtigste: Kurz & knapp
- 2 Mieter haftbar für Schäden durch Fehlnutzung der Mietsache
- 3 Der Fall vor Gericht
- 3.1 Mieter haftet nicht für Entsorgung vorhandener Möbel und Grundreinigung
- 3.2 Vermieter können Entsorgung vorhandener Möbel nicht in Rechnung stellen
- 3.3 Klausel zur Grundreinigung bei Auszug ist unwirksam
- 3.4 Teilweise Haftung für Schäden im Kinderzimmer anerkannt
- 3.5 Mieter haftet nicht für bestehende Schäden an der Badewanne
- 3.6 Bedeutung des Urteils für Mieter und Vermieter
- 4 Die Schlüsselerkenntnisse
- 5 FAQ – Häufige Fragen
- 6 Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- 7 Wichtige Rechtsgrundlagen
- 8 Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Vermieter muss nach Mietende über die Kaution abrechnen und diese zurückzahlen, wenn keine Gegenansprüche bestehen.
- Die Klägerin forderte die Rückzahlung der Kaution und Nebenkostenguthaben. Sie hatte bei Mietbeginn eine Kaution hinterlegt.
- Die Beklagten lehnten die Rückzahlung ab und machten Schadensersatzansprüche geltend, die durch vorprozessuale Aufrechnungen entstanden sein sollen.
- Die Beklagten behaupteten, die Klägerin habe Möbel hinterlassen und die Wohnung nicht gereinigt. Schäden seien an Wänden und der Badewanne entstanden.
- Das Gericht entschied, dass die Beklagten nicht nachweisen konnten, dass die Klägerin die Möbel entfernen musste. Diese gehörten den Beklagten.
- Die Vertragsklausel zur Grundreinigung war unwirksam. Eine solche Verpflichtung benachteiligt den Mieter unangemessen.
- Der Schaden an der Badewanne konnte den Beklagten nicht nachgewiesen werden. Es gab keinen Beweis, dass die Klägerin diesen verursachte.
- Die Aufrechnung wegen Schäden im Kinderzimmer wurde teilweise anerkannt. Die Klägerin war verantwortlich für Schimmelbildung und Beschädigung durch falsches Lüften.
- Die Klägerin wurde zur Zahlung eines reduzierten Schadensersatzes für die Kinderzimmerwand verurteilt. Der Anspruch wurde entsprechend der betroffenen Fläche angepasst.
- Der Vermieter hat generell die Beweislast für Schäden und deren Verursachung durch den Mieter.
Mieter haftbar für Schäden durch Fehlnutzung der Mietsache
Die Pflicht des Mieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, ist ein Kernelement des Mietvertrages. Doch was genau bedeutet dies im Detail? Wann muss der Mieter für Schäden an der Mietsache aufkommen und wann liegt die Verantwortung beim Vermieter? Diese Frage ist nicht immer einfach zu beantworten. Besonders häufig kommt es zu Unstimmigkeiten, wenn die Mietsache beschädigt wird. Ein häufig gestelltes Problem ist, ob der Mieter auch für Verschleißerscheinungen verantwortlich ist. Klar ist: Der Mieter muss nicht für Schäden oder Verschleiß aufkommen, die durch „normale Abnutzung“ entstanden sind. So ist es zum Beispiel selbstverständlich, dass ein Teppich mit der Zeit abnutzt oder die Farbe an der Wand verblasst. Diese natürlichen Verschleißerscheinungen muss der Mieter nicht beseitigen.
Anders sieht es jedoch aus, wenn der Mieter selbst die Beschädigung verursacht hat. In diesem Fall ist er verpflichtet, den Schaden zu beheben. Die Frage nach der konkreten Beschädigung rückt also in den Vordergrund: Was muss der Mieter tatsächlich reparieren und was nicht? Insbesondere bei Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden sind, kann es zu Unstimmigkeiten kommen.
Einen interessanten Fall in dieser Hinsicht hat kürzlich ein Gericht entschieden. Dieser Fall…
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Der Fall vor Gericht
Mieter haftet nicht für Entsorgung vorhandener Möbel und Grundreinigung
Der Fall dreht sich um einen Rechtsstreit zwischen einer ehemaligen Mieterin (Klägerin) und ihren Vermietern (Beklagte) bezüglich der Rückzahlung der Mietkaution und eines Nebenkostenguthabens. Die Klägerin forderte insgesamt 973,10 Euro plus Kautionszinsen von 19,28 Euro. Die Beklagten verweigerten die Rückzahlung und rechneten mit Schadensersatzforderungen in Höhe von 2.183,95 Euro auf.
Der Streit entzündete sich an mehreren Punkten: Die Vermieter behaupteten, die Mieterin habe Küchen- und Badmöbel zurückgelassen, die sie hätten entsorgen müssen. Zudem sei keine vertraglich vereinbarte Grundreinigung durchgeführt worden. Weiterhin machten sie Schäden im Kinderzimmer und an der Badewanne geltend.
Das Amtsgericht Sonneberg gab der Klage überwiegend statt. Es verurteilte die Beklagten zur Zahlung von 912,88 Euro plus Zinsen sowie zur Zahlung der Kautionszinsen. Nur ein kleiner Teil der Gegenforderungen der Vermieter wurde anerkannt.
Vermieter können Entsorgung vorhandener Möbel nicht in Rechnung stellen
Ein zentraler Punkt des Urteils betraf die Entsorgung von Möbeln. Die Vermieter hatten hierfür 350 Euro geltend gemacht. Das Gericht stellte jedoch klar: Mieter sind nur verpflichtet, eigene Gegenstände zu entfernen. Für Möbel, die bei Einzug bereits vorhanden waren, gilt dies nicht. Die Beweislast dafür, dass die Möbel Eigentum des Mieters waren, liegt beim Vermieter. Im vorliegenden Fall konnten die Beklagten nicht nachweisen, dass die Möbel in das Eigentum der Mieterin übergegangen waren.
Klausel zur Grundreinigung bei Auszug ist unwirksam
Ein weiterer wichtiger Aspekt des Urteils betraf die vertragliche Vereinbarung zur Grundreinigung bei Auszug. Die Vermieter hatten hierfür 320 Euro in Rechnung gestellt. Das Gericht erklärte die entsprechende Vertragsklausel jedoch für unwirksam.
Begründung: Eine solche Klausel stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da sie unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung eine Endrenovierung verlangt. Das Gericht sah darin eine unzulässige Übertragung der Instandhaltungspflicht vom Vermieter auf den Mieter. Eine Grundreinigung dürfe nur verlangt werden, wenn sie im Einzelfall tatsächlich erforderlich sei.
Teilweise Haftung für Schäden im Kinderzimmer anerkannt
Bezüglich der geltend gemachten Schäden im Kinderzimmer erkannte das Gericht einen Teil der Forderungen an. Die Mieterin hatte eingeräumt, durch falsches Lüften Schimmelbildung verursacht und einige Tapetenbahnen entfernt zu haben.
Das Gericht reduzierte den Schadensersatzanspruch jedoch erheblich: Statt der geforderten 481,79 Euro für die komplette Renovierung des 16 m² großen Zimmers setzte es nur 60,22 Euro an. Begründung: Der Schaden betraf lediglich einen Teil einer Wand. Eine vollständige Renovierung sei nicht erforderlich gewesen.
Mieter haftet nicht für bestehende Schäden an der Badewanne
Ein weiterer strittiger Punkt in diesem Fall betraf einen Schaden an der Badewanne. Die Vermieter forderten hierfür einen Schadensersatz in Höhe von 1.061,75 Euro. Sie behaupteten, die Mieterin habe einen Brandfleck in der Badewanne verursacht. Das Gericht wies diese Forderung vollständig zurück.
Entscheidend war hier die Beweislast: Die Vermieter konnten nicht nachweisen, dass der Schaden tatsächlich von der Mieterin verursacht wurde. Das Gericht betonte, dass es keine Vermutung für die Mangelfreiheit bei Mietbeginn gibt. Da kein Übergabeprotokoll vorlag, in dem die Mieterin den einwandfreien Zustand der Badewanne bestätigt hätte, konnte nicht geklärt werden, ob der Schaden bereits bei Einzug vorhanden war.
Die Mieterin hatte bestritten, den Fleck verursacht zu haben und behauptet, dieser sei schon bei ihrem Einzug vorhanden gewesen. Interessanterweise war sogar strittig, ob es sich um einen Brand- oder einen Rostfleck handelte. Das Gericht sah diese Unklarheit als weiteres Indiz dafür, dass der Schaden möglicherweise schon länger bestand.
Bedeutung des Urteils für Mieter und Vermieter
Dieses Urteil des Amtsgerichts Sonneberg hat wichtige Implikationen für das Mietrecht:
- Beweislast bei Schäden: Vermieter müssen beweisen, dass Schäden vom Mieter verursacht wurden. Ein Übergabeprotokoll bei Einzug kann hier sehr wichtig sein.
- Grenzen der Renovierungspflicht: Mieter müssen nur für tatsächlich von ihnen verursachte Schäden aufkommen. Eine komplette Renovierung kann nicht pauschal verlangt werden.
- Unwirksamkeit von Klauseln zur Grundreinigung: Vertragsklauseln, die eine Grundreinigung unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung verlangen, sind unwirksam.
- Eigentum an Einrichtungsgegenständen: Vermieter müssen nachweisen, dass zurückgelassene Möbel Eigentum des Mieters waren, wenn sie die Entsorgung in Rechnung stellen wollen.
Das Urteil stärkt insgesamt die Position von Mietern. Es zeigt, dass Vermieter nicht pauschal Kosten für Renovierungen oder Entsorgungen auf Mieter abwälzen können. Gleichzeitig wird deutlich, wie wichtig eine genaue Dokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug ist – sowohl für Mieter als auch für Vermieter.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stärkt die Rechte der Mieter erheblich. Es verdeutlicht, dass Vermieter die Beweislast für Schäden tragen und nicht pauschal Renovierungs- oder Entsorgungskosten auf Mieter abwälzen können. Klauseln zur verpflichtenden Grundreinigung bei Auszug sind unwirksam, wenn sie unabhängig vom tatsächlichen Zustand gelten. Für beide Parteien unterstreicht das Urteil die Wichtigkeit einer genauen Dokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter müssen Sie sich keine Sorgen um pauschale Renovierungs- oder Reinigungsforderungen bei Auszug machen. Das Urteil stärkt Ihre Position: Sie haften nur für nachweislich von Ihnen verursachte Schäden, nicht für normale Abnutzung. Vertragsklauseln, die eine Grundreinigung unabhängig vom Zustand der Wohnung fordern, sind unwirksam. Bei Einrichtungsgegenständen, die schon beim Einzug vorhanden waren, tragen Sie keine Verantwortung für deren Entsorgung. Wichtig ist, den Zustand der Wohnung beim Ein- und Auszug genau zu dokumentieren. So können Sie sich vor ungerechtfertigten Forderungen schützen und Ihre Kaution sichern. Bei Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch, wie falsches Lüften, müssen Sie jedoch weiterhin für die Beseitigung aufkommen – allerdings nur im angemessenen Umfang.
FAQ – Häufige Fragen
Sie haben Fragen zur Mieterhaftung und Instandhaltungspflicht? In unserer FAQ-Rubrik finden Sie leicht verständliche Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um das Mietverhältnis.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Wann muss ich als Beklagter die vollen Kosten eines Verfahrens tragen?
- Welche Gründe können eine Kostenteilung im Prozess rechtfertigen?
- Wie wirkt sich ein vorzeitiger Auszug auf die Kostenverteilung aus?
- Was sollte ich als Mieter beachten, wenn ich einem Rechtsstreit entgehen möchte?
- Welche Faktoren berücksichtigt das Gericht bei der Kostenentscheidung?
Welche Schäden muss der Mieter selbst reparieren?
Bei der Frage, welche Schäden ein Mieter selbst reparieren muss, ist eine wichtige Unterscheidung zu treffen: Schäden durch normale Abnutzung und Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch oder Beschädigung.
Grundsätzlich gilt: Der Mieter muss keine Schäden reparieren, die durch normale Abnutzung entstanden sind. Diese Art von Verschleiß ist vom Vermieter einkalkuliert und wird durch die reguläre Mietzahlung abgedeckt. Hierzu zählen beispielsweise leichte Gebrauchsspuren an Böden, altersbedingte Verfärbungen von Tapeten oder eine angemessene Anzahl von Dübellöchern in den Wänden.
Anders verhält es sich bei Schäden, die der Mieter durch unsachgemäßen Gebrauch oder fahrlässiges Verhalten verursacht hat. In diesen Fällen ist der Mieter verpflichtet, für die Reparatur aufzukommen oder Schadenersatz zu leisten. Beispiele hierfür sind Brandlöcher im Teppichboden, tiefe Kratzer im Parkett oder mutwillig beschädigte Sanitäreinrichtungen.
Es ist wichtig zu betonen, dass der Mieter nicht zur eigenständigen Durchführung von Reparaturen verpflichtet ist. Vielmehr sollte er auftretende Schäden umgehend dem Vermieter melden. Dieser entscheidet dann über die weitere Vorgehensweise und beauftragt in der Regel selbst einen Handwerker.
In manchen Mietverträgen findet sich eine sogenannte Kleinreparaturklausel. Diese kann den Mieter dazu verpflichten, kleinere Reparaturen bis zu einem bestimmten Höchstbetrag selbst zu bezahlen. Allerdings gibt es strenge rechtliche Vorgaben für die Wirksamkeit solcher Klauseln. Sie dürfen beispielsweise nur Gegenstände betreffen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie Lichtschalter oder Wasserhähne.
Bei Schäden, die der Mieter zu verantworten hat, muss er dem Vermieter den Zeitwert der beschädigten Sache ersetzen. Das bedeutet, dass nicht der Neuwert, sondern der aktuelle Wert unter Berücksichtigung des Alters und der bisherigen Nutzungsdauer maßgeblich ist. Dies wird als „Abzug neu für alt“ bezeichnet.
Es ist ratsam für Mieter, eine private Haftpflichtversicherung abzuschließen, die auch Mietsachschäden abdeckt. So können sie sich vor hohen Kosten schützen, falls sie versehentlich einen Schaden in der Mietwohnung verursachen.
Abschließend ist zu betonen, dass der Mieter verpflichtet ist, Schäden unverzüglich dem Vermieter zu melden. Unterlässt er dies und entstehen dadurch weitere Schäden, kann er dafür haftbar gemacht werden. Dies gilt auch dann, wenn er den ursprünglichen Schaden nicht selbst verursacht hat.
Muss der Mieter vorhandene Möbel bei Auszug entsorgen?
Bei der Frage, ob Mieter vorhandene Möbel bei Auszug entsorgen müssen, ist zunächst zwischen Möbeln zu unterscheiden, die bereits bei Einzug vorhanden waren, und solchen, die der Mieter selbst in die Wohnung gebracht hat.
Grundsätzlich gilt: Mieter müssen nur ihre eigenen Gegenstände aus der Wohnung entfernen. Möbel und Einrichtungsgegenstände, die schon vor dem Einzug in der Wohnung waren, gehören in der Regel zum Eigentum des Vermieters und dürfen vom Mieter nicht entsorgt werden. Diese Gegenstände gelten als mitvermietet und müssen bei Auszug in der Wohnung verbleiben.
Der Vermieter hat bezüglich zurückgelassener Gegenstände des Mieters eine Obhuts- und Aufbewahrungspflicht. Er muss diese für eine angemessene Zeit aufbewahren, damit der Mieter sie noch abholen kann. Die Gegenstände werden durch den Auszug des Mieters nämlich nicht automatisch herrenlos.
Sollte der Vermieter behaupten, bestimmte in der Wohnung vorhandene Möbel gehörten dem Mieter und müssten von diesem entsorgt werden, liegt die Beweislast beim Vermieter. Er muss nachweisen können, dass die fraglichen Gegenstände tatsächlich Eigentum des Mieters sind und nicht schon bei Mietbeginn vorhanden waren.
Für den Fall, dass der Mieter tatsächlich eigene Möbel oder andere Gegenstände in der Wohnung zurücklässt, kann der Vermieter unter Umständen Schadensersatz für die Kosten der Entsorgung verlangen. Dies gilt jedoch nur, wenn der Mieter seiner Räumungspflicht nicht nachgekommen ist und die zurückgelassenen Gegenstände von erheblichem Wert oder Umfang sind.
Bei der Wohnungsübergabe sollte ein detailliertes Übergabeprotokoll angefertigt werden, in dem der Zustand der Wohnung und alle vorhandenen Einrichtungsgegenstände genau dokumentiert werden. Dies dient sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter als Nachweis und kann spätere Streitigkeiten vermeiden.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Mieter die Wohnung grundsätzlich in dem Zustand zurückgeben muss, in dem er sie bei Mietbeginn übernommen hat. Dies bedeutet, dass nur konkrete Beschädigungen, die über die normale Abnutzung hinausgehen, vom Mieter beseitigt werden müssen. Normale Gebrauchsspuren muss der Vermieter hingegen akzeptieren.
Sollte es Unklarheiten darüber geben, welche Möbel zum Mietobjekt gehören und welche Eigentum des Mieters sind, empfiehlt es sich, dies frühzeitig mit dem Vermieter zu klären. Eine klare Kommunikation kann viele Probleme bei der Wohnungsübergabe vermeiden und sicherstellt, dass beide Parteien ihre Rechte und Pflichten kennen.
Ist eine Grundreinigung bei Auszug verpflichtend?
Eine Grundreinigung bei Auszug ist für Mieter grundsätzlich nicht verpflichtend. Das Gesetz sieht lediglich vor, dass der Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgeben muss. Eine besenreine Übergabe ist in den meisten Fällen ausreichend. Dies bedeutet, dass grobe Verschmutzungen beseitigt werden müssen, aber keine umfassende Reinigung erforderlich ist.
Vertragsklauseln, die eine professionelle Endreinigung oder eine über die besenreine Übergabe hinausgehende Reinigung vorschreiben, sind in der Regel unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass solche Klauseln den Mieter unangemessen benachteiligen und daher nicht durchsetzbar sind. Entscheidend ist der Zustand der Wohnung bei Einzug und die normale Abnutzung während der Mietzeit.
Die besenreine Übergabe umfasst typischerweise das Entfernen von persönlichen Gegenständen, das Fegen oder Staubsaugen der Böden sowie die Beseitigung von groben Verschmutzungen in Küche und Bad. Kalkablagerungen und Essensreste müssen entfernt werden, eine Grundreinigung ist jedoch nicht erforderlich. Auch das Abtauen eines zur Wohnung gehörenden Kühlschranks fällt nicht unter die Pflichten des Mieters bei einer besenreinen Übergabe.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Mieter nur für Schäden oder Verschmutzungen verantwortlich ist, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Hat der Mieter beispielsweise übermäßige Verschmutzungen verursacht, kann der Vermieter eine entsprechende Reinigung verlangen. Dies muss jedoch im Einzelfall begründet und nachgewiesen werden.
Sollte der Mietvertrag eine Klausel zur Endreinigung enthalten, ist diese kritisch zu prüfen. Viele solcher Klauseln sind rechtlich unwirksam, insbesondere wenn sie pauschal eine professionelle Reinigung vorschreiben. In einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese wurde beispielsweise eine Vertragsklausel für unwirksam erklärt, die dem Mieter die Möglichkeit der Selbstreinigung oder der eigenständigen Beauftragung einer Reinigungsfirma verwehrte.
Bei Streitigkeiten über den Reinigungszustand bei Auszug ist es ratsam, den Zustand der Wohnung bei der Übergabe genau zu dokumentieren, idealerweise mit Fotos oder einem Übergabeprotokoll. Dies kann helfen, ungerechtfertigte Forderungen des Vermieters abzuwehren und die eigenen Rechte als Mieter zu schützen.
Es ist zu betonen, dass jeder Fall individuell zu betrachten ist. Der tatsächliche Zustand der Wohnung, die Dauer des Mietverhältnisses und die spezifischen Vereinbarungen im Mietvertrag spielen eine Rolle bei der Beurteilung der Reinigungspflichten. In Zweifelsfällen kann eine rechtliche Beratung hilfreich sein, um die eigenen Rechte und Pflichten genau zu klären.
Wie verhält es sich mit der Haftung für Schimmelbildung?
Bei der Frage der Haftung für Schimmelbildung in Mietwohnungen ist zunächst zwischen den Pflichten des Vermieters und des Mieters zu unterscheiden. Grundsätzlich ist der Vermieter dafür verantwortlich, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und Mängel zu beseitigen. Dies ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Schimmelbefall stellt in der Regel einen Mangel der Mietsache dar, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt.
Der Mieter kann jedoch unter bestimmten Umständen für die Schimmelbildung haftbar gemacht werden. Dies ist der Fall, wenn der Schimmel auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen ist. Ein solches Fehlverhalten kann insbesondere in einem mangelhaften Lüftungs- und Heizverhalten bestehen.
Um die Haftung des Mieters zu begründen, muss der Vermieter nachweisen, dass der Schimmelbefall auf ein Verhalten des Mieters zurückzuführen ist, das von einem normalen Wohnverhalten abweicht. Dabei ist zu beachten, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, ein übermäßiges Heiz- oder Lüftungsverhalten an den Tag zu legen, um bauliche Mängel auszugleichen.
Ein angemessenes Lüftungsverhalten umfasst in der Regel das mehrmalige tägliche Stoßlüften für etwa 5-10 Minuten. Besonders wichtig ist dies in Räumen mit hoher Luftfeuchtigkeit wie Bad und Küche. Beim Heizen sollte eine Mindesttemperatur von etwa 16-18 Grad Celsius nicht unterschritten werden, um die Bildung von Kondenswasser zu vermeiden.
Es ist jedoch zu betonen, dass die Beweislast für ein Fehlverhalten des Mieters beim Vermieter liegt. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass der Vermieter konkret darlegen und beweisen muss, dass der Schimmelbefall auf ein vom Mieter zu vertretendes Verhalten zurückzuführen ist. Eine pauschale Behauptung, der Mieter habe nicht ausreichend gelüftet, reicht hierfür nicht aus.
Wenn der Vermieter diesen Beweis nicht erbringen kann, haftet er für die Beseitigung des Schimmels und eventuelle Folgeschäden. In diesem Fall hat der Mieter zudem Anspruch auf Mängelbeseitigung und kann unter Umständen die Miete mindern.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Mieter nur für die konkrete Beseitigung des Schimmels haftbar gemacht werden kann, wenn sein Fehlverhalten nachgewiesen wurde. Weitergehende Schäden an der Bausubstanz oder notwendige Sanierungsmaßnahmen fallen in der Regel in den Verantwortungsbereich des Vermieters.
In der Praxis kommt es häufig zu Streitigkeiten über die Ursache von Schimmelbildung. Oft spielen mehrere Faktoren eine Rolle, wie etwa bauliche Mängel in Kombination mit unzureichendem Lüften. In solchen Fällen kann es zu einer geteilten Verantwortung kommen, bei der sowohl Mieter als auch Vermieter einen Teil der Kosten tragen müssen.
Um Konflikte zu vermeiden, ist es ratsam, dass Vermieter ihre Mieter über korrektes Heiz- und Lüftungsverhalten informieren. Mieter sollten ihrerseits Anzeichen von Feuchtigkeit oder Schimmel umgehend dem Vermieter melden, um größere Schäden zu verhindern.
Die Rechtsprechung zu diesem Thema entwickelt sich stetig weiter. Aktuelle Urteile tendieren dazu, die Anforderungen an das Lüftungsverhalten der Mieter nicht zu überspannen und berücksichtigen verstärkt auch bauliche Gegebenheiten und energetische Aspekte bei der Beurteilung von Schimmelfällen.
Was passiert, wenn der Vermieter keine Schäden beweisen kann?
Bei Streitigkeiten über Schäden in der Mietwohnung trägt grundsätzlich der Vermieter die Beweislast. Er muss nachweisen, dass der Mieter für einen bestimmten Schaden verantwortlich ist. Kann der Vermieter diesen Beweis nicht erbringen, hat er keinen Anspruch auf Schadensersatz oder Beseitigung des Schadens durch den Mieter.
Entscheidend ist dabei oft das Übergabeprotokoll. Wurde bei Mietbeginn ein detailliertes Protokoll erstellt, in dem der Zustand der Wohnung festgehalten wurde, erleichtert dies dem Vermieter den Nachweis später entstandener Schäden erheblich. Fehlt ein solches Protokoll oder ist es unvollständig, gestaltet sich die Beweisführung für den Vermieter deutlich schwieriger.
Die Rechtsprechung hat hierzu einige wichtige Grundsätze entwickelt: Kann der Vermieter nicht beweisen, dass ein Schaden erst während der Mietzeit entstanden ist, geht dies zu seinen Lasten. Der Mieter muss in diesem Fall weder für die Reparatur aufkommen noch den Schaden beseitigen.
Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme von diesem Grundsatz: Steht fest, dass ein Schaden durch den Mietgebrauch entstanden ist, kehrt sich die Beweislast um. Der Mieter muss dann nachweisen, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat. Dies betrifft typischerweise Schäden, die eindeutig auf eine Nutzung der Wohnung zurückzuführen sind.
Für Vermieter ist es daher ratsam, den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn sorgfältig zu dokumentieren. Neben einem ausführlichen Übergabeprotokoll empfiehlt sich auch eine Fotodokumentation. Je genauer der Ausgangszustand festgehalten wurde, desto leichter fällt später der Nachweis von Schäden.
Mieter sollten ihrerseits darauf achten, dass alle bereits vorhandenen Mängel im Übergabeprotokoll vermerkt werden. Zudem ist es sinnvoll, auch selbst Fotos vom Zustand der Wohnung bei Einzug anzufertigen. So können sie sich gegen unberechtigte Forderungen des Vermieters absichern.
Bei der Rückgabe der Wohnung gilt: Vermerkt der Vermieter keine Schäden im Übergabeprotokoll, spricht dies dafür, dass die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben wurde. Will der Vermieter später dennoch Schäden geltend machen, muss er beweisen, dass diese bei der Übergabe übersehen wurden.
Wichtig ist auch die Unterscheidung zwischen Schäden und normaler Abnutzung. Gebrauchsspuren, die durch eine vertragsgemäße Nutzung entstehen, muss der Mieter nicht beseitigen. Der Vermieter kann hierfür keinen Schadensersatz verlangen. Anders sieht es bei Beschädigungen aus, die über eine normale Abnutzung hinausgehen. Hier kann der Vermieter Ersatz fordern – sofern er nachweisen kann, dass der Mieter dafür verantwortlich ist.
Für Vermieter bedeutet dies: Können sie einen Schaden nicht eindeutig nachweisen oder dessen Entstehung während der Mietzeit belegen, haben sie keinen Anspruch auf Ersatz. Sie müssen die Kosten für die Beseitigung des Schadens dann selbst tragen. Dies unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Dokumentation des Wohnungszustands sowohl bei Mietbeginn als auch bei Mietende.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- vertragsgemäßer Zustand: Dies bedeutet, dass der Mieter die Mietsache in einem Zustand halten muss, der den Vereinbarungen im Mietvertrag entspricht. Typischerweise umfasst dies regelmäßige Pflege und Vermeidung von Beschädigungen, die über normale Abnutzung hinausgehen.
- normale Abnutzung: Dies beschreibt den natürlichen Verschleiß, der bei normalem Gebrauch der Mietsache unvermeidlich ist. Beispiele sind abgenutzte Teppiche oder verblasste Wandfarbe. Für solche Abnutzungen muss der Mieter in der Regel nicht haften.
- unsachgemäßer Gebrauch: Dies bezieht sich auf die Nutzung der Mietsache in einer Weise, die Schäden verursacht, welche durch normalen Gebrauch nicht entstehen würden. Dazu zählen z.B. Brandflecken auf der Badewanne oder Schäden durch falsches Lüften.
- Beweislast: Im Mietrecht liegt die Beweislast für Schäden in der Regel beim Vermieter. Das bedeutet, der Vermieter muss nachweisen, dass der Mieter für bestimmte Schäden verantwortlich ist. Ohne diesen Nachweis kann der Vermieter keine Schadensersatzansprüche geltend machen.
- Aufrechnung: Dies ist ein rechtlicher Vorgang, bei dem Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden. Im vorliegenden Fall haben die Vermieter versucht, ihre Schadensersatzansprüche gegen die Kautionsrückzahlung der Mieterin aufzurechnen.
- unangemessene Benachteiligung: Eine Vertragsklausel, die eine Partei unverhältnismäßig benachteiligt, ist unwirksam. Im Mietrecht betrifft dies häufig Klauseln zur Endreinigung oder zur Renovierungspflicht, die dem Mieter Pflichten auferlegen, die über das gesetzlich Zulässige hinausgehen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 535 BGB (Mietvertrag): Regelt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter im Mietverhältnis. Im vorliegenden Fall ist dies die Grundlage für den Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung der Mietkaution und des Nebenkostenguthabens.
- § 551 BGB (Beendigung des Mietverhältnisses): Beschreibt die Pflichten des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere die Pflicht zur Abrechnung und Rückzahlung der Mietkaution. Im konkreten Fall ist dies relevant, da die Vermieter die Rückzahlung der Kaution verweigerten.
- § 308 ZPO (Bindung an den Antrag): Besagt, dass das Gericht an die Anträge der Parteien gebunden ist und nicht über das Geforderte hinaus entscheiden darf. Dies spielt eine Rolle, da das Gericht den Rückzahlungsanspruch der Mieterin nicht über ihren Antrag hinaus erhöhen konnte.
- § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung): Regelt den Anspruch auf Schadensersatz bei Verletzung einer Pflicht aus einem Schuldverhältnis. Hier ist dies relevant für die Gegenforderungen der Vermieter wegen angeblicher Schäden in der Wohnung.
- § 241 BGB (Pflichten aus dem Schuldverhältnis): Definiert die allgemeinen Pflichten, die sich aus einem Schuldverhältnis ergeben, wie z.B. die Pflicht zur Rücksichtnahme. Im Mietverhältnis bedeutet dies, dass sowohl Mieter als auch Vermieter ihre Pflichten sorgfältig erfüllen müssen.
Das vorliegende Urteil
Vermieter muss nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abrechnen
AG Sonneberg – Az.: 4 C 73/23
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Urteil vom 12.01.2024
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 912,88 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 16.09.2021 sowie Kautionszinsen in Höhe von 19,28 Euro zu bezahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand:
Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Rückzahlung einer Kaution und Rückzahlung eines Nebenkostenguthabens in Höhe von insgesamt 973,10 Euro sowie auf Zahlung von Kautionszinsen in Höhe von 19,28 Euro in Anspruch.
Die Parteien waren durch Mietvertrag vom 01.08.2015 miteinander verbunden. Aufgrund dieses Mietvertrages leistete die Klägerin an die Beklagten eine Kautionsleistung in Höhe von 760,00 Euro bei Mietbeginn. Das Mietverhältnis wurde durch Kündigung der Klägerin zum 30.06.2021 beendet.
Aus der Nebenkostenabrechnung des Jahres 2020 entstand der Klägerin ein Guthaben in Höhe von 273,10 Euro.
Weiterhin wurde die Kaution seit 2015 mit einem jährlichen Zinssatz von 0,42 % verzinst, sodass insgesamt Kautionszinsen in Höhe von 19,28 Euro bis zum 30.06.2021 angefallen waren.
Die Beklagten rechneten mit Schreiben vom 15.09.2021 über die Rückzahlungsansprüche ab und lehnten eine Rückzahlung ernsthaft und endgültig ab.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 973,10 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 16.09.2021 sowie Kautionszinsen in Höhe von 19,28 Euro zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten wenden gegen die Klage ein, dass die Ansprüche der Klägerin durch vorprozessuale Aufrechnungserklärungen mit einer Schadensersatzforderung in Höhe von insgesamt 2.183,95 Euro erloschen seien. Den Beklagten habe ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 350,00 Euro gegen die Klägerin zugestanden, weil die Beklagten eine zurückgelassene Küche und Badmöbel entsorgen lassen mussten, welche von der Klägerin in der Wohnung zurückgelassen worden waren. Zudem habe die Klägerin entgegen § 28 Nr. 1 und 2 des Mietvertrages die Grundreinigung der Wohnung nicht vorgenommen. Dies hätten dann die Beklagten veranlasst, wofür ihnen 320,00 Euro als Zahlungsverpflichtung entstanden seien.
Zudem habe die Klägerin die Wohnung dadurch beschädigt, dass sie im Kinderzimmer teilweise die Tapete auf ca. 3 Bahnen abgerissen habe und den Putz mit weißer Farbe beschmiert habe. Hierfür seien Renovierungskosten für das Kinderzimmer in Höhe von 481,79 Euro entstanden.
Zudem stünde den Beklagten ein Schadensersatzanspruch wegen einer beschädigten Badewanne zu. Diese habe einen Brandfleck gehabt, welcher durch die Klägerin verursacht worden sei. Die Badewanne habe man komplett tauschen müssen, wobei hierdurch ein Schaden in Höhe von 1.061,75 Euro entstanden sei.
Die Klägerin wendet hiergegen ein, sie sei nicht verpflichtet gewesen, die Küchen- und Badmöbel zu beseitigen. Denn diese seien bei Einzug schon vorhanden gewesen und gehörten den Beklagten. Eine Grundreinigung sei nicht erforderlich gewesen, die Wohnung sei nicht verdreckt gewesen. Unstreitig habe die Klägerin durch falsches Lüftungsverhalten eine Schimmelbildung an der betroffenen Stelle im Kinderzimmer verursacht und den Putz mit weißer Farbe nach Abnahme der Tapetenbahnen überstrichen. In der Badewanne sei kein Brandfleck sondern ein Rostfleck gewesen. Dieser sei aber bereits bei Einzug vorhanden gewesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben und durch Vernehmung der Zeugen D. und H.
Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 15.12.2023 Bezug genommen. Das Gericht hat die Parteien persönlich informatorisch angehört.
Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.
Im Übrigen wird auf die Gerichtsakte insbesondere auf die Sitzungsprotokolle der mündlichen Verhandlungen vom 30.06.2023 (Blatt 129 der Akte) und 15.12.2023 (Blatt 230 der Akte) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
I.
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
1. Der Klägerin steht ein Zahlungsanspruch in Höhe von 912,88 Euro hinsichtlich der geleisteten Barkaution sowie des Nebenkostenguthabens aus der Nebenkostenabrechnung des Jahres 2020 sowie Kautionszinsen in Höhe von 19,28 Euro gemäß §§ 535, 551 BGB zu.
Es ist unstreitig, dass die Klägerin die Barkaution in Höhe von 760,00 Euro geleistet hat sowie dass ihr ein Nebenkostenguthaben aus der Nebenkostenabrechnung in Höhe von 273,10 Euro zusteht. Ebenfalls ist unstreitig, dass Kautionszinsen in Höhe von 19,28 Euro über den Mietzeitraum hinweg angefallen sind. Der Vermieter ist verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abzurechnen und die Kaution, sofern keine aufrechenbaren Gegenansprüche vorliegen, an den Mieter zurückzuzahlen. Zudem hat er die angefallenen Zinsen, welche durch Spareinlagen der Kaution angefallen sind, an den Mieter auszuzahlen.
Gemäß § 308 ZPO ist das Gericht nicht befugt einer Partei etwas zuzusprechen, was nicht beantragt ist. Auch wenn rechnerisch der Rückzahlungsanspruch der Kaution sowie der Rückzahlungsanspruch hinsichtlich des Nebenkostenguthabens über die von der Klägerin beantragte Zahlung hinausgehen, kann das Gericht hierbei nicht von Amts wegen einen höheren Zahlungsbetrag zugrundelegen.
2. Der Rückzahlungsanspruch ist durch Aufrechnung in Höhe von 60,22 Euro allerdings erloschen. Im Übrigen ist die Aufrechnung der Beklagten nicht begründet.
a) Die Beklagten haben keinen Schadensersatzanspruch in Höhe von 350,00 Euro wegen Entsorgung von zurückgelassenen Küchen- und Badmöbeln. Ein solcher Anspruch würde sich hierbei aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3; 281 Abs. 1 BGB ergeben. Danach steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Mieter eine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt hat und dem Vermieter hierdurch ein kausaler Schaden entstanden ist. Dabei hat der Mieter gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Pflicht, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben. Diese Rückgabeverpflichtung beinhaltet dabei aber auch die Räumung der Mietsache von den Gegenständen, welche dem Mieter gehören. Nicht verpflichtet ist der Mieter, die Wohnung von Gegenständen zu räumen, welche dem Vermieter gehören und dem Mieter lediglich für die Mietdauer zum Gebrauch mit überlassen worden sind.
Dabei muss der Vermieter nach der allgemeinen Beweislastregel den Beweis führen, dass zurückgelassene Gegenstände durch den Mieter im Eigentum des Mieters standen und er zur Räumung dieser Gegenstände verpflichtet war.
Im vorliegenden Fall haben die Beklagten allerdings nicht bewiesen, dass die Küchen- und Badmöbel, welche von der Klägerin zurückgelassen wurden, tatsächlich bei Einzug der Klägerin in ihr Eigentum übergegangen sind.
Die Klägerin hat hierzu vorgetragen, dass diese Möbel bereits bei Einzug vorhanden waren. Ihr seien diese Möbel nie zur Schenkung oder zum Kauf angeboten worden. Primär habe sie von den Beklagten das Recht eingeräumt bekommen, diese Möbel während der Mietdauer zu nutzen. Dabei kann nicht gemäß § 1006 Abs. 1 S. 1 BGB vermutet werden, dass die Klägerin Eigentümerin der streitgegenständlichen Küchen- und Badmöbel gewesen ist, weil § 1006 BGB lediglich zugunsten eines Besitzers die Eigentumsvermutung begründet. Im Rahmen einer Schadensersatzforderung kann diese Vorschrift nicht zulasten eines Besitzers angewendet werden.
Den Beklagten ist es dabei nicht gelungen zu beweisen, dass die Klägerin zur Räumung der Küchen- und Badmöbel verpflichtet gewesen sei. Dagegen spricht auch entschieden das Schreiben der Beklagten vom 15.07.2021 (Blatt 92 der Akte), wo diese gegenüber der Klägerin erklären, dass die Küche selbstverständlich den Beklagten gehören würde.
b) Die Beklagten haben auch keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht vorgenommener Grundreinigung gemäß § 28 des Mietvertrages in Höhe von 320,00 Euro.
Bei dem vorliegenden Mietvertrag handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Klausel des § 28 des Mietvertrages ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Denn die Regelung ist mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren.
Bei der hierbei übertragenen Verpflichtung zur Grundreinigung der Wohnung handelt es sich genaugenommen um eine Endrenovierungsleistung und stellt insoweit eine Instandhaltungsdienstleistung dar. Gemäß § 535 BGB ist allerdings der Vermieter grundsätzlich zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet.
Diese Pflicht kann der Vermieter grundsätzlich durch vertragliche Vereinbarungen auch unter Verwendung von allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mieter überwälzen. Unangemessen ist eine solche Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen allerdings dann, wenn die Instandhaltungsverpflichtung, welche auf den Mieter übergeht, sich als starre Endrenovierungsklausel darstellt. Die Regelung muss dahingehend, um einer Inhaltskontrolle des Gerichts standzuhalten, auf einen erforderlichen Umfang beschränkt sein. Keine Endrenovierung beziehungsweise Grundreinigung ist dann vom Mieter vorzunehmen, wenn dies nicht im jeweiligen Einzelfall erforderlich ist. Die Klausel des § 28 enthält allerdings diese Einschränkung auf die Erforderlichkeit nicht, sondern verlangt in jedem Fall bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Grundreinigungsleistung des Mieters. Diese Regelung stellt sich deshalb als unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil hier in jedem Fall die Instandhaltungsleistung auf diesen übertragen wird.
c) Die Beklagten haben auch keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 1.061,75 Euro wegen Beschädigung der Badewanne.
Auch hier ist es den Beklagten nicht gelungen nachzuweisen, dass die Beschädigung durch die Klägerin verursacht worden ist. Eine Vermutung der Mangelfreiheit gibt es insoweit nicht.
Die Beklagten können hierbei auch kein Übergabeprotokoll zum Einzugszeitpunkt der Klägerin vorlegen, wobei die Klägerin die Mangelfreiheit anerkannt habe. Es kann deshalb dahinstehen, ob es sich hierbei überhaupt um einen Brandfleck oder einen Rostfleck gehandelt hat. Die Klägerin hat bestritten, dass diese strukturbehaftete Verfärbung in der Badewanne von ihr verursacht worden sei. Vielmehr habe dieser Fleck bereits bei Einzug ihrerseits vorgelegen.
Nichts anderes ergibt sich auch aus der Zeugenvernehmung der Zeugen D. und H.
d) Die Aufrechnung ist wegen Beschädigung des Kinderzimmers in Höhe 60,22 Euro begründet.
Die Klägerin hat nach Schluss der mündlichen Verhandlung durch nachgereichten Schriftsatz unstreitig gestellt, dass sie das Kinderzimmer durch falsches Lüftungsverhalten beschädigt hat und sich Schimmel bildete. Die Klägerin hat ebenfalls unstreitig gestellt, dass einzelne Tapetenbahnen von der Wand entfernt worden sind und auf den Putz gestrichen worden ist.
Die Beklagten können allerdings nicht Schadensersatz für die vollständige Renovierung des Zimmers verlangen. Die Beklagten haben hierbei vorgetragen, dass 481,79 Euro für die Renovierung des gesamten Kinderzimmers, welches eine Zimmergröße von 16m² aufweist, aufgewendet zu haben. Gemäß § 249 Abs. 1 BGB hat der Vermieter allerdings nur den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. § 249 Abs. 1 BGB beschränkt daher die Schadensersatzverpflichtung auf die konkrete Pflichtverletzung. Im vorliegenden Fall waren von der Schimmelbildung und von den Maßnahmen der Klägerin lediglich drei Bahnen einer Wand betroffen.
Insoweit ist der gesamte Schadensersatzanspruch in Höhe von 481,79 Euro auf diesen Bereich zu kürzen.
Das Gericht kann hierbei die Schadenshöhe gemäß § 287 ZPO schätzen. Das Gericht schätzt hierbei den entstandenen Schaden auf 60,22 Euro.
Das Gericht hat hierbei 16m² Raumgröße zugrunde gelegt. Das Gericht geht dabei von einer Wandlänge von jeweils 4m und einer Wandhöhe von 2,35m aus. Hieraus ergibt sich eine Wandfläche von 9,4m². Das Gericht schätzt, dass bei dieser Wand ca. die Hälfte der Wand beschädigt war und insoweit 4,7 m² betroffen waren.
Die Summe der gesamten Wandflächen des Kinderzimmers betragen nach dieser Berechnung 37,6 m² wofür 481,79 Euro aufgewendet worden sind. Im Verhältnis dazu berechnet, ergibt sich daher ein Schadensersatzanspruch für beschädigte 4,7m² in Höhe von 60,22 Euro. Dass hierbei die Klägerin zur Renovierung des gesamten Kinderzimmers verpflichtet gewesen sei, ist nicht ersichtlich.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
III.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
