Mietminderung wegen Feuchtigkeit und Schimmel – Mitverschulden des Mieters

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Mietminderung wegen Feuchtigkeit und Schimmel – Mitverschulden des Mieters

Symbolfoto: cegli/Bigstock

LG Karlsruhe, Az.: 9 S 169/16, Urteil vom 02.06.2017

In dem Rechtsstreit wegen Mängelbeseitigung hat das Landgericht Karlsruhe – Zivilkammer IX – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19.05.2017 für Recht erkannt:

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 19.04.2016, Az. 8 C 125/15, teilweise wie folgt abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin über den im Urteil vom 19.04.2016 festgesetzten Zahlbetrag weitere 91,80 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.01.2015 zu bezahlen.

Es wird festgestellt, dass die Klägerin dazu berechtigt ist, den von ihr dem Beklagten geschuldeten Bruttomietzins über die Feststellung im Urteil vom 19.04.2016 hinaus bis zur Beseitigung der baulichen Ursachen für die Schimmelbildung um das Fenster des Badezimmers im Erdgeschoss um 1 % je Monat zu mindern.

2. Von den Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens trägt die Klägerin 70 % und der Beklagte 30%. Von den Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin 95 % und der Beklagte 5%.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

Mietminderung wegen Feuchtigkeit und Schimmel – Mitverschulden des Mieters

Symbolfoto: cegli/Bigstock

Die Klägerin macht aus einem Wohnungsmietverhältnis Ansprüche auf Mängelbeseitigung, Rückzahlung zu viel bezahlter Miete und Feststellung der Minderungsquote geltend.

Die Klägerin hat vom Beklagten seit 01.07.2008 eine Wohnung in der ### in Karlsruhe angemietet. Sie macht geltend, dass in der Wohnung das Dach des Wintergartens undicht sei und das eindringende Wasser zudem Trocknungsränder an der Innenwand hinterlassen habe, und dass sich in den Badezimmern im Erdgeschoss und im Obergeschoss Schimmel bilde.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Die Klägerin hat in erster Instanz beantragt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, bezüglich der im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss rechts des Anwesens ### in ### Karlsruhe, gelegenen Wohnungen der Klägerin folgende Mängel und deren Ursachen durch geeignete Maßnahmen zu beseitigen:

a. Undichtes Dach des Wintergartens sowie Verfärbungen in Form von Trocknungsrändern an der westlichen Wand,

b. Schimmel unterhalb sowie rechts und links des Fensters im Badezimmer der im EG obigen Anwesens gelegenen Wohnung,

c. Schimmel und feutigkeitsbedingte Schäden an der Tapete in Form von Tapetenablösungen und Verfärbungen oberhalb des Fliesenspiegels im Badezimmer der im 1. OG rechts obigen Anwesens gelegenen Wohnung

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.010 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

3. Es wird festgestellt, dass die Klägerin dazu berechtigt ist, den von ihr dem Beklagten monatlich geschuldeten Bruttomietzins bis zur Beseitigung des in Klagantrag Ziffer la näher bezeichneten Mangels um 5 % je Monat, bis zur Beseitigung des in Klagantrag Ziffer 1 b näher bezeichneten Mangels um 10 % je Monat und bis zur Beseitigung des in Klagantrag Ziffer 1c näher bezeichneten Mangels um 10 % je Monat zu mindern.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 19,04.2016

1. den Beklagten verurteilt, die Undichtigkeit des Wintergartens und die fehlende Feuchtigkeitsbständigkeit des Wandbelags im spritzwasserbelasteten Duschbereich im Badezimmer der im 1. Obergeschoss rechts gelegenen Wohnung zu beseitigen,

2. den Beklagten verurteilt, an die Klägerin 402,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 26.01.2015 zu bezahlen und

3. festgestellt, dass die Klägerin dazu berechtigt ist, den geschuldeten Bruttomietzins bis zur Beseitigung der Undichtigkeit des Wintergartens um 3 % je Monat, bis zur Beseitigung des Mangels im Bad des ersten Obergeschosses um 2 % je Monat zu mindern.

Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Mängel am Wintergarten und am Badezimmer im ersten Obergeschoss lägen vor und berechtigten zur Minderung in der ausgesprochenen Höhe; die Schimmelbildung im Badezimmer im Erdgeschoss habe der Beklagte aber nicht zu vertreten. Sie gehe – wie der Sachverständige festgestellt habe – auf eine unsachgemäße Heizung durch die Klägerin zurück. Wegen der Erwägungen im Einzelnen wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Mit Berufung vom 01.08.2016 wendet sich die Klägerin gegen das Urteil, soweit die Klage abgewiesen wurde, und verfolgt die in erster Instanz gestellten Klageziele in gleichem Umfang weiter. Sie macht geltend, das Amtsgericht hätte die Klage zu Unrecht bezüglich der Beseitigung der Trocknungsränder im Wintergarten und bezüglich der Schimmelbildung im Badezimmer im Erdgeschoss abgewiesen. Zur Schimmelbildung im Badezimmer habe der Sachverständige nicht ausschließen können, dass auch bauseitige Mängel für die Schimmelbildung verantwortlich seien, und er habe eine Quantifizierung ausdrücklich offen gelassen. Das gehe zu Lasten des Beklagten. Im Übrigen seien die in der Klage geltend gemachten Minderungsquoten angemessen, der Rückzahlungsanspruch und der Feststellungsantrag daher in vollem Umfang begründet.

Nachdem die Trocknungsränder im Wintergarten vom Beklagten beseitigt wurden, haben die Parteien den Rechtsstreit insofern übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Klägerin hat zuletzt in der Berufung noch beantragt:

Unter teilweiser Abänderung des am 19.04.2016 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Karlsruhe – Az. 8 C 125/15 – sowie Aufhebung selbigen im Kostenpunkt wird über den bereits erstinstanzlich zuerkannten Umfang hinaus für Recht erkannt, was folgt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, bezüglich der im EG und im 1. OG rechts des Anwesens ###str. 73, in ### Karlsruhe, gelegenen Wohnungen der Klägerin folgende, weitere Mängel und deren Ursachen durch geeignete Maßnahmen zu beseitigen: b. Schimmel unterhalb sowie rechts und links des Fensters im Badezimmer der im EG obigen Anwesens gelegenen Wohnung.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 1.608,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

3. Es wird festgestellt, dass die Klägerin dazu berechtigt ist, den von ihr dem Beklagten monatlich geschuldeten Bruttomietzins bis zur Beseitigung der Undichtigkeiten des Wintergartendachs um weitere 2 % je Monat, bis zur Beseitigung der fehlenden Feuchtigkeitsbeständigkeit des Wandbelags im spritzwasserbelasteten Duschbereich im Badezimmer im 1. OG um weitere 8 % je Monat und bis zur Beseitigung des Schimmels um Badezimmer im EG um 10 % je Monat zu mindern.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen, und verweist im Wesentlichen auf das Urteil des Amtsgerichts und den erstinstanzlichen Vortrag.

Wegen des weiteren Parteivorbringes im Berufungsverfahren wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.

II.

Die Berufung ist zulässig und hat in dem aus dem Tenor ersichtlichem Umfang Erfolg.

Bezüglich der Schimmelbildung im Badezimmer im Erdgeschoss rügt die Berufung zu Recht die Richtigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen (§§ 529 Abs. 1 S. 1, 513 Abs. 1 ZPO). Aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen hat der Beklagte einen Verantwortungsanteil an der Schimmelbildung zu tragen, der zu einer – geringen – Mietminderung führt.

Feuchtigkeits- und Schimmelbildung in der Wohnung ist grundsätzlich ein Mangel. Zu entscheiden war lediglich, ob der Mangel auch Gewährleistungsrechte auslöst. Das wäre nicht der Fall, wenn die Schimmelbildung von der Klägerin zu vertreten wäre (arg. e § 538 BGB; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 536 Rn. 48). Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen (BGH, Urteil vom 10. 11. 2004 – XII ZR 71/01; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 09-08-1984 – 3 REMiet 6/84). Bei Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Wohnung hat dabei nach der Gefahrkreistheorie zunächst der Vermieter nachzuweisen, dass keine Baumängel vorliegen (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 536 Rn. 501 m. Nachw.). Erst wenn ihm dies gelingt, muss sich der Mieter hinsichtlich seiner Verantwortlichkeit entlasten (LG Berlin, Urteil vom 19. 9. 2000 – 64 S 162/00; LG Freiburg, Urteil vom 16.06.1988, 3 S 34/88; Häublein, in: Münchener Kommentar BGB, 7. Aufl., § 2016 Rn. 45). Das gilt insbesondere dann, wenn Modernisierungsmaßnahmen wie der Einbau neuer Fenster mit besseren Wärmedämmungseigenschaften am Gebäude vorgenommen werden (LG Hamburg, Urteil vom 17.06.2003 – 307 S 48/02; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015). In diesem Fall ist die Wohnung nicht allein deshalb mangelfrei, wenn die jeweils zum Bauzeitpunkt geltenden technischen Vorschriften eingehalten werden. Ein Baumangel kann dann auch darin liegen, dass nunmehr die Außenwände die schlechteste Wärmeisolierung aufweisen, so dass sich dort Taufeuchtigkeit bildet (LG Berlin, Urteil vom 23.01.2001 – 64 S 320/99; LG Freiburg, Urteil vom 16.06.1988, 3 S 34/88; Isenmann/Mersson, NZM 2005, 881, 882). Ändern sich infolge der Modernisierung die Anforderungen an das Heizungs- und Lüftungsverhalten, hat der Vermieter den Mieter darauf hinzuweisen und den Mieter über die erforderlichen Maßnahmen zur Vermeidung der Feuchtigkeit zu unterrichten. Unterlässt er dies, kann sich der Vermieter nicht auf ein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters berufen (LG Berlin, Urteil vom 23.05.2014 – Aktenzeichen 65 S 524/13; LG Berlin, Urteil vom 23,01.2001 – 64 S 320/99; LG Gießen, Urteil vom 12.04,2000, 1 S 63/00; Isenmann/Mersson, NZW 2005, 881, 883; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017 , § 538 Rn. 49a). Die Hinweispflicht besteht aber grundsätzlich nur dann, wenn sich nach Einbau wärmedämmender Fenster die Anforderungen an das Lüftungs- und Heizverhalten ändern und erhöhte Anforderungen bestehen (vgl. Eisenschmid, in. Schmidt-Futterer, Mietrecht; 12. Auflage 2015, § 536 Rn. 230f,; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 538 Rn. 50). Sind beide Parteien für die Schimmelbildung verantwortlich, ist die Minderungshöhe entsprechend den Verantwortungsanteilen zu quotieren (LG Bonn Urt. v. 3.12.1990 — 6 S 76/90) oder die Minderungshöhe von vornherein niedriger anzusetzen (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg Urt. v. 24.4.2012 — 7 C 326/10; LG Berlin Urt. v. 15.6.2009 — 67 S 279/08).

Nach diesen Maßstäben trägt der Beklagte bis November 2015 einen Verantwortungsanteil für die Schimmelbildung im Badezimmer im Erdgeschoss.

Die Schimmelbildung um das Fenster im Badezimmer im Erdgeschoss selbst ist unstreitig und vom Sachverständigen dokumentiert, Zur Ursache hat der Sachverständige in seinem Gutachten vom 23. November 2015 auf S. 18 ausgeführt (Seite 207 der amtsgerichtlichen Akte):

Zusammenfassend ist hier davon auszugehen, dass die primäre Schadensursache in einem ungeeigneten Heizungsverhalten liegt. Bereits aufgrund dieses Umstandes ist bei bestimmungsgemäßem Gebrauch des Bades mit Schimmelpilzbildung zu rechnen. Als schadensverstärkende baulich bedingte Umstände kommt hier die nachteilige Veränderung des bauphysikalischen Gesamtgefüges sowie die ungünstige Anordnung der Dusche im unmittelbaren Außenwandbereich und des Heizkörpers im entfernten Innenwandbereich hinzu.

Eine Quantifizierung der Verursachungsbeiträge hinsichtlich der tatsächlich aufgetretenen Schimmelpilzbildung wird im Nachhinein nicht möglich sein. Es wird insbesondere die Frage, ob es ggfs. auch bei einer durchgehenden Beheizung des Bades auf übliche Raumlufttemperaturen aufgrund der dargestellten baulichen Gegebenheiten zu Schimmelbildung gekommen wäre.

Insbesondere ausweislich des letzten Satzes hat der Sachverständige nicht ausschließen können, dass der Schimmel bauseits bedingte Ursachen haben kann. Die verbleibenden Zweifel gehen zu Lasten des Beklagten, der nach den oben dargestellten Grundsätzen den Entlastungsbeweis bezüglich baulicher Ursachen nicht vollständig hat führen können, Gleichzeitig hat der Sachverständige festgestellt, dass die konkrete und primäre Ursache für die Schimmelbildung im Heizverhalten der Klägerin liegt. Zweifel an dieser Darstellung des Sachverständigen sind mit der Berufung nicht vorgebracht und auch nicht ersichtlich. Insbesondere ist unbestritten, dass die Klägerin die eingebaute Heizung nicht verwendet, sondern lediglich einen Elektro-Heizstrahler einschaltet, während sie das Bad benutzt. Soweit sich die Klägerin in der Berufung darauf beruft, sie habe zu ihrem Heiz- und Lüftungsverhalten mit Schriftsatz vom 22.04.2015 Beweis angetreten, führt dies nicht zu einer anderen Bewertung. Sie hat nicht geltend gemacht, das Badezimmer in großem Umfang als vom Sachverständigen zugrunde gelegt zu beheizen, sondern lediglich behauptet, dass das Badezimmer „auch beheizt“. Einer Beweiserhebung zum Heizungsverhalten bedurfte es angesichts dieser unsubstantiierten Behauptung nicht – auch das kurzfristige Heizen mit dem Heizstrahler ist „beheizen“ und das Lüftungsverhalten steht nicht in Frage.

Der Beklagten trägt aufgrund einer abstrakt möglichen baulichen Verursachung nicht die volle Verantwortlichkeit, weil die Klägerin – positiv festgestellt – die primäre Ursache für die konkrete Schimmelpilzbildung gesetzt hat. Auch unter Berücksichtigung dogmatischer Bedenken gegen eine Quotierung der Verantwortungsbeiträge (Selk, NJW 2013, 2629, 2630) ist bei diesem Sachstand eine Reduktion des Verantwortungsanteils angemessen, die, wenn auch nicht auf § 254 BGB, so doch auf § 242 BGB zu stützen ist (nemo auditur turpitudinem suam allegans).

Bei der Bemessung war hier zunächst von einer erheblich geringeren Minderungsquote als von der Klägerin geltend gemacht auszugehen. Zu berücksichtigen war lediglich eine Schimmelbildung in der Fensterlaibung; auf eine weitere Schimmelbildung auf den Fliesen hat sich die Klägerin selbst in zweiter Instanz nicht mehr berufen. Die Schimmelbildung ist im Sachverständigengutachten vom 24.11.2015 mit Bildern dokumentiert (Seiten 229, 231 der amtsgerichtlichen Akte). Sie betrifft lediglich den Rahmen um das Fenster und ist – auch in Anbetracht der erheblichen Wirkungsdauer – nicht sehr umfangreich. Insgesamt würde dieser Mangel auch bei voller Verantwortlichkeit des Beklagten nicht mehr als 5 % Minderung rechtfertigen. Zu berücksichtigen war weiter, dass die Dusche bei dem schmalen Zuschnitt des Badezimmers kaum anders angeordnet werden kann als an der Außenwand. Die Nachtabsenkung auf unter 20 ° C war ebenfalls nur zu einem sehr geringen Teil zu veranschlagen. Soweit die Klägerin sich darauf beruft, dass sie nicht auf die Anforderungen an das Heizverhalten hingewiesen worden sei, führt dies nicht zu einer wesentlichen Verschiebung der Verantwortungsanteile. Hier ist weder vorgetragen, wann neue Fenster eingebaut wurden, noch ist geltend gemacht oder ersichtlich, dass sich infolge des Einbaus die Anforderungen an das Heiz- und Lüftungsverhalten geändert hätten. Auch der Sachverständige stellt nicht auf erhöhte Anforderungen ab, sondern legt allgemein geltende und bekannte Maßstäbe an ein durchschnittliches Heizverhalten an. Seit Vorliegen des Gutachtens im November 2015 ist die Klägerin jedenfalls über das richtige Heizverhalten informiert – dies betrifft indes den Zahlungsantrag nicht, der nur für den Zeitraum bis Dezember 2014 gestellt wurde.

Nach alledem rechtfertigt die Schimmelbildung im Badezimmer im Erdgeschoss keine höhere Minderung als 1 % der Bruttomiete.

Dies schlägt auf die Berufungsanträge Ziffer 2 und 3 durch.

Bezüglich der mit Klagantrag Ziffer 2 geltend gemachten Rückforderung ergibt sich über das Urteil des Amtsgerichts hinaus ein Mehrbetrag von 1 % aus 1.020 EUR für April bis August 2014, in-gesamt 51 EUR sowie aus 980 EUR für September bis Dezember 2014, insgesamt 40,80 EUR, insgesamt 91,80 EUR.

Gegen die Rückforderung kann der Beklagte nicht einwenden, die Klägerin habe die Mängel nicht angezeigt. Die Schimmelbildung im Badezimmer im Erdgeschoss wurde – unstreitig – mit Schreiben vom März 2014 angezeigt. Der Beklagte hat diesbezüglich keine Mängelbeseitigungsmaßnahmen durchgeführt. Eine erneute Mängelanzeige war deshalb auch in Anbetracht des Schriftwechsels im Juni 2014, der nur den Wintergarten betraf, nicht erforderlich.

Entsprechend erhöht sich auch die nach Klageantrag Ziffer 3 festzustellende Minderungsquote.

2. Mit den übrigen Berufungsanträgen dringt die Klägerin nicht durch.

Die Behebung der Ursachen für die Schimmelbildung im Bad kann die Klägerin nicht verlangen. Zwar liegt ein Mangel vor. Der Beklagte kann aber die Mängelbeseitigung nach § 275 Abs. 2 BGB verweigern, weil sie einen unverhältnismäßig hohen Aufwand verursachen würde. Die Verpflichtung des Vermieters zur Wiederherstellung der Mietsache endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die „Opfergrenze“ übersteigt. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss zwar von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden. Doch darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einer- und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits (BGH NJW 2005, 3284). So liegt der Fall hier. Der Mangel, der Verantwortungsanteil des Beklagten und der Minderungsbetrag sind, wie ausgeführt, sehr gering. Ob überhaupt ein baulich begründeter Mangel vorliegt, ist nicht positiv festgestellt. Dementsprechend ist auch unklar, welche Maßnahmen zur Mängelbeseitigung überhaupt möglich und erforderlich sind. Bei festgestellter Hauptverantwortlichkeit der Klägerin ist der Anspruch der Klägerin auf Mängelbeseitigung daher ausgeschlossen.

Bezüglich der weiteren Zahlungsansprüche bleibt es beim Urteil des Amtsgerichts. Die Höhe der Minderung wegen des undichten Wintergartendaches und der Tapetenablösungen im Badezimmer im Obergeschoss wurde vom Amtsgericht angemessen angesetzt. Den Ausführungen zur Bemessung der Minderungsquote im Urteil vom 19.04.2016 (Seiten 6 und 7) ist insoweit nichts hinzuzufügen. Das gilt insbesondere auch für die Tropfenbildung im Wintergarten. Dass diese Tropfenbildung vorliegt, ist unerheblich; entscheidend ist, dass – wie das Amtsgericht zu Recht ausführt – nicht festgestellt werden konnte, dass dies auf einen Mangel zurückzuführen ist. Hieran ändert auch der Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 24.05.2017 nichts.

3. Bei der Kostenentscheidung war zwischen den Instanzen zu unterscheiden, da sich der Streitwert unterscheidet.

In der Berufungsinstanz wurde lediglich die Differenz zwischen der Verurteilung durch das Amtsgericht und den erstinstanzlichen Anträgen geltend gemacht. Der Streitwert betrug insgesamt 11.016 EUR; hiervon gewinnt die Klägerin aufgrund der dargestellten Minderungsquote für das Badezimmer im Erdgeschoss in geringem Umfang. Zu berücksichtigen war nach § 91a ZPO auch die Erledigung bezüglich der Trocknungsflecken im Wintergarten (Berufungsantrag Ziffer la). Insofern hätte die Klägerin obsiegt; die Trocknungsränder waren ein behebungspflichtiger Mangel. Insgesamt war die Kostenquote im Rahmen einer Kostenmischentscheidung nach §§ 97, 92, 91a ZPO aufgrund eines Obsiegensanteils von 5 % festzusetzen.

Bezüglich der ersten Instanz wirkt sich der in der Berufung erzielte Teilerfolg nicht in gleichem Umfang aus, da hier der Streitwert noch bei 15.240 EUR lag. Insofern wurde die Kostenlast der Klägerin nur uni 2 % reduziert.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.