Kündigung Mietvertrag wegen Beleidigung: Wann ist sie gerechtfertigt?
Das Amtsgericht Charlottenburg hat entschieden, dass die fristlose und die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses durch die Vermieterin unbegründet waren. Die Beleidigungen der Mieter gegenüber Mitarbeitern der Vermieterin („faul“, „talentfreie Abrissbirne“) wurden nicht als ausreichend schwerwiegend für eine Kündigung angesehen. Eine vorherige Abmahnung wäre erforderlich gewesen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Klage abgewiesen: Das Gericht wies die Klage der Vermieterin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ab.
- Fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt: Die Bezeichnungen der Mitarbeiter als „faul“ und „talentfreie Abrissbirne“ rechtfertigten keine fristlose Kündigung.
- Gewicht der Beleidigungen: Das Gericht bewertete die Beleidigungen als nicht schwerwiegend genug für eine sofortige Kündigung.
- Erforderlichkeit einer Abmahnung: Vor einer Kündigung hätte eine Abmahnung erfolgen müssen.
- Ordentliche Kündigung ebenfalls unbegründet: Auch für eine ordentliche Kündigung sah das Gericht keine ausreichende Begründung.
- Berücksichtigung des Sachverhalts: Die Äußerungen standen im Zusammenhang mit Lärmbelästigungen, die die Mieter als störend empfanden.
- Kosten des Rechtsstreits: Diese trägt die Klägerin.
- Vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils: Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, unter bestimmten Bedingungen zur Sicherheitsleistung.
Übersicht
Eine Mietvertragskündigung wegen Beleidigung von Mitarbeitern des Vermieters ist möglich, wenn es sich um schwerwiegende Vertragsverletzungen handelt. In solchen Fällen kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wie es beispielsweise im Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg der Fall war. Dabei ist jedoch zu beachten, dass eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter grundsätzlich erforderlich ist, bevor das Mietverhältnis gekündigt wird.
Die Schwere der Beleidigung spielt dabei eine entscheidende Rolle. Im weiteren Verlauf dieses Artikels wird ein konkretes Urteil zum Thema Mietvertragskündigung wegen Beleidigung von Mitarbeitern des Vermieters vorgestellt und besprochen. Dabei werden die rechtlichen Herausforderungen und Aspekte beleuchtet, die bei einer solchen Kündigung zu berücksichtigen sind.
Konflikt im Mietverhältnis: Beleidigung als Kündigungsgrund?
Im Zentrum des Rechtsstreits standen die Beklagten, Mieter einer Wohnung in Berlin, die durch ihre Äußerungen gegenüber Mitarbeitern der Klägerin, ihrer Vermieterin, in den Fokus gerieten. Die Vorfälle, die zur Eskalation führten, begannen mit einem Faxschreiben am 19. August 2014, in dem die Beklagten einen Objektbetreuer der Vermieterin als „faul“ bezeichneten. Die Situation verschärfte sich, als sie nach einem Telefonat mit einer anderen Mitarbeiterin der Vermieterin diese auf einer Facebook-Seite als „talentfreie Abrissbirne“ diffamierten. Diese Äußerungen veranlassten die Vermieterin, das Mietverhältnis sowohl fristlos als auch ordentlich zu kündigen.
Die rechtliche Bewertung der Mietvertragskündigung
Die Vermieterin forderte die Räumung und Herausgabe der Wohnung und berief sich dabei auf die Beleidigungen als Kündigungsgrund. Sie argumentierte, dass solche Verhaltensweisen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen würden. Das Amtsgericht Charlottenburg hatte jedoch eine andere Sichtweise. Es stellte fest, dass die Beleidigungen, obwohl potenziell strafbar, in diesem speziellen Kontext nicht schwerwiegend genug für eine fristlose Kündigung waren. Das Gericht betonte, dass eine Abmahnung vor einer Kündigung hätte erfolgen müssen, da die Äußerungen, obwohl unangemessen, nicht das erforderliche Gewicht für eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses hatten.
Die Rolle der Abmahnung im Kündigungsprozess
Die Entscheidung des Gerichts hebt die Bedeutung einer Abmahnung hervor, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird, besonders wenn es um einmalige oder weniger schwerwiegende Beleidigungen geht. Die Richter erörterten, dass im Fall von Beleidigungen, die als weniger gravierend eingestuft werden, eine Abmahnung notwendig ist, um dem Mieter die Gelegenheit zu geben, sein Verhalten zu ändern. In diesem Fall wurden die Beleidigungen als Reaktion auf eine als störend empfundene Lärmbelästigung und ein emotionales Telefonat angesehen, was ihre Schwere relativierte.
Endgültiges Urteil und seine Begründung
Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Klage der Vermieterin abzuweisen sei. Es erklärte, dass die fristlose und auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtlich nicht haltbar waren. Die Beleidigungen der Mieter stellten keine unerhebliche Pflichtverletzung dar, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigen würde. Zudem wurden die Umstände, unter denen die Äußerungen getätigt wurden, in Betracht gezogen, einschließlich der Tatsache, dass die Beklagten von vorherigen, heftigen Beschwerden auf der Facebook-Seite der Vermieterin ausgehen konnten. Somit urteilte das Gericht, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Beklagten nicht unzumutbar war und wies die Klage ab.
In diesem komplexen Fall zeigt sich, dass die Bewertung von Äußerungen im Kontext von Mietverhältnissen differenziert und unter Berücksichtigung aller Umstände erfolgen muss. Das Urteil unterstreicht die Notwendigkeit einer Abwägung zwischen den Rechten und Pflichten von Vermietern und Mietern, wobei eine vorschnelle Kündigung nicht immer die angemessene Lösung darstellt.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was sind die rechtlichen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB?
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durch eine andere Beendigungsmöglichkeit nicht zugemutet werden kann.
Die rechtlichen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung sind im § 543 Abs. 2 BGB näher konkretisiert. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn:
- Dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
- Der Mieter die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt, beispielsweise durch erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht oder durch unerlaubte Untervermietung.
- Der Mieter mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung in der Regel erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach einer erfolglosen Abmahnung zulässig. Dies gilt jedoch nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen geboten ist oder der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
Für Wohnraummietverhältnisse enthält § 569 BGB zusätzliche Sonderregelungen für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters. Hierbei ist insbesondere zu beachten, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch ohne vorherige Abmahnung oder Fristsetzung möglich ist.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften des § 543 BGB abweicht, ist unwirksam.
Inwiefern kann eine Beleidigung als wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung im Mietrecht angesehen werden?
Eine Beleidigung kann als wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung im Mietrecht angesehen werden, wenn sie eine bestimmte Schwere erreicht und das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig zerstört. Es ist jedoch wichtig, dass die Beleidigung nicht aufgrund einer Provokation oder im Zuge eines Streites gefallen ist, sondern bewusst geäußert wurde.
Die Rechtsprechung zu Kündigungen wegen Beleidigung oder Bedrohung ist vielfältig und hängt stark von den individuellen Umständen des jeweiligen Falles ab. Beispielsweise kann eine wiederholte grobe Beleidigung des Vermieters, die keinem momentanen Kontrollverlust entspringt, die fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen.
Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.
Es ist jedoch zu beachten, dass eine Kündigung aufgrund einer Beleidigung in der Regel erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist. In einigen Fällen kann eine Abmahnung jedoch entbehrlich sein, wenn das zerstörte Vertrauen durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass die Beleidigung unzweifelhaft vom Mieter stammen muss. Darüber hinaus kann das Verhalten des Mieters nach Ausspruch der Kündigung, wie beispielsweise eine Entschuldigung, in die Abwägung der beiderseitigen Interessen einfließen.
Schließlich können Beleidigungen, die nach einer Provokation des Vermieters erfolgen, als weniger schwerwiegend beurteilt werden. Daher ist die Beurteilung, ob eine Beleidigung einen Kündigungsgrund darstellt, immer einer Einzelfallbetrachtung zu unterziehen und erfordert die Würdigung der Gesamtsituation.
Das vorliegende Urteil
AG Charlottenburg – Az.: 216 C 461/14 – Urteil vom 30.01.2015
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Die Klägerin ist seit dem 01.09.1998 Vermieterin, die Beklagten Mieter einer Wohnung im Haus … Berlin, deren Räumung und Herausgabe die Klägerin von den Beklagten begehrt. Auf den von den Parteien geschlossenen Mietvertrag wird wegen seines näheren Inhalts Bezug genommen (Blatt 5 bis 16 d.A.).
Am 19.08.2014 bezeichneten die Beklagten den bei der Klägerin angestellten und für ihre Wohnanlage zuständigen Objektbetreuer Herrn … in einem an die Klägerin gerichtetem Faxschreiben als „faul“.
Von einer von der Klägerin unterhaltenen Homepage führt ein Link zu einer Facebook-Seite, auf der Mieter der Klägerin Bewertungen abgeben können. Auf der Facebook-Seite befinden sich zahlreiche, zum Teil heftige Beschwerden anderer Mieter. Wegen der von den Beklagten angeführten Beispiele wird auf die im Schriftsatz vom 30.10.2014 zitierten Beschwerden verwiesen (Blatt 40/41 d.A.). Nach einem Telefonat mit der Mitarbeiterin der Klägerin … bezeichneten die Beklagten diese auf der Facebook-Seite als „talentfreie Abrissbirne“.
Mit Schreiben vom 01.09.2014, auf dessen weiteren Inhalt Bezug genommen wird (Blatt 24/25 d.A.), kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos und hilfsweise ordentlich.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung im 1. Obergeschoss rechts im Haus … in … Berlin bestehend aus 2 ½ Zimmern, Küche, Diele, Bad, ca. 69,99 qm groß nebst dazugehörigen Kellerräumen geräumt an die Klägerin herauszugeben, hilfsweise mit Ablauf des 30.06.2015 geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, sie hätten trotz ihrer – unstreitigen – mehrmaligen Beschwerden wegen des von einer Gartenanlage ausgehenden Lärms keine Tätigkeiten des Objektbetreuers … vor Ort feststellen können. Zudem hätte die Mitarbeiterin … sie vor dem Facebook-Eintrag in einem emotional aufgeladenen Telefongespräch angeschrien.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin kann unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt von den Beklagten die Herausgabe der Wohnung verlangen, da das streitgegenständliche Mietverhältnis weder durch die fristlose noch die hilfsweise ordentliche Kündigung beendet worden ist.
1.
Aufgrund der Bezeichnungen der Mitarbeiterin … als „talentfreie Abrissbirne“ und des Objektbetreuers … als „faul“ war die Klägerin nicht berechtigt, das Mietverhältnis fristlos gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB zu kündigen.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Eine Beleidigung ist eine Straftat und kann insoweit ebenfalls ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund sein, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner, verübt wird. Sie ist der Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung, wobei eine bloße Unhöflichkeit nicht genügt (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 543 BGB, Rn 187).
Vorliegend kann das Gericht letztlich offen lassen, ob die beiden Bezeichnungen der Mitarbeiter der Klägerin den Tatbestand der Beleidigung gemäß § 185 StGB erfüllen. Denn jedenfalls wären sie im Spektrum der denkbaren Beleidigungen als eher weniger schwerwiegend einzuschätzen.
Daher wäre vorliegend eine vorherige Abmahnung erforderlich gewesen. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB. Hierbei ist anerkannt, dass dies bei schweren Beleidigungen regelmäßig gegeben ist. Etwas anderes gilt jedoch im Fall von einmaligen Beleidigungen, die für sich betrachtet kein besonderes Gewicht haben und sich die Unzumutbarkeit erst aus deren Wiederholung ergibt (Blank a.a.O., Rn 189 m.w.N.).
Hier handelt es sich zwar um zwei einzelne Äußerungen über verschiedene Personen gegenüber verschiedenen Adressaten. Letztlich stehen beide Äußerungen aber in einem unmittelbaren zeitlichem Zusammenhang und gehen auch auf den selben Sachverhalt, nämlich den von den Beklagten als sehr störend empfundenen Lärm von der Gartenanlage, zurück. Die Bezeichnung „faul“ hat dabei zudem einen – von Seiten der Beklagten als zutreffend empfundenen und von der Klägerin bestrittenen – Tatsachenkern. Auch die Bezeichnung „talentfreie Abrissbirne“ zielt letztlich nicht hauptsächlich auf eine Herabwürdigung oder auf die Kundgabe der Missachtung der Mitarbeiterin; auch in dieser Äußerungen steckt ein – von den Beklagten als wahr empfundener – Zusammenhang mit einem tatsächlichen Vorgang, dem Gespräch mit der Mitarbeiterin. Das Gericht verkennt nicht, dass entsprechende Äußerungen grundsätzlich durchaus zu einer fristlosen Kündigung berechtigen können; im vorliegenden Fall wäre eine Fortführung des Vertragsverhältnisses aber erst bei einer Wiederholung ähnlicher Äußerungen nach einer vorherigen Abmahnung unzumutbar.
2.
Das Mietverhältnis ist auch nicht aufgrund der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung beendet worden. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung liegen nicht vor. Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt zudem ein schuldhaftes Verhalten der Vermieter voraus, wobei das Maß des Verschuldens in enger Beziehung zum Erheblichkeitskriterium steht (Blank, in Schmidt/Futterer, 10. Auflage 2011, § 573, Rn. 19).
Eine entsprechende schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung liegt hier nicht vor. Ausgehend davon, dass die Bezeichnungen allenfalls Beleidigungen im unteren Spektrum der denkbaren Beleidigungen darstellen, stellen die Äußerungen der Beklagten keine „nicht unerhebliche“ Pflichtverletzung dar. Zu berücksichtigen ist dabei zum einen wiederum, dass den Äußerungen – zwischen den Parteien dem Grunde nach unstreitige und von den Beklagten als sehr störend empfundene – Lärmbelästigungen vorausgingen. Zum anderen durften die Beklagten im Hinblick auf die zahlreichen, zum Teil in sehr heftigem Ton geführten, Beschwerden auf der Facebook-Seite der Klägerin davon ausgehen, dass die Klägerin entsprechende Äußerungen nicht als kündigungsrelevant ansehen würde. Dies gilt umso mehr, als sich zumindest eine von den Beklagten zitierten Äußerungen auch auf einen konkreten Mitarbeiter der Klägerin bezieht.
II.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.
III.
Streitwertbeschluss: Der Gebührenstreitwert wird gemäß § 41 Abs. 2 GKG endgültig auf 4.569,00 EUR (12 x 380,75 EUR) festgesetzt.
