Übersicht
- 1 Das Wichtigste: Kurz & knapp
- 2 Mietrecht: Vermieterpflichten bei technischen Geräten im Mietobjekt geregelt
- 3 Der Fall vor Gericht
- 4 Die Schlüsselerkenntnisse
- 5 FAQ – Häufige Fragen
- 5.1 Welche Rechte haben Mieter bei der Instandhaltung von technischen Geräten, die nicht explizit mitvermietet sind?
- 5.2 Wann stellt ein defektes technisches Gerät in der Wohnung einen Mietmangel dar?
- 5.3 Welche Rolle spielt die Unklarheitenregelung (§ 305c Abs. 2 BGB) bei der Auslegung von Mietvertragsklauseln?
- 5.4 Inwiefern beeinflusst der Zustand der technischen Geräte zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses die Instandhaltungspflichten?
- 5.5 Welche präzisen Formulierungen im Mietvertrag können Vermieter vor ungewollten Instandhaltungspflichten schützen?
- 6 Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- 7 Wichtige Rechtsgrundlagen
- 8 Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Mieter haben das Recht auf Instandsetzung von nicht funktionierenden Geräten, die bei Mietvertragsabschluss in der Wohnung vorhanden waren.
- Ein defekter Geschirrspüler wird als Mietmangel angesehen, was den Vermieter zur Reparatur verpflichtet.
- Vertragsklauseln, die Geräte als „nicht mitvermietet“ deklarieren, sind nicht ausreichend, um die Instandhaltungspflicht des Vermieters auszuschließen.
- Unklare Vertragsklauseln müssen zum Nachteil des Verwenders ausgelegt werden, was zu Gunsten des Mieters führt.
- Die Auslegung von Mehrdeutigkeiten in Verträgen erfolgt nach kundenfreundlichsten Grundsätzen.
- Mieter müssen im Falle eines Mangels nicht für die Reparaturkosten aufkommen.
- Der Vermieter muss die Instandhaltungs- und Reparaturpflichten auch bei unklaren Klauseln weiterhin erfüllen.
- Die Entscheidung hat wichtige Konsequenzen für zukünftige Mietverträge und deren Auslegung.
- Das Urteil stärkt die Rechte der Mieter in Bezug auf technische Geräte, die zur Mietwohnung gehören.
- Mieter können sich auf Gewährleistungsrechte berufen, auch wenn keine separate Mietzahlung für bestimmte Geräte vereinbart wurde.
Mietrecht: Vermieterpflichten bei technischen Geräten im Mietobjekt geregelt
In deutschen Mietverhältnissen ist es entscheidend zu klären, welche Geräte und Einrichtungsgegenstände Teil des Mietobjekts sind. Häufig werden technische Geräte wie Geschirrspüler, Waschmaschinen oder Kühlschränke nicht ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen. Dennoch können Vermieter in bestimmten Fällen verpflichtet sein, für deren Funktionsfähigkeit zu sorgen, selbst wenn diese nicht Teil des Mietvertrags sind. Dies wirft die Frage auf, welche rechtlichen Rahmenbedingungen in solchen Situationen gelten und welche Erwartungen Mieter und Vermieter hinsichtlich der Instandhaltung haben dürfen.
Das Mietrecht in Deutschland beinhaltet umfangreiche Regelungen, die sowohl die Pflichten der Vermieter als auch die Rechte der Mieter betreffen. Gemäß § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies schließt in vielen Fällen auch den technischen Zustand von Geräten ein, unabhängig davon, ob sie separat im Mietvertrag erwähnt werden oder nicht. Die genaue Auslegung dieser Vorschriften ist oft der Schlüssel zu einer fairen Lösung bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.
Um die Anwendung dieser Prinzipien anschaulich zu machen, werden im Folgenden die wesentlichen Aspekte eines konkreten Urteils behandelt, das sich mit der Verantwortung eines Vermieters in Bezug auf die Reparatur eines Geschirrspülers beschäftigt.
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Der Fall vor Gericht
Streit um defekten Geschirrspüler: Vermieter zur Reparatur verpflichtet
In einem Rechtsstreit zwischen einer Mieterin und ihrer Vermieterin hat das Landgericht Berlin eine richtungsweisende Entscheidung getroffen. Der Fall drehte sich um einen defekten Geschirrspüler in der gemieteten Wohnung, dessen Reparatur die Mieterin von ihrer Vermieterin forderte. Das Amtsgericht hatte der Klage der Mieterin bereits stattgegeben, woraufhin die Vermieterin Berufung einlegte. Das Landgericht Berlin bestätigte nun die Entscheidung der ersten Instanz und wies die Berufung als offensichtlich unbegründet zurück.
Kernfrage: Instandhaltungspflicht des Vermieters
Im Zentrum des Rechtsstreits stand die Frage, ob die Vermieterin gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zur Instandsetzung des Geschirrspülers verpflichtet ist. Das Gericht bejahte dies eindeutig. Es argumentierte, dass der nicht mehr funktionsfähige Geschirrspüler einen Mietmangel darstellt. Ausschlaggebend war dabei, dass das Gerät zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses in der Wohnung vorhanden und funktionsfähig war. Dies begründet nach Auffassung des Gerichts unter Berücksichtigung von Treu und Glauben den vertraglich geschuldeten Zustand der Mietsache.
Auslegung der Vertragsklausel
Eine besondere Rolle spielte die Auslegung einer Klausel in den Allgemeinen Vertragsvereinbarungen des Mietvertrags. Diese besagte, dass technische Geräte einer Einbauküche „als nicht mitvermietet gelten“. Das Gericht sah darin keine eindeutige Beschaffenheitsvereinbarung, die den Geschirrspüler von der Vermietung ausschließen würde. Die Formulierung „gelten als“ wurde als Einschränkung interpretiert, die Unklarheiten hinsichtlich der beabsichtigten Rechtsfolgen aufwirft.
Anwendung der Unklarheitenregelung
Da es sich bei der strittigen Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelte, wandte das Gericht die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB an. Diese besagt, dass Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders gehen. Das Gericht sah zwei mögliche Interpretationen der Klausel: Einerseits könnte sie als Freizeichnung der Vermieterin von ihrer Instandhaltungspflicht verstanden werden, andererseits könnte sie lediglich bedeuten, dass für die genannten Geräte kein gesonderter Mietzins geschuldet ist, ohne die Gewährleistungsrechte des Mieters einzuschränken.
Entscheidung zugunsten der Mieterin
Das Landgericht entschied, dass die kundenfreundlichste Auslegung anzuwenden sei. Dies führte dazu, dass ein Ausschluss der Instandhaltungspflicht der Vermieterin nicht angenommen wurde. Die Berufung wurde daher als offensichtlich unbegründet zurückgewiesen. Die Vermieterin erhielt die Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen, wobei das Gericht auch auf die Möglichkeit einer Berufungsrücknahme und die damit verbundene Kostenreduzierung hinwies.
Bedeutung für Mieter und Vermieter
Diese Entscheidung unterstreicht die Pflichten von Vermietern bezüglich der Instandhaltung von Einbaugeräten in Mietwohnungen. Sie verdeutlicht, dass unklare Formulierungen in Mietverträgen im Zweifel zugunsten der Mieter ausgelegt werden. Für Mieter bedeutet dies einen verstärkten Schutz ihrer Rechte, insbesondere wenn es um die Funktionsfähigkeit von Geräten geht, die bei Mietbeginn vorhanden waren. Vermieter sollten hingegen besonderes Augenmerk auf präzise Formulierungen in ihren Mietverträgen legen, um unbeabsichtigte Verpflichtungen zu vermeiden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung stärkt die Rechte von Mietern erheblich. Sie bekräftigt, dass Vermieter für die Instandhaltung von Geräten verantwortlich sind, die bei Mietbeginn vorhanden und funktionsfähig waren, selbst wenn der Mietvertrag sie als „nicht mitvermietet“ bezeichnet. Unklare Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen werden zugunsten des Mieters ausgelegt. Dies unterstreicht die Notwendigkeit präziser Vertragsgestaltung für Vermieter und erweitert den Schutzumfang für Mieter bei der Nutzung von Einbaugeräten.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter stärkt dieses Urteil Ihre Rechte erheblich. Wenn in Ihrer Wohnung bei Einzug ein funktionierender Geschirrspüler oder ein anderes technisches Gerät vorhanden war, ist Ihr Vermieter für dessen Instandhaltung verantwortlich – selbst wenn im Mietvertrag steht, dass solche Geräte „nicht mitvermietet“ sind. Sie müssen also bei einem Defekt nicht selbst für die Reparatur aufkommen. Wichtig ist: Diese Regelung gilt für alle Geräte, die bei Mietbeginn vorhanden und funktionsfähig waren. Unklare Formulierungen im Mietvertrag werden zu Ihren Gunsten ausgelegt. Bei Problemen mit solchen Geräten sollten Sie sich daher nicht scheuen, Ihre Rechte geltend zu machen und die Reparatur vom Vermieter zu verlangen.
FAQ – Häufige Fragen
In dieser FAQ-Rubrik beantworten wir häufig gestellte Fragen rund um das Thema Mietrecht und unterstützen Sie bei wichtigen Anliegen. Besonders im Fokus steht die Instandhaltungspflicht des Vermieters, die oft Fragen und Unsicherheiten aufwirft. Finden Sie hier klare und prägnante Informationen, die Ihnen helfen, Ihre Rechte und Pflichten besser zu verstehen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Rechte haben Mieter bei der Instandhaltung von technischen Geräten, die nicht explizit mitvermietet sind?
- Wann stellt ein defektes technisches Gerät in der Wohnung einen Mietmangel dar?
- Welche Rolle spielt die Unklarheitenregelung (§ 305c Abs. 2 BGB) bei der Auslegung von Mietvertragsklauseln?
- Inwiefern beeinflusst der Zustand der technischen Geräte zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses die Instandhaltungspflichten?
- Welche präzisen Formulierungen im Mietvertrag können Vermieter vor ungewollten Instandhaltungspflichten schützen?
Welche Rechte haben Mieter bei der Instandhaltung von technischen Geräten, die nicht explizit mitvermietet sind?
Bei technischen Geräten, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag als mitvermietete Gegenstände aufgeführt sind, ist die Rechtslage oft nicht eindeutig. Grundsätzlich gilt: Der Vermieter ist nur zur Instandhaltung und Reparatur von Gegenständen verpflichtet, die Teil des Mietvertrags sind.
Überlassung zur Nutzung
Wenn Geräte wie Kühlschrank, Herd oder Waschmaschine dem Mieter lediglich zur Nutzung überlassen wurden, besteht keine generelle Instandhaltungspflicht des Vermieters. In diesem Fall trägt der Mieter das Risiko für Verschleiß und Reparaturen.
Stillschweigende Vereinbarung
Allerdings kann sich aus den Umständen eine stillschweigende Vereinbarung ergeben, dass bestimmte Geräte zur Mietsache gehören. Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung mit Einbauküche mieten und der Kühlschrank fest integriert ist, könnte dies als Teil der Mietsache angesehen werden – auch ohne explizite Erwähnung im Vertrag.
Wesentliche Ausstattungsmerkmale
Besonders bei wesentlichen Ausstattungsmerkmalen der Wohnung kann eine Instandhaltungspflicht des Vermieters bestehen. Stellen Sie sich vor, Sie mieten eine Wohnung mit moderner Einbauküche inklusive Geschirrspüler. Auch wenn der Geschirrspüler nicht explizit im Mietvertrag erwähnt wird, könnte er als wesentliches Ausstattungsmerkmal gelten, für dessen Funktionsfähigkeit der Vermieter verantwortlich ist.
Handlungsempfehlungen für Mieter
- Prüfen Sie Ihren Mietvertrag sorgfältig auf Klauseln zu technischen Geräten.
- Dokumentieren Sie den Zustand aller Geräte bei Einzug.
- Bei Defekten: Informieren Sie den Vermieter schriftlich und bitten um Reparatur.
- Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach, können Sie je nach Situation eine Mietminderung in Betracht ziehen.
- Holen Sie sich rechtlichen Rat bei Unklarheiten, z.B. bei einem Mieterverein.
Beachten Sie, dass die rechtliche Beurteilung oft vom Einzelfall abhängt. In Zweifelsfällen ist es ratsam, fachkundige Hilfe in Anspruch zu nehmen, um Ihre Rechte als Mieter optimal zu wahren.
Wann stellt ein defektes technisches Gerät in der Wohnung einen Mietmangel dar?
Ein defektes technisches Gerät in der Wohnung stellt einen Mietmangel dar, wenn es zur vertraglich vereinbarten Ausstattung der Wohnung gehört und seine Funktionsfähigkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erforderlich ist.
Vertraglich vereinbarte Ausstattung
Entscheidend ist, ob das Gerät im Mietvertrag aufgeführt oder bei der Wohnungsbesichtigung als Teil der Mietsache präsentiert wurde. Wenn beispielsweise ein Geschirrspüler oder eine Waschmaschine explizit als Teil der Wohnungsausstattung erwähnt wurden, gelten sie als mitvermietete Gegenstände.
Wesentlichkeit für den Mietgebrauch
Selbst wenn ein Gerät nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wird, kann es als wesentlicher Bestandteil der Mietsache gelten, wenn es für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung notwendig ist. Dies trifft beispielsweise auf eine Heizungsanlage, einen Warmwasserboiler oder einen Herd zu.
Beispiele für Mietmängel durch defekte Geräte
- Ein defekter Kühlschrank, wenn er zur Grundausstattung der Küche gehört
- Eine nicht funktionierende Spülmaschine, falls sie als Teil der Kücheneinrichtung vermietet wurde
- Ein kaputter Durchlauferhitzer, der die Warmwasserversorgung beeinträchtigt
- Eine defekte Heizung, die die Wohnraumtemperatur nicht ausreichend regulieren kann
Keine Mietmängel
Geräte, die der Mieter selbst angeschafft hat oder die nicht zur vereinbarten Wohnungsausstattung gehören, stellen bei einem Defekt keinen Mietmangel dar. Wenn Sie beispielsweise Ihren eigenen Fernseher oder Ihre private Waschmaschine in die Wohnung mitgebracht haben, ist der Vermieter für deren Reparatur nicht verantwortlich.
Handlungspflicht des Vermieters
Liegt ein Mietmangel durch ein defektes technisches Gerät vor, ist der Vermieter verpflichtet, das Gerät zu reparieren oder zu ersetzen. Als Mieter sollten Sie den Mangel unverzüglich dem Vermieter melden. Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nach, können Sie unter Umständen die Miete mindern oder den Mangel selbst beheben lassen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern.
Beachten Sie, dass die Einordnung eines defekten Geräts als Mietmangel oft von den spezifischen Umständen des Einzelfalls abhängt. Im Zweifelsfall kann es ratsam sein, sich rechtlich beraten zu lassen, um Ihre Rechte als Mieter korrekt einzuschätzen und wahrzunehmen.
Welche Rolle spielt die Unklarheitenregelung (§ 305c Abs. 2 BGB) bei der Auslegung von Mietvertragsklauseln?
Die Unklarheitenregelung nach § 305c Abs. 2 BGB spielt eine entscheidende Rolle bei der Auslegung von Mietvertragsklauseln, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) einzustufen sind. Sie besagt, dass Zweifel bei der Auslegung von AGB zu Lasten des Verwenders gehen.
Anwendungsvoraussetzungen
Die Unklarheitenregel kommt zur Anwendung, wenn nach Ausschöpfung aller Auslegungsmöglichkeiten mindestens zwei rechtlich vertretbare Interpretationen einer Klausel möglich sind. Dabei werden jedoch Verständnismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, aber praktisch fernliegend sind, nicht berücksichtigt.
Auswirkungen für Mieter
Für Sie als Mieter bedeutet dies einen erheblichen Schutz. Wenn eine Klausel in Ihrem Mietvertrag unklar formuliert ist und verschiedene Auslegungen zulässt, wird im Zweifel die für Sie günstigere Interpretation gewählt. Dies kann beispielsweise bei unklaren Formulierungen zu Nebenkosten, Schönheitsreparaturen oder Kündigungsfristen relevant sein.
Grenzen der Anwendbarkeit
Die Unklarheitenregel greift nicht, wenn eine Klausel auch bei oberflächlicher Lektüre für einen durchschnittlich gebildeten Mieter eindeutig und unmissverständlich ist. Zudem findet sie keine Anwendung, wenn zwei widersprüchliche Klauseln vorliegen – in diesem Fall wären die Klauseln aufgrund von Intransparenz nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.
Praktische Bedeutung
Stellen Sie sich vor, Ihr Mietvertrag enthält eine Klausel zur Nebenkostenabrechnung, die verschiedene Interpretationen zulässt. In einem solchen Fall würde die für Sie vorteilhaftere Auslegung gelten. Dies könnte bedeuten, dass bestimmte Kostenpositionen nicht auf Sie umgelegt werden können oder Abrechnungsfristen zu Ihren Gunsten ausgelegt werden.
Die Unklarheitenregelung stärkt Ihre Position als Mieter erheblich. Sie schützt Sie vor nachteiligen Auslegungen unklarer Vertragsklauseln und zwingt Vermieter dazu, Mietverträge präzise und eindeutig zu formulieren. Wenn Sie auf unklare Formulierungen in Ihrem Mietvertrag stoßen, kann es sich lohnen, diese genauer zu prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen.
Inwiefern beeinflusst der Zustand der technischen Geräte zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses die Instandhaltungspflichten?
Der Zustand technischer Geräte bei Mietvertragsabschluss ist entscheidend für die Instandhaltungspflichten des Vermieters. Grundsätzlich muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Dies gilt auch für technische Geräte, die zur Mietsache gehören.
Bedeutung des Anfangszustands
Wenn Sie als Mieter in eine Wohnung einziehen, ist der Zustand der technischen Geräte zu diesem Zeitpunkt maßgeblich. Funktionieren die Geräte bei Mietbeginn einwandfrei, muss der Vermieter sie während der gesamten Mietdauer in diesem Zustand erhalten. Dies bedeutet, dass er für Reparaturen oder gegebenenfalls den Ersatz defekter Geräte verantwortlich ist.
Dokumentation des Anfangszustands
Es ist ratsam, den Zustand aller technischen Geräte bei Einzug sorgfältig zu dokumentieren. Erstellen Sie idealerweise gemeinsam mit dem Vermieter ein detailliertes Übergabeprotokoll. Darin sollten Sie den Zustand und die Funktionsfähigkeit aller vorhandenen Geräte festhalten. Diese Dokumentation kann im Streitfall als wichtiger Beweis dienen.
Mängel bei Mietbeginn
Sollten Sie bei Einzug feststellen, dass technische Geräte nicht oder nicht ordnungsgemäß funktionieren, müssen Sie dies dem Vermieter unverzüglich mitteilen. Versäumen Sie diese Meldung, können Sie später möglicherweise keine Ansprüche auf Instandsetzung geltend machen. In diesem Fall könnte der Vermieter argumentieren, dass die Geräte bei Mietbeginn bereits defekt waren und somit nicht Teil des vertragsgemäßen Zustands sind.
Ausnahmen und Sondervereinbarungen
Beachten Sie, dass im Mietvertrag Sondervereinbarungen bezüglich der Instandhaltung technischer Geräte getroffen werden können. Beispielsweise könnte vereinbart sein, dass bestimmte Geräte vom Mieter selbst gewartet oder repariert werden müssen. Solche Vereinbarungen sind jedoch nur in engen Grenzen zulässig und dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.
Wenn Sie unsicher sind, ob der Vermieter für die Instandhaltung eines bestimmten Geräts verantwortlich ist, prüfen Sie zunächst Ihren Mietvertrag und das Übergabeprotokoll. Im Zweifelsfall kann eine Beratung bei einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt für Mietrecht sinnvoll sein, um Ihre Rechte und Pflichten genau zu klären.
Welche präzisen Formulierungen im Mietvertrag können Vermieter vor ungewollten Instandhaltungspflichten schützen?
Als Vermieter können Sie sich durch sorgfältig formulierte Klauseln im Mietvertrag vor ungewollten Instandhaltungspflichten schützen. Beachten Sie jedoch, dass nicht alle Formulierungen rechtlich wirksam sind und einige sogar zu Ihrem Nachteil ausgelegt werden könnten.
Wirksame Formulierungen für Instandhaltungspflichten
Für eine rechtssichere Übertragung der Instandhaltungspflichten auf den Mieter empfiehlt sich folgende Formulierung:
„Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume und die darin befindlichen Einrichtungen und Anlagen pfleglich zu behandeln und auf eigene Kosten instand zu halten. Dies umfasst alle Reparaturen und Erneuerungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch erforderlich werden.“
Diese Klausel ist präzise und lässt wenig Interpretationsspielraum. Sie überträgt dem Mieter klar die Verantwortung für die Instandhaltung der Mieträume.
Abgrenzung zur Instandsetzung
Wenn Sie als Vermieter auch die Instandsetzungspflichten auf den Mieter übertragen möchten, müssen Sie dies explizit im Vertrag festhalten. Eine mögliche Formulierung wäre:
„Der Mieter übernimmt neben der Instandhaltung auch die Instandsetzung der Mieträume und der darin befindlichen Einrichtungen und Anlagen.“
Beachten Sie, dass eine solche Klausel im Wohnraummietrecht in der Regel unwirksam ist. Im Gewerbemietrecht kann sie jedoch unter bestimmten Umständen Bestand haben.
Vorsicht bei unklaren Formulierungen
Vermeiden Sie vage Formulierungen wie „Der Mieter hat die Mietsache ordnungsgemäß und schonend zu behandeln“ oder „Der Mieter hat die Mietsache zu pflegen“. Diese Ausdrücke sind nicht ausreichend, um die Instandsetzungspflicht auf den Mieter zu übertragen.
Berücksichtigung technischer Geräte
Wenn Sie technische Geräte wie Geschirrspüler oder Waschmaschinen mitvermieten, sollten Sie deren Instandhaltung und -setzung gesondert regeln. Eine mögliche Formulierung könnte lauten:
„Die Instandhaltung und Instandsetzung der mitgemieteten technischen Geräte (Auflistung der Geräte) obliegt dem Mieter, sofern die Reparaturbedürftigkeit nicht auf natürlichen Verschleiß zurückzuführen ist.“
Diese Klausel berücksichtigt aktuelle Rechtsprechung und schützt Sie als Vermieter vor unerwarteten Reparaturkosten, ohne den Mieter unangemessen zu benachteiligen.
Bedenken Sie stets, dass die Wirksamkeit solcher Klauseln von den Umständen des Einzelfalls und der Art des Mietverhältnisses abhängt. Im Zweifelsfall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, um sicherzustellen, dass Ihre Vertragsklauseln einer gerichtlichen Überprüfung standhalten.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Mietmangel: Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vereinbarten Zustand nachteilig abweicht. Dies kann sich auf die Beschaffenheit der Wohnung selbst oder auf mitgemietete Einrichtungsgegenstände beziehen. Im Fall des defekten Geschirrspülers wurde dieser als Mietmangel eingestuft, da er bei Mietbeginn funktionsfähig war und zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehörte. Ein Mietmangel berechtigt den Mieter, vom Vermieter die Beseitigung zu verlangen oder unter Umständen die Miete zu mindern.
- Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB): AGBs sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (hier der Vermieter) der anderen Partei (hier der Mieter) bei Vertragsschluss stellt. Sie dienen der Vereinfachung des Geschäftsverkehrs, unterliegen aber einer strengen rechtlichen Kontrolle. Im Mietrecht sind viele Standardklauseln in Mietverträgen als AGBs zu betrachten. Die Auslegung von AGBs erfolgt nach objektiven Kriterien, wobei unklare Formulierungen zu Lasten des Verwenders gehen.
- Kundenfreundlichste Auslegung: Dieser Grundsatz besagt, dass bei mehreren möglichen Interpretationen einer Vertragsklausel diejenige gewählt wird, die für den Kunden (hier den Mieter) am günstigsten ist. Dies gilt insbesondere bei AGBs und schützt die schwächere Vertragspartei vor nachteiligen, unklaren Formulierungen. Im vorliegenden Fall führte die kundenfreundlichste Auslegung dazu, dass die Instandhaltungspflicht des Vermieters für den Geschirrspüler bejaht wurde.
- Vertragsgemäßer Zustand: Dies bezeichnet den Zustand, in dem sich die Mietsache laut Mietvertrag befinden soll. Er umfasst nicht nur die explizit vereinbarten Eigenschaften, sondern auch den Zustand, den der Mieter nach Treu und Glauben erwarten darf. Im Fall des Geschirrspülers wurde der funktionstüchtige Zustand bei Mietbeginn als vertragsgemäß angesehen, obwohl er nicht ausdrücklich im Vertrag erwähnt war.
- Freizeichnung: Hierunter versteht man den Versuch einer Vertragspartei, sich von bestimmten gesetzlichen Pflichten oder Haftungen zu befreien. Im Mietrecht versuchen Vermieter oft, sich von Instandhaltungspflichten für bestimmte Gegenstände freizuzeichnen. Solche Klauseln sind jedoch oft unwirksam, insbesondere wenn sie in AGBs enthalten sind und den Mieter unangemessen benachteiligen.
- Einbaugeräte: Dies sind fest in die Wohnung integrierte technische Geräte, wie Herde, Geschirrspüler oder Dunstabzugshauben. Ihre rechtliche Behandlung im Mietrecht ist oft umstritten, da sie einerseits zur Grundausstattung der Wohnung gehören können, andererseits aber als separate technische Geräte betrachtet werden könnten. Das Urteil stärkt die Position, dass funktionstüchtig überlassene Einbaugeräte in der Regel zur Mietsache gehören und damit der Instandhaltungspflicht des Vermieters unterliegen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (Instandhaltungspflicht des Vermieters): Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass er während der Mietzeit auftretende Mängel beseitigen muss, die den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigen. Im vorliegenden Fall ist der defekte Geschirrspüler ein solcher Mangel, da er den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung einschränkt.
- § 305c Abs. 2 BGB (Unklarheitenregel): Bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) gehen Unklarheiten in der Auslegung zu Lasten des Verwenders, also desjenigen, der die AGB gestellt hat. Im konkreten Fall enthielt der Mietvertrag eine unklare Klausel zur Mitvermietung von Einbaugeräten. Das Gericht legte diese Klausel im Sinne der Mieterin aus, da die Vermieterin die AGB gestellt hat.
- § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO (Zurückweisung der Berufung): Eine Berufung kann zurückgewiesen werden, wenn sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Das Landgericht Berlin wies die Berufung der Vermieterin zurück, da ihre Argumente offensichtlich unbegründet waren.
- Treu und Glauben (§ 242 BGB): Im deutschen Recht gilt der Grundsatz von Treu und Glauben. Das bedeutet, dass sich die Parteien eines Vertrags fair und redlich verhalten müssen. Im vorliegenden Fall berücksichtigte das Gericht den Grundsatz von Treu und Glauben bei der Beurteilung, ob der Geschirrspüler zur Mietsache gehört.
- Beschaffenheitsvereinbarung: Eine Beschaffenheitsvereinbarung ist eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Eigenschaften der Mietsache. Im konkreten Fall stritten die Parteien darüber, ob eine Klausel im Mietvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt, die den Geschirrspüler von der Mietsache ausschließt.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 67 S 144/24 – Beschluss vom 30.06.2024
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Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen.
Gründe:
I.
Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.
Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht der Klage der Mieterin auf Instandsetzung des Geschirrspülers stattgegeben und die Widerklage des Vermieters abgewiesen. Die Beklagte ist gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, den defekten Geschirrspüler zu reparieren oder auszutauschen. Denn der nicht mehr funktionsfähige Geschirrspüler stellt einen Mietmangel dar. Er war zur Zeit des Mietvertragsschlusses in der streitgegenständlichen Wohnung vorhanden und funktionstüchtig, sodass dies unter Berücksichtigung von Treu und Glauben den nach der Verkehrsanschauung vertraglich geschuldeten Zustand darstellt (st. Rspr. s. nur BGH, Urt. v. 10. Mai 2006 – XII ZR 23/04, NZM 2006, 582, beck-online Tz. 9).
Dieser Annahme steht auch die Regelung des § 2 Ziffer 2 Abs. 5 der Allgemeinen Vertragsvereinbarungen Wohnraummietvertrag (AVW) nicht entgegen, wonach technische Geräte einer Einbauküche „[…] als nicht mitvermietet [gelten]“. Ausgehend von dem Wortlaut liegt hierin keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend, dass der Geschirrspüler nicht mitvermietet ist. Denn die Verwendung des Wortes „gelten“ erweist sich insoweit als Einschränkung. Die Kammer teilt dahingehend die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, dass unklar bleibt, welche Rechtsfolgen sich aus der Formulierung „gelten nicht als mitvermietet“ für die Vertragsparteien ergeben sollen.
Da es sich bei § 2 Ziffer 2 Abs. 5 AVW um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, findet die Unklarheitsregelung des § 305c Abs. 2 BGB Anwendung, wonach Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders gehen. Die Auslegungsregel greift, wenn eine Klausel nach Ausschöpfung der Auslegung zwei oder mehr mögliche Bedeutungen hat (statt vieler BGH, Urt. v. 23.07.2020 – I ZR 119/19, BeckRS 2020, 21836, Rz. 30). Auslegungsmöglichkeiten, die allenfalls theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegen und daher beim in Rede stehenden Geschäft typischerweise nicht ernstlich in Betracht zu ziehen sind, bleiben hingegen unberücksichtigt (BGH Urt. v. 5.5.2022 – VII ZR 176/20 mwN.).
Gemessen an diesem Maßstab tritt nach Ausschöpfung aller Auslegungsparameter neben die Auslegungsmöglichkeit, dass sich die Beklagte von ihrer Instandhaltungspflicht freizeichnet, das Verständnis, dass für die in § 2 Ziffer 2 Abs. 5 AVW benannten Gegenstände neben dem Grundmietzins kein gesonderter Mietzins geschuldet ist, jedoch dem Mieter im Falle eines Mangels die Gewährleistungsrechte aus den §§ 535 ff. BGB zustehen sollen. Ob diese Auslegung zutreffend ist, kann dahinstehen. Sie ist zumindest vertretbar.
Das reicht zur Anwendung des § 305c Abs. 2 BGB und zur Auslegung von § 2 Ziffer 2 Abs. 5 AVW im Wege der sogenannten kundenfreundlichsten Auslegung aus (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 12. Mai 2016 – VII ZR 171/15, BGHZ 210, 206). Damit scheidet ein Ausschluss der Instandhaltungspflicht der Beklagten nach § 2 Ziffer 2 Abs. 5 AVW aus.
II.
Die Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen, auch zu der Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin.
