Mietwohnung als Geschäftsanschrift genutzt – Kündigung durch Vermieter zulässig?

Kettenauffahrunfall – Haftungsverteilung
27. September 2015
WEG – Einführung von Leinenzwang für Katzen
27. September 2015

LG Berlin, Az.: 63 S 369/14

Urteil vom 08.05.2015

In dem Rechtsstreit hat die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin in Berlin – Mitte, Littenstraße 12-17, 10179 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 24.03.2015 für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 8. Oktober 2014 – 2 C 211/14 – abgeändert und wie folgt gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Mietwohnung als Geschäftsanschrift genutzt – Kündigung durch Vermieter zulässig?Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des 1,1-fachen des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des 1,1-fachen des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe:

I.

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung und auf Zahlung in Anspruch.

Durch das am 8. Oktober 2014 verkündete und den Beklagten am 13. Oktober 2014 zugestellte Urteil, auf das zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht die Zahlungsanträge abgewiesen und dem Räumungs- und Herausgabeantrag stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Mietverhältnis sei durch die von der Klägerin unter dem 15. Mai 2014 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung beendet worden.

Hiergegen richtet sich die mit am 11. November 2014 bei dem Landgericht Berlin eingegangenen Schriftsatz eingelegte und begründete Berufung der Beklagten. Mit dieser machen sie geltend, dass eine etwaige Vertragsverletzung jedenfalls nicht so schwerwiegend gewesen sei, dass sie eine Kündigung rechtfertigen würde. Schließlich habe das Amtsgericht auch nicht unberücksichtigt lassen dürfen, dass der einzige äußerlich erkennbare Hinweis auf das Gewerbe am Vertragsobjekt bereits am 4. März 2014 entfernt worden sei.

Die Beklagten beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 8. Oktober 2014 – 2 C 211/14 -, zugestellt am 13. Oktober 2014 abzuändern und die Klage, soweit die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt werden, die im Haus Berlin, im Dachgeschoss links gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Diele, Bad und Balkon zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, kostenpflichtig abzuweisen.

Hilfsweise beantragen sie, das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 8. Oktober 2014 – 2 C 211/14 -, zugestellt am 13. Oktober 2014 aufzuheben, soweit die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt werden, die im Haus …………. Berlin, im Dachgeschoss links gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Diele, Bad und Balkon zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht Pankow/Weißensee zurückzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung der Beklagten und Berufungskläger vom 11. November 2014 gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 8. Oktober 2014 – 2 C 211/14 – zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil als zutreffend, soweit es der Klage stattgegeben hat.

Ihre Anschlussberufung, mit der sie ihren Zahlungsantrag in Höhe von 11.749,59 Euro nebst anteiliger Zinsen zunächst weiter verfolgt hat, hat die Klägerin zurückgenommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die Berufung ist begründet.

Die Klägerin kann von den Beklagten nicht nach § 985 BGB Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen.

Die Beklagten haben ein Recht zum Besitz (§ 986 Abs. 1 S. 1 BGB). Ein solches ergibt sich aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis.

Die Klägerin hat die auf den Abschluss des Mietvertrages gerichtete Willenserklärung des ursprünglichen Vermieters nicht wirksam gemäß § 123 Abs. 1 BGB angefochten. Die von der Klägerin im Schriftsatz vom 15. August 2014 erklärte Aufrechnung wahrt nicht die Frist des § 124 Abs. 1 BGB. Die genannte Anfechtungsfrist beginnt zu laufen, sobald der Anfechtungsberechtigte vom Irrtum und vom arglistigen Verhalten des anderen Teils Kenntnis erlangt hat. Nicht erforderlich ist, dass der Anfechtungsberechtigte alle Einzelheiten der Täuschung kennt. Maßgebend ist der Gesamteindruck (Palandt/Ellenberger, BGB, 74. Aufl., § 124 Rn 2). Hier war dem ursprünglichen Vermieter spätestens unmittelbar nach Vertragsschluss und Übergabe der Mietsache bekannt, dass der Beklagte zu 2) die Wohnung als Geschäftsadresse nutzte. Die Beklagten haben in der Berufungsbegründung vorgetragen, der Vermieter habe die Nutzung des Briefkastens für den Empfang von Geschäftspost ausdrücklich genehmigt und dies über zwei Jahre geduldet. Die Klägerin hat nur bestritten, dass der ursprüngliche Vermieter in eine entsprechende Nutzung des Briefkastens eingewilligt habe. Die jahrelange Duldung hat sie dagegen nicht in Abrede gestellt. Daraus ergibt sich aber, dass der ursprüngliche Vermieter länger als ein Jahr gewusst hat, dass der Beklagte zu 2) die Wohnung als Geschäftsadresse nutzt, bevor die Klägerin im eigenen und in seinem Namen die Anfechtung erklärte. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob dem ursprünglichen Vermieter bekannt war, dass der Beklagte zu 2) die Wohnanschrift auch bei Handels- und Gewerberegister als Geschäftsanschrift angegeben hatte. Denn dies war für den maßgeblichen Gesamteindruck nicht entscheidend. Aus dem Umstand, dass der Beklagte zu 2) den Briefkasten mit dem Firmennamen versehen hatte, ergab sich im Übrigen ohne Weiteres, dass er diese Anschrift auch für Registerzwecke nutzen würde.

Die unter dem 15. Mai 2014 vorsorglich erklärte ordentliche Kündigung ist unwirksam, weil die Beklagten ihre vertraglichen Pflichten nicht schuldhaft mehr als unerheblich verletzt haben (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Zwar ist ein Vermieter auch dann zur ordentlichen Kündigung einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung berechtigt, wenn der Mieter Inhaber eines Gewerbebetriebs ist und die gemietete Wohnung trotz Abmahnung gegenüber dem Gewerbeamt als Betriebsstätte angibt und gegenüber Kunden als Geschäftsadresse nutzt, in dem Haus jedoch weder Mitarbeiter noch Geschäftskunden empfängt (BGH, Urteil vom 31. Juli 2013 – VIII ZR 149/13 – NJW-RR 2013, 1478f).

Hier hat der Beklagte zu 2) die Wohnanschrift auch noch nach der Kündigung vom 9. April 2014, die zugleich als Weniger eine Abmahnung enthält, als Geschäftsadresse beibehalten – und zwar noch bis zum 31. Mai 2014. Zu beachten ist jedoch, dass er die Wohnung tatsächlich nicht mehr zum Empfang von Geschäftspost nutzte, nachdem er bereits am 4. März 2014 den einzigen äußerlich erkennbaren Hinweis am Vertragsobjekt entfernt hatte. Ab diesem Zeitpunkt konnte er keine Briefe mehr empfangen, die an sein Unternehmen gerichtet waren. Anders als in dem vom Bundesgerichtshof im zitierten Urteil entschiedenen Fall nutzte der Beklagte zu 2) die Wohnung damit nicht mehr gegenüber Kunden als Geschäftsadresse. In einem solchen Fall kann aber nicht mehr davon ausgegangen werden, dass dem Vertragsverstoß ein Gewicht zukommt, der eine ordentliche Kündigung rechtfertigt. Ein Vertragsverstoß von hinreichendem Gewicht ist dann gegeben, wenn sich ein wirtschaftlich denkender, vernünftig abwägender Vermieter in der konkreten Situation zur Vertragsbeendigung auch dann entschlösse, wenn er bei einem durch geringe Nachfrage geprägten Wohnungsmarkt mit Schwierigkeiten bei der Weitervermietung und Mietzinsverlusten zu rechnen hätte (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rn 21). Davon kann hier aber nicht ausgegangen werden, weil eine Beeinträchtigung der Klägerin in nennenswertem Maße nicht gegeben war.

Hinzu kommt jedenfalls, dass es sich als Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) darstellt, wenn die Klägerin an der Kündigung festhält. Dabei ist zum Einen zu berücksichtigen, dass die Nutzung der Wohnanschrift als Geschäftsadresse von Vermieterseite zwei Jahre lang geduldet wurde, zum Anderen, dass der Beklagte zu 2) bereits für den 27. Mai 2014 einen Notartermin vereinbarte, in dem er die Änderung der Geschäftsanschrift beurkunden ließ.

Für die von der Klägerin unter dem 9. April 2014 ausgesprochene fristlose Kündigung gelten die obigen Ausführungen entsprechend. Nachdem das Verhalten der Beklagten keine mehr als unerhebliche Vertragspflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt, kann es erst recht nicht als wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB angesehen werden.

Die seitens der Klägerin mit E-Mail vom 8. April 2014 erklärte fristlosen Kündigung war im Übrigen auch schon deshalb unwirksam, weil sie die Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB) nicht wahrte.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 516 Abs. 3 S. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10 S. 1, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen von § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht vorliegen. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.