Unklare Vermieterformulierungen in Mietvertrag – Betriebskosten als Pauschale

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Mietrecht: Unklare Verträge führen zu Gerichtsprozessen – Lehrstück für Vermieter

Mietverträge sind in der Regel komplexe Dokumente, die eine Vielzahl an rechtlichen Regelungen enthalten. Insbesondere die Formulierungen zur Abrechnung von Betriebskosten können für Mieter oft verwirrend und unklar sein. Dabei kommt es häufig zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern, wenn es um die korrekte Auslegung und Anwendung dieser Klauseln geht.

Ein zentraler Knackpunkt ist dabei oft, ob Betriebskosten pauschal in der Miete enthalten sind oder ob sie separat abgerechnet werden müssen. Gerichte müssen in solchen Fällen die unklaren Vertragstexte sorgfältig auslegen und die Interessen von Vermietern und Mietern gegeneinander abwägen.

Im folgenden Beitrag wird ein konkreter Gerichtsfall vorgestellt, in dem sich das Amtsgericht Düsseldorf mit einer solchen Frage zur Betriebskostenabrechnung auseinandersetzen musste. Das Urteil zeigt, wie Gerichte in der Praxis mit mehrdeutigen Vertragsformulierungen umgehen und welche Folgen dies für die Vertragsparteien haben kann.

✔ Der Fall vor dem Amtsgericht Düsseldorf

Unklare Vermieterformulierungen in Mietvertrag führen zu rechtlichem Streit

In dem vorliegenden Fall geht es um einen Streit zwischen einer ehemaligen Mieterin und ihrer Vermieterin über die Rückzahlung einer Mietkaution und die Abrechnung von Betriebskosten. Die Klägerin, die von 2012 bis Ende Juni 2022 in einer Wohnung in A. lebte, hatte eine Mietkaution in Höhe von 1920 Euro hinterlegt. Im Mietvertrag war eine Regelung zur Miethöhe enthalten, die jedoch auf dem Vermieterexemplar das Wort „Heizungsvorauszahlung“ anders positionierte als auf dem Mieterexemplar. Dies führte zu unterschiedlichen Interpretationen der Vertragsparteien.

Die Klägerin argumentierte, dass gemäß dem Mietvertrag nur die Heizkosten abzurechnen seien, während die übrigen Betriebskosten als Pauschale in der Grundmiete enthalten seien. Demnach ergab sich ihrer Meinung nach ein Guthaben von 293,76 Euro aus der geleisteten Vorauszahlung von 1800 Euro für das Jahr 2021. Zudem forderte sie die Freigabe der restlichen Kaution in Höhe von 1330 Euro. Die Beklagte hingegen war der Ansicht, dass alle Betriebskosten, einschließlich der Heizkosten, abzurechnen seien, da eine Pauschale für die übrigen Betriebskosten nicht vereinbart worden sei.

Gerichtliche Entscheidung zur Rückzahlung der Kaution

Das Amtsgericht Düsseldorf entschied zugunsten der Klägerin und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 1623,76 Euro nebst Zinsen. Das Gericht stellte fest, dass der Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Rückzahlungsanspruch aus der Sicherungsvereinbarung bezüglich der Kaution zusteht. Da keine Gegenforderungen der Beklagten bestehen, muss die Kaution vollständig zurückgezahlt werden.

Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass die Regelung im Mietvertrag so auszulegen sei, dass nur die Heizkosten abzurechnen sind und die übrigen Betriebskosten pauschal abgegolten sind. Diese Auslegung wurde durch die Formulierung im Mietvertrag gestützt, die nach Auffassung des Gerichts unklar und widersprüchlich war.

Wichtige Aspekte der richterlichen Abwägung

Ein entscheidender Aspekt für das Gericht war die Anwendung der Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen gemäß § 305 BGB. Die Vermieterin hatte den Vertrag vorformuliert und Zweifel an der Auslegung solcher Bedingungen gehen gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders. Das Gericht stellte fest, dass die Vertragsklauseln nicht individuell verhandelt wurden, sondern als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind.

Die unklare Formulierung im Mietvertrag wurde ebenfalls berücksichtigt. Der Mietvertrag enthielt eine sprachlich widersprüchliche Formulierung, die sowohl „zzgl. Nebenkosten“ als auch „incl. Heizungsvorauszahlung“ angab, was zu Verwirrung führte. Das Gericht interpretierte diese Unklarheit zugunsten der Klägerin, da Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen.

Konsequenzen der Entscheidung für die Vertragsparteien

Für die Klägerin bedeutet die Entscheidung, dass sie die vollständige Kaution zurückerhält und keine weiteren Nachzahlungen für Betriebskosten leisten muss. Die Beklagte hingegen trägt die Kosten des Rechtsstreits und muss die geforderte Summe samt Zinsen an die Klägerin zahlen. Darüber hinaus hat die Entscheidung Auswirkungen auf die Gestaltung zukünftiger Mietverträge. Vermieter müssen sicherstellen, dass Vertragsklauseln klar und eindeutig formuliert sind, um Missverständnisse und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer klaren und verständlichen Vertragsgestaltung im Mietrecht und stellt sicher, dass Vermieter ihre Verträge so formulieren, dass keine Zweifel an der Auslegung aufkommen können. Dies ist besonders wichtig, um langfristige rechtliche Konflikte zu vermeiden und eine faire und transparente Abrechnung der Miet- und Betriebskosten zu gewährleisten.

✔ FAQ – Häufige Fragen: Betriebskostenabrechnung im Mietrecht

Welche Bestandteile umfasst die Betriebskostenabrechnung und wie wird sie erstellt?

Eine Betriebskostenabrechnung umfasst verschiedene Bestandteile, die gesetzlich definiert und geregelt sind. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören unter anderem die Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizkosten, Warmwasserkosten, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswartkosten, Betriebskosten für Aufzüge, Gemeinschaftsantennenanlagen und Einrichtungen für die Wäschepflege. Diese Kosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgelistet und dürfen nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Die Erstellung der Betriebskostenabrechnung erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst müssen alle relevanten Daten wie Mietobjekt, Mietverhältnisse, Mietzahlungen und Leerstände erfasst werden. Danach werden die Gesamtkosten der einzelnen Kostenarten zusammengestellt und die zugrunde gelegten Umlageschlüssel angegeben. Diese Schlüssel können nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch festgelegt werden. Anschließend wird der Anteil des Mieters an den Gesamtkosten berechnet und die geleisteten Vorauszahlungen abgezogen. Das Ergebnis zeigt entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben für den Mieter.

Die formalen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung sind ebenfalls klar definiert. Sie muss den Absender und Adressaten der Abrechnung, das Abrechnungsobjekt, den Abrechnungszeitraum, die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils an den einzelnen Kosten, den Abzug der Betriebskostenvorauszahlungen sowie den Ausweis des Guthabens oder des Nachzahlungsbetrages enthalten. Die Abrechnung muss für den durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar sein und darf keine formalen Fehler aufweisen, da diese die Abrechnung ungültig machen können.

Ein Beispiel für die Verteilung der Kosten nach Verbrauch ist die Heizkostenabrechnung, die gemäß der Heizkostenverordnung mindestens 50 Prozent und maximal 70 Prozent der Heizkosten nach individuellem Verbrauch abrechnen muss. Die restlichen Kosten werden nach der Wohnfläche umgelegt. Dies stellt sicher, dass die Abrechnung fair und transparent ist.

Die Abrechnungsperiode für die Betriebskosten beträgt maximal zwölf Monate. Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zukommen lassen. Verspätete Abrechnungen führen dazu, dass der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen kann.

Insgesamt ist es entscheidend, dass die Betriebskostenabrechnung korrekt, vollständig und verständlich ist, um Missverständnisse und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Welche Rechte haben Mieter bei unklaren oder widersprüchlichen Formulierungen im Mietvertrag bezüglich der Betriebskosten?

Mieter haben bei unklaren oder widersprüchlichen Formulierungen im Mietvertrag bezüglich der Betriebskosten verschiedene Rechte, die sich aus den Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ergeben. Diese Regelungen sind besonders relevant, da Mietverträge häufig vorformulierte Klauseln enthalten, die als AGB gelten.

Gemäß § 305c Abs. 2 BGB werden Unklarheiten in AGB zu Lasten des Verwenders ausgelegt. Das bedeutet, dass bei unklaren Formulierungen im Mietvertrag der Vermieter die Nachteile trägt. Ein Beispiel hierfür ist, wenn im Mietvertrag nicht eindeutig zwischen Betriebskosten und einer Betriebskostenpauschale unterschieden wird. In solchen Fällen wird die Klausel zugunsten des Mieters ausgelegt, was dazu führen kann, dass der Mieter keine Nachzahlungen leisten muss.

Überraschende Klauseln sind nach § 305c Abs. 1 BGB unwirksam. Eine Klausel gilt als überraschend, wenn der Mieter nach den Gesamtumständen des Mietvertrags mit einer solchen Regelung nicht rechnen musste. Ein Beispiel hierfür wäre eine Klausel, die plötzlich zusätzliche Kosten für den Mieter vorsieht, ohne dass dies im Kontext des Vertrags zu erwarten war. Solche Klauseln sind unwirksam und können nicht durchgesetzt werden.

Das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB verlangt, dass Vertragsklauseln klar und verständlich formuliert sein müssen. Eine Klausel, die unklar ist oder die Rechte und Pflichten des Mieters nicht eindeutig darstellt, verstößt gegen dieses Gebot und ist daher unwirksam. Ein Beispiel hierfür ist eine Klausel, die pauschal alle Betriebskosten auf den Mieter umlegt, ohne diese konkret zu benennen. Solche Klauseln sind oft nicht transparent genug und können daher angefochten werden.

Ein praxisnahes Beispiel ist ein Mietvertrag, der die Formulierung enthält, dass der Mieter „alle Nebenkosten“ zu tragen hat, ohne diese näher zu spezifizieren. Ein Gericht könnte diese Klausel als zu unbestimmt und damit unwirksam ansehen, was zur Folge hat, dass der Mieter nur die klar benannten Betriebskosten zahlen muss.

Ein weiteres Beispiel ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH), wonach eine Klausel, die dem Mieter die Kosten für die Verwaltung des Mietobjekts auferlegt, unwirksam ist, wenn diese Kosten nicht klar als Teil der Nettomiete ausgewiesen sind. Dies zeigt, dass die Gerichte die Interessen der Mieter schützen, indem sie unklare oder benachteiligende Klauseln genau prüfen und gegebenenfalls für unwirksam erklären.

Insgesamt haben Mieter bei unklaren oder widersprüchlichen Formulierungen im Mietvertrag gute Chancen, sich gegen unberechtigte Forderungen zu wehren, indem sie sich auf die genannten gesetzlichen Regelungen berufen. Es ist ratsam, im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen, um die eigenen Rechte effektiv durchzusetzen.

Wann können Betriebskosten als Pauschale vereinbart werden und welche Vor- und Nachteile hat dies für Mieter?

Betriebskosten können als Pauschale vereinbart werden, wenn dies eindeutig im Mietvertrag festgelegt ist. Eine solche Vereinbarung muss klar definieren, welche Betriebskosten durch die Pauschale abgedeckt sind. Dies ist notwendig, um Missverständnisse zu vermeiden und sicherzustellen, dass alle Parteien wissen, welche Kosten in der Pauschale enthalten sind. Wenn die Formulierungen im Mietvertrag unklar sind, entscheiden Gerichte in der Regel zugunsten des Mieters.

Ein Vorteil der Betriebskostenpauschale ist die Kalkulierbarkeit der Kosten. Der Mieter zahlt einen festen Betrag, der sich nicht ändert, was die finanzielle Planung erleichtert. Zudem entfällt die jährliche Betriebskostenabrechnung, was sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter weniger Aufwand bedeutet. Es gibt keine Nachzahlungen, selbst wenn die tatsächlichen Betriebskosten höher sind als die Pauschale.

Ein Nachteil ist, dass der Mieter keine Rückerstattung erhält, wenn die tatsächlichen Betriebskosten niedriger sind als die Pauschale. Der Mieter hat auch kein Recht auf Einsicht in die Belege, um die Höhe der Pauschale zu überprüfen. Dies kann dazu führen, dass der Mieter mehr zahlt, als tatsächlich notwendig wäre. Zudem können Heiz- und Warmwasserkosten nicht pauschal abgerechnet werden, da diese gemäß der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Die Anpassung der Pauschale ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale kann nur erfolgen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde und die tatsächlichen Betriebskosten gestiegen sind. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich ankündigen und nachvollziehbare Gründe angeben. Ohne eine solche Vereinbarung im Mietvertrag ist eine Erhöhung nicht möglich.

Ein Beispiel für die rechtliche Praxis ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs, das besagt, dass Mieter die Höhe der Pauschale vor Vertragsabschluss prüfen können, aber nach Vertragsabschluss keine Einsicht in die Belege verlangen können, um die Pauschale zu senken, es sei denn, sie können triftige Zweifel an der Angemessenheit der Pauschale nachweisen.

Insgesamt bietet die Betriebskostenpauschale sowohl Vor- als auch Nachteile, die sorgfältig abgewogen werden sollten, bevor eine solche Vereinbarung getroffen wird.

Welche Fristen gelten für die Geltendmachung von Einwänden gegen die Betriebskostenabrechnung und wie können Mieter ihre Rechte wahren?

Betriebskosten können als Pauschale vereinbart werden, wenn dies eindeutig im Mietvertrag festgelegt ist. Eine solche Vereinbarung muss klar definieren, welche Betriebskosten durch die Pauschale abgedeckt sind. Dies ist notwendig, um Missverständnisse zu vermeiden und sicherzustellen, dass alle Parteien wissen, welche Kosten in der Pauschale enthalten sind. Wenn die Formulierungen im Mietvertrag unklar sind, entscheiden Gerichte in der Regel zugunsten des Mieters.

Ein Vorteil der Betriebskostenpauschale ist die Kalkulierbarkeit der Kosten. Der Mieter zahlt einen festen Betrag, der sich nicht ändert, was die finanzielle Planung erleichtert. Zudem entfällt die jährliche Betriebskostenabrechnung, was sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter weniger Aufwand bedeutet. Es gibt keine Nachzahlungen, selbst wenn die tatsächlichen Betriebskosten höher sind als die Pauschale.

Ein Nachteil ist, dass der Mieter keine Rückerstattung erhält, wenn die tatsächlichen Betriebskosten niedriger sind als die Pauschale. Der Mieter hat auch kein Recht auf Einsicht in die Belege, um die Höhe der Pauschale zu überprüfen. Dies kann dazu führen, dass der Mieter mehr zahlt, als tatsächlich notwendig wäre. Zudem können Heiz- und Warmwasserkosten nicht pauschal abgerechnet werden, da diese gemäß der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Die Anpassung der Pauschale ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale kann nur erfolgen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde und die tatsächlichen Betriebskosten gestiegen sind. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich ankündigen und nachvollziehbare Gründe angeben. Ohne eine solche Vereinbarung im Mietvertrag ist eine Erhöhung nicht möglich.

Ein Beispiel für die rechtliche Praxis ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs, das besagt, dass Mieter die Höhe der Pauschale vor Vertragsabschluss prüfen können, aber nach Vertragsabschluss keine Einsicht in die Belege verlangen können, um die Pauschale zu senken, es sei denn, sie können triftige Zweifel an der Angemessenheit der Pauschale nachweisen.

Insgesamt bietet die Betriebskostenpauschale sowohl Vor- als auch Nachteile, die sorgfältig abgewogen werden sollten, bevor eine solche Vereinbarung getroffen wird.

Wann können Mieter die Rückzahlung ihrer Kaution verlangen und welche Ansprüche hat der Vermieter auf die Kaution?

Mieter können die Rückzahlung ihrer Kaution verlangen, sobald das Mietverhältnis beendet ist und die Mietsache zurückgegeben wurde. Der Vermieter hat dann eine angemessene Frist, um zu prüfen, ob noch Ansprüche gegen den Mieter bestehen. Diese Frist beträgt in der Regel drei bis sechs Monate, kann aber in komplizierten Fällen auch länger sein.

Der Vermieter darf die Kaution einbehalten, wenn begründete Gegenansprüche bestehen. Zu diesen Ansprüchen gehören Mietschulden, Schäden an der Mietsache und offene Betriebskosten. Beispielsweise kann der Vermieter die Kaution verwenden, um Kosten für Reparaturen zu decken, die durch den Mieter verursacht wurden, oder um ausstehende Nebenkostenabrechnungen zu begleichen.

Der Vermieter ist verpflichtet, über die Kaution abzurechnen und dem Mieter eine transparente Abrechnung vorzulegen. Diese Abrechnung muss alle einbehaltenen Beträge und deren Gründe klar darstellen. Wenn der Vermieter die Kaution einbehält, ohne eine nachvollziehbare Abrechnung vorzulegen, kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten, um die Rückzahlung zu erzwingen.

Die Kaution muss zudem verzinst werden, und die Zinsen sind dem Mieter zusammen mit der Kaution zurückzuzahlen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen, um sicherzustellen, dass der Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters nicht benachteiligt wird.

Ein Beispiel aus der Praxis zeigt, dass der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat, dass der Vermieter auch wegen streitiger Forderungen auf die Kaution zugreifen kann. In einem solchen Fall muss der Vermieter jedoch die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der Forderungen tragen. Der Mieter kann dann im Rahmen eines Rechtsstreits die Rückzahlung der Kaution einfordern und die Rechtmäßigkeit der Forderungen des Vermieters überprüfen lassen.

Insgesamt ist es wichtig, dass Mieter ihre Rechte kennen und bei Unklarheiten oder Streitigkeiten rechtlichen Rat einholen, um sicherzustellen, dass sie ihre Kaution vollständig und rechtzeitig zurückerhalten.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 305c Abs. 2 BGB: Dieser Paragraph regelt die Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und besagt, dass im Zweifel unklare oder mehrdeutige Klauseln zu Ungunsten des Verwenders, also des Vermieters, ausgelegt werden.
• § 305 Abs. 1 S.1 BGB: Dieser Paragraph definiert, was unter Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu verstehen ist. Im vorliegenden Fall wurde der Mietvertrag von der Vermieterin vorformuliert und nicht individuell verhandelt, daher handelt es sich um AGB.
• § 556 BGB: Dieser Paragraph befasst sich mit den rechtlichen Regelungen zur Betriebskostenabrechnung im Mietverhältnis. Insbesondere legt § 556 Abs. 2 S. 1 BGB fest, dass Betriebskosten entweder durch Vorauszahlung oder Pauschale abgegolten werden können.
• § 556 Abs. 3 S. 5 BGB: Dieser Paragraph regelt die Einwendungsfrist gegen die Betriebskostenabrechnung. Mieter haben 12 Monate Zeit, um Einwände gegen die Abrechnung zu erheben.
• §§ 133, 157 BGB: Diese Paragraphen befassen sich mit der Auslegung von Willenserklärungen und Verträgen. Im vorliegenden Fall war entscheidend, wie die Regelung zur Betriebskostenabrechnung im Mietvertrag aus Sicht der Mieterin zu verstehen war.

⬇ Das vorliegende Urteil vom Amtsgericht Düsseldorf

AG Düsseldorf – Az.: 37 C 285/23 – Urteil vom 06.05.2024

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.623,76 EUR (in Worten: eintausendsechshundertdreiundzwanzig Euro und sechsundsiebzig Cent) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 20.12.2022 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden/zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Rückzahlung einer Mietkaution. Die Klägerin war von 2012 bis Ende Juni 2022 Mieterin der Wohnung der Beklagten in der B.-straße, Hochparterre, in A.. Die Klägerin leistete eine Mietkaution in Höhe von 1920 Euro.

In § 4 Nummer 1 des Mietvertrags findet sich eine Regelung zur Miethöhe wie folgt:

Abbildung

Abweichend von der Gestaltung oben ist nur auf dem vermieterseitigen Vertragsexemplar das Wort „Heizungsvorauszahlung“ gegenüber dem Wort „Nebenkosten“ in der Zeile darüber nach rechts eingerückt, siehe Anlage zum Protokoll der mündlichen Verhandlung.

In § 4 Nummer 2 sind die einzelnen Betriebskosten bzw. Nebenkosten aufgezählt, unter anderem in 2.13 die Heizungs- und Warmwasserversorgung.

Mithin leistete die Beklagte für das Jahr 2021 Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von insgesamt 1800 Euro. Nachfolgend erteilte die Beklagte die Klägerin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021, woraus sich Heizkosten in Höhe von 1506,24 Euro ergeben und sonstige Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von 1097 Euro. Die Beklagte macht daher, durch Rundungsdifferenzen bedingt, für das Jahr 2021 eine Nachzahlung in Höhe von 804 Euro geltend sowie für die ersten drei Monate des Jahres 2022 eine geschätzte Nachzahlung in Höhe von 201 Euro. Ferner macht sie für 2021 Grundsteuer in Höhe von 260 Euro geltend sowie für 2022 in Höhe von 65 Euro, für die Abrechnung im Einzelnen wird auf Anlage K4 Bezug genommen. Die erheblichen Nachforderungen ergeben sich daraus, dass die Beklagte während des gesamten Mietverhältnisses die Betriebs- und Nebenkosten nie abrechnete und daher auch die Vorauszahlung nicht der allgemeinen Preisentwicklung anpasste. Die Beklagte erklärte mit diesen Gegenforderungen die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin. Den übersteigenden Kautionsbetrag in Höhe von 590 Euro zuzüglich Zinsen, insgesamt 661,12 Euro, zahlte die Beklagte aus.

Mit Schreiben des P. vom 07.12.2022 ließ die Klägerin die Beklagte auffordern, bis zum 19.12.2022 einen weiteren Betrag von 1784,88 Euro an sie auszuzahlen.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Regelung im Mietvertrag zu den Betriebs- und Nebenkosten sei so zu verstehen, dass nur über die Heizkosten abzurechnen sei, die übrigen Betriebs- und Nebenkosten aber als Pauschale in der Grundmiete enthalten seien. Daher seien der Vorauszahlung in Höhe von 1800 Euro nur die angefallenen Heizkosten in Höhe von 1506,24 Euro gegenüberzustellen. Es ergebe sich daher ein Guthaben in Höhe von 293,76 Euro. Zudem sei die einbehaltene Restkaution in Höhe von 1330 Euro freizugeben.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1623,76 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.12.2022 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Regelung in § 4 Nummer 1 des Mietvertrags sei so zu verstehen, dass wie allgemein marktüblich über die gesamten Betriebs- und Nebenkosten einschließlich der Heizkosten abzurechnen sei, eine Pauschale bezüglich der sonstigen Betriebs- und Nebenkosten sei nicht vereinbart.

Das Gericht hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung die Parteien zum Verlauf der Vertragsverhandlungen im Jahr 2012 persönlich angehört und die in die Vertragsverhandlungen eingebundene Maklerin C. als Zeugin vernommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Klägerin steht nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Rückzahlungsanspruch aus der zusammen mit dem Mietvertrag konkludent geschlossenen Sicherungsvereinbarung in Bezug auf die Kaution zu. Aus dieser Sicherungsvereinbarung folgt nach Ende des Sicherungszwecks ein Anspruch auf Rückzahlung. Demnach ist die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses mangels Fortdauer des Sicherungszwecks zurückzuerstatten.

Ein gemäß §§ 387 bis 389 BGB aufrechenbarer Gegenanspruch auf Nachzahlung von Neben- und Betriebskosten besteht nicht. Zwar ist die Aufrechnung wirksam erklärt, jedoch fehlt es an der Gegenforderung, weil die Regelung im Mietvertrag so auszulegen ist, dass nur die Heizkosten abzurechnen sind, während die sonstigen Betriebs- und Nebenkosten pauschal abgegolten sind.

Bei der Regelung in § 4 des Mietvertrags zur Mietzahlung und den Heizkosten sowie sonstigen Neben- und Betriebskosten handelt es sich um von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß § 305 Abs. 1 S.1 BGB. Dass das verwendete Formular teilweise handschriftlich ausgefüllt ist, ändert daran nichts, denn nach § 305 Abs. 1 S.2 BGB kommt es gerade auf Schriftart und Form des Vertrags nicht an. Die Zeugin C., die bei Unterzeichnung des Vertrags mitwirkende Maklerin, hat bekundet, die Verträge immer in der Art und Weise auszufüllen wie hier geschehen. Die Abrechnung der Heizkosten und sonstigen Nebenkosten sei für sie eine völlige Selbstverständlichkeit. Hieraus folgt, dass eine individuelle Verhandlung mit der Klägerin zur Regelung der Betriebs- und Nebenkosten nicht stattgefunden hat, sondern die Regelung diesbezüglich als Allgemeine Geschäftsbedingung von der Beklagten gestellt ist.

Gemäß § 305c Abs. 2 BGB gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Diese Regelung bewirkt nicht nur, dass eine unklar formulierte Geschäftsbedingung im Zweifel unwirksam ist, sondern auch, dass bei in jedem Fall gegebener Wirksamkeit – wie hier – die dem Kunden günstigste Auslegung zum Tragen kommt (BGH NZG 2014, 146, beck-online). Was die günstige Auslegung ist, ergibt sich dabei aus der individuellen Situation des Kunden im jeweiligen Individualprozess. Im Fall einer geforderten Nachzahlung von Neben- und Betriebskosten ist dies eine Auslegung dahingehend, dass eine Pauschale vereinbart ist.

Diese Auslegung ist mit dem Wortlaut vereinbar. Eine solche Auslegungsmöglichkeit ergibt sich insbesondere daraus, dass das im Fettdruck vorgegebene Feld für die Vorauszahlung der Nebenkosten gemäß § 4 Ziffer 2 des Vertrags unausgefüllt geblieben ist. Bei einer Vereinbarung aller Neben- und Betriebskosten einschließlich der Heizkosten als nicht weiter zwischen den einzelnen Kostenarten differenzierende Vorauszahlung sieht die Vertragssystematik es vor, den Wert an dieser Stelle handschriftlich einzufügen. Die in Ziffer 2 aufgeführten einzelnen Kostenarten enthalten in 2.13 ausdrücklich auch die Heizkosten. Dass dies so nicht vorgenommen worden ist, sondern die Nebenkosten und die Heizkosten separat aufgeführt werden, nur hinsichtlich der Heizkosten das Wort „Vorauszahlung“ verwendet wird und nur hier ein Geldbetrag eingetragen ist, legt eine Auslegung dahingehend nahe, dass die Heizkosten und die übrigen Neben- und Betriebskosten unterschiedlich behandelt werden sollen. Hieran ändert auch das Wort „incl.“ nach den Nebenkosten nichts, denn die Formulierung bleibt sprachlich unklar. Die Formulierung liest sich zusammenhängend „zzgl. Nebenkosten incl. zzgl. Heizungsvorauszahlung“. Der Satz ist sprachlich unrichtig, weil er bezüglich der Nebenkosten widersprüchlich ist, da diese einerseits zuzüglich sein sollen, andererseits inclusive. Der Satz kann auch nicht eindeutig dahingehend verstanden werden, dass es sich um eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten inklusive der Heizkosten handelt, weil dann das zweite „zzgl.“ hätte weggelassen werden müssen und überdies hinter dem Wort „Nebenkosten“ ein Bindestrich hätte folgen müssen, damit der Wortteil „vorauszahlung“ sich zusätzlich auch auf die Nebenkosten bezieht. Die erheblichen sprachlichen Mängel der Formulierung müssen zulasten der Beklagten als Verwenderin gehen. Soweit auf dem vermieterseitigen Exemplar des Mietvertrags die Formulierung zur Heizkostenvorauszahlung gegenüber der Formulierung zu den Nebenkosten eingerückt ist, hat dies auf die Auslegung der Klausel keine Auswirkungen, weil diese Einrückung unstreitig auf dem mieterseitigen Vertragsexemplar nicht vorhanden ist. Auslegungen haben aber nach §§ 133, 157 BGB am Empfängerhorizont zu erfolgen, eine der Klägerin nicht bekannte Art der Gestaltung der Vertragsurkunde der Gegenseite bleibt unberücksichtigt.

Es verhält sich auch nicht so, dass die Parteien die Formulierung übereinstimmend dahingehend verstanden haben, dass eine Vorauszahlung auf die gesamten Nebenkosten einschließlich der Heizkosten zu leisten ist. Aus den Angaben der Zeugin C. ergibt sich nicht, dass die Klägerin mündlich darauf hingewiesen worden ist. Die Zeugin hat bekundet, jede Vertragsklausel in einem längeren Gespräch von insgesamt ungefähr einer Stunde Dauer erläutert zu haben, hieraus folgt aber nicht, dass gerade die Unklarheit der schriftlichen Formulierung der Vorauszahlungen mündlich ausgeräumt worden ist. Die Zeugin hat insoweit bekundet, für sie sei die Formulierung im Vertrag eindeutig und üblich. Es bestand daher schon kein Problembewusstsein, dass es insoweit weiterer Erläuterungen bedurft hätte. Auch die bei dem Vertragsabschluss selbst anwesende Beklagte hat im Rahmen der persönlichen Anhörung bekundet, die Abrechnung der Nebenkosten sei für sie selbstverständlich gewesen und daher nicht ausdrücklich erwähnt worden. Eine insgesamte Abrechnung der Nebenkosten nach Verbrauch ergibt sich ferner nicht daraus, dass dies derart marktüblich wäre, dass eine andere Auslegung der Klausel auch aus Sicht der Klägerin fernliegend gewesen wäre. § 556 Abs. 2 S.1 BGB sieht eine Betriebskostenpauschale ausdrücklich als gleichberechtigte Alternative zur Vorauszahlung vor. Nur für die Heizkosten ordnet § 6 Abs. 1 S.1 HeizkostenV zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung an. Diese unterschiedliche Gesetzeslage lässt eine Pauschale der Betriebskosten mit Ausnahme der Heizkosten als denkbare und nicht fernliegende Vertragsgestaltung erscheinen.

Da somit keine Gegenansprüche der Beklagten bestehen, besteht ein Anspruch der Klägerin aus der Sicherungsvereinbarung auf vollständige Rückzahlung der Kaution. Darüber hinaus besteht ein mietvertraglicher Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Vorauszahlungen auf die Heizkosten.

Der Zinsanspruch folgt aus § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 1.623,76 EUR festgesetzt.