WEG-Sondernutzungsrecht – Klage auf Feststellung des Bestehens

Sondernutzungsrecht und Eigentümergemeinschaft: Ein Streitfall um räumliche Grenzen entschieden

In einem kürzlich ergangenen Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main ging es um die Frage, wer das exklusive Recht zur Nutzung einer bestimmten Fläche in einer Eigentümergemeinschaft hat. Der Kläger, ein Wohnungseigentümer, behauptete, dass ihm ein Sondernutzungsrecht an einer bestimmten Fläche zustehe, die sich bis zur Brüstung einer Rampe zur Tiefgarage erstreckt. Die Beklagten, zunächst die anderen Wohnungseigentümer und später die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), bestritten dies. Der Fall wirft wichtige Fragen zum Thema Sondernutzungsrecht und Eigentümergemeinschaft auf, insbesondere wie solche Rechte klar definiert und durchgesetzt werden können.

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Die Ausgangslage: Ein unklarer Aufteilungsplan

Der Kläger hatte bereits vor dem Amtsgericht versucht, sein exklusives Nutzungsrecht an der strittigen Fläche feststellen zu lassen. Das Amtsgericht wies die Klage jedoch ab, da der Aufteilungsplan keine klaren Angaben zum Umfang der Sondernutzungsfläche machte. Der Kläger legte Berufung ein und änderte während des Berufungsverfahrens den Beklagten von den übrigen Wohnungseigentümern zur GdWE.

Parteiwechsel und Berufungszulässigkeit

Ein zentraler Punkt des Urteils war die Zulässigkeit des Parteiwechsels und der Berufung. Das Landgericht entschied, dass der Parteiwechsel trotz der verweigerten Zustimmung der ursprünglichen Beklagten zulässig sei. Die Verweigerung wurde als rechtsmissbräuchlich angesehen, da keine schutzwürdigen Interessen der GdWE erkennbar waren. Darüber hinaus wurde die Berufung als zulässig erachtet, obwohl der Kläger seinen ursprünglichen Klageantrag nicht weiterverfolgte.

Die Entscheidung: Kläger erhält Sondernutzungsrecht

Das Landgericht stellte fest, dass der Kläger das Recht hat, die strittige Fläche exklusiv zu nutzen. Die Gerichtskosten wurden zwischen dem Kläger und der GdWE geteilt, und die Revision wurde nicht zugelassen. Damit wurde dem Kläger im Wesentlichen Recht gegeben, und die Unklarheiten im Aufteilungsplan wurden zugunsten des Klägers ausgelegt.

Relevanz für zukünftige Fälle

Das Urteil hat Bedeutung für ähnliche Streitigkeiten in Eigentümergemeinschaften. Es unterstreicht die Notwendigkeit, Sondernutzungsrechte klar und unmissverständlich in den relevanten Dokumenten, wie dem Aufteilungsplan, festzulegen. Andernfalls können solche Unklarheiten zu langwierigen und kostspieligen Rechtsstreitigkeiten führen.

Wichtige Begriffe

1. Sondernutzungsrecht: Dieser Begriff bezieht sich auf das exklusive Recht eines Wohnungseigentümers, einen bestimmten Bereich innerhalb einer Eigentümergemeinschaft zu nutzen. Dies kann beispielsweise eine Terrasse, ein Garten oder ein Parkplatz sein. Das Sondernutzungsrecht wird in der Regel in der Teilungserklärung oder im Aufteilungsplan festgelegt.
2. Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE): Dies ist die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnanlage oder eines Mehrfamilienhauses. Die GdWE ist für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich und trifft Entscheidungen, die alle Eigentümer betreffen.
3. Teilungserklärung: Dies ist ein rechtliches Dokument, das die Aufteilung des Gesamteigentums in Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum regelt. Es enthält oft auch Regelungen zu Sondernutzungsrechten und legt fest, welche Teile der Immobilie von welchem Eigentümer exklusiv genutzt werden dürfen.

Das vorliegende Urteil

LG Frankfurt/Main – Az.: 2-13 S 130/22 – Urteil vom 07.09.2023

In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Frankfurt am Main – 13. Zivilkammer – auf die mündliche Verhandlung vom 27.07.2023 für Recht erkannt:

1. Es wird festgestellt, dass der Kläger berechtigt ist, unter Ausschluss aller übrigen Miteigentümer im Rahmen des ihm eingeräumten Sondernutzungsrechtes die vor der im Erdgeschoss des Hauses … als SN2 im Aufteilungsplan (Blatt 10 der Grundakte) eingezeichnete Sondernutzungsfläche …. ausschließlich zu nutzen und dass sich diese Sondernutzungsfläche zwischen Gebäude und der im Aufteilungsplan (Blatt 10 der Grundakte) als T2 gekennzeichneten Terrasse bis zur Brüstung über der zur Tiefgarage herabführenden Rampe befindet.

2. Die Gerichtskosten tragen der Kläger und die Beklagte zu 2) jeweils zur Hälfte. Die außergerichtlichen Kosten des Klägers trägt die Beklagte zu 2) zur Hälfte. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) trägt der Kläger. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf bis 5.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten im Wesentlichen über den räumlichen Umfang eines Sondernutzungsrechts, welches mit dem Sondereigentum des Klägers verbunden ist.

Vor dem Amtsgericht hat der Kläger die übrigen Eigentümer auf Feststellung in Anspruch genommen, dass er unter Ausschluss der Beklagten und Dritter die näher bezeichnete Sondernutzungsfläche ausschließlich zu nutzen berechtigt sei und sich die Sondernutzungsfläche vom Gebäude bis hin zur Brüstung über der zur Tiefgarage herabführenden Rampe ziehe. Der Kläger ist nämlich der Ansicht, dass sich das Sondernutzungsrecht auch auf den derzeit entlang der Brüstung verlaufenden Plattenweg erstrecke. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass nach dem Aufteilungsplan der Umfang der Sondernutzungsfläche nicht genau bestimmt werden könne. Zwar reiche die dort schraffierte Fläche bis an die Rampe der Tiefgarageneinfahrt heran. Es fehle allerdings an Angaben zum Flächenmaß; auch Angaben zur Länge und Breite fänden sich nicht. ..

Zu ergänzen ist, dass es in § 4 der Teilungserklärung, welche die Sondernutzungsrechte behandelt u.a. heißt: „Es werden Sondernutzungsregelungen getroffen: den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen […] Nr. 2, K2 […] wird jeweils das Sondernutzungsrecht an der in den beigefügten Zeichnungen der Wohnungen vorgelagerten Flächen eingeräumt und zwar […] b) der Wohnung Nr. 2, K2 an den Flächen T2, SN 2 […].“

Mit der Berufung hat der Kläger zunächst sein Feststellungsbegehren gegen die übrigen Wohnungseigentümer weiterverfolgt. Nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist hat die Kammer am 23.02.2023, 04.05.2023 und 27.06.2023 Hinweise erteilt, u.a. dahingehend, dass es für das Rechtsschutzbedürfnis erforderlich sein könnte, darzulegen, welche Beklagten konkret warum das behauptete Sondernutzungsrecht des Klägers in Zweifel ziehen und es mit Blick auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Gemeinschaft nach neuem Recht nicht ausgeschlossen werden könne, dass die Klage gegen die GdWE zu richten wäre, wenn – wofür wegen des Plattenweges manches spreche – die Gemeinschaft die Fläche als Gemeinschaftseigentum behandele. Hierauf hat der Kläger den Parteiwechsel von den übrigen Eigentümern hin zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erklärt und sein Feststellungsbegehren nur mehr gegen letztere gerichtet.

Zuletzt hat der Kläger beantragt, nunmehr gegenüber der jetzigen Beklagten GdWE … festzustellen, dass der Kläger berechtigt ist, unter Ausschluss aller übrigen Miteigentümer im Rahmen des ihm eingeräumten Sondernutzungsrechtes vor der im Erdgeschoss des Hauses … eingezeichnete Sondernutzungsfläche … ausschließlich zu nutzen und dass sich diese Sondernutzungsfläche zwischen Gebäude und der im Aufteilungsplan als T2 gekennzeichneten Terrasse bis zur Brüstung über der zur Tiefgarage herabführenden Rampe befindet.

Die Beklagten beantragen, unter Widerspruch gegen die Klageänderung und den Parteiwechsel, die Berufung und die geänderten Klageanträge zurückzuweisen, hilfsweise wird für die übrigen Eigentümer Kostenantrag gestellt.

Die Beklagten sind der Auffassung, die Berufung sei unzulässig, weil der Kläger nunmehr nicht mehr die Beseitigung der sich aus dem angegriffenen Urteil ergebenden Beschwer begehre. Die Verweigerung der Zustimmung zum Parteiwechsel sei nicht rechtsmissbräuchlich, weil es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht zuzumuten sei, in das schwebende Verfahren einzutreten und eine Instanz zu verlieren.

Die Kammer hat die Grundakte des Amtsgerichts Kassel, … hieraus insbesondere die Zeichnung auf Blatt 10, zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.

II.

In der Sache zu entscheiden war über den zuletzt gestellten Antrag. Denn der Parteiwechsel ist wirksam und führt auch nicht zur Unzulässigkeit der Berufung.

1. Anders als die Beklagten meinen, scheitert der Parteiwechsel nicht schon daran, dass er außerhalb der Berufungsbegründungsfrist erklärt wurde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt § 520 ZPO für die Klageerweiterung nicht (BGH Beschl. v. 3.2.2022 – III ZR 242/20, BeckRS 2022, 2994; Musielak/Voit/Ball, 20. Aufl. 2023, ZPO § 533 Rn. 3). Selbiges muss auch für die Erklärung des Parteiwechsels gelten, der nach der Rechtsprechung des BGH nach den Regeln der Klageänderung behandelt wird (BGHZ 40, 185) und insoweit für die neue Partei eine Klageerweiterung darstellt.

2. Der Parteiwechsel ist trotz der verweigerten Zustimmung der Beklagten hierzu erfolgt, weil die Verweigerung der Zustimmung sich unter den hier gegebenen Umständen als rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) erweist und damit unbeachtlich ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt für die vorliegende Konstellation eines Parteiwechsels auf Beklagtenseite von den übrigen Eigentümern zur Gemeinschaft: „Zwar ist für einen Parteiwechsel, soweit bereits mündlich verhandelt wurde, die Zustimmung des ausscheidenden Beklagten erforderlich und in der Berufungsinstanz auch die Zustimmung des neuen Beklagten. Ihre Verweigerung wird im Hinblick auf die enge Verbindung, die die übrigen Wohnungseigentümer, der Verwalter bzw. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu dem Rechtsstreit haben, aber regelmäßig mangels schutzwürdigen Interesses als missbräuchlich und damit unbeachtlich anzusehen sein (vgl. BGHZ 21, 285 [289] = NJW 1956, 1598; BGH [Senat] NJW 2010, 2132 Rn. 10)“ (BGH NJW-RR 2021, 1170 Rn. 19; s.a. BGH NJW 2022, 3003, Rn. 27). Nach diesem Maßstab erweist sich auch hier die Verweigerung der Zustimmung als missbräuchlich und damit unbeachtlich. Denn das klägerische Rechtsschutzziel ist das gleiche und neue oder andere Verteidigungsmittel seitens der GdWE sind weder vorgetragen noch erkennbar, zumal die Auseinandersetzung die Gemeinschaft schon seit Jahren beschäftigt. Auch ansonsten sind schutzwürdige Interessen der GdWE, welche durch denselben Prozessbevollmächtigten vertreten wird, nicht erkennbar und werden auch nicht geltend gemacht. Zudem war auch in erster Instanz, schon als Adressat der Klagezustellung, der Verwalter beteiligt, der allerdings die übrigen Eigentümer im neuen Recht nicht mehr vertritt.

3. Durch den Parteiwechsel ist die Berufung auch nicht unzulässig geworden.

Dabei weisen die Beklagten im Grundsatz zurecht daraufhin, dass nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Berufung dann nicht (mehr) zulässig ist, wenn der ursprüngliche Klageantrag nicht wenigstens teilweise weiterverfolgt wird (siehe nur BGH NJW 2001, 226; vgl. hierzu auch jüngst BVerfG NZM 2023, 495). Danach müsste ein Parteiwechsel, bei dem im Gegensatz zur Parteierweiterung der Gegner aus erster Instanz ausscheidet, der ursprüngliche Klageantrag mithin nicht weiterverfolgt wird, in zweiter Instanz gänzlich ausscheiden.

Soweit in Ausnahme hiervon ohne Weiterverfolgung des ursprünglichen Antrags es für die Zulässigkeit der Berufung ausreichen kann, dass das Begehren in der Berufung auf die Beseitigung der Beschwer durch das erstinstanzliche Urteil gerichtet ist (z.B. wegen Rechtskrafterstreckung ausf. MüKo § 533 Rn. 80 mwN; wegen Ungewissheit über die Rechtskraftbindung s. BGH NJW 2003, 2172, 2174), hilft dies im vorliegenden Fall nicht, da nach neuem Recht im Falle der hier begehrten Feststellung keine Rechtskrafterstreckung einer Klage gegen Eigentümer auf den Verband angeordnet ist.

Obschon ein Parteiwechsel an der – mit ihr selbst einhergehenden Nichtweiterverfolgung des ursprünglichen Antrags – unzulässig werdenden Berufung eigentlich scheitern müsste, nimmt der Bundesgerichtshof, ebenso in gefestigter Rechtsprechung, an, dass ein Parteiwechsel auf Beklagtenseite in der Berufungsinstanz – nach einer zulässig eingelegten und begründeten Berufung (BGH NJW 1956, 1598; NJW 1998, 1496) – möglich ist und nur davon abhängt, ob die neue Beklagte zustimmt oder ihre Zustimmungsverweigerung rechtsmissbräuchlich ist (BGH NJW 1974, 750; NJW 1976, 239; NJW 1978, 1529; NJW 1987, 1946). Wenn es aber – wie der BGH gerade für die vorliegende Konstellation entschieden hat – prozessmissbräuchlich ist, sich als Beklagter dem Parteiwechsel zu verweigern, muss dies auch für die Frage der Zulässigkeit der Berufung berücksichtigt werden. Wenn es wie hier im Grundsatz um einen identischen Anspruch geht, wird letztlich in der Sache prozessökonomisch doch die Beseitigung der durch die Klageabweisung verbundene Beschwer begehrt. Demzufolge ändert der nach Berufungsbegründung (gegen die in erster Instanz verklagten) übrigen Eigentümer auf den Hinweis der Kammer erfolgten Klageänderung an der Zulässigkeit der Berufung nichts, so dass die Kammer über die neuen Klageanträge entscheiden muss.

Der Vergleich der beiden Rechtsprechungslinien wirft dennoch die Frage auf, ob es tatsächlich erforderlich ist, dass ein Berufungsführer zur Vermeidung der Rechtsfolge der Unzulässigkeit der Berufung zunächst eine bereits erkannt aussichtslose Berufung gegen den „falschen“ Beklagten einlegen und begründen müsste, um erst hiernach wie anfänglich beabsichtigt, den Parteiwechsel zum „richtigen“ Beklagten zu erklären (zum Parteiwechsel nach zuvor geschaffener Zulässigkeit der Berufung vgl. BGH NJW 1998, 1496). Die Frage bedarf hier jedoch keiner Beantwortung, weil der Kläger den Parteiwechsel hier erst nach zunächst zulässiger Berufung nach Hinweis der Kammer erklärte. Nach Auffassung der Kammer muss aus prozessökonomischen Gründen es allerdings erst Recht möglich sein, dass der Berufungskläger sogleich mit der Berufung den Parteiwechsel erklärt.

4. Die somit zulässige Berufung führt zur Verurteilung der nunmehr beklagten GdWE, da in der Sache die Feststellung gerechtfertigt ist und die GdWE auch passivlegitimiert ist. Denn der Streit über die Reichweite eines Sondernutzungsrechts besteht zwischen dem Kläger und dem Verband, da dieser den das Sondernutzungsrecht des Klägers beeinträchtigenden Gehweg eingerichtet hat und damit Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB ist und dem Kläger das von ihm behauptete Sondernutzungsrecht streitig macht.

Dass sich das Sondernutzungsrecht auf die gesamte Fläche bis hin zur der zur Tiefgarage herabführenden Rampe erstreckt, ergibt sich auch unter Berücksichtigung der strengen sachenrechtlichen Anforderungen noch hinreichend eindeutig aus dem Aufteilungsplan (Blatt 10 der Grundakte). Dieser ist nach § 4 der Teilungserklärung allein für die Zuordnung des Sondernutzungsrechts maßgeblich, da es nach dem klaren Wortlaut allein auf die bei Errichtung der Teilungserklärung bereits bestehenden und ihr beigefügten Zeichnungen ankommt …. Dass später mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung weitere Pläne der Grundakte beigefügt wurden, ist für die Begründung der Sondernutzungsrechte nach § 4 der Teilungserklärung nicht von Belang, da nicht auch zugleich § 4 der Teilungserklärung geändert wurde. In Bezug genommen wurden ausdrücklich die „beigefügten“ Zeichnungen. Dies war, wie aus der Grundakte ersichtlich, der alleine zu diesem Zeitpunkt erstellte Aufteilungsplan. Aus Blatt 10 der Grundakte ist – trotz mäßiger Qualität – hinreichend erkennbar, dass sich die schraffierte Fläche, die das Sondernutzungsrecht SN2 bezeichnet, bis an die Rampe zieht. Richtig ist zwar, dass auf der rechten Seite bereits auf diesem Plan ein Weg eingezeichnet ist. Dieser endet aber an der Schrägseite der Tiefgaragenzufahrt. Der äußerst rechte Schrägstrich stellt dabei einen Schrägstrich zur Schraffierung der Sondernutzungsfläche dar und markiert nicht die Fortführung des Weges weiter an der Rampe entlang. Dies wird dadurch deutlich, dass dieser, wie auch der nächstgelegene Schrägstrich bis zur Rampe durchgezogen ist und überdies auch der im rechten Winkel zur Rampe eingezeichnete, die Sondernutzungsfläche auf der linken Seite zur nächsten Einheit abgrenzende Strich sich bis zur Rampe durchzieht. Dass der Plan keine Flächenangabe für die Sondernutzungsfläche enthält und die Außenlinien nicht bemaßt sind, ist hier unschädlich. Ein derartiges Erfordernis sieht § 3 Abs. 3 WEG erst in der ab dem 1.12.2020 geltenden Fassung für das Sondereigentum an Freiflächen vor. Da die Reichweite der Sondernutzungsfläche sich hinreichend bestimmt aus der Zeichnung selbst ergibt, würde ein Verlangen von Quadratmeter- und Längenangaben die Anforderungen an die Bestimmtheit überspannen. Erforderlich ist alleine, dass mit hinreichender Bestimmtheit die Lage des Sondernutzungsrechtes erkennbar ist (Bärmann, WEG § 16 Rn. 215 mwN).

Ob auf Grund zwingender öffentlich-rechtlicher Vorschriften ein Flucht- und Rettungsweg freigehalten werden muss, kann dahinstehen. Es ist nicht ersichtlich, dass das Sondernutzungsrecht des Klägers mit einer derartigen Beschränkung entstanden wäre. Allenfalls besteht ein insoweit zweckgebundenes Betretungsrecht, welches hier aber nicht streitgegenständlich ist und am Bestand des Sondernutzungsrechts an sich auch nichts änderte (vgl. Kammer ZWE 2020, 39).

5. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO unter Berücksichtigung der Grundsätze der sogenannten Baumbach’schen Formel. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

6. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Zwar wirft die Frage des Parteiwechsels Fragen auf. Da in der vorliegenden Konstellation im Ergebnis nach der ausdrücklichen Rechtsprechung des BGH der Parteiwechsel zulässig war, stellen sich letztlich doch – anders als die Kammer dies zunächst erwogen hatte keine entscheidungserheblichen Fragen, welche einer Entscheidung des BGH bedürfen. Im Übrigen handelt es sich in der Sache um eine Einzelfallentscheidung.