Gestattungsbeschluss über Installation einer Wallbox

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Gerichtsentscheidung zur Wallbox-Installation in Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine Wallbox, auch bekannt als Ladestation für Elektrofahrzeuge, ist ein wichtiges Thema, das viele Menschen in Deutschland betrifft. In den letzten Jahren hat der Verkauf und die Nutzung von Elektroautos deutlich zugenommen, was die Nachfrage nach privaten Lademöglichkeiten erhöht hat. Rechtlich gesehen stellt die Installation einer Wallbox jedoch eine bauliche Veränderung dar, die oft genehmigungspflichtig ist. Ob eine solche Genehmigung erteilt wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie etwa der Beschaffenheit des Gebäudes oder der Zustimmung von Miteigentümern. Im Folgenden werden wir einen konkreten Gerichtsfall betrachten, in dem es um einen Gestattungsbeschluss zur Installation einer Wallbox ging.

✔ Der Fall vor dem Landgericht Frankfurt

LG Frankfurt gestattet Installation einer Wallbox unter Auflagen

In dem Fall ging es um einen Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, mit dem einem Miteigentümer die Installation einer Ladestation (Wallbox) für Elektrofahrzeuge in der Tiefgarage unter bestimmten Auflagen gestattet wurde. Eine Miteigentümerin hatte den Beschluss angefochten, da sie die vorgesehenen Auflagen für unzureichend hielt.

Das Amtsgericht hatte die Anfechtungsklage zunächst abgewiesen. Es sah die Auflagen als ausreichend an, da durch die Vorlage eines Angebots eines Fachbetriebs bereits die fachgerechte Ausführung sichergestellt sei. Weitere explizite Regelungen zur Haftung und zum Brandschutz seien nicht erforderlich gewesen.

Landgericht sieht Auflagen als unzureichend an

Das Landgericht Frankfurt hob auf die Berufung der Klägerin hin das amtsgerichtliche Urteil auf und erklärte den Beschluss für ungültig. Nach Auffassung des Landgerichts genügten die im Beschluss vorgesehenen Auflagen nicht den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung:

• Es fehle an einer hinreichend konkreten Bestimmung der zu installierenden Ladestation und der durchzuführenden Anschlussarbeiten. Dies sei aber dem Bauwilligen überlassen worden, obwohl zugleich ein Prüf- und Genehmigungsvorbehalt der Verwaltung vorgesehen war.
• Der pauschale Verweis auf die Beauftragung eines „Fachbetriebs“ reiche nicht aus. Nach der NAV sei die Eintragung des Installationsunternehmens in das Verzeichnis des Netzbetreibers erforderlich, um Gefahren und Rückwirkungen auf das Stromnetz auszuschließen.
• Es fehle zudem an einer Regelung zu Wartung und Instandhaltung der Ladestation. Die Verantwortlichkeit hierfür liege zwar offenbar beim Bauwilligen, ohne dass der Beschluss aber nähere Vorgaben mache.
• Fragen des Versicherungsschutzes seien offenbar von den Eigentümern bei der Beschlussfassung nicht bedacht worden. Es sei weder eine Anpassung der Gebäudeversicherung noch der Abschluss einer gesonderten Versicherung für die Wallbox thematisiert worden.

Keine Anforderung eines Brandschutzgutachtens

Ein vom Anfechtungsklägerin gefordertes Brandschutzgutachten für die gesamte Tiefgarage sah das Landgericht dagegen nicht als zwingend erforderlich an. Ohne konkreten Vortrag, warum die Tiefgarage brandschutzrechtlich betroffen sein solle, dürfe ein solches kostspieliges Gutachten nicht verlangt werden. Dies würde den Anspruch auf Installation einer Ladestation faktisch aushöhlen. Eine fachgerechte Installation durch einen qualifizierten Fachbetrieb dürfte insoweit genügen.

Revision zugelassen

Das Landgericht ließ die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Es verwies darauf, dass zu Gestattungsbeschlüssen nach der Neuregelung des WEG-Rechts zur Förderung der Elektromobilität bislang noch keine obergerichtliche Rechtsprechung vorliege. Die Sache sei daher von grundsätzlicher Bedeutung.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Wallbox-Installation wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge einige der Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil wichtig waren.

Wann brauche ich als Wohnungseigentümer einen Beschluss der Eigentümerversammlung für die Installation einer Wallbox?

Als Wohnungseigentümer benötigen Sie für die Installation einer Wallbox grundsätzlich einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wallbox im Sondereigentum (z.B. auf dem Stellplatz in der Tiefgarage) oder im gemeinschaftlichen Eigentum installiert werden soll.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Gemäß § 20 Abs. 2 WEG hat zwar jeder Eigentümer einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft einer angemessenen baulichen Veränderung zum Laden von Elektrofahrzeugen zustimmt. Über die konkrete Durchführung der Maßnahme muss jedoch im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung durch Beschluss entschieden werden.

Sondereigentum

Soll die Wallbox im Sondereigentum, also z.B. auf dem eigenen Stellplatz in der Tiefgarage, installiert werden, ist ein Gestattungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Dieser Beschluss regelt die Modalitäten der Installation wie Ort, Ausführung, Wartung etc. Ohne einen solchen Beschluss darf die bauliche Veränderung nicht vorgenommen werden, auch wenn sie im Sondereigentum erfolgt.

Gemeinschaftseigentum

Soll die Wallbox hingegen im gemeinschaftlichen Eigentum angebracht werden, z.B. an einer Außenwand des Gebäudes, ist ein Beschluss über die bauliche Veränderung selbst notwendig. Hier entscheidet die Eigentümergemeinschaft also nicht nur über das „Wie“, sondern auch über das „Ob“ der Maßnahme.

In beiden Fällen sollte der Antragsteller bereits im Vorfeld ein konkretes Angebot eines Fachbetriebs für die Installation eingeholt haben. Dies erleichtert der Eigentümergemeinschaft die Entscheidungsfindung erheblich.

Zu beachten sind außerdem mögliche Sonderregelungen in der jeweiligen Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Diese können die Voraussetzungen für Beschlüsse über bauliche Veränderungen abweichend regeln.

Welche Mindestanforderungen muss ein Beschluss über die Installation einer Wallbox enthalten, um rechtssicher zu sein?

Die Installation einer Wallbox für die Lademöglichkeit von Elektrofahrzeugen ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein komplexes Thema. Ein rechtssicherer Beschluss muss daher mehrere wesentliche Aspekte regeln:

Zunächst ist eine genaue Beschreibung der geplanten Ladestation erforderlich. Dies umfasst Angaben wie Typ, Leistung, Standort und Anzahl der Ladepunkte. Nur so ist die Anlage hinreichend bestimmt und es besteht Klarheit darüber, was genehmigt wird.

Des Weiteren muss der Beschluss die Kostenverteilung für Anschaffung, Installation und laufenden Betrieb der Wallbox regeln. Übliche Modelle sind die anteilige Umlage auf alle Eigentümer oder die Kostentragung durch die tatsächlichen Nutzer. Eine klare Regelung vermeidet späteren Streit.

Ebenfalls wichtig sind Bestimmungen zur Wartung und Instandhaltung der Ladestation. Hier sollten Zuständigkeiten, Fristen und Verfahren festgelegt werden, um einen ordnungsgemäßen Betrieb sicherzustellen.

Nicht zuletzt ist der Versicherungsschutz zu bedenken. Der Beschluss sollte vorsehen, dass eine ausreichende Haftpflichtversicherung für Personen- und Sachschäden abgeschlossen wird.

Nur wenn all diese Kernpunkte geregelt sind, hat ein Beschluss über die Wallbox-Installation die nötige Bestimmtheit und Rechtssicherheit für die Eigentümergemeinschaft. Ansonsten drohen Auslegungsprobleme und Streitigkeiten.

Kann ein Eigentümer die Installation einer Wallbox von einem Fachbetrieb verlangen und was ist dabei zu beachten?

Ja, ein Eigentümer kann die fachgerechte Installation einer Wallbox von einem eingetragenen Fachbetrieb verlangen. Dies ergibt sich aus den geltenden Vorschriften für Elektroinstallationen. Nur ein beim Netzbetreiber registrierter Fachbetrieb darf Arbeiten an der elektrischen Hausanlage durchführen. Im Gegensatz zu einem „normalen“ Elektriker verfügt ein solcher Fachbetrieb über besondere Qualifikationen und Zulassungen.

Für Elektroinstallationen gelten strenge Sicherheitsanforderungen. Nur Fachbetriebe mit entsprechender Zertifizierung und Eintragung beim Netzbetreiber dürfen diese Arbeiten ausführen. Sie müssen nachweislich über die erforderlichen Fachkenntnisse und Erfahrungen verfügen. Ihre Arbeiten unterliegen zudem einer regelmäßigen Überwachung durch den Netzbetreiber.

Ein nicht registrierter Betrieb darf hingegen keine Arbeiten an der Hausverkabelung oder Elektroverteilung vornehmen. Dies wäre eine Ordnungswidrigkeit und könnte im Schadensfall zu Haftungsproblemen führen. Auch die Betriebserlaubnis für die Wallbox könnte verwehrt werden.

Daher ist es für Eigentümer ratsam, nur einen eingetragenen Fachbetrieb mit der Installation zu beauftragen. So wird die fachgerechte und sichere Ausführung der Arbeiten gewährleistet. Zudem erfüllt man die gesetzlichen Vorgaben und vermeidet rechtliche Risiken.

Viele Hersteller von Wallboxen bieten einen Installationsservice durch zertifizierte Fachbetriebe an. Alternativ kann man sich vom Netzbetreiber eine Liste der eingetragenen Betriebe geben lassen. Entscheidend sind die Zertifizierung und Eintragung des Betriebs beim zuständigen Netzbetreiber.

Welche zusätzlichen Versicherungen können bei der Installation einer Wallbox in einer Eigentümergemeinschaft nötig werden?

Bei der Installation einer Wallbox in einer Eigentümergemeinschaft können zusätzliche Versicherungen sinnvoll sein. Die Wohngebäudeversicherung deckt zwar Schäden durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser ab, bietet aber keinen Schutz gegen Überspannung, Diebstahl oder Vandalismus. Eine separate Wallbox-Versicherung als Ergänzung kann diese Lücken schließen. Sie sichert die Ladestation gegen technische Defekte, Bedienungsfehler und kriminelle Handlungen ab.

Ebenfalls zu empfehlen ist eine Privathaftpflichtversicherung für den Betreiber der Wallbox. Sollte die Ladestation einen Personen- oder Sachschaden verursachen, haftet der Eigentümer. Die Haftpflicht übernimmt in solchen Fällen die Kosten für Schadenersatzansprüche Dritter.

Wird die Wallbox von mehreren Nutzern geteilt, ist eine Haftpflichtversicherung für alle Beteiligten ratsam. Sie deckt Schäden ab, die durch die Nutzung der Ladestation entstehen. Bei gemeinschaftlicher Nutzung sollte die Wallbox zudem eichrechtskonform sein, damit eine korrekte Abrechnung des Stromverbrauchs möglich ist.

Zusammengefasst bieten spezielle Wallbox-Versicherungen und Haftpflichtpolicen einen umfassenden Schutz für Eigentümer und Nutzer. Sie ergänzen die Wohngebäudeversicherung sinnvoll und minimieren das finanzielle Risiko im Schadensfall. Vor der Installation sollten Eigentümer die Versicherungssituation prüfen und nötigenfalls Zusatzpolicen abschließen.

Unter welchen Voraussetzungen kann die Eigentümergemeinschaft die Zustimmung zur Installation einer Wallbox verweigern?

Die Eigentümergemeinschaft kann die Zustimmung zur Installation einer Wallbox nur in eng begrenzten Ausnahmefällen verweigern. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Dezember 2020 haben Wohnungseigentümer einen gesetzlichen Anspruch auf den Einbau einer Ladestation für Elektrofahrzeuge auf dem Grundstück.

Mögliche Ablehnungsgründe wären bauliche Hindernisse, die eine Installation unmöglich machen, oder gravierende Beeinträchtigungen anderer Eigentümer, die nicht durch Auflagen vermieden werden können. In Einzelfällen könnte auch der Denkmalschutz eine Rolle spielen.

Reine Sicherheitsbedenken oder optische Einwände reichen hingegen in der Regel nicht aus, um eine Wallbox abzulehnen. Auch die fehlende Kostentragung durch den Antragsteller ist kein zulässiger Grund, da der Eigentümer ohnehin die vollen Kosten für Einbau und Betrieb selbst zu tragen hat.

Die Eigentümergemeinschaft hat zwar ein Mitspracherecht bei der konkreten Umsetzung, etwa bezüglich Standort oder technischer Ausführung. Sie kann aber den grundsätzlichen Einbau einer beantragten Wallbox nur noch in Ausnahmefällen ablehnen. Eine vollständige Verweigerung ist nur noch bei sachlichen, schwerwiegenden Gründen erlaubt.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 20 Abs. 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Ermöglicht Wohnungseigentümern, bauliche Veränderungen zu verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Dieser Paragraph bildet die Grundlage für den Anspruch auf Installation einer Ladestation.
• § 18 Abs. 2 WEG: Besagt, dass Beschlüsse dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen müssen. Dies stellt sicher, dass bei baulichen Veränderungen die Interessen aller Eigentümer berücksichtigt werden.
• § 21 WEG: Regelungen zur ordnungsgemäßen Verwaltung, einschließlich der Kostenverteilung für bauliche Veränderungen. Wichtig für die Klärung, wer die Kosten für Installation und Wartung der Wallbox trägt.
• § 13 NAV (Niederspannungsanschlussverordnung): Bestimmt, dass die Installation von Elektroanlagen nur durch in das Installateurverzeichnis des Netzbetreibers eingetragene Fachbetriebe erfolgen darf. Dies stellt sicher, dass die Installation fachgerecht und sicher durchgeführt wird.
• Brandschutzvorschriften (DIN, VDI, VDE, DGUV): Diese Normen und Richtlinien stellen sicher, dass bei der Installation von Ladestationen alle Brandschutzanforderungen erfüllt werden. Relevant für die Sicherheit der gesamten Tiefgarage.
• Versicherungsschutz: Die Installation einer Wallbox kann Auswirkungen auf den bestehenden Versicherungsschutz der Gebäudeversicherung haben. Es muss geprüft werden, ob eine Anpassung oder eine zusätzliche Versicherung erforderlich ist.
• Ermessen der Eigentümergemeinschaft: Eigentümer können Bedingungen und Auflagen für bauliche Veränderungen festlegen, müssen jedoch sicherstellen, dass diese klar und konkret sind, um rechtliche Anfechtungen zu vermeiden.
• Rechtsprechung des LG Frankfurt: Das Gericht hob den Beschluss auf, da die Auflagen nicht konkret genug waren und nicht den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprachen. Dies verdeutlicht die Notwendigkeit klarer und detaillierter Beschlüsse bei baulichen Veränderungen.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Landgericht Frankfurt

LG Frankfurt – Az.: 2-09 S 31/22 – Urteil vom 22.12.2022

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 27.05.2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main (Az.:33 C 2004/21 (52)) aufgehoben und der auf der Eigentümerversammlung vom 26.05.2021 zu TOP 5.2 gefasste Beschluss für ungültig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits I. und II. Instanz hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.000,- € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin – Wohnungseigentümerin und Mitglied der Beklagten – und die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft streiten über die Gültigkeit eines Beschlusses, mit dem einem Miteigentümer die Installation einer Ladestation für ein Elektrofahrzeug in der Tiefgarage gestattet wurde.

Am 26.05.2021 fand eine Eigentümerversammlung statt, auf welcher ausweislich der in Bezug genommenen Niederschrift (Anlage K 1, Bl. 3ff.) unter TOP 5.2 „Einzelmaßnahmen – Antrag des Miteigentümers (…) auf Installation einer Ladestation (unter 11Kw) für seinen Tiefgaragenplatz“ der folgende streitgegenständliche Beschluss gefasst wurde:

„Die Eigentümergemeinschaft gestattet dem Miteigentümer (…) die Installation einer elektrischen Ladestation (unter 11KW) an seinen Tiefgaragenstellplatz unter nachfolgenden Auflagen:

– Sämtliche Kosten für Installation, Wartung, Instandsetzung, Erneuerung sowie eines möglichen Rückbaus werden durch den beantragenden Eigentümer übernommen

– Vorlage eines aussagefähigen Angebots eines Fachbetriebs

– Anschluss der Ladestation an den privaten Stromzähler

– Ordnungsgemäße und brandschutzkonforme Verlegung der notwendigen Stromleitungen“

Die entsprechenden Unterlagen sind der Verwaltung vorzulegen, von dieser zu prüfen und hiernach ggfs. zu genehmigen.“

Bereits geraume Zeit vor dieser Versammlung hatte die Hausverwaltung bei der Versicherung eine Nachfrage zu Elektroautos und Tiefgaragen gehalten und von dort mit der inhaltlich in Bezug genommenen Email vom 22.01.2020 (Anlage B1, Bl. 24) die Antwort erhalten, dass es sich bei Einhaltung der „rechtlichen Bestimmungen (DIN, VDI, VDE, DGUV)“ nicht um eine Gefahrerhöhung handle.

Mit Klageschrift vom 25.06.2021 – der Beklagten zugestellt am 14.07.2021, nachdem die unter dem 05.07.2021 anforderten Kosten am 08.07.2021 eingezahlt worden waren – hat die Klägerin den vorgenannten Beschluss zu Top 5.2 angefochten und ihre Anfechtungsklage auch mit dem inhaltlich in Bezug genommenen Schriftsatz vom 23.07.2021 (Bl. 18 ff.) begründet.

Die Klägerin ist insbesondere der Auffassung, dass die vorgesehenen Auflagen unzureichend seien. So fehle die generelle Verpflichtung des Miteigentümers zur fachgerechten Installation, der fachgerechten regelmäßigen Wartung (nach Herstellerangaben), der fachgerechten Instandsetzung (im Schadensfall), der fachgerechten Erneuerung und des fachgerechten Rückbaus (soweit erforderlich) der Ladestation sowie die Verpflichtung des Miteigentümers, dass dieser für die vorgeschriebenen Installations-, Erhaltungsmaßnahmen etc. einen zertifizierten Fachbetrieb beauftragen müsse und entsprechende Nachweise zu liefern habe. Ferner werde auch keine Haftung für eventuelle Beschädigung am Gebäude im Zusammenhang mit der Installation geregelt. Die Installation berühre auch nicht nur den Brandschutz im Hinblick auf die Leitungen zum privaten Stromzähler, sondern der Brandschutz sei insgesamt für die Tiefgarage im Hinblick auf den Einbau einer Ladestation und das beabsichtigte Laden von Elektrofahrzeugen zu prüfen. Beim Laden bestehe ein thermisches Risiko, so dass zwingend vorab ein Brandschutzgutachten vom beantragenden Miteigentümer auf dessen Kosten einzuholen sei. Zudem sei in diesem Zusammenhang auch zu prüfen, inwieweit der bestehende Versicherungsschutz der Gemeinschaft berührt werden und ggf. erweitert oder modifiziert werden müsse. Sollte es zu Beitragserhöhungen kommen, müssten diese vom Miteigentümer getragen werden. All dies berücksichtige der Beschluss nicht.

Die Klägerin hat vor dem Amtsgericht beantragt, den in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft (…) am 26.05.2021 zu TOP 5.2. „Einzelmaßnahmen – Antrag des Miteigentümers (…) auf Installation einer Ladestation (unter 11 Kw) für seinen Tiefgaragenplatz“ gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte verteidigt den Beschluss und ist insbesondere der Auffassung, dass durch den Beschluss eine fachgerechte Installation gefordert werde, da die Vorlage eines Angebotes eines Fachbetriebes als Maßstab bestimmt worden sei. Eine Ersatzpflicht im Schadensfall ergebe sich bereits aus den allgemeinen gesetzlichen Regelungen und habe nicht explizit vorgesehen werden müssen. Vom bauwilligen Miteigentümer sei auch nicht die Vorlage eines Brandschutzgutachtens zu fordern. Vielmehr sei die vorgesehene Auflage einer brandschutzkonformen Installation ausreichend. Weitergehende Anforderungen stünden im Ermessen der Gemeinschaft. Anzeichen dafür, dass durch die Installation der bestehende Brandschutz nachteilig verändert würde, seien nicht ersichtlich und von der Klägerin auch nicht konkret vorgetragen. Der bauwillige Miteigentümer sei auch weder zur Anfrage an den Versicherer noch zur Tragung von Mehrkosten im Falle einer Prämienerhöhung zu verpflichten gewesen. Die Abwälzung einer etwaigen Kostensteigerung stünde im Ermessen der Beklagten. Zudem sei eine Erhöhung der Beiträge gemäß Mitteilung der Versicherung vom 20.01.2020 auch nicht gegeben.

Das Amtsgericht hat mit seinem am 27.05.2022 verkündeten Urteil, auf dessen Inhalt (Bl. 45f.) Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass das der Beklagten zustehende Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt worden sei. Die Auflage, ein aussagefähiges Angebot eines Fachbetriebes vorzulegen, beinhalte die Verpflichtung des Miteigentümers zur fachgerechten Installation, fachgerechten Instandsetzung, fachgerechten Erneuerung und Rückbau. Da die Vorlage eines Angebots eines Fachbetriebes als Maßstab bestimmt worden sei, beinhalte diese Auflage bereits, dass die Arbeiten auch fachgerecht vorgenommen werden müssten. Eine Haftung des beantragenden Miteigentümers für Folgeschäden müsse nicht explizit aufgenommen werden, da sich diese bereits aus dem Gesetz ergebe. Es sei auch nicht erforderlich, vorab ein Brandschutzgutachten einzuholen. Es genüge, dass dem beantragenden Miteigentümer eine brandschutzkonforme Installation aufgegeben werde, die beauftragte Fachfirma habe die Einhaltung der Brandschutzvorschriften sodann ohnehin zu prüfen. Der Versicherungsschutz im Hinblick auf den Einbau einer Ladestation sei durch die Beklagte vorab überprüft worden, wie sich aus einer vorgelegten Email der Versicherung ergebe.

Mit ihrer form- und fristgerecht erhobenen Berufung wendet sich die Klägerin gegen dieses Urteil und begehrt weiterhin die Ungültigkeitserklärung des angefochtenen Beschlusses.

Sie trägt zur Begründung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens insbesondere vor, dass sowohl der Beschluss als auch das Urteil offenlasse, was unter einem Fachbetrieb zu verstehen sei. Die Installation einer Ladestation bedürfe nach § 13 Abs. 2 NAV einer besonderen Qualifikation in Gestalt der Eintragung in das Installateurverzeichnis des Netzbetreibers. Eine Prüfung eines einzuholenden Angebots durch die Hausverwaltung genüge nicht. Hinsichtlich des Brandschutzes gehe es um die gesamte Tiefgarage und dies könne nur durch einen Brandschutzbeauftragten beurteilt werden. Schließlich könnten sich durch den Einbau auch andere Risiken verwirklichen, die nicht von der Gebäudeversicherung umfasst seien. Geboten sei eine gesonderte Elektronikversicherung. Wegen der Einzelheiten und im Übrigen wird auf die Ausführungen in der Berufungsbegründung (Bl. 76 ff.) Bezug genommen.

Die Klägerin beantragt, unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 27.05.2022, Aktenzeichen 33 C 2004/21 (52), wird der in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft (…) am 25.06.2021 zu TOP 5.2 „Einzelmaßnahmen – Antrag des Miteigentümers (…) auf Installation einer Ladestation (unter 11 Kw) für seinen Tiefgaragenplatz“ gefasste Beschluss für ungültig erklärt.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das Urteil des Amtsgerichts sowie den angefochtenen Beschluss, der bestimmt genug sei und ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Die Auflagen seien ausreichend. Wegen des weiteren Vorbringens und der Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung vom 27.09.2022 (Bl. 90 ff.) verwiesen.

Im Übrigen und wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitigen Schriftsätze sowie den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet.

Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Der zu TOP 5.2 gefasste Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und war auf die mit der Berufung weiterverfolgte Anfechtungsklage hin für ungültig zu erklären.

Nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Zwar kann jeder Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG einen Beschluss über das „Ob“ solcher privilegierter baulichen Veränderungen verlangen; dies beinhaltet aber keinen Anspruch auf eine bestimmte Art und Weise der Durchführung. Darüber entscheiden gem. § 20 Abs. 2 S. 2 WEG die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (Kempfle, in: BeckOGK WEG, Stand: 01.06.2022, § 20 Rn. 163). Aus § 20 Abs. 2 S. 2 WEG folgt zugleich, dass die Eigentümer bei Beschlüssen über die Durchführung baulicher Veränderungen i.S.d. § 20 Abs. 2 S. 1 WEG ein weites Ermessen haben, das indes durch den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung beschränkt wird (Kempfle, in: BeckOGK WEG, Stand: 01.06.2022, § 20 Rn. 165; BR-Drs. 168/20, 71) und daher auch zur Anfechtbarkeit führen kann. Gemäß § 18 Abs. 2 WEG muss der Beschluss daher dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen, was Raum für eine Einzelbetrachtung schafft, in die alle Umstände des jeweiligen Falls einzustellen sind.

Aufgrund des Ermessens können die Eigentümer auch Bedingungen und Auflagen für die Durchführung mitbeschließen, wobei das Gesetz aufgrund der Vielgestaltigkeit der denkbaren Fälle keine Vorgaben macht. Zu den möglichen Bedingungen/Auflagen werden dabei insbesondere gezählt: Leistung eines Kostenvorschusses, Verwendung bestimmter Materialen oder Vorgabe von Techniken (z.B. Verlegung unter Putz; Typ der Ladestation), Vorgaben hinsichtlich der Örtlichkeit, Abschluss einer Versicherung, Ausführung durch qualifizierte Fachfirma (vgl. Hügel, BeckOK BGB, 62. Edition, Stand: 1.5.2022, § 20 WEG Rn. 22; Elzer, in: BeckOK WEG, 49. Edition, Stand: 01.07.2022: § 20 Rn. 110, Riecke, ZWE 2022, 20, 29). Ebenso wie die bauliche Veränderung, die gestattet wird, müssen auch Vorgaben hinreichend bestimmt sein. Es muss für jeden klar sein, was wann, wo, von wem, mit welchen Mitteln und zu welchen Bedingungen errichtet/verändert/eingebaut wird (Riecke, ZWE 2022, 20, 29).

Unter Heranziehung dieser Maßstäbe war der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären, da die vorgesehenen Auflagen auch unter Berücksichtigung des Ermessensspielraums den Anforderungen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht genügen.

Der Beschluss sieht zwar als erste Auflage vor, dass sämtliche Kosten der gestatteten Installation und von aufgeführten Folgemaßnahmen (Wartung, Instandsetzung, Erneuerung sowie eines möglichen Rückbaus) vom bauwilligen Miteigentümer zu tragen sind, was als solches unbedenklich ist und sich ohnehin aus § 21 Abs. 1 WEG ergibt (Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 6 Rn. 193; vgl. auch Riecke, ZWE 2022, 20, 31).

Der Beschluss knüpft die Gestattung der Installation einer elektrischen Ladestation mit der zweiten vorgesehenen Auflage aber lediglich an die „Vorlage eines aussagefähigen Angebots eines Fachbetriebes“, wobei die entsprechenden Unterlagen der Verwaltung vorzulegen, von dieser zu prüfen und hiernach ggfs. zu genehmigen sind. Die mit dem angefochtenen Beschluss erfolgte Gestattung bezieht sich demzufolge nicht auf ein im Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits vorliegendes Angebot (hierzu: Riecke, ZWE 2022, 20, 31), sondern auf ein erst noch vorzulegendes Angebot eines „Fachbetriebes“ nicht näher bestimmten Inhalts. Dies begegnet durchgreifenden Bedenken.

Abgesehen von der Umschreibung „elektrische Ladestation (unter 11kw)“ wurde weder die gestattete Ladeeinrichtung, etwa durch Angabe von Hersteller und Typbezeichnung, noch die notwendigen Maßnahmen zur Anschlussverlegung, etwa der Ort von Kernbohrungen und Leitungsverlegungen, näher bezeichnet, sondern mangels Regelung scheinbar dem bauwilligen Eigentümer überlassen. Zugleich wurde indes Prüf- und Genehmigungsvorbehalt für die Hausverwaltung vorgesehen, wobei die Kriterien zur Überprüfung nicht hinreichend klar vorgegeben sind.

Zwar wurde mit dem Beschluss vom bauwilligen Miteigentümer die „Vorlage eines aussagefähigen Angebots eines Fachbetriebes“ gefordert, womit offenkundig die Durchführung durch einen Fachbetrieb gefordert werden sollte. Mit der Berufungsbegründung wird aber zu Recht darauf abgehoben, dass es nach § 13 NAV der Eintragung des Elektroinstallateurs in das Verzeichnis der Bundesnetzagentur bedarf. Denn um auszuschließen, dass von der elektrischen Anlage Gefahren oder Rückwirkungen insbesondere für das Stromnetz ausgehen, ist vorgesehen, dass die Errichtung, Erweiterung und Änderung von Anlagen vom Netzbetreiber selbst oder von einem Installationsunternehmen durchgeführt wird, das in ein Installateursverzeichnis des Netzbetreibers eingetragen ist (§§ 13, 19 NAV). Es wurde indes bis zuletzt nicht dargetan noch ist ersichtlich, dass dies den Eigentümern bei Beschlussfassung bekannt, von diesen auch gewollt gewesen wäre und von der Hausverwaltung als zu beachtende Maßgabe für das vorzulegende Angebot anerkannt wurde.

Ferner wurde auch eine Regelung dahin, dass bzw. ob dieses vorzulegende Angebot über die gestattete Installation der Ladestation auch deren regelmäßige Wartung durch einen Fachbetrieb umfasst, nicht getroffen. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann nicht davon ausgegangen werden, dass in der zweiten Auflage auch die Verpflichtung des Miteigentümers zur fachgerechten Instandsetzung, fachgerechten Erneuerung und Rückbau enthalten sei. Hierfür mangelt es an Anhaltspunkten im Beschluss. Vielmehr fehlt jedenfalls eine gebotene Regelung zur Verantwortung für den Unterhalt und die Wartung (hierzu: Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 20 WEG, Rn. 53). Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Eigentümer hiervon im Rahmen ihrer Ermessensentscheidung bei Beschlussfassung absehen oder die Verantwortung bei der Gemeinschaft belassen wollten, zumal jedenfalls die Wallbox im Eigentum des bauwilligen Eigentümers steht (siehe: Dötsch, ZWE 2020, 215, 224) und auch deren regelmäßige Wartung zum Ausschluss von Gefahren notwendig erscheint. Zwar wurde im Beschluss u.a. für die Wartung – wegen § 21 Abs. 1 WEG deklaratorisch – die Übernahme der Kosten durch den Eigentümer vorgesehen, ohne hierfür jedoch in der Sache eine Regelung (insb. Häufigkeit und Nachweis der Wartung, Wartung durch welchen Betrieb) zu treffen. Die Beklagte hat zudem in der Klageerwiderung selbst deutlich gemacht, dass das Erfordernis einer „fachgerechten“ Ausführung genauso wie einer „fachgerechten“ Wartung ihrer Ansicht nach obsolet und nicht erforderlich sei, da nicht fachgerechte Arbeiten zu einem Mangel am Gemeinschaftseigentum führten, deren Ursache der Bauwillige gesetzt habe und daher auch in Anspruch zu nehmen sei. Die Verantwortlichkeit für die Wartung wird demzufolge offenbar beim bauwilligen Miteigentümer gesehen, ohne dass hierzu indes eine in diesem Fall gebotene nähere Regelung hierfür im Beschluss getroffen wäre.

Maßgeblich kommt hinzu, dass der Beschluss sich auch nicht zu Fragen des Versicherungsschutzes verhält und auch nicht ersichtlich ist, dass die Eigentümer sich hiermit vor Beschlussfassung auseinandergesetzt und ihr Ermessen ausgeübt haben. So wird mit Blick auf die Ermessensausübung für erforderlich erachtet, dass der Ausbauwillige auch Gefahren und vor allem Nachteile in der Gebäudeversicherung ausschließen und etwaige (Mehr-)Kosten infolge einer Vertragsanpassung nach Anzeige einer Gefahrerhöhung tragen muss (Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 6 Rn. 193; Dötsch, ZWE 2020, 215, 220). Zudem kommt auch die Pflicht zum Abschluss und laufenden Nachweis einer Versicherung von Schäden an und für die Wallbox in Frage (Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 20 WEG, Rn. 53).

Ob und welche Regelung bezüglich des Versicherungsschutzes im Gestattungsbeschluss getroffen wird, mag zwar – zumindest teilweise – im Ermessen der Eigentümer stehen. Die Eigentümer müssen sich zur ordnungsgemäßen Ausübung ihres Ermessens aber zumindest der insoweit relevanten Gesichtspunkte gewahr sein, da andernfalls ein Ermessensnichtgebrauch und damit ein Anfechtungsgrund gegeben ist. Vorliegend ist bis zuletzt weder vorgetragen noch aus der Versammlungsniederschrift ersichtlich, dass die Eigentümer, auf die es insoweit ankommt, die Frage des Versicherungsschutzes bedacht und hierüber bei Beschlussfassung ihr Ermessen ausgeübt haben. Soweit die Beklagtenseite in diesem Kontext auf eine Email-Antwort der Versicherung vom 22.01.2020 verweist, so ist schon weder dargetan noch ersichtlich, dass die Eigentümer im Zusammenhang mit der gegenständlichen Beschlussfassung oder überhaupt Kenntnis über deren Inhalt hatten. Zudem war diese Auskunft zum Zeitpunkt der hier gegenständlichen Beschlussfassung am 26.05.2021 bereits über ein Jahr alt. Es kommt hinzu, dass die Versicherung ausweislich der Email nur dann keine Gefahrerhöhung annimmt, wenn durch die Ladestation „die rechtlichen Bestimmungen (DIN, VDI, VDE, DUV) eingehalten werden“. Zu diesen rechtlichen Bestimmungen verhält sich wiederum der Beschluss nicht, der lediglich undifferenziert die Vorlage eines Angebots eines Fachbetriebes und zudem als weitere Auflage die „brandschutzkonforme Verlegung der notwendigen Stromleitungen“ fordert. Insoweit wurde dem bauwilligen Miteigentümer entgegen der Klagebegründung nicht – was weitergeht und auch die Wallbox mit umfassen würde – die brandschutzkonforme Installation der elektrischen Ladestation, sondern nur die brandschutzkonforme Verlegung der notwendigen Leitungen auferlegt.

Vor diesem Hintergrund mangelt es auch an einer ordnungsgemäßen Ermessensausübung hinsichtlich des Versicherungsschutzes, wobei dahinstehen kann, ob es hinsichtlich des Brandschutzes weitergehende Anforderungen zu beachten gilt und ob es – wie dies von Klägerseite gefordert wurde – der Einholung eines Brandschutzgutachtens bedurft oder die Auflage einer brandschutzkonformen Installation der gesamten Anlage (nicht nur der Leitungen!) ausgereicht hätte. Der klägerische Vortrag, der sich auf ein thermisches Risiko beim Laden bezieht, dürfte insoweit ohnehin ungenügend sein, da jedenfalls nach der gerichtsbekannten Einschätzung des TÜV Hessen beim Parken und Laden von Elektrofahrzeugen in Tiefgaragen keine besonderen Risiken entstehen, wenn die vorhandenen Brandschutzanforderungen der Baugenehmigung erfüllt sind und die Elektroinstallation der Ladepunkte fachmännisch installiert und gewartet werden (siehe: https://www.tuev-hessen.de/1456/haeufig-gestellte-fragen-zum-brandschutz-bei-ladestationen-mit-batteriepufferspeichern-faq/).

Ohne konkreten Vortrag, dass und warum im jeweiligen Einzelfall die gesamte Tiefgarage brandschutzrechtlich – insbesondere wenn eine Installation durch einen Fachbetrieb vorgesehen ist – betroffen sein solle, dürfte kein Brandschutzgutachten zu fordern sein, weil dies mit erheblichen Kosten und Aufwand verbunden wäre und daher den privilegierten Anspruch nach § 20 Abs. 2 WEG vielfach faktisch aushöhlen würde.

Der Beschluss ist hinsichtlich der Auflagen auch nicht teilbar, da Gegenstand der Ermessensentscheidung gerade das Auflagenbündel war, so dass auch keine isolierte Teilungültigkeit entsprechend § 139 BGB angenommen werden kann. Es kann nicht angenommen werden, dass der Beschluss auch ohne eine der Auflagen gefasst worden wäre, so dass der Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären war.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision war zuzulassen, da eines der Hauptziele der WEG-Reform gerade die Förderung der Elektromobilität durch die Umsetzung von Vereinfachungen bei der Einrichtung privater Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge in Wohnungseigentumsanlagen war und es zu Gestattungsbeschlüssen für privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG – soweit ersichtlich – noch keine obergerichtliche Rechtsprechung gibt.

Die Streitwertfestsetzung folgt der unangefochten gebliebenen (vorläufigen) Festsetzung durch das Amtsgericht und beruht auf § 49 S.1 GKG, wonach der Streitwert auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen ist. Nach den unbestrittenen Angaben in der Klageschrift ist von Anschaffungskosten für die Ladestation von 1.000,- € und weiteren Kosten (für Installation, möglicher Rückbau und Wartung) von jedenfalls 4.000,- € auszugehen, sodass sich ein Gesamtinteresse von 5.000,- € ergibt. Die Grenzen des § 49 S. 2 GKG werden hierbei nicht berührt.